Rückblick: Mietminderung erster Lockdown
Eine große Textilkette stellte im April 2020 in einigen Filialen die Zahlung der Miete ein, da diese aufgrund des Lockdowns über einen längeren Zeitraum schließen mussten. Die Vermieter hatten dagegen geklagt – und in erster Instanz gewonnen. Da sich die Mieter damit nicht abgefunden haben, ging der Fall an das Oberlandesgericht Dresden, das eine 50/50 Regelung entschied. Daraufhin zog der Vermieter vor den Bundesgerichtshof.
So viel sei bereits verraten: Eine finale Entscheidung konnte nicht erzielt werden. Jedoch empfand auch der BGH das 50/50 Urteil als zu pauschal.
Einzelprüfung entscheidend bei Mietminderung
Eine Geschäftsschließung, die Folge einer hoheitlichen Maßnahme zur Bekämpfung der Corona-Pandemie darstellt, kann grundsätzlich Basis zur Mietminderung von gewerblich genutzten Räumen durch den Mieter sein. Bergründet hat der BGH sein Urteil in einer Pressemitteilung mit § 313 Abs. 1 BGB, der bei Störung einer Geschäftsgrundlage entscheidend ist. Allerdings berechtigt dieser Paragraph nicht automatisch zur Vertragsanpassung. Vielmehr bedarf es einer umfassendenen und auf den Einzelfall angepassten Abwägung. Die pauschale Anpassung ist aufgrund der Anforderungen der Vorschrift nicht möglich. Der BGH entschied deshalb, dass die vom Oberlandesgericht vorgenommene Vertragsanpassung inkl. 50/50 Regelung nicht rechtsgültig ist.
Relevant für Mietminderung: Welche Nachteile ergaben sich für den Mieter?
Es ist nun Aufgabe des Oberlandesgerichtes, zu prüfen, welche Nachteile der Mieter durch die unfreiwillige Geschäftsschließung hinnehmen musste. Am Beispiel der oben aufgeführten Textilkette, wird dies am konkreten Umsatzrückgang während der Schließung ermittelt. Die Fragestellung, welche Maßnahmen vom Mieter umgesetzt wurde oder hätten umgesetzt werden, um die drohenden Umsatzeinbußen während der Schließung zu vermindern, kann das Gericht ebenfalls beschäftigen.
Welche Branchen können von der Entscheidung des BGH profitieren?
Verschiedene Einzelhandelsbranchen, die staatlich angeordneten Schließungen und Beschränkungen betroffen sind, profitieren von den vom BGH aufgestellten Grundsätzen zur Mietminderung. Dies betrifft nicht nur klassische Einzelhandelsunternehmen, sondern kann im weiteren Verlauf auch für das Hotel- und Gaststättengewerbe, Tattoo- oder Kosmetikstudios etc. interessant werden.
