Aktenzeichen B 2 K 16.111
Leitsatz
1 An die Ausübung des Vorkaufsrechts werden gegenüber einer Enteignung, die nur zulässig ist, wenn das Wohl der Allgemeinheit diese erfordert, qualitativ geringere Anforderungen gestellt. Es genügt, wenn der Erwerb des Grundstücks im Rahmen der tatbestandlichen Voraussetzungen zu den vom Gesetzgeber gebilligten bodenpolitischen, eigentumspolitischen und städtebaulichen Zwecken erfolgt und dabei überwiegende Vorteile für die Allgemeinheit angestrebt werden. (redaktioneller Leitsatz)
2 In förmlich festgelegten Sanierungsgebieten rechtfertigt das Wohl der Allgemeinheit die Ausübung des Vorkaufsrechts, wenn diese sich an den konkreten Erfordernissen der Sanierung orientiert. An die Konkretisierung der Sanierungsziele dürfen bei Erlass der Sanierungssatzung nur relativ geringe Anforderungen gestellt werden. (redaktioneller Leitsatz)
Tenor
1. Der Bescheid der Beklagten vom 21.01.2016 wird aufgehoben.
2. Die Beklagte trägt die Kosten des Verfahrens.
3. Die Kostenentscheidung ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 115 v.H. des zu vollstreckenden Betrags vorläufig vollstreckbar.
Gründe
Die Klage ist zulässig und begründet.
I.
Die Kläger wenden sich gegen den Bescheid der Beklagten vom 21.01.2016, mit dem sie gegenüber der Klägerin zu 1. das Vorkaufsrecht hinsichtlich der streitigen Grundstücke ausgeübt hat. Als Adressatin des Bescheides ist die Klägerin zu 1. klagebefugt. Auch der Kläger zu 2. als Käufer der streitgegenständlichen Grundstücke kann Anfechtungsklage erheben, denn durch die Ausübung des Vorkaufsrechts kann er in eigenen Rechten verletzt sein (BVerwG, B.v. 30.11.2009 – 4 B 52/09 – juris).
II.
Die Klage ist auch begründet, da der Bescheid der Beklagten vom 21.01.2016 rechtswidrig ist und die Kläger in ihren Rechten verletzt (§ 113 Abs. 1 S. 1 VwGO).
1. Das Gericht teilt im Hinblick auf die formelle Rechtmäßigkeit des Bescheides nicht die Auffassung der Kläger.
Zum einen geht das Gericht hier davon aus, dass der Verwaltungsausschuss zuständiges Gremium für die Beschlussfassung über die Entscheidung zur Ausübung des Vorkaufsrechtes war, denn ausweislich der Geschäftsordnung für den Stadtrat der Beklagten vom 01.05.2014 hat die Beklagte dem Verwaltungsausschuss den Aufgabenbereich „Grundstücksangelegenheiten der Stadt“ übertragen (vgl. § 8 Abs. 1 Nr. 1 neunter Spiegelstrich). Der Geschäftsordnung ist weder unter § 2 noch sonst eine explizite Nennung eines Zuständigkeitsbereiches für die Ausübung des gemeindlichen Vorkaufsrechts zu entnehmen. In Kombination mit den festgelegten Beschränkungen des Aufgabenbereichs des Verwaltungsausschusses unter § 8 Abs. 1 S. 2, wonach der Verwaltungsausschuss für Maßnahmen, die im Haushaltsplan festgelegt sind, endgültig beschließen kann, und bei nicht im Haushalt vorgesehenen Maßnahmen bis zu einem Betrag von 180.000,00 EUR im Einzelfall endgültig entschließen kann, geht das Gericht davon aus, dass unter „Grundstücksangelegenheiten“ auch der Erwerb einer Immobilie mittels der Ausübung des gemeindlichen Vorkaufsrechts gemeint ist.
