Wer ist Eigentümer*in der Immobilie?
Zuerst muss geklärt werden, wer Eigentümer*in der Immobilie ist. Jetzt denken Sie vielleicht: “Wir beide natürlich!” Leider ist es in manchen Fällen nicht so ganz klar. Eigentümer*in ist immer, wer auch im Grundbuch steht. In den meisten Fällen sind das beide Eheleute und somit stehen auch beide im Grundbuch. Hat einer der beiden Eheleute die Immobilie durch Schenkungen oder ein Erbe bezuschusst, muss das explizit von einem Notar bestätigt worden sein, sonst ist es Eigentum beider Eheleute.
Wie schützt ein Ehevertrag?
Ein Ehevertrag kann sowohl vor der Eheschließung als auch während der Ehe und sogar nach der Trennung geschlossen werden. Wirksam ist er nur, wenn er notariell beurkundet wurde und beide Eheleute bei der Beurkundung gleichzeitig anwesend waren. Somit ist zwingend die Mitwirkung eines Notars erforderlich. Der Notar soll jedoch nur gewährleisten, dass die Vereinbarung rechtlich zulässig ist, er vertritt nicht die Interessen einer der beiden Parteien, dies ist Aufgabe eines/einer Rechtsanwalt*in. Ohne Ehevertrag leben Verheiratete im gesetzlichen Güterstand der Zugewinngemeinschaft.
Was ist eine Zugewinngemeinschaft?
Existiert kein Ehevertrag, spricht man von einer Zugewinngemeinschaft. Das Vermögen, welches beide Partner während der Ehe erwirtschaftet haben, wird gleichermaßen unter ihnen aufgeteilt. Vermögenswerte, welche bereits vor der Ehe erwirtschaftet wurden, fallen nicht mit in die Zugewinngemeinschaft.
Wurde eine gemeinsame Immobilie während der Ehe erworben, fällt auch diese, als Vermögenswert, in den gemeinschaftlichen Zugewinn. Vom Zugewinn, dem während der Ehe erwirtschafteten Gütern wie z.B. Bankguthaben, Immobilien, Wertpapiere,… bekommen beide Partner*innen den gleichen Anteil, egal wie viel der/die Einzelne erwirtschaftet hat.
Wer darf die Immobilie in der Trennungszeit bewohnen?
Wir empfehlen grundsätzlich, nicht überstürzt auszuziehen. Wer einmal ausgezogen ist, kann sein Nutzungsrecht verlieren. Wer aus der gemeinsamen Immobilie auszieht, gibt damit nämlich, zumindest vorläufig, sein Besitzrecht an der Immobilie auf. Das bedeutet, dass er/sie diese dann nur noch mit Zustimmung durch den/die verbleibende Partner*in betreten darf. Ist nach dem freiwilligen Auszug bereits mehr als ein halbes Jahr vergangen, wird es mit der Rückkehr noch schwieriger.
Der/die in der Immobilie verbleibende Partner*in hat dem/der weichenden Partner*in während der Trennungszeit eine Nutzungsentschädigung zu zahlen. Diese ist in den meisten Fällen niedriger als die ortsübliche Miete. Nach der Scheidung ist dann sogar die normale Miete fällig.
Natürlich haben beide Eheleute das Recht, in der gemeinsam erworbenen Immobilie zu leben, bis die Ehe rechtskräftig geschieden ist. Selbst wenn ein/e Partner*in bereits die Scheidung eingereicht hat, kann zunächst keiner den anderen vor die Tür setzen.
Wenn keiner der beiden bereit ist auszuziehen, muss man sich notfalls eine gerichtliche Entscheidung einholen.
Übertragung, Teilung oder Verkauf ?
In vielen Fällen ist eine alleinige Nutzung der Immobilie, durch eine*n der beiden Eheleuten, wirtschaftlich nicht sinnvoll oder auch aus anderen Gründen nicht gewünscht. Wenn die Immobilie Eigentum beider Parteien ist, können sie diese auch nur im gemeinsamen Einverständnis verkaufen. Ob dies aus steuerlichen Gründen sinnvoll ist, muss individuell erörtert werden.
Sollte es steuerlich ein Nachteil sein zu verkaufen, bleibt die Option der gemeinsamen Vermietung des Objekts. Wenn Sie es sich nur schwer vorstellen können, die gemeinsame Verwaltung der Immobilie zu übernehmen, beraten wir Sie hierzu ebenfalls sehr gerne und finden eine gemeinsame Lösung.
Möchte eine*r der beiden Eheleute z.B. mit den gemeinsamen Kindern im Familienheim bleiben, empfiehlt es sich, dass diese*r auch alleinige*r Eigentümer*in wird. Das setzt wiederum voraus, dass der/die im Familienheim verbleibende Partner*in in der Lage ist den/die andere*n auszuzahlen. Wenn die Übertragung der Miteigentumsanteile während der Trennung oder nach der Scheidung erfolgt, fällt im Rahmen der Vermögensauseinandersetzung keine Grunderwerbsteuer an. In einer Scheidungsfolgevereinbarung (Unterfall des Ehevertrags) können neben der Übertragung des Miteigentumsanteils auch Themen wie Unterhalt oder Zugewinn geregelt werden.
Eine Teilung der Immobilie ist eine sehr seltene Lösung, bei welcher beide Eheleute weiter in der gemeinsamen Immobilie wohnen bleiben.
Die wenigsten Eigenheime bieten die Möglichkeit einer Teilung der Räumlichkeiten in zwei eigenständige Wohnungen und selbst wenn, ist es für die meisten keine Option. Wenn die Teilung der Immobilie in zwei eigenständige Wohnungen gewünscht ist, sollte dies von einem Notar vertraglich fixiert werden.
Wann droht eine Zwangsversteigerung?
Wenn sich die Eheleute auf keine der genannten Möglichkeiten einigen können, kommt es zur Teilungsversteigerung, selbst gegen den Willen des unnachgiebigen Partners. Beantragen kann dies jede/r Miteigentümer*in beim zuständigen Amtsgericht. Empfehlen können wir diese Option jedoch nicht, da es wirtschaftlich sehr riskant ist, denn die meisten Immobilien wechseln deutlich unter dem geschätzten Verkehrswert die Eigentümer. Hinzu kommt, dass eine Teilungsversteigerung erst nach Ablauf des ersten Trennungsjahres rechtlich möglich ist.
