Was ist eine Räumungsklage?
Die Räumungsklage ist eine Klage, die der Vermieter gegen den Mieter erhebt. Meist ist die Räumungsklage für Vermieter der letzte Ausweg einen gekündigten Mieter aus der Wohnung zu bekommen, wenn dieser nicht ausziehen will. Sie kann somit vom Vermieter bei Gericht eingereicht werden, wenn ein Mieter nach Ablauf der Kündigungsfrist nicht auszieht oder aber Einspruch gegen die Kündigung einlegt.
Bei erfolgreicher Klage erhält der Mieter einen Räumungstitel und kann dann die Zwangsräumung veranlassen. Dafür müssen allerdings einige Voraussetzungen erfüllt werden.
Voraussetzungen, Dauer und Kosten einer Räumungsklage
Bevor der Vermieter eine Räumungsklage einreichen kann, muss eine wirksame Kündigung vorausgegangen sein. Dazu müssen Fristen und Voraussetzungen eingehalten werden. Nach Ablauf der Kündigungsfrist kann der Vermieter dann Räumungsklage erheben, wenn der Mieter die Wohnung nicht räumt, wie er es nach §546 BGB eigentlich verpflichtet wäre.
Das Gericht orientiert sich im Falle einer Räumungsklage an den in der Kündigung genannten Gründen. Bei einer außerordentlichen Kündigung wegen beispielsweise Mietrückständen kann der Vermieter direkt mit der Kündigung auch die Räumungsklage einreichen. Bei einer ordentlichen Kündigung sollte bis zum Ablauf der Frist oder einem Widerspruch durch den Mieter gewartet werden.
Der Vermieter kann ab Ablauf der Kündigungsfrist auch Nutzungsentschädigung nach §546a einklagen, da er die Wohnung nicht wie vereinbart wieder zur Verfügung gestellt bekommt.
Möchte der Vermieter nun die Klage einreichen, muss er einen Gerichtskostenvorschuss zahlen, die Höhe hängt dabei vom Einzelfall ab. Die Dauer des Verfahrens liegt meist zwischen 6 Monaten und einem Jahr, in Ausnahmefällen auch bei zwei Jahren.
Räumungsklage abwenden
Je nachdem, aus welchem Grund dem Mieter gekündigt wurde, hat er die Möglichkeit die Klage und die Kündigung noch abzuwenden. Sobald die Räumungsklage eröffnet wurde, erhält der Mieter per Post die Mitteilung darüber. Wenn ausstehende Mietzahlungen der Grund für Kündigung und Klage waren, kann der Mieter durch das Begleichen der Zahlungen beides abwenden.
Andernfalls hat der Mieter die Möglichkeit, gerichtlich gegen die Räumungsklage vorzugehen und sich gegen diese zu verteidigen.
Ablauf nach der Eröffnung der Räumungsklage
Kommt es zum Gerichtstermin, werden beide Parteien angehört und Beweise gesichtet. Das Urteil wird im Anschluss geschrieben und den Parteien per Post zugestellt. Vier Wochen nach Urteilsverkündung ist es rechtskräftig. Die Prozesskosten und die Anwaltskosten der Gegenseite hat der Verlierer zu tragen. Wenn die Räumungsklage abgewiesen wird, wird damit auch die Kündigung des Mietverhältnisses unwirksam.
Ist die Klage jedoch erfolgreich, so erhält der Vermieter einen Räumungstitel. Im Anschluss wird ein Gerichtsvollzieher mit der Räumung beauftragt und bestimmt den Räumungstermin. Weigert der Mieter sich weiterhin auszuziehen, kommt es zu einer Zwangsräumung. Auch wenn das Urteil gesprochen und die Räumungsklage erfolgreich ist, müssen Mieter eine angemessene Frist zur Räumung erhalten. Gegebenenfalls können diese auch Räumungsschutz beantragen, wenn ein Auszug aus beispielsweise gesundheitlichen Gründen noch nicht möglich ist. In solchen Fällen wird die Frist zur Räumung verlängert.
