Aktenzeichen 34 Wx 319/16
Leitsatz
1. Vereinbarungen, die der Eigentümer des belasteten Grundstücks mit den aus inhaltsgleichen, selbstständigen Dienstbarkeiten Berechtigten über deren Unterhaltslast trifft, können als Inhalt der Dienstbarkeiten im Grundbuch eingetragen werden, wenn sie die Last zum Anlagenunterhalt nicht nach dem Maß der Nutzung durch den Eigentümer und den Dienstbarkeitsberechtigten verteilen und die Pflicht zur Aufrechterhaltung der Benutzbarkeit der Anlage umfassen. (amtlicher Leitsatz)
2 Eine Vereinbarung über vom Gesetz abweichende Unterhalts- und Kostentragungspflichten ist als geänderter Inhalt einer Grunddienstbarkeit nur eintragungsfähig, wenn sie hinreichend bestimmt ist (ebenso OLG Frankfurt LSK 1983, 230020). (redaktioneller Leitsatz)
Tenor
I.
Die Beschwerde der Beteiligten gegen den Beschluss des Amtsgerichts München – Grundbuchamt – vom 27. Juli 2016 wird zurückgewiesen.
II.
Der Geschäftswert des Beschwerdeverfahrens wird auf 5.000 € festgesetzt. Für die Kosten haften die Beteiligte zu 1 ganz, hinsichtlich 25% der Kosten gesamtschuldnerisch mit den Beteiligten zu 2 und 3 und hinsichtlich weiterer 25% gesamtschuldnerisch mit den Beteiligten zu 4 und 5.
Gründe
I. Die Beteiligte zu 1 ist Eigentümerin eines durch Teilung entstandenen und im Grundbuch als „Nähe K. Str., Verkehrsfläche zu 188 qm“ beschriebenen Grundstücks (FlSt x/120). In Abteilung II sind jeweils unter Bezugnahme auf die Bestellungs- und Änderungsurkunden (u. a.) folgende Belastungen zugunsten von Grundstücken eingetragen, die über diese Verkehrsfläche erschlossen werden:
lfd. Nr. 2: Geh- und Fahrtrecht für den jeweiligen Eigentümer von FlSt x/113
lfd. Nr. 5: Ver- und Entsorgungsleitungsrecht für den jeweiligen Eigentümer von FlSt x/113
lfd. Nr. 8: Geh- und Fahrtrecht sowie Ver- und Entsorgungsleitungsrecht für den jeweiligen Eigentümer von FlSt x/119
lfd. Nr. 9: Geh- und Fahrtrecht sowie Ver- und Entsorgungsleitungsrecht für den jeweiligen Eigentümer von FlSt x/121
lfd. Nr. 10: Geh- und Fahrtrecht für den jeweiligen Eigentümer von FlSt x/114
lfd. Nr. 11: Ver- und Entsorgungsleitungsrecht für den jeweiligen Eigentümer von FlSt x/114.
Die ebenfalls im Eigentum der Beteiligten zu 1 stehenden herrschenden Grundstücke FlSt x/113 und FlSt x/114 wurden weiter zerlegt; sie sollen bebaut und veräußert werden.
Je hälftige Miteigentümer der herrschenden Grundstücke FlSt x/119 bzw. x/121 sind die Beteiligten zu 2 und 3 bzw. zu 4 und 5. Ihr Grundbesitz ist jeweils mit einer Reallast (Instandhaltungs-, Räumungs- und Reinigungsverpflichtung) zugunsten von FlSt x/120 belastet.
