Auch wenn der deutsche Gesetzgeber dem Wohnraum von Mietern als Lebensmittelpunkt eine große Bedeutung zuspricht, kann der Vermieter ein Recht darauf haben, den Mietvertrag zu kündigen. Notwendig ist hierfür ein berechtigtes Interesse an der Kündigung des Mietverhältnisses. (§ 573 Abs. 1 Satz 1 BGB)
Form & Gründe für eine ordentliche Kündigung
Die Kündigung des Vermieters muss in jedem Fall schriftlich erfolgen (§ 568 BGB) und eine Begründung für ein berechtigtes Interesse enthalten. Zusätzlich muss die Beendigung des Mietverhältnisses noch von allen Vermietern unterschrieben werden. Geht die Kündigung von einem Bevollmächtigten aus, muss hier eine Originalvollmacht aller Vermieter beiliegen.
Folgende Gründe sind für eine ordentliche Kündigung rechtlich wirksam (§ 573 BGB):
- Der Mieter hat seine vertraglichen Pflichten schuldhaft erheblich verletzt.
- Der Vermieter benötigt die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts. (Eigenbedarf)
- Der Vermieter erleidet durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses große Nachteile an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks. Dabei wird die Möglichkeit, durch eine anderweitige Vermietung als Wohnraum eine höhere Miete zu erzielen, nicht in Betracht gezogen. Der Vermieter kann sich auch nicht darauf berufen, dass er die Mieträume im Zusammenhang mit einer beabsichtigten oder nach Überlassung an den Mieter erfolgten Begründung von Wohnungseigentum veräußern will.
Zusätzlich ist im o.g. § des BGB ausdrücklich geregelt, dass eine Kündigung zum Zwecke der Mieterhöhung sowie einen für den Mieter entstehenden Nachteil durch eine abweichende Vereinbarung, nicht rechtswirksam ist.
Kündigungsfristen für ordentliche Kündigungen (§ 573c BGB)
Der Mietvertrag kann bis spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats fristgerecht gekündigt werden. Die Kündigungsfrist verlängert sich jeweils um drei Monate für den Vermieter, wenn der Mieter fünf bzw. acht Jahre in der Wohnung lebt.
Bei Wohnraum, der nur für den vorübergehenden Gebrauch vermietet worden ist, kann eine kürzere Kündigungsfrist zwischen Vermieter und Mieter vereinbart werden.
Ist der Wohnraum zum Teil vom Vermieter, der die die Einrichtungsgegenstände stellt, und vom Mieter, ohne Familie oder dazugehörigen Personen, bewohnt, ist die Kündigung spätestens zum 15. eines Monats mit Ablauf dieses Monats zulässig.
Gründe für eine fristlose Kündigung des Mietvertrags durch Vermieter
Auch wenn Mieter besonders geschützt sind, gibt es dennoch schwere Verstöße, die zu einer fristlosen Kündigung durch den Vermieter führen können. Bevor es jedoch zu dieser Kündigung kommt, sollte der Vermieter in der Regel mit Abmahnungen auf das Fehlverhalten hinweisen und über die Folgen einer möglichen Kündigung aufklären.
Folgende Verstöße sind für eine fristlose Kündigung ausreichend:
- Andauernder Verstoß gegen die Hausordnung
- Untervermietung de
rs Mietobjekts an Dritte ohne Einvernehmen oder Kenntnis des Vermieters (beispielsweise als Ferienunterkunft) - Verzug von Mietzahlungen
- Betreiben eines nicht gestatteten, nach außen erkennbaren
mGewerbe - Haltung von Haustieren trotz vorhandenem, rechtmäßigem Verbot
- Wiederkehrende Störung des Hausfriedens
- Vorsätzliche Beschädigung oder Vernachlässigung des Mietobjekts
FAQ – Häufig gestellte Fragen
Bei einer ordentlichen Kündigung durch den Vermieter sind die Kündigungsgründe gesetzlich genau festgelegt. Typische Gründe können Eigenbedarf oder eine Vertragsverletzung seitens des Mieters sein. Der Vermieter muss den Kündigungsgrund klar und nachvollziehbar darlegen und die gesetzliche Kündigungsfrist einhalten. Ohne einen berechtigten Kündigungsgrund ist eine ordentliche Kündigung nicht möglich.
Die Kündigungsfristen bei einer ordentlichen Kündigung durch den Vermieter richten sich nach der Dauer des Mietverhältnisses. In der Regel beträgt die Frist drei Monate, bei einem bestehenden Mietverhältnis von mehr als fünf Jahren kann sie sich auf bis zu neun Monate verlängern. Ausnahmen gelten bei einer Eigenbedarfskündigung, hier können die Fristen je nach Bundesland variieren. Der Vermieter muss die Fristen genau einhalten, sonst ist die Kündigung unwirksam.
Nein, der Vermieter kann nicht willkürlich ohne Angabe von Gründen kündigen. Eine ordentliche Kündigung erfordert immer einen gesetzlich anerkannten Kündigungsgrund. Der Vermieter kann jedoch bei einem befristeten Mietverhältnis ohne Angabe von Gründen kündigen, wenn im Mietvertrag eine entsprechende Klausel vereinbart wurde. Ansonsten muss der Vermieter stets einen berechtigten Kündigungsgrund wie Eigenbedarf oder Vertragsverletzung nachweisen, um eine ordentliche Kündigung wirksam auszusprechen. Andernfalls wäre die Kündigung rechtlich nicht gültig.
