Fällt die Heizung in der Wohnung aus, ist das besonders in der kalten Jahreszeit mehr als nur ärgerlich – es kann die Wohnqualität massiv beeinträchtigen. Doch wann liegt ein Mietmangel vor? Welche Pflichten hat der Vermieter, und in welcher Höhe ist eine Mietminderung bei Heizungsausfall zulässig? Das Mietrecht schützt Mieter in solchen Fällen umfassend, stellt jedoch auch klare Voraussetzungen auf. In diesem Beitrag erfahren Sie, wann eine Mietminderung bei Heizungsausfall gerechtfertigt ist, wie Sie korrekt vorgehen und welche Rechte Ihnen laut Gesetz und aktueller Rechtsprechung zustehen.
Inhaltsverzeichnis
- Heizpflicht des Vermieters
- Wann gilt die Heizperiode laut Mietrecht?
- Welche Temperaturen muss der Vermieter gewährleisten?
- Gilt die Behaglichkeitstemperatur auch für Gewerberäume?
- Muss der Mieter die Heizung einschalten?
- Vorgehen bei kalter Heizung
- Mietminderung: Wann liegt ein Mietmangel vor?
- Voraussetzungen für eine Mietminderung
- Mietminderung bei veralteter Heizungsanlage
- Notfälle und Dokumentation
- Gerichtsurteile zur Mietminderung bei Heizungsausfall
- Zu warme Wohnung – kann das auch Mietminderung rechtfertigen?
- Häufig gestellte Fragen
Mietminderung bei Heizungsausfall: Heizpflicht des Vermieters
Der Vermieter hat eine Heizpflicht – das bedeutet, er muss dafür sorgen, dass die Wohnräume beheizt werden können. Dem Vermieter steht es hierbei jederzeit frei, die Heizung umzubauen und eine andere Form der Wärmegewinnung zu wählen. Hierbei benötigt er die Zustimmung der Mieter nur, wenn durch die Umstellung für die Mieter Mehrkosten entstehen. Wird der Mietvertrag gekündigt, muss die Heizung auch innerhalb der Kündigungsfrist weiterhin zur Verfügung stehen.
Wann gilt die Heizperiode laut Mietrecht?
Während der sogenannten Heizperiode muss die Heizungsanlage eines Mietshauses in Betrieb sein, damit die Wohnungen eine bestimmte Mindesttemperatur halten können. Laut Mietrecht gilt Oktober bis April als kalendarisch festgelegter Zeitraum für die Heizperiode. Wetter, Lage und Wohnregion unterscheiden sich in Deutschland jedoch von Norden bis Süden im Winter teilweise deutlich. Entscheidend ist die Außentemperatur: Unterschreitet diese für 3 Tage in Folge die 12 Grad Celsius, schreibt die gesetzliche Gewährleistungspflicht dem Vermieter vor, die Heizung für die Mieter einzuschalten. Meist ist das vom 1. Oktober bis zum 30. April auch der Fall.
Vorsicht! Prüfen Sie unbedingt Ihre Unterlagen: Häufig ist der Zeitraum für die Heizperiode nämlich schon im Mietvertrag festgelegt.
Es gilt:
- Heizperiode laut Mietrecht: Oktober bis April
- Heizungspflicht bei Außentemperaturen unter 12 °C an drei aufeinanderfolgenden Tagen
- Mietvertrag kann einen abweichenden Zeitraum festlegen
Welche Temperaturen muss der Vermieter gewährleisten?
Laut Mietrecht muss es möglich sein, die Wohntemperatur während der Heizperiode zwischen 20 und 21 Grad Celsius zu halten – nachts mindestens 18 Grad Celsius. Hier spricht man von der Behaglichkeitstemperatur.
Übrigens: Der Vermieter darf im Mietvertrag nicht vorschreiben, zu welchen Uhrzeiten die Heizung in Betrieb ist. Beinhaltet Ihr Mietvertrag eine solche Vereinbarung, ist diese laut Mietrecht unwirksam!
Wichtig: Mieter müssen einen Heizungsausfall in keinem Fall dulden! Der Vermieter muss laut BGB seine Pflichten im Mietvertrag erfüllen.
| Zeitraum | Mindesttemperatur |
|---|---|
| Tagsüber | 20–21 °C |
| Nachts | mindestens 18 °C |
Gilt die Behaglichkeitstemperatur auch für Gewerberäume?