Soweit die Klägerbevollmächtigte rügt, die Kläger seien vor der Ausübung des Vorkaufsrechtes nicht ordnungsgemäß angehört worden, kann dies letztlich offen bleiben, denn selbst wenn hier die Frist zur Äußerung zu kurz bemessen gewesen sein sollte, wäre dies unbeachtlich, denn die fehlende Anhörung kann bis zum Abschluss der letzten Tatsacheninstanz nachgeholt werden (Art. 45 Abs. 2 BayVwVfG, vgl. auch BayVGH, B.v. 8.4.2015 – 15 ZB 13.2564 – juris, Rn. 11). Die Beklagte hat schließlich im verwaltungsgerichtlichen Verfahren zu erkennen gegeben, dass und aus welchen Gründen sie an ihre Entscheidung über die Ausübung des Vorkaufsrechts auch unter Berücksichtigung des klägerischen Vortrags festhält (vgl. hierzu die Klageerwiderung vom 06.04.2016), so dass die Beklagte auch bei einer erneuten Beschlussfassung über die Ausübung des Vorkaufsrechts keine andere Entscheidung in der Sache getroffen hätte (Art. 46 BayVwVfG).
2. Der Bescheid der Beklagten ist jedoch materiell rechtswidrig, weil die Ausübung des Vorkaufsrechts nicht durch das Wohl der Allgemeinheit nach § 24 Abs. 3 S. 1 BauGB gerechtfertigt ist. Gemäß § 24 Abs. 1 S. 1 Nr. 3 BauGB steht der Gemeinde bei dem Kauf von Grundstücken u.a. in einem förmlich festgelegten Sanierungsgebiet ein Vorkaufsrecht zu, welches jedoch gem. § 24 Abs. 3 S. 1 BauGB nur ausgeübt werden darf, wenn das Wohl der Allgemeinheit dies rechtfertigt. Für die Ausübung gegenüber dem Verkäufer besteht gem. § 28 Abs. 2 S. 1 BauGB eine zweimonatige Frist.
a. Die Ausübung des Vorkaufsrechts durch die Beklagte im angefochtenen Bescheid erfolgte formell rechtmäßig gegenüber der Klägerin zu 1. als Verkäuferin der streitgegenständlichen Grundstücke. Auch die zweimonatige Ausübungsfrist wurde von der Beklagten gewahrt, da sie am 25.11.2015 Kenntnis vom notariellen Kaufvertrag erhielt und am 21.01.2016 den Bescheid erließ, welcher der Klägerin zu 1. am 22.01.2016 zugestellt wurde.
b. Es liegt auch ein Vorkaufsfall vor, da zwischen der Klägerin zu 1. und dem Kläger zu 2. ein notariell beurkundeter Kaufvertrag im Sinne von § 433 des Bürgerlichen Gesetzbuches -BGB – geschlossen wurde.
c. Die Ausübung des Vorkaufsrechts ist im vorliegenden Fall jedoch nicht durch das Wohl der Allgemeinheit nach § 24 Abs. 3 S. 1 BauGB gerechtfertigt.
Der Begriff des Wohls der Allgemeinheit ist ähnlich wie im Bereich des verfassungsrechtlichen Eigentumsschutzes (Art. 14 Abs. 2 und 3 des Grundgesetzes – GG -) und den speziellen Enteignungsvorschriften (§ 87 Abs. 1 BauGB) nicht mit dem Begriff des öffentlichen Interesses gleichzusetzen. Erst ein qualifiziertes, sachlich objektiv öffentliches Interesse als Ergebnis einer Abwägung der im Einzelfall miteinander in Widerstreit stehenden privaten und öffentlichen Interessen kann mit dem Wohl der Allgemeinheit identifiziert werden. An die Ausübung des Vorkaufsrechts werden jedoch gegenüber einer Enteignung, die nur zulässig ist, wenn das Wohl der Allgemeinheit diese erfordert, qualitativ geringere Anforderungen gestellt. Es genügt, wenn der Erwerb des Grundstücks im Rahmen der tatbestandlichen Voraussetzungen zu den vom Gesetzgeber gebilligten bodenpolitischen, eigentumspolitischen und städtebaulichen Zwecken erfolgt und dabei überwiegende Vorteile für die Allgemeinheit angestrebt werden. Welche