Aktenzeichen 415 C 10749/16
Leitsatz
1. Ist der Vermieter nach der Mietvertragsklausel berechtigt, die Zustimmung zur Untervermietung aus wichtigem Grund zu widerrufen, ist der Mieter verpflichtet, den Vermieter über die Person des Untermieters und die Bedingungen des Untermietvertrages zu informieren, damit geprüft werden kann, ob ein wichtiger Grund zur Versagung der Untermieterlaubnis vorliegt. (redaktioneller Leitsatz)
2. Selbst dann, wenn die Mietvertragsklausel die Erteilung einer generellen Erlaubnis zur Untervermietung ohne Einholung einer Erlaubnis des Vermieters vorsehen würde, bestünde dennoch ein Auskunftsanspruch des Vermieters über die Untermietbedingungen als mietvertragliche Nebenpflicht aus dem Gebot der wechselseitigen Rücksichtnahme. (redaktioneller Leitsatz)
3. Für ein Gewerberaummietverhältnis besteht ein Auskunftsanspruch im Hinblick auf den Namen des Untermieters, die Art der Nutzung und auf die Höhe des Untermietzinses. (redaktioneller Leitsatz)
Tenor
1. Die Beklagte wird verurteilt, als Mieterin der Ladeneinheit des Erdgeschosses … Auskunft über das von ihr als Vermieterin geschlossene noch bestehende Untermietverhältnis hinsichtlich
– des Namens bzw. der Firma des Untermieters,
– der Art der Nutzung der Räume,
– der Höhe des Untermietzinses und
– der Laufzeit des Untermietvertrages zu erteilen.
Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.
2. Die Kosten des Rechtsstreit werden gegeneinander aufgehoben. Die Kosten, die dadurch entstanden sind, dass die Klage zunächst vor dem unzuständigen Gericht erhoben wurde, trägt die Klägerin.
3. Das Urteil ist für die Klägerin gegen Sicherheitsleistung in Höhe von € 1.000,00 vorläufig vollstreckbar.
4. Der Streitwert wird auf 1.000,00 € festgesetzt.
Gründe
Der Klage war teilweise stattzugeben, da sie zulässig und in Teilen begründet ist.
I.
Die Klage ist zulässig, insbesondere ist das Amtsgericht München nach § 1 ZPO, 23 Nr. 1 GVG, § 29 a I ZPO sachlich und örtlich zuständig. Die Erweiterung des zunächst gestellten Auskunftsanspruch auf sämtliche Untermietverhältnisse stellt eine nach § 264 Nr. 2 ZPO zulässige Klageänderung dar. Jedenfalls war die Änderung sachdienlich, § 263 ZPO.
II.
Die Klage ist teilweise begründet, da der Klägerin der geltend gemachte Auskunftsanspruch hinsichtlich des zum Zeitpunkt der letzten mündlichen Verhandlung bestehenden Untermietverhältnisses in Teilaspekten zusteht. Hinsichtlich des im Jahr 2015 beendeten Untermietverhältnisses ist die Klage unbegründet.
1. Die Beklagte hat der Klägerin Auskunft zu erteilen, über den Namen des derzeitigen Untermieters, die Art der Nutzung, die Höhe des Untermietzinses sowie hinsichtlich der vereinbarten Laufzeit.
Die Berechtigung zur Untervermietung ist im streitgegenständlichen Mietvertrag vom 13.09.2016 in § 12 geregelt (vgl. Anlage K1). Danach ist die Beklagte im Rahmen des vereinbarten Mietzweckes zur ganz oder teilweisen Untervermietung oder unentgeltlichen Drittüberlassung berechtigt. Weiter heißt es in § 12 Ziff. 2: „Die Zustimmung kann widerrufen werden, wenn in der Person oder im Nutzungsverhalten des Drittnutzers ein wichtiger Grund vorliegt. Insbesondere kann eine erteilte Zustimmung widerrufen werden, wenn Vertragsbestimmungen zwischen Vermieter und Mieterin erheblich verletzt werden oder die tatsächliche Nutzung oder die Ausrichtung des Betriebs des Drittnutzers von der baurechtlichen Nutzungsgenehmigung abweicht.“ Die Parteien haben nicht ausdrücklich geregelt, ob vor Abschluss eines Untermietvertrages die Zustimmung der Klägerin einzuholen ist und ob dies schriftlich zu geschehen hat. Bei einer Auslegung des Vertrages unter Berücksichtung der §§ 133, 157 BGB ergibt sich jedoch nach Ansicht des Gerichts aus dem Wortlaut und nach dem Sinn und Zweck des Vertrages, dass eine Erlaubnis mit Verbotsvorbehalt vereinbart werden sollte. Eine solche Konstellation liegt vor, wenn der Mieter grundsätzlich zur Untervermietung berechtigt ist und der Vermieter die Erlaubnis zur versagen darf, wenn hierfür gewichtige Gründe geltend gemacht werden (vgl. Blank/Börstinghaus, Miete, 5. Aufl., § 540 BGB Rn. 64). Als wichtiger Grund für den Widerruf der Zustimmung wurde im streitgegenständlichen Vertrag auf die Person oder das Nutzungsverhalten des Mieters abgestellt. Aufgrund der Vereinbarung eines Widerrufs der Zustimmung aus wichtigem Grund, ist die Beklagte verpflichtet, die Klägerin über die Person des Untermieters und die Bedingungen des Untermietvertrages zu informieren, damit die Vermieterin prüfen kann, ob ein wichtiger Grund zur Versagung der Untermieterlaubnis vorliegt (vgl. Blank/Börstinghaus, Miete, 5. Aufl., § 540 BGB Rn. 64; BGH vom 15.11.2006, Az. XII ZR 92/04). Selbst wenn man die Klausel als die Erteilung einer generellen Erlaubnis ohne Einholung einer Erlaubnis des Vermieters auslegen würde, wie dies von der Beklagten vertreten wird, bestünde dennoch ein Auskunftsanspruch der Klägerin. Ein solcher ergibt sich als mietvertragliche Nebenpflicht aus dem Gebot der wechselseitigen Rücksichtnahme (vgl. Blank/Börstinghaus, a.a.O., § 540 BGB Rn. 61).