Mit dem schriftlich festgehaltenen Ziel, die Kostentragung für Unterhaltung, Instandhaltung sowie Instandsetzung, Verkehrssicherung und Haftung sowohl hinsichtlich des Privatwegs als auch hinsichtlich der über ihn verlaufenden Ver- und Entsorgungsleitungen und die gemeinschaftliche Verwaltung der Erschließungsanlagen durch die Eigentümer der herrschenden Grundstücke sicher zu stellen, vereinbarten die Beteiligten zu 1 bis 5 mit unterschriftsbeglaubigten Erklärungen vom 16.7.2016 als „Änderung der Dienstbarkeiten“ folgendes:
Die Unterhaltung, Instandhaltung und Instandsetzung, Verkehrssicherung und Haftung für die Erschließungsanlagen obliegt dem Eigentümer des herrschenden Grundstücks zu gleichen Anteilen, ausgenommen der von einem Anwesen allein genutzten Leitungsteile, für die die Kosten und Lasten der Unterhaltung, Instandhaltung und Instandsetzung, Verkehrssicherung und Haftung deren Eigentümer allein trägt.
Die Kosten für von ihm mitgenutzte Erschließungsanlagen trägt der Eigentümer des herrschenden Grundstücks anteilig im Verhältnis der insgesamt erschlossenen Wohngebäude unter der Bedingung, dass die die Kosten auslösenden Maßnahmen in entsprechender Anwendung der §§ 744, 745 BGB auf alle betroffenen Eigentümer dienender Grundstücke als rechtmäßig zu betrachten sind, d. h. (außer bei Gefahr im Verzug) auf einer Mehrheitsentscheidung der zur Kostentragung Verpflichteten beruhen.
Zugleich bewilligten sie, die Änderung bei den bestehenden Grunddienstbarkeiten im Grundbuch zu vermerken und – aufschiebend bedingt durch den Vollzug dieser Änderung – die genannten Reallasten zugunsten von FlSt x/120 in den Grundbüchern zu FlSt x/119 und x/121 zu löschen.
Den am 22.7.2016 über den Notar gestellten Vollzugsantrag hat das Grundbuchamt mit Beschluss vom 27.7.2016 zurückgewiesen. Die Erhaltungsverpflichtung der jeweiligen Eigentümer der herrschenden Grundstücke ergebe sich bereits aus dem Gesetz. Sie sei daher Inhalt der eingetragenen Grunddienstbarkeiten. Somit sei die vorgelegte Vereinbarung nicht eintragungsfähig.
Hiergegen wendet sich der Notar namens der Antragsberechtigten mit der Beschwerde. Er hält die begehrte Eintragung für zulässig, weil sie sich nicht auf die gesetzliche Regelung beschränke. Insbesondere bei gemeinsamer Anlagennutzung und Berechtigung mehrerer Grundstücke sei eine Regelung über die Durchführung von Unterhaltungsmaßnahmen, die Tragung der Verkehrssicherungspflicht und die Kostentragung als nachträgliche inhaltsändernde Vereinbarung zulässig. Eine partielle Übereinstimmung mit der bereits kraft Gesetzes bestehenden Lage schade nicht.
Das Grundbuchamt hat nicht abgeholfen.
II. Die Beschwerde ist nach § 11 Abs. 1 RPflG, § 71 Abs. 1, § 73 GBO, § 10 Abs. 2 Satz 2 Nr. 3 FamFG zulässig. Dabei geht der Senat davon aus, dass sich das über den bevollmächtigten Notar eingelegte Rechtsmittel der Beteiligten zu 2 und 3 sowie zu 4 und 5 wie der mit der Beschwerde weiterverfolgte Eintragungsantrag selbst nur auf diejenigen Dienstbarkeiten bezieht, durch die deren Rechtspositionen betroffen sind.
Im Ergebnis hat das Rechtsmittel keinen Erfolg, weil die zur Eintragung bei den mehreren Grunddienstbarkeiten beantragte Inhaltsänderung zwar nicht aus den Gründen der Zurückweisungsentscheidung, aber aus anderen Gründen nicht eintragungsfähig ist.