Anforderungen an die Angaben der Gemeinde über den Verwendungszweck im Bescheid zu stellen sind, richtet sich nach den besondere Verhältnissen des Einzelfalls und lässt sich nicht nach generellen Maßstäben vorab bestimmen. Ob die Ausübung danach durch das Wohl der Allgemeinheit gerechtfertigt ist, unterliegt dem vollen Umfang der gerichtlichen Nachprüfung (vgl. BayVGH, U. v. 6.2.2014 – 2 B 13.2570 – juris). In förmlich festgelegten Sanierungsgebieten – wie hier – rechtfertigt das Wohl der Allgemeinheit die Ausübung des Vorkaufsrechts, wenn diese sich an den konkreten Erfordernissen der Sanierung orientiert (vgl. BayVGH, U. v. 9.3.2000 – 2 B 96.467 – juris). An die Konkretisierung der Sanierungsziele dürfen bei Erlass der Sanierungssatzung nur relativ geringe Anforderungen gestellt werden. Ein langer Zeitraum seit der Inkraftsetzung einer Sanierungssatzung stellt nicht alleine schon infrage, dass die Sanierungssatzung noch wirksam sein kann oder dass die Ausübung des Vorkaufsrechts noch dem Wohl der Allgemeinheit dienen kann. Jedoch werden die Anforderungen mit fortschreitendem Sanierungsverfahren höher (vgl. BayVGH, B. v. 10.8.2007 – 26 ZB 06.1731 – juris). Die Sanierungsziele müssen dabei nicht in der Sanierungssatzung selbst festgelegt sein; sie können sich auch aus ihrer Begründung und den Ergebnissen vorbereitender Untersuchungen ergeben. Insbesondere kann die erforderliche Konkretisierung in einem Sanierungsbebauungsplan, aber auch in einem sonstigen Bebauungsplan oder sogar durch eine informelle städtebauliche Planung erfolgen (vgl. BayVGH, U. v. 2.10.2013 – 1 BV 11.1944 – juris).
Nach diesen Maßgaben rechtfertigt das Wohl der Allgemeinheit die Ausübung des Vorkaufsrechtes nicht, da im maßgeblichen Zeitpunkt der Entscheidung der Beklagten über die Ausübung des Vorkaufsrechts die erforderliche Konkretisierung der Sanierungsziele für die streitgegenständlichen Grundstücke nicht gegeben war und sich auch die tatsächlichen Planungen der Beklagten zur Realisierung der angegebenen Verwendungszwecke als unkonkret und planlos erweisen.
Der Stadtrat der Beklagten hat in seiner Sitzung vom 29.07.2009 die Sanierungssatzung beschlossen und den Ergebnisbericht „vorbereitende Untersuchungen“ des Ingenieurbüros … vom 07.07.2009 gebilligt. Aus der Sanierungssatzung selbst ergeben sich keine konkreten Sanierungsziele für die streitgegenständlichen Grundstücke. Aus der Sitzungsvorlage vom 21.07.2009 sind konkrete Ziele bzw. Maßnahmen für die streitgegenständlichen Grundstücke ebenfalls nicht zu entnehmen. Vielmehr wird aus dieser Sitzungsvorlage deutlich, dass die Neugestaltung des … von prioritärer Bedeutung sei und – aufgrund förderrechtlicher Bestimmungen – bis zum 31.12.2011 abgeschlossen sein muss. Dem Ergebnisbericht – vorbereitende Untersuchungen vom 07.07.2009 – ist unter 1.0 Vorbemerkung zu entnehmen, dass die Beklagte beabsichtig, den Markt … gestalterisch aufzuwerten. Ziel sei es durch die zukünftigen Maßnahmen eine langfristige Sicherung der Funktionen von Wohnen, Einzelhandel, Gastronomie, Kultur, Geschichte (Schloss) zu gewährleisten. Hierfür sei es unerlässlich neben den Maßnahmen im öffentlichen Bereich private Maßnahmen (Sanierung von Fassaden, Hofflächen, Einfriedungen etc.) durchzuführen, damit ein ganzheitliches Erscheinungsbild realisiert werden kann. Unter 3.1.3 wird ausgeführt: „Die Nutzung des … wird seiner eigentlichen Funktion als „Platz“ nicht gerecht. Er stellt neben der Zufahrt zum Schloss, eine Fläche für den ruhenden Verkehr dar. Eine Aufenthaltsfunktion ist derzeit nicht gegeben.