Untervermietung einer Mietwohnung

Wollen Sie eine Wohnung an weitere Personen untervermieten, gilt es einige Dinge zu beachten. Wir klären darüber auf, was erlaubt ist und was nicht.

Nahaufnahme von zwei Händen. Eine reicht der anderen einen Schlüssel. Im Hintergrund ist ein leeres Zimmer.

Was gilt es bei der Untervermietung zu beachten?

Der Vermieter darf eine Untervermietung nicht grundsätzlich verbieten. Nur, wenn es einen nachvollziehbaren und driftigen Grund geben sollte, warum dies unzumutbar ist, darf der Vermieter ein generelles Verbot aussprechen. Bei einer Erlaubnis dürfen Sie ihre Wohnung an weitere Personen untervermieten.
Damit Sie in Streitfällen auf der sicheren Seite sind, sollten Sie jedoch die Erlaubnis zur Untervermietung immer schriftlich haben.
Bei einem Verbot des Vermieters ohne driftigen Grund, haben Sie nach § 540 Abs. 1 BGB das Recht auf Sonderkündigung.

Wie sieht es aus, wenn der Vermieter nach mehreren Jahren seine Erlaubnis widerrufen möchte? In diesem Fall gilt nach  § 553 BGB ebenfalls: wenn die Situation unzumutbar ist, besteht das Recht, die Entscheidung zu widerrufen.  Auch hier gilt dann das Sonderkündigungsrecht für den Mieter.
Gut zu Wissen ist, dass Sie für den Einzug nahestehender Personen allerdings keine Erlaubnis brauchen. Hierzu zählen Eltern, Kinder, Ehepartner etc. Die Wohnung darf dabei aber nicht überbelegt sein.
Falls es zu durch den Untermieter verursachten Schäden kommen sollte, haftet der Hauptmieter gegenüber Vermieter und anderen Beteiligten. Der Vermieter hat das Recht bei einer vereinbarten Inklusivmiete eine höhere Miete zu verlangen, falls bei der Untervermietung erheblich mehr kosten anfallen.

Mietwohnung über Airbnb oder Booking untervermieten

Sollten Sie in Erwägung ziehen, Ihre Wohnung über Airbnb oder Booking an Feriengäste zu vermieten, gibt es hierbei andere Regelungen.
Zunächst gilt: Hat der Vermieter Ihnen erlaubt unterzuvermieten, heißt das nicht gleich, dass dies Feriengäste mit einbezieht. Daher ist es zwingend notwendig, seinen Vermieter um Erlaubnis zu bitten.

Hat der Vermieter seine Erlaubnis gegeben auch an Urlauber zu vermieten, steht dem nichts im Weg. Dabei könnte Ihr Vermieter allerdings die Miete erhöhen.
Unabhängig vom Vermieter ist es wichtig, dass Sie die Wohnung nicht zweckentfremden.  Das heißt, sobald es sehr häufig vorkommt, dass Sie ihre Wohnung kurzfristig vermieten und als Ferienwohnung anbieten, gilt dies als gewerbliche Nutzung.  Somit wird ihre Wohnung als verbotene Zweckentfremdung eingestuft.

Kündigung bei unerlaubter Untervermietung?

Der Vermietende hat dann das Recht auf fristlose Kündigung des Mieters, wenn unerlaubt untervermietet wurde. Allerdings nur, wenn der Hauptmieter bereits aufgefordert wurde das Mietverhältnis aufzulösen. Bei Buchungsplattformen wie Airbnb gilt dieselbe Regelung.  

Welche Rechte hat der Untermieter?

Wenn der Hauptmieter kündigt, was gilt für den Untermieter? Um nach einer Kündigung Rechtsstreit zwischen Mieter und Vermieter zu vermeiden, sollten Sie beachten, dass zwischen Vermieter und Untermieter meist kein Vertrag besteht. Daher sollte es im Voraus im Hauptvertrag eine Regelung geben, wie diese Situation gehandhabt wird. Ob der Untermieter die Wohnung räumen muss oder ob er einen Anspruch darauf hat, weiter dort zu wohnen, sollte in diesem Vertrag ebenfalls festgelegt werden.

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