1. Beantragt ist die Eintragung einer gleichlautenden Inhaltsänderung (§§ 877, 873 Abs. 1 BGB) bei mehreren, je mit gesetzlichem Inhalt bestellten und eingetragenen Grunddienstbarkeiten (§ 1018 BGB). Die Begründung der Antragszurückweisung trägt nicht, denn die zur Eintragung bewilligte Vereinbarung weicht von der gesetzlichen Ausgestaltung der Erhaltungspflicht gemäß § 1020 Satz 2 BGB in mehrfacher Hinsicht ab.
a) Nach § 1020 Satz 2 BGB ist der Dienstbarkeitsberechtigte verpflichtet, die auf dem belasteten Grundstück zur Ausübung der Dienstbarkeit gehaltene Anlage in einem ordnungsgemäßen Zustand zu erhalten. Diese zum gesetzlichen Inhalt der Dienstbarkeit gehörende (Neben-)Pflicht des Eigentümers des herrschenden Grundstücks (vgl. BGHZ 95, 144/146 f.) kann nicht im Grundbuch eingetragen werden (BayObLGZ 1965, 267/272; OLG Köln Rpfleger 1990, 490/491; Schöner/Stöber Grundbuchrecht 15. Aufl. Rn. 1152).
Die gesetzliche Erhaltungspflicht besteht allerdings nur, soweit es das Integritätsinteresse des Eigentümers des dienenden Grundstücks erfordert (BGHZ 161, 115/122; KG OLGZ 70, 372/374; Staudinger/J. Mayer BGB [2008] § 1020 Rn. 11, 16; MüKo/Joost BGB 6. Aufl. § 1020 Rn. 11; Wegmann in Bamberger/Roth BGB 3. Aufl. § 1020 Rn. 10 f.). Der aus der Dienstbarkeit Berechtigte ist danach gegenüber dem Eigentümer des dienenden Grundstücks, nicht aber gegenüber den übrigen Dienstbarkeitsberechtigten, verpflichtet, die Anlagen – hier den Privatweg und die Ver- und Entsorgungsleitungen (vgl. Staudinger/J. Mayer § 1020 Rn. 12) – so zu erhalten, dass Beeinträchtigungen des Eigentums am dienenden Grundstück durch den Zustand der Anlage verhindert werden. Den Erhalt der Benutzungsfähigkeit des Privatwegs sowie der Gebrauchstauglichkeit der Ver- und Entsorgungsleitungen hingegen schuldet der Dienstbarkeitsberechtigte nicht aus dem gesetzlichen Begleitschuldverhältnis zur Dienstbarkeit. Die Unterhaltung der Anlage(n) in diesem erweiterten Sinn liegt vielmehr allein im Interesse des Nutzungsberechtigten selbst und obliegt ihm – von § 1020 Satz 2 BGB stillschweigend vorausgesetzt – als eigene Angelegenheit (Staudinger/J. Mayer § 1020 Rn. 16 f.; MüKo/Joost § 1020 Rn. 11).
Zum gesetzlichen Inhalt der Dienstbarkeit gehört weiter, dass der aus ihr Berechtigte und der zur Mitbenutzung berechtigte Eigentümer des dienenden Grundstücks die Erhaltungskosten (§ 1020 Satz 2 BGB) in entsprechender Anwendung von §§ 748, 742 BGB anteilig nach dem Maß ihrer Nutzung zu tragen haben (BGHZ 161, 115 ff.; BGH MittBayNot 2006, 495; Staudinger/J. Mayer § 1020 Rn. 14; Schöner/Stöber Rn. 1153c).