Die gesetzliche Pflicht zur Einhaltung der Behaglichkeitstemperatur gilt übrigens auch für Läden, Restaurants, Gewerberäume und Büros – alle Räumlichkeiten, in denen sich dauerhaft Personen aufhalten.
Muss der Mieter die Heizung einschalten?
Ob und wann Sie Ihre Heizung anschalten sollten, hängt nicht nur vom Wetter und der Außentemperatur ab – sondern auch stark von Bauweise und Isolierung Ihres Wohnhauses. Im Altbau dringt die Kälte aufgrund fehlender Isolierung und alter Fenster viel schneller ein als bei modernen Energiesparhäusern. Auch aus Umweltschutzgründen oder um Heizkosten zu sparen, schalten viele Menschen ihre Heizung erst bei geringeren Temperaturen ein bzw. drehen sie möglichst niedrig auf.
Wann der Mieter die Heizung im Wohnraum aufdreht, bleibt jedem selbst überlassen – der Vermieter ist trotzdem verpflichtet, die Heizungsanlage zu Beginn der Heizperiode einzuschalten. Der Mieter hat somit nicht direkt eine Heizpflicht. Allerdings liegt der Innenraum der Wohnung in der Verantwortung des Mieters – und somit auch z.B. die Entstehung von Schimmel durch fehlendes oder falsches Beheizen und Lüften.
Vorgehen bei kalter Heizung: Erste Schritte für Mieter
Zunächst sollten Sie alle Heizkörper in allen Räumen kontrollieren. Sind alle kalt oder funktioniert möglicherweise nur einer nicht? Die häufigste Ursache für einen kalten Heizkörper ist die Entlüftung. Gluckert der Heizkörper, muss er wahrscheinlich entlüftet werden. Das können Sie mit dem Entlüftungsschlüssel in wenigen Handgriffen selbst erledigen.
Womöglich fehlt der Heizung auch die Energiezufuhr. Prüfen Sie, ob der Öl- oder Gastank leer ist, bzw. ob die Heizung am Strom angeschlossen ist, wenn es sich um eine Wärmepumpe oder andere Elektroheizung handelt. Weitere Ursachen für eine kalte Heizung können falscher Wasserdruck im Kessel oder ein verklemmtes Thermostatventil sein.
Haben Sie die Heizung entlüftet, die Energiezufuhr kontrolliert und auch Kessel und Thermostat überprüft, liegt der Grund für den Heizungsausfall wahrscheinlich woanders. Dann ist es an der Zeit, einen Techniker, bzw. zuerst umgehend den Vermieter zu informieren.
Checkliste:
- Heizkörper in allen Räumen prüfen
- Heizkörper entlüften
- Energiezufuhr kontrollieren (Gas, Öl, Strom)
- Wasserdruck & Thermostat prüfen
- Vermieter informieren
Was tun bei Heizungsausfall? Pflichten des Vermieters
Fällt Ihre Heizung aus, sollten Sie sofort den Vermieter informieren. Bei Minusgraden ist dieser Verpflichtet, sofort Maßnahmen zur Behebung zu treffen. Nur, wenn der Vermieter nicht innerhalb einer gebührenden Frist handelt, darf der Mieter selbst – nach Ankündigung beim Vermieter – eine Firma engagieren und die Rechnung an den Vermieter stellen. Sollten Sie dies tun, beauftragen Sie das Unternehmen unbedingt schriftlich, um Belege vorliegen zu haben.
Mietminderung: Wann liegt ein Mietmangel vor?
Fallen Heizung und Warmwasser für längere Zeit aus und beeinträchtigt das die Wohnsituation beträchtlich, handelt es sich um einen Mietmangel. Dann steht den Mietern eine Mietminderung zu. Zeitraum und Höhe der Mietminderung sind jedoch stark vom Einzelfall abhängig. Laut deutscher Rechtsprechung muss ein Heizungsausfall innerhalb von drei bis vier Tagen behoben werden. Bei Minusgraden kann der Wohnraum in dieser Zeit unbewohnbar werden – was eine Mietminderung von mehr als 50 Prozent rechtfertigt, bis die Heizung repariert und die Wohnung wieder vertragsmäßig genutzt werden kann. Sind die Außentemperaturen höher oder fällt die Heizungsanlage nur zum Teil aus, kann die Miete ebenfalls für den gesamten Zeitraum der Reparatur verringert werden – allerdings zu einem geringeren Prozentsatz, da der Wohnraum nicht als unbewohnbar gilt.
