Der Bundesgerichtshof hat eine Entscheidung zur rechtlichen Einordnung von umgebautem Wohnraum getroffen. Bei der Umwandlung von Gewerbeflächen in eine Wohnung gilt die Mietpreisbremse unter bestimmten Bedingungen weiterhin. Immobilieneigentümer können sich nach einer solchen Nutzungsumwandlung nicht ohne Weiteres darauf berufen, dass es sich um neu geschaffenen Wohnraum im Sinne der gesetzlichen Ausnahmeregelungen handelt. Die rechtliche Beurteilung hängt maßgeblich von den konkreten Gegebenheiten des Einzelfalls ab.
Grundsätzlich sieht das Gesetz Ausnahmen von der Regulierung der Miete vor, wenn Wohnraum nach einem Stichtag erstmals genutzt und vermietet wird. Ziel dieser Regelung ist es, Investitionen in den Bau von neuem Wohnraum nicht durch Mietpreisbegrenzungen zu hemmen. Wird jedoch eine bestehende Fläche lediglich baulich verändert oder umgestaltet, stellt sich die Frage, ob dadurch tatsächlich vollwertiger neuer Wohnraum im Sinne des Gesetzes entstanden ist. Der Bundesgerichtshof präzisiert die Abgrenzung zwischen einer Modernisierung und einer Neuschaffung.
Voraussetzungen für Ausnahmen von der Mietpreisbremse
Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ist für das Eingreifen der Ausnahmeregelung maßgeblich, in welchem Zustand sich die Räumlichkeiten vor Beginn der Baumaßnahmen befanden. War die betreffende Fläche bereits vor dem Umbau ohne unzumutbaren Aufwand als Wohnraum nutzbar oder wurde sie früher als solche verwendet, liegt in der Regel keine Neuschaffung vor. Vielmehr handelt es sich bei den Baumaßnahmen dann rechtlich um eine Modernisierung von bestehender Substanz.
Um festzustellen, ob die Mietpreisbremse greift oder entfällt, prüfen Gerichte verschiedene Kriterien im Detail:
- Der bisherige Zustand und die tatsächliche Nutzungshistorie der umgebauten Räumlichkeiten.
- Der quantitative und qualitative Umfang der durchgeführten Baumaßnahmen im Vergleich zum Vorzustand.
- Der finanzielle Gesamtaufwand im Verhältnis zu den Kosten eines Neubaus.
- Die baurechtliche Genehmigungslage und die Änderung der baulichen Zweckbestimmung.
Auswirkungen auf Vermieter und Mieter
Für Vermieter bedeutet diese Auslegung, dass die Umwandlung von Büro- oder Gewerbeflächen nicht automatisch eine freie Vereinbarung der Miethöhe ermöglicht. Wenn der bauliche Aufwand gering ausfällt oder die Räumlichkeiten bereits wesentliche Merkmale einer Wohnung aufwiesen, bleibt die Mietpreisbremse anwendbar. Eine Überschreitung der ortsüblichen Vergleichsmiete kann in solchen Fällen unzulässig sein und Rückforderungsansprüche nach sich ziehen.
Mieter wiederum erhalten durch die Klarstellung Rechtssicherheit bei der Beurteilung der Zulässigkeit von Vereinbarungen über die Miethöhe. Es empfiehlt sich für Parteien von Mietverträgen über umgewandelte Flächen, die Historiendaten der Immobilie genau zu dokumentieren und den tatsächlichen Renovierungsaufwand sorgfältig zu prüfen. Dadurch lassen sich rechtliche Auseinandersetzungen im Zusammenhang mit der Mietpreisbegrenzung vermeiden.
Ein Newsbeitrag der Redaktion (CB)