b) Demgegenüber sollen laut Bewilligung (Abs. 1) nur die jeweiligen Dienstbarkeitsberechtigten zu einem Anteil die Verpflichtung übernehmen, die zur Ausübung der Grunddienstbarkeit gehörenden Anlagen zu unterhalten. Der vom jeweiligen Berechtigten gegenüber dem Eigentümer zu tragende Anteil soll sich dabei nicht am Ausmaß der Nutzung durch den Berechtigten einerseits und den Eigentümer andererseits ausrichten, sondern offenbar aus der Anzahl der insgesamt herrschende Grundstücke herleiten. Die an einem frei gewählten Verteilungsschlüssel orientierte Übernahme der Unterhaltslast des jeweiligen Berechtigten in dessen Verhältnis zum Eigentümer des dienenden Grundstücks entspricht nicht der gesetzlichen Ausgestaltung, sondern bedarf einer vertraglichen Vereinbarung (vgl. Staudinger/J. Mayer § 1020 Rn. 11; Wegmann in Bamberger/Roth § 1021 Rn. 6; Amann DNotZ 2005, 621/622).
Auch die Kostentragung (Abs. 2) entspricht – ungeachtet dessen, dass das Gewollte nicht sicher festzustellen ist (siehe unter 2.) – nicht der Gesetzeslage, weil sie nicht auf das Maß der tatsächlichen Nutzung abstellt.
Darüber hinaus betrifft die bewilligte Änderung nach ihrer nächstliegenden Bedeutung nicht nur solche Maßnahmen, die mit Blick auf das Integritätsinteresse des Eigentümers des dienenden Grundstücks erforderlich erscheinen, sondern weitergehend alle Maßnahmen, die erforderlich sind, um die Anlage(n) in einem benutzungsfähigen Zustand zu erhalten (zur Differenzierung vgl. Staudinger/J. Mayer § 1021 Rn. 4, 12). Dieses Verständnis liegt wegen des mit der Vereinbarung verfolgten Zwecks nahe, der in der notariell beglaubigten Urkunde festgehalten ist und daher zur Auslegung der Bewilligung herangezogen werden kann (vgl. BGH FGPrax 2015, 5; Demharter § 19 Rn. 28). Danach soll die Inhaltsänderung an die Stelle der Reallasten treten, die bisher an den Grundstücken FlSt x/119 und x/121 zugunsten des jeweiligen Eigentümers von FlSt x/120 zur Absicherung der Pflicht zu Instandhaltung, Räumung und Reinigung der Zufahrtsstraße eingetragen waren und nach diesem Umfang ersichtlich die Benutzbarkeit der Privatstraße betrafen. Eine Unterhaltslast, auf die die Vorschriften über Reallasten (entsprechende) Anwendung finden, setzt gemäß § 1021 Abs. 2 BGB eine Vereinbarung im Sinne von § 1021 Abs. 1 BGB voraus. Unterhaltungsvereinbarungen nach § 1021 Abs. 1 BGB wiederum betreffen die Verpflichtung, die zur Dienstbarkeit gehörenden Anlagen in einem benutzungsfähigen Zustand zu erhalten (BGHZ 161, 115/122; Staudinger/J. Mayer § 1021 Rn. 4, 12; MüKo/Joost § 1021 Rn. 4, 6).
Für dieses weite Verständnis der Bewilligung spricht auch, dass sie ihrem Wortlaut nach nicht auf das Integritätsinteresse des Eigentümers begrenzt ist. Zudem wurde die Haftung in den Pflichtenkatalog aufgenommen. Es kann dahinstehen, ob über letzteren Punkt Vereinbarungen als Inhalt des Begleitschuldverhältnisses zur Dienstbarkeit möglich sind und durch Eintragung in das Grundbuch dingliche Wirkung entfalten (hierzu Staudinger/J. Mayer § 1021 Rn. 1, 10 mit § 1018 Rn. 144 ff.). Jedenfalls kann angesichts dieser umfassenden Aufzählung nicht angenommen werden, dass weniger als die Benutzungsfähigkeit der Anlage(n) Gegenstand der Unterhaltslast sein soll, die je im Verhältnis zwischen dem Eigentümer des belasteten Grundstücks und dem Eigentümer des herrschenden Grundstücks letzterer zu einem Teil tragen soll.