Vorsicht! Sie müssen den Ausfall umgehend Ihrem Vermieter melden, um eine Mietminderung zu begründen. Stellt sich heraus, dass Ihre Mietminderung nicht gerechtfertigt war, kann der Vermieter Ihnen den Mietvertrag kündigen!
| Situation | Mögliche Mietminderung |
|---|---|
| Vollständiger Heizungsausfall im Winter | über 50 % |
| Teilweiser Ausfall | geringerer Prozentsatz |
| Heizungsausfall bei milden Temperaturen | ebenfalls möglich, aber geringer |
Voraussetzungen für eine Mietminderung bei Heizungsausfall
Die wichtigste Voraussetzung für eine Mietminderung ist, dass Sie den Mangel rechtzeitig dem Vermieter melden – nämlich umgehend! Der Vermieter bekommt eine angemessene Frist, um den Defekt zu beheben. Ist die Frist verstrichen, kann der Mieter selbst eine Firma beauftragen. Dann kann die Rechnung dem Vermieter gestellt und die Miete gekürzt werden – bis alles wieder funktioniert.
Achtung! Mieter dürfen nur in einer Notsituation selbst einen Heizungs-Notdienst beauftragen.
Mietminderung bei veralteter Heizungsanlage – geht das?
Veraltete Heizungsanlagen oder Heizungssysteme, die nicht regelmäßig gewartet werden, sind sehr anfällig für Heizungsausfälle während der Kälteperiode. Die Mieter haben jedoch nur Anspruch auf Mietminderung, wenn die Heizung tatsächlich ausfällt. Allein der Umweltaspekt oder ein hoher Wärmeverbrauch einer alten Anlage sind keine ausreichenden Gründe für eine Mietminderung – solange das Heizungssystem fehlerfrei funktioniert.
Notfälle und vorübergehende Lösungen
- Notdienst: Bei einem Heizungsausfall in der kalten Jahreszeit sollte zuerst geprüft werden, ob ein Notdienst für die Heizungsanlage kontaktiert werden kann. Einige Heizungsfirmen bieten Notfallservices an, die auch außerhalb der regulären Geschäftszeiten erreichbar sind.
- Vorübergehende Maßnahmen: Mieter können in der Zwischenzeit Maßnahmen ergreifen, um sich warm zu halten, wie z.B. das Benutzen von Heizlüftern oder zusätzlichen Decken. Es ist jedoch wichtig, dass solche Maßnahmen nicht als dauerhafte Lösung angesehen werden.
Dokumentation für Mietminderung bei Heizungsausfall
- Schriftliche Kommunikation: Alle Kommunikationen bezüglich des Heizungsausfalls sollten dokumentiert werden. Dazu gehören E-Mails, Briefe und Notizen über telefonische Gespräche. Diese Dokumentation kann im Falle eines Rechtsstreits oder bei Streitigkeiten mit dem Vermieter von Bedeutung sein.
- Zeugen: Falls möglich, können auch Nachbarn als Zeugen fungieren, um die Schwere des Problems zu belegen, insbesondere wenn die Temperaturen stark sinken und die Heizungsprobleme über einen längeren Zeitraum bestehen.
Durch rechtzeitige Kommunikation, Dokumentation und gegebenenfalls rechtliche Schritte können Mieter sicherstellen, dass ihre Wohnqualität nicht unnötig beeinträchtigt wird. Bei anhaltenden Problemen kann auch eine rechtliche Beratung in Erwägung gezogen werden, um die bestmögliche Lösung zu finden.
Mietminderung bei Heizungsausfall: Wichtige Gerichtsurteile
Die deutsche Rechtsprechung im Mietrecht orientiert sich hier stark anhand bestehender Urteile.
