Grenzbebauung: Abstandsflächen beim Hausbau

Wer Haus, Garage oder Gartenhaus baut, muss die gesetzlich festgelegten Abstände zur Grundstücksgrenze einhalten. Wir klären, welche Abstände vorgeschrieben sind, und welche Ausnahmen es gibt.

Abstandsflächen-Grenzbebauung

Regeln für Abstandsflächen bei Häusern

In den Bauordnungen der Bundesländer sind sogenannte Abstandsflächen geregelt, also der Abstand zwischen dem Haus auf dem eigenen Grundstück und dem Nachbarsgrundstück. Dieser Abstand muss über die volle Breite der Fassade gehen.

Je nach Bundesland gelten unterschiedliche Abstände in der Bauordnung, berechnet wird der Mindestabstand durch die Gebäudehöhe multipliziert mit einem Wert zwischen 0,25 und 1. Dieser variiert je nach Bundesland, wobei in der Regel ein Mindestabstand von zweieinhalb bis drei Meter gilt. Dachflächen zählen je nach Neigungswinkel anteilig oder ganz zur Gebäudehöhe.

Ein Beispiel:

Ein Haus ist 6 Meter hoch und hat eine Dachhöhe von 3 Metern. Die Dachneigung ist kleiner als 45 Grad und wird deshalb nur zu einem Drittel eingerechnet. Nach bayrischer Bauordnung wird außerhalb von Kerngebieten mit dem Faktor 1 multipliziert, wodurch sich folgende Rechnung ergibt:

1* (6m+1/3*3m) = 7m

Die Abstandsfläche beträgt somit mindestens 7 Meter.

Die Abstandsflächen müssen auf dem eigenen Grundstück liegen, jedoch gibt es Ausnahmefälle: Wenn das eigene Grundstück beispielsweise an eine Straße grenzt, darf diese bis zur Hälfte mit den Abstandsflächen überschattet werden. Nach Zustimmung des Nachbars kann die Abstandsfläche auch auf seinem Grundstück liegen, allerdings darf dieser die betroffene Fläche dann nicht mehr selbst bebauen.

Abstandsflächen bei Garagen und Co.

Bei Bauwerken wie Carports oder Garagen sind die Abstandsflächen anderweitig geregelt als bei Häusern. Je nach Bundesland variieren aber auch hier die Regeln. Grundsätzlich dürfen Bauwerke, wenn sie eine gewisse Länge und Höhe nicht überschreiten, auch in den Abstandsflächen gebaut werden – teilweise ohne spezielle Baugenehmigung direkt an der Grundstücksgrenze.

Grenzbebauung: Wann die Abstandsflächen nicht gelten

In einigen Ausnahmefällen ist die sogenannte Grenzbebauung erlaubt. Neben der Bauordnung der jeweiligen Bundesländer gibt es spezielle Bebauungspläne, in denen gesonderte Regeln vermerkt sind. Diese Pläne setzen sich über die Bauordnung hinweg. Erlaubt der Bebauungsplan also beispielsweise eine Grenzbebauung, müssen die Regelungen der Abstandsflächen nicht weiter beachtet werden.

Des Weiteren gibt es den sogenannten Bestandsschutz. Wenn Gebäude zum Zeitpunkt ihrer Erbauung den gültigen Richtlinien entsprachen, stehen sie gegebenenfalls unter Bestandsschutz und müssen die Abstandsflächen nicht einhalten. Innerhalb von Städten sind meist festgelegte Baulinien vorgegeben, an denen entlang gebaut werden muss. Auch die sogenannte geschlossene Bauweise ist oftmals üblich: hier zählen mehrere Häuser als ein Bauwerk und es müssen keine Abstandsflächen dazwischen eingehalten werden.

Das Nachbarschaftsrecht regelt je nach Bundesland weitere Vorschriften zur Grenzbebauung. So gibt es in manchen Bundesländern, unter anderem Bayern, das sogenannte Fensterrecht. Dieses regelt einen Mindestabstand zum Nachbargrundstück. Zudem ist bei einer Grenzbebauung oftmals die Zustimmung des Nachbars einzuholen. Das Nachbarschaftsrecht regelt auch Vorgaben zu Bepflanzung, Wärmedämmung oder sonstigen Anlagen in Nähe zur Grundstücksgrenze.


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