“ Unter Ziff. 3.3.1 sind Ausführungen zum ruhenden Verkehr in Hinblick auf den … zu finden. Unter Ziff. 4.2.2.1 wird die Verkehrsstruktur bzw. der Straßenraum im Bereich des … dokumentiert. Bei der Dokumentation der Freiflächen unter 4.2.2.2 und der Gebäudestrukturen unter 4.2.2.3 sind zwar Bilder der streitgegenständlichen Gebäude abgebildet. Maßnahmen oder besondere Ziele im Hinblick auf diese sind den textlichen Ausführungen jedoch nicht entnehmbar. Unter Ziff. 5.1.2 werden als Maßnahme mit der Priorität 1 die Neugestaltung und -ordnung des … mit Aufenthaltsbereichen und Gestaltung der Flächen für den ruhenden Verkehr vorgeschlagen. Als Maßnahmenziele sind unter 5.1.3 für die Maßnahme: Neugestaltung … benannt:
– Aufwertung der Blickachse zu der historischen und aus städtebaulicher Sicht prägenden Schlossanlage
– Flächenentsiegelung der bisher völlig versiegelten Asphaltfläche
– Gestaltung einer Platzfläche mit Aufenthaltsfunktion – Neuordnung der Verkehrsführung und des ruhenden Verkehrs Konkrete Maßnahmen oder Ziele, die die Gestaltung oder Nutzung der streitgegenständlichen Grundstücke betreffen, sind dem Bericht nicht zu entnehmen.
Wenn die Klägerbevollmächtigte nun vorträgt, zum damaligen Zeitpunkt seien der Gasthof und die Metzgerei noch betrieben worden, so ist darauf hinzuweisen, dass sich auch während einer laufenden Sanierung bzw. der gegebenen Geltungsdauer einer Sanierungssatzung Missstände ergeben können, die bei der Aufstellung der Sanierungssatzung noch nicht vorlagen. Ist dies jedoch der Fall, so hat die betroffene Gemeinde zu reagieren und für diesen neu eingetretenen Missstand Planungsziele zu schaffen, z.B. auch nur durch eine informelle städtebauliche Planung. Nach der Angabe des ersten Bürgermeisters der Beklagten in der mündlichen Verhandlung stehen die Gebäudlichkeiten bereits ca. seit dem Jahr 2011 leer. Am 01.11.2013 wurde zudem das Insolvenzverfahren über das Vermögen der Grundstückseigentümerin eröffnet. Der Beklagten wurde das Anwesen offenbar auch seitens der Klägerin zu 1. zum Kauf offeriert. Insoweit hätte es der Beklagten ohne weiteres möglich sein können, für die streitgegenständlichen Grundstücke konkrete Maßnahmen bzw. Ziele neu zu formulieren und eine Anpassung bzw. Ergänzung der Maßnahmenziele im Hinblick auf den … und insbesondere die streitgegenständlichen Grundstücke vorzunehmen. Ein entsprechendes Vorgehen der Beklagten ist der vorgelegten Akte nicht zu entnehmen. Auch im Rahmen des Klageverfahrens wurden derartige Planungsschritte, die sich in Form von Planungsunterlagen oder auch Beschlussfassungen der Beklagten niederschlagen könnten, nicht vorgetragen. Es ist nicht ersichtlich, dass sich die Beklagte – vor Ausübung des Vorkaufsrechts – maßgeblich planerisch mit der Situation der leerstehenden Gebäudlichkeiten und ggf. auch notwendigen Sanierungsmaßnahmen auseinandergesetzt hat und konkrete Maßnahmen und Ziele für die streitgegenständlichen Grundstücke angedacht oder in irgendeiner Weise planerisch formuliert hat.