Landgericht Berlin – 70 % Mietminderung bei Heizungsausfall in der Heizperiode
LG Berlin, Urteil vom 29.07.2002, Az. 61 S 37/02
Das Gericht stellte fest, dass ein Ausfall der Heizungsanlage während der Heizperiode (Oktober–April) einen erheblichen Mietmangel darstellt. Mietminderung von 70 % der Nettokaltmiete ist bei einer fehlenden funktionierenden Heizung angemessen.
Amtsgericht Charlottenburg – 70 % Mietminderung bei monatelangem Heizungsausfall
AG Charlottenburg, Urteil vom 07.06.2013, Az. 216 C 7/13
Die Heizung fiel von Anfang Oktober bis Anfang Dezember vollständig aus. Das Gericht sprach den Mietern eine Mietminderung von 70 % der Warmmiete für den Zeitraum des Ausfalls zu. Begründet wird dies mit einer erheblichen Beeinträchtigung der Wohnqualität im Winter.
Diese Entscheidungen gelten als maßgebliche praxisbezogene Urteile.
Zu warme Wohnung: Kann auch das eine Mietminderung rechtfertigen?
In seltenen Fällen kann es auch vorkommen, dass die Wohnung nicht zu kalt, sondern zu warm ist. Hat der Vermieter die Heizungsanlage zu hoch eingestellt oder ist sie womöglich für die Wohnverhältnisse überdimensioniert, kann es in den Wohnräumen auch ungemütlich heiß werden. Hat der Mieter hier nicht die Möglichkeit, die Temperatur selbst zu drosseln, beeinträchtigt auch das die Gebrauchstauglichkeit der Wohnung. Zudem ist eine zu warme Heizung auch unwirtschaftlich und verursacht höchstwahrscheinlich zu hohe Heizkosten. Stellt eine solche Überheizung einen Mietmangel dar, hat der Mieter auch hier ein Recht auf Mietminderung.
FAQ – Häufig gestellte Fragen
Wann liegt ein Heizungsausfall als Mietmangel vor?
Ein Mietmangel liegt vor, wenn die Heizung während der Heizperiode nicht in der Lage ist, die vorgeschriebene Mindesttemperatur zu erreichen oder vollständig ausfällt. Besonders bei kalten Außentemperaturen gilt ein Heizungsausfall als erhebliche Beeinträchtigung der Wohnqualität.
Wie hoch darf die Mietminderung bei Heizungsausfall sein?
Die Höhe der Mietminderung hängt vom Einzelfall ab. Bei vollständigem Heizungsausfall im Winter kann die Miete um mehr als 50 Prozent gemindert werden. Gerichte haben in schweren Fällen sogar Mietminderungen von bis zu 70 Prozent anerkannt.
Muss der Vermieter sofort handeln, wenn die Heizung ausfällt?
Ja. Bei einem Heizungsausfall ist der Vermieter verpflichtet, unverzüglich Maßnahmen zur Reparatur einzuleiten. Bei Minusgraden muss besonders schnell gehandelt werden, da die Wohnung sonst unbewohnbar werden kann.
Darf ich die Miete sofort mindern?
Nein. Voraussetzung für eine Mietminderung ist, dass der Mieter den Heizungsausfall umgehend dem Vermieter meldet und ihm eine angemessene Frist zur Behebung des Mangels einräumt. Erst danach ist eine Mietminderung zulässig.
Was passiert, wenn die Mietminderung unberechtigt ist?
Stellt sich heraus, dass die Mietminderung nicht gerechtfertigt war, kann der Vermieter die ausstehende Miete nachfordern und unter Umständen sogar eine Kündigung aussprechen. Daher sollte eine Mietminderung immer gut begründet sein.
Gilt die Mietminderung auch bei Warmwasserausfall?
Ja. Fällt neben der Heizung auch das Warmwasser aus, liegt in der Regel ein besonders schwerer Mietmangel vor, der eine höhere Mietminderung rechtfertigen kann.
Besteht ein Anspruch auf Mietminderung bei veralteter Heizung?
Allein eine alte oder ineffiziente Heizungsanlage begründet keine Mietminderung. Erst wenn die Heizung tatsächlich ausfällt oder die erforderliche Raumtemperatur nicht erreicht wird, liegt ein Mietmangel vor.