2. Da die Bewilligung somit nicht lediglich das wiederholt, was schon nach dem Gesetz (§ 1020 Satz 2 BGB) Inhalt der Grunddienstbarkeiten ist, käme grundsätzlich die Eintragung einer je gleichlautenden Inhaltsänderung bei den Dienstbarkeiten in Betracht (vgl. auch KG NJW 1970, 1686).
Die Vereinbarung über die anteilige Unterhalts- und Kostentragungspflicht bleibt jedoch auch nach Auslegung unklar und ist deshalb nicht als geänderter Inhalt der Grunddienstbarkeiten eintragungsfähig (vgl. OLG Frankfurt Rpfleger 1983, 61). Die Antragszurückweisung erweist sich daher im Ergebnis als zutreffend.
Nur Absatz 1 der bewilligten Änderung hat – abstrakt betrachtet – einen hinreichend bestimmten Inhalt. Danach obliegt der Unterhalt „dem Eigentümer des herrschenden Grundstücks zu gleichen Anteilen“, soweit nicht für allein genutzte Leitungsteile eine Ausnahme greifen soll. Im hier allein maßgeblichen Verhältnis zwischen jeweiligem Dienstbarkeitsberechtigten und Eigentümer des dienenden Grundstücks ist danach die Unterhaltslast des Berechtigten auf eine Quote beschränkt, die sich nach nächstliegendem Verständnis aus der Gesamtzahl der herrschenden Grundstücke ableitet, für die jeweils eine inhaltsgleiche, aber rechtlich selbstständige Dienstbarkeit bestellt wurde.
Allerdings bleibt dabei unklar, welche Anzahl berechtigter Grundstücke angesichts der weiteren Realteilung herrschender Grundstücke der Ermittlung der Unterhaltungsquote nach Absatz 1 zugrunde zu legen ist (vgl. auch § 1025 BGB; siehe Schöner/Stöber Rn. 1166).
Die Kostenverteilung nach Absatz 2 hingegen ist unbestimmt, weil sich aus der Wendung „anteilig im Verhältnis der insgesamt erschlossenen Wohngebäude“ nicht ergibt, welche Bezugspunkte ins Verhältnis zu setzen sind, um die jeweils maßgebliche Kostenquote zu berechnen. Unklar ist zudem die grammatikalisch nicht korrekt formulierte Bedingung für die Verpflichtung zur (anteiligen) Kostentragung, bei der zudem möglicherweise dienende und herrschende Grundstücke verwechselt wurden.
Schließlich bleibt das Zusammenspiel der beiden Absätze unklar. Beide Regelungen betreffen die anteilige Unterhaltslast für Erschließungsanlagen, die von den mehreren Dienstbarkeitsberechtigten genutzt werden. Dabei soll die Quote des geschuldeten tatsächlichen Unterhalts anhand anderer Kriterien berechnet werden als die Quote der Kostenlast, ohne dass die sich aus der unterschiedlichen Anknüpfung möglicherweise ergebenden Differenzen in der Lastentragung einer Regelung zugeführt werden.
Insgesamt ist die Vereinbarung über die Unterhalts- und Kostenlast somit unklar und nicht hinreichend bestimmt.
III. Einer gerichtlichen Kostenentscheidung nach § 81 FamFG bedarf es nicht.
Der Geschäftswert des Beschwerdeverfahrens wird nach § 61 Abs. 1, § 36 Abs. 1 und 3 GNotKG mit dem Regelwert bestimmt. Die aus der unterschiedlichen Verfahrensbeteiligung der Beschwerdeführer folgende gesetzliche Kostenhaftung (§ 22 Abs. 1, § 32 GNotKG) wird klarstellend im Tenor ausgesprochen.
Die gesetzlichen Voraussetzungen für die Zulassung der Rechtsbeschwerde (§ 78 GBO) liegen nicht vor.
