Rechtliche Anforderungen an die Rückgabe einer Mietsache
Die Beendigung eines Mietverhältnisses verpflichtet den Mieter gemäß den gesetzlichen Regelungen des Bürgerlichen Gesetzbuches dazu, die gemieteten Räumlichkeiten an den Vermieter zurückzugeben. Diese Pflicht umfasst im Regelfall nicht nur die vollständige Räumung des Mietobjekts, sondern auch die Einräumung des unmittelbaren Besitzes an den Vermieter. Dies geschieht üblicherweise durch die persönliche Übergabe sämtlicher überlassener sowie eventuell nachgemachter Schlüssel im Rahmen eines Übergabetermins. In der Praxis kommt es jedoch immer wieder zu Konstellationen, in denen eine persönliche Übergabe zwischen den Mietparteien aus organisatorischen oder zeitlichen Gründen nicht direkt am Tag der Vertragsbeendigung stattfinden kann.
Die Entscheidung des Bundesgerichtshofs zum Schlüsseleinwurf
Der Bundesgerichtshof hat sich mit der Frage befasst, unter welchen Umständen das Einwerfen der Schlüssel in den Briefkasten des Vermieters eine ordnungsgemäße Rückgabe darstellt. Das Gericht stellte klar, dass ein solcher Einwurf für die Rückgabe der Mietsache ausreichen kann, sofern eine entsprechende Absprache zwischen den Mietparteien vorliegt. Ist vereinbart worden, dass die Schlüssel auf diesem Weg übermittelt werden dürfen, vollzieht sich der Wechsel des Besitzes mit dem Einwurf in die dafür vorgesehene Empfangseinrichtung des Vermieters.
Ein zentraler Aspekt der Entscheidung betrifft das Wollen und Wissen des Vermieters. War das Vorgehen im Vorfeld abgesprochen, kommt es nicht mehr darauf an, wann der Vermieter die Schlüssel tatsächlich aus dem Briefkasten entnimmt oder ob er im Moment des Einwurfs Kenntnis davon hatte. Durch die getroffene Vereinbarung hat der Vermieter den Briefkasten als zulässigen Übergabeort anerkannt. Der Zugang der Schlüssel erfolgt folglich in dem Moment, in dem der Einwurf abgeschlossen ist und nach normalen Umständen mit der Entnahme gerechnet werden kann.
Wichtig ist hierbei die Abgrenzung zum einseitigen Vorgehen des Mieters. Sollte der Mieter den Schlüssel ohne Kenntnis oder Zustimmung des Vermieters einfach in dessen Briefkasten werfen, liegt nicht zwangsläufig eine ordnungsgemäße Rückgabe vor. Erst die Vereinbarung schafft die Rechtsgrundlage dafür, dass der Machtbereich des Vermieters mit dem Einwurf als erreicht gilt.
Bedeutung für die Mietrechtspraxis
Für die Praxis liefert das Urteil wichtige Richtlinien für das Verhalten bei Mietzeitende. Es verdeutlicht die Notwendigkeit klarer Absprachen zwischen den Vertragsparteien, um spätere Rechtsstreitigkeiten über Nutzungsentschädigungen oder verspätete Rückgaben zu vermeiden. Sofern Mieter und Vermieter abweichende Übergabeformen vereinbaren, sollten diese nachweisbar dokumentiert werden.
- Ein Schlüsseleinwurf reicht bei vorheriger Absprache für die Besitzaufgabe aus.
- Auf die tatsächliche Kenntnisnahme durch den Vermieter kommt es nach der Absprache nicht an.
- Ohne ausdrückliche Vereinbarung trägt der Mieter weiterhin das Risiko einer verspäteten Rückgabe.
Ohne eine vorherige Vereinbarung bleibt das Einwerfen von Schlüsseln hingegen risikobehaftet. Der Mieter trägt in diesem Fall die Beweislast dafür, dass der Vermieter tatsächlich die tatsächliche Sachherrschaft erlangt hat. Daher empfiehlt sich bei Fehlen einer schriftlichen Absprache weiterhin das Erstellen eines gemeinsamen Übergabeprotokolls im Rahmen einer persönlichen Begehung der Immobilie.
Ein Newsbeitrag der Redaktion (CB)
