Rechtliche Folgen von Mietrückständen
Im deutschen Mietrecht führt ein Zahlungsverzug von mindestens zwei Monatsmieten regelmäßig zu schwerwiegenden rechtlichen Konsequenzen für betroffene Mieter. Vermieter besitzen in solchen Konstellationen das Recht, das bestehende Mietverhältnis wegen schuldhafter Vertragsverletzung fristlos zu kündigen. In der juristischen Praxis wird zusammen mit der fristlosen Kündigung nahezu ausnahmslos auch eine hilfsweise ordentliche Kündigung ausgesprochen. Bei der rechtlichen Beurteilung dieser beiden Kündigungsarten bestehen jedoch fundamentale Unterschiede, die für den dauerhaften Erhalt der eigenen Wohnung von entscheidender Bedeutung sind.
Schonfristzahlung und ihre rechtlichen Grenzen
Das Bürgerliche Gesetzbuch sieht für das Wohnraummietrecht das Instrument der sogenannten Schonfristzahlung vor. Sofern der Mieter den aufgelaufenen Zahlungsrückstand nach Erhalt der Kündigung innerhalb einer gesetzlich festgelegten Frist vollständig ausgleicht oder eine öffentliche Stelle sich zur Übernahme verpflichtet, wird die fristlose Kündigung rückwirkend unwirksam. Diese rechtliche Sonderregelung dient primär dem Schutz vor Obdachlosigkeit bei einmaligen finanziellen Engpässen. Allerdings erstreckt sich diese gesetzlich vorgesehene Heilungswirkung nach der höchstrichterlichen Rechtsprechung ausdrücklich nicht auf sämtliche Kündigungsformen.
Die gefestigte Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs
Der Bundesgerichtshof vertritt seit langer Zeit in ständiger Rechtsprechung eine konsequente Linie bezüglich der rechtlichen Folgen von Schonfristzahlungen. Ein unverzüglicher Ausgleich der offenen Mietrückstände beseitigt zwar die Wirkungen der fristlosen Kündigung, lässt die zeitgleich ausgesprochene ordentliche Kündigung jedoch unberührt. Sofern der Zahlungsverzug eine nicht unerhebliche Pflichtverletzung darstellt, bleibt das Mietverhältnis nach Ablauf der regulären Kündigungsfrist beendet. Auch im Hinblick auf Debatten über geplante Mietrechtsreformen hält das Gericht an dieser Rechtsprechung fest.
Die zentralen Grundsätze dieser rechtlichen Regelung stellen sich wie folgt dar:
- Eine fristlose Kündigung verliert durch die vollständige Nachzahlung innerhalb der Schonfrist ihre rechtliche Wirksamkeit.
- Die ordentliche Kündigung bleibt trotz Ausgleichs der Schulden bestehen, da die Vertragsverletzung dadurch nicht ungeschehen gemacht wird.
- Ein nachträglicher Ausgleich hebt das berechtigte Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses nicht automatisch auf.
- Diskussionen über künftige Gesetzesänderungen beeinträchtigen die Gültigkeit der aktuellen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs bisher nicht.
Rechtssicherheit für Vermieter und Mieter
Die Entscheidung verdeutlicht die Notwendigkeit einer klaren Unterscheidung zwischen den einzelnen Kündigungstatbeständen im Mietrecht. Während die Schonfristzahlung sozialen Härten bei außerordentlichen Kündigungen vorbeugen soll, schützt das Festhalten an der ordentlichen Kündigung das Interesse des Vermieters an verlässlichen Vertragspartnern. Betroffene sollten sich daher nicht allein auf die heilende Wirkung einer Nachzahlung verlassen, sondern rechtzeitig rechtlichen Rat einholen.
Bedeutung für die Praxis von Mietern und Vermietern
Für Mieter bedeutet die Bestätigung dieser Linie, dass der nachträgliche Ausgleich von Rückständen keine vollkommene Sicherheit vor dem Verlust der Wohnung bietet. Zwar wird die sofortige Räumung abgewendet, jedoch endet das Mietverhältnis nach Ablauf der ordentlichen Kündigungsfrist. Vermieter erhalten auf diese Weise ein wirksames rechtliches Instrument zur Handhabung nachhaltiger Störungen der Mietzahlungen. Bei drohenden Zahlungsengpässen sollte daher frühzeitig das Gespräch mit dem Vermieter gesucht werden.
Ein Newsbeitrag der Redaktion (CB)