Die Reichweite der Auskunftsansprüche hinsichtlich der Vertragsbedingungen orientiert sich am jeweiligen Einzelfall (Schmitt-Futterer/Blank, Mietrecht, 12. Aufl., § 540 BGB Rn. 68). Für ein Gewerberaummietverhältnis besteht nach herrschender Rechtsprechung und Literatur ein Auskunftsanspruch im Hinblick auf den Namen des Untermieters, die Art der Nutzung und auf die Höhe des Untermietzinses (vgl. BGH vom 15.11.2006, Az. XII ZR 92/04). Demnach besteht vorliegend eine Auskunftspflicht zur Person des Untermieters, der Miethöhe und der Art der Nutzung durch den Untermieter. Da der streitgegenständliche Mietvertrag befristet ist, besteht auch ein Informationsinteresse der Klägerin im Hinblick auf die Laufzeit des Untermietverhältnisses (vgl. Schmitt-Futterer/Blank, a.a.O., § 540 BGB Rn. 68).
Ein weitergehendes Informationsrecht der Klägerin als Vermieterin ist vorliegend nicht ersichtlich. Zur Prüfung der Versagungsgründe ist es ausreichend, dass die Klägerin oben genannte Informationen zur Person und zum Untermietverhältnis erhält. Das Geheimhaltungsinteresse der Beklagten überwiegt hinsichtlich weiterer Informationen zum Untermietverhältnis. Im Hinblick auf die Frage, ob die Zahlung der Miete unter die Bedingung einer Fertigstellungsbescheinigung gestellt wurde, wurde klägerseits nicht vorgetragen, aus welchem Grund ein Auskunftsanspruch der Klägerin besteht.
Die Tatsache, dass die Klägerin das Mietobjekt aufsuchen kann, um so unter Umständen mögliche Versagungsgründe hinsichtlich einer Untervermietung aufzuspüren, lässt den ihr zukommenden Auskunftsanspruch nicht entfallen.
2. Bezüglich des bereits im Jahre 2015 beendeten Untermietverhältnisses ist die Klage unbegründet. Nach Einvernahme des Zeugen M. ist das Gericht davon überzeugt, dass das erste Untermietverhältnis zum 31.12.2016 endete. Die Aussage des Zeuge M. war glaubhaft, der Zeuge glaubwürdig. Die Klägerin hat keine konkreten Gründe vorgetragen, weshalb ihr ein Auskunftsanspruch im Hinblick auf das zum 31.12.2015 beendete Untermietverhältnis zustehen sollte. Zielrichtung der Auskunftspflicht gegenüber dem Vermieter ist es, dass dieser Kenntnis von der Person des Untermieters und Vertragsbedingungen des Untermietverhältnisses erhält, um etwaige künftige bzw. bestehende Risiken für ihn und sein Mietobjekt abzuwenden; d.h. im Besonderen oben genannte Versagungsgründe hinsichtlich der Person des Untermieters zu erkennen. Dieser Zweck kann bei einem bereits beendeten Untermietverhältnis schon nicht mehr erreicht werden, da insoweit keine Beeinträchtigungen mehr von der Person des früheren Untermieters ausgehen kann. Unabhängig von der Wirksamkeit der Globalsicherungszession im Rahmen des § 12 Abs. 3 des Hauptmietvertrages, könnte auch aus dieser Abtretung nicht hergeleitet werden, dass nachträglich, d.h. nach Beendigung des Mietverhältnisses 2015 eine Auskunftspflicht an die Klägerin besteht. Die Klägerin hat keine konkreten Mietrückstände für diesen Zeitraum vorgetragen. Eine Anspruchsdurchsetzung aus den Forderungen, die die Klägerin aus der Sicherungszession erhalten habe, ist daher nicht erforderlich.
Auf den Hilfsantrag der Klägerin hinsichtlich der Vorlegung der Untermietverträge war nicht mehr einzugehen, da durch ein Teilobsiegen hinsichtlich des Hauptantrags der Klägerin die Bedingung zur Prüfung des Hilfsantrags nicht eingetreten ist. Dieser erfolgte für den Fall des vollständigen Unterliegens im Hauptantrag.
III.
Die Kostenentscheidung folgt aus § 92 Abs. 1 S. 1, 2 ZPO. Die Gerichtskosten waren gegeneinander aufzuheben. Die Klägerin unterliegt vollends hinsichtlich ihres Auskunftsanspruchs auf das schon beendete Untermietverhältnis des Jahres 2015. Jedoch obsiegt sie in grundlegenden Teilaspekten beim Auskunftsanspruch hinsichtlich des momentanen Untermieters. Die Kosten, die dadurch entstanden sind, dass zunächst das unzuständige Amtsgericht Wolfratshausen (§ 29 a Abs. 1 ZPO als ausschließliche örtliche Zuständigkeit) angegangen wurde, sind nach § 281 Abs. 3 S. 2 ZPO der Klägerin aufzuerlegen.
IV.
Die vorläufige Vollstreckbarkeit richtet sich nach §§ 709 S. 1 ZPO.
V.
Der Streitwert war mit € 1.000,00 festzusetzen, §§ 48 Abs. 2 S. 1 GKG, 3 ZPO.
