Verantwortung von Immobilieneigentümern bei Unwettern
Wenn starke Herbststürme über das Land ziehen, steigt das Risiko für Sach- und Personenschäden durch umstürzende Bäume, abgebrochene Äste oder sich lösende Dachziegel deutlich an. In solchen Schadensfällen stellt sich umgehend die Frage nach der rechtlichen Verantwortlichkeit und Haftung. Grundsätzlich trifft den Eigentümer einer Immobilie oder eines Grundstücks die sogenannte Verkehrssicherungspflicht. Diese rechtliche Verpflichtung gebietet es, alle notwendigen und zumutbaren Vorkehrungen zu treffen, um Gefahren für Dritte auf dem Grundstück sowie auf angrenzenden öffentlichen Wegen zu verhindern.
Die Verkehrssicherungspflicht verlangt jedoch keine absolute Sicherheit vor allen denkbaren Unwettergefahren. Vielmehr müssen diejenigen Schutzmaßnahmen ergriffen werden, die ein umsichtiger und verständiger Immobilieneigentümer im Rahmen des Möglichen für erforderlich hält. Bezogen auf Gebäude und Grundstücke bedeutet dies, dass regelmäßige Überprüfungen durchgeführt werden müssen. Hierzu gehört die Kontrolle des baulichen Zustands von Dächern, Fassaden, Balkonen und Werbeanlagen sowie die fachgerechte Begutachtung von Bäumen auf Standfestigkeit und Totholz.
Möglichkeiten der Übertragung auf Verwalter und Mieter
Obwohl die primäre Verkehrssicherungspflicht stets beim eigentlichen Immobilieneigentümer liegt, muss dieser die operativen Aufgaben keineswegs immer persönlich wahrnehmen. Es besteht die juristische Möglichkeit, entsprechende Pflichten auf qualifizierte Dritte zu übertragen. In der Praxis erfolgt eine solche Weitergabe häufig an professionelle Immobilienverwalter oder im Rahmen von Mietverträgen an die jeweiligen Mieter.
Bei vermieteten Objekten können spezielle Aufgaben wie Streupflichten oder einfache Kontrollen im Außenbereich vertraglich vereinbart werden. Innerhalb von Wohnungseigentümergemeinschaften übernimmt in der Regel die bestellte WEG-Verwaltung die Organisation, Beauftragung und Überwachung der erforderlichen Sicherungs- und Wartungsmaßnahmen. Wichtig ist hierbei stets zu beachten, dass die Haftung des Eigentümers durch die Übertragung keineswegs vollkommen entfällt. Dem Eigentümer obliegt weiterhin eine sogenannte Kontroll- und Überwachungspflicht. Er muss somit regelmäßig prüfen, ob die beauftragten Personen oder Dienstleister ihren Pflichten ordnungsgemäß nachkommen.
Rechtliche Konsequenzen und Nachweispflichten im Schadensfall
Kommt es infolge eines Sturms zu Personen- oder Sachschäden, wird im Einzelfall detailliert geprüft, ob eine schuldhafte Verletzung der Verkehrssicherungspflicht vorliegt. Werden nachweislich notwendige Kontrollen vernachlässigt, drohen dem Verantwortlichen erhebliche Schadenersatzforderungen und haftungsrechtliche Konsequenzen.
Für die rechtliche Einwertung sind verschiedene Faktoren von zentraler Bedeutung:
- Die Regelmäßigkeit und lückenlose Dokumentation von Gebäudeprüfungen und Baumkontrollen
- Die offensichtliche Erkennbarkeit von Schäden oder Mängeln vor dem Unwetter
- Die Stärke des Sturms sowie das Vorliegen von unvorhersehbarer höherer Gewalt
- Die Einhaltung von vertraglich festgelegten Sorgfalts- und Überwachungspflichten
Wurde ein Schaden durch ein extrem außergewöhnliches Unwetter verursacht, dem auch eine völlig intakte Bausubstanz oder ein gesunder Baum nicht standgehalten hätte, kann das Ereignis als höhere Gewalt eingestuft werden. In einem solchen Fall entfällt eine Haftung wegen Verletzung der Verkehrssicherungspflicht gewöhnlich. Zur Vermeidung von Haftungsrisiken empfiehlt sich daher eine lückenlose und nachvollziehbare Dokumentation sämtlicher Kontroll- und Instandhaltungsmaßnahmen.
Ein Newsbeitrag der Redaktion (CB)