In der mündlichen Verhandlung konnten die Vertreter der Beklagten nur darauf verweisen, dass es bereits vor Ausübung des Vorkaufsrechts verschiedene Gespräche und Gedankenspiele gegeben habe. Diese haben aber keinen Niederschlag in einem Sanierungskonzept gefunden. Soweit der Klägerbevollmächtigte in seinem Schreiben vom 23.01.2017 auf den vorgelegten Teil D – Maßnahmebeschreibungen – des ISEK der Beklagten verweist, sind dort auf Seite 16 zwar die Planungen der Bevölkerung des Ortsteils …, in den streitgegenständlichen Gebäuden einen Dorfladen und ein Betreutes Wohnen einzurichten, erwähnt; die Aufnahme dieses „Zieles“ in das ISEK erfolgte ersichtlich erst nach der Ausübung des Vorkaufsrechtes und kann hier nicht als Grundlage der Entscheidung des Verwaltungsausschusses vom 20.01.2016 herangezogen werden.
Die Rechtswidrigkeit der Ausübung des Vorkaufsrechts ergibt sich hier zudem aus dem Umstand, dass sich die Planungen der Beklagten hinsichtlich der streitigen Grundstücke auch in tatsächlicher Hinsicht als unkonkret darstellen. Grundlage der Ausübung des Vorkaufsrechtes waren Planungen einer Bürgerinitiative, deren Teilnehmer sich ausweislich der vorgelegten Akte erstmals am 26.10.2015 zu einer Informationsveranstaltung trafen, um einen Dorfladen zu errichten. Wie und wann die Idee der Einrichtung eines Betreuten Wohnens entsprang, ist den Akten der Beklagten nicht zu entnehmen und blieb auch im Klageverfahren im Dunklen. Der Beschluss, das Vorkaufsrecht auszuüben, basierte dann auf einer Stellungnahme der … vom 13.01.2016, die im Ergebnis lediglich feststellte, dass die Planungen, ein Betreutes Wohnen und einen Dorfladen einzurichten, mit den Zielsetzungen des ISEK vereinbar seien. Ausdrücklich ist dort erwähnt, dass weitergehende Prüfungen oder Erhebungen nicht vorgenommen worden sind. Konkrete Prüfungen, die z.B. die Nachfrage nach Plätzen für ein Betreutes Wohnen bzw. auch Kostenschätzungen, die auf eine Realisierbarkeit beider Vorhaben eingehen, wurden auch seitens der Beklagten nicht vorgenommen. In seinem Beschluss vom 16.12.2015 machte der Stadtrat der Beklagten die Ausübung des Vorkaufsrechts davon abhängig, dass der dauerhafte Betrieb eines Dorfladens über z.B. eine Betreibergesellschaft und die Realisierung des Betreuten Wohnens über z.B. einen gemeinnützigen Bürgerverein ohne finanzielle Belastungen der Beklagten sichergestellt werden könne. Weitere konkrete Planungen, wie die Projekte nun tatsächlich durchzuführen sind bzw. welche Kosten damit verbunden sind, wurden im Folgenden nicht durchgeführt. Selbst im Zeitpunkt der mündlichen Verhandlung konnte die Beklagte keine belastbaren Angaben dazu machen, wie eine Realisierung der Vorhaben beabsichtigt sei. Man wusste nicht einmal, ob nun der Bürgerverein die Immobilie mieten oder erwerben soll, um seine Projekte zu verwirklichen. Die Beklagte zeigte sich vielmehr „planlos“ und vermochte auch im Rahmen der mündlichen Verhandlung mit dem Verweis, der Vorsitzende des Bürgervereins könne nähere Angaben machen, nicht darzulegen, dass tatsächlich konkrete und insbesondere verwirklichungsfähige Planungen für die streitgegenständlichen Grundstücke vorliegen.
Nach alledem ist damit der Klage stattzugeben.
III.
Die Kostenentscheidung ergibt sich aus § 154 Abs. 1 VwGO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit der Kostenentscheidung folgt aus § 167 Abs. 1 VwGO i.V.m. §§ 708 ff. der Zivilprozessordnung – ZPO -.
