Miet- und Wohnungseigentumsrecht

Aktenzeichen  V ZR 284/19

Leitsatz

1. Verlangt die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer mit einer vor dem 1. Dezember 2020 anhängigen Klage von einem Wohnungseigentümer Unterlassung einer gegen die Gemeinschaftsordnung verstoßenden Nutzung (hier: Nutzung einer Teileigentumseinheit zu Wohnzwecken), kommt es nach Inkrafttreten des Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetzes am 1. Dezember 2020 für die Prozessführungsbefugnis des Verbandes nicht mehr darauf an, ob ein Vergemeinschaftungsbeschluss vorlag. Dies ist auch im Revisionsverfahren zu berücksichtigen.
2. Ein Sondereigentümer kann ohne Mitwirkung der übrigen Eigentümer sein Teileigentum nicht in Wohnungseigentum umwandeln, es sei denn, in der Gemeinschaftsordnung ist ein entsprechender Vorbehalt enthalten (sog. Änderungsvorbehalt).
3. Die Nutzung einer Teileigentumseinheit zu Wohnzwecken ist bei typisierender Betrachtungsweise jedenfalls dann nicht störender als die vorgesehene Nutzung und deshalb zulässig, wenn es an einer einschränkenden Zweckbestimmung für das Teileigentum fehlt, die Teileigentumseinheit in einem separaten Gebäude (mit getrennter Kostenregelung) gelegen ist und auch die übrigen Sondereigentumseinheiten ausschließlich der Wohnnutzung dienen (Abgrenzung zu BGH, Urteil vom 23. März 2018 – V ZR 307/16, NJW-RR 2018, 1227 Rn. 9).

Verfahrensgang

vorgehend LG Stuttgart, 20. November 2019, Az: 2 S 47/18vorgehend AG Heilbronn, 25. Juli 2018, Az: 18 C 738/17 WEG

Tenor

Auf die Rechtsmittel des Beklagten werden der Beschluss des Landgerichts Stuttgart – 2. Zivilkammer – vom 20. November 2019 aufgehoben und das Teilurteil des Amtsgerichts Heilbronn vom 25. Juli 2018 teilweise geändert. Der Klageantrag zu 2 (Untersagung der Nutzung als Wohnraum) wird abgewiesen.
Im Übrigen wird die Sache zur Verhandlung und neuen Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsgericht zurückverwiesen.
Von Rechts wegen

Tatbestand

1
Der Beklagte ist Mitglied der klagenden Wohnungseigentümergemeinschaft. Die Wohnungseigentumsanlage gliedert sich in zwei auf einem Grundstück errichtete Gebäude mit insgesamt neun Einheiten. Das Haus mit der Hausnummer 36 ist in insgesamt acht Wohneinheiten unterteilt. Bei dem Gebäude mit der Nr. 36a (jetzt: Nr. 36/1) handelte es sich im Zeitpunkt der Teilung um eine fensterlose Scheune. Diese Sondereigentumseinheit gehört dem Beklagten. In der Teilungserklärung vom 12. April 1973 sind u.a. folgende Regelungen enthalten:
㤠2
Wir erklären hiermit gegenüber dem Grundbuchamt, dass bezüglich des in § 1 näher bezeichneten Grundstücks verbunden werden (…)
1. …
…
9. ein Miteigentumsanteil von 200/1.200 mit dem Sondereigentum (Teileigentum) an Geb. 36a H.    straße (Lagerraum), im Aufteilungsplan mit Ziffer 12 bezeichnet.
…
§ 4
…
XVIII.
Teileigentum
…
Der jeweilige Eigentümer des in § 2 unter Ziffer 9 bezeichneten Teileigentumsrechts (Aufteilungsplan Nr. 12) hat kein Recht zum Mitgebrauch des gemeinschaftlichen Eigentums in Geb. 36 H.   straße. Die jeweiligen Inhaber der in § 1 unter Ziffer 1 bis 8 bezeichneten Wohnungseigentumsrechte haben kein Recht zur Nutzung der im gemeinschaftlichen Eigentum stehenden Teile von Geb. 36a H.     straße.
Die Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums obliegt:
a) hinsichtlich Geb. 36 H.    straße: den jeweiligen Inhabern der in § 2 Ziffer 1-8 bezeichneten Wohnungseigentumsrechte,
b) hinsichtlich Geb. 36a H.    straße: dem jeweiligen Inhaber des in § 2 Ziffer 9 bezeichneten Teileigentumsrechts.
Auch alle sonstigen Verwaltungskosten sind, soweit sie unterscheidbar sind, auf die Wohnungseigentumsrechte einerseits und das Teileigentum andererseits aufzuteilen und entsprechend zu tragen.
XIX.
Der jeweilige Inhaber des in § 2 Ziffer 9 bezeichneten Teileigentumsrechts ist berechtigt, beliebige bauliche Veränderungen an Geb. 36a H.    straße vornehmen zu lassen, auch soweit hierdurch gemeinschaftliches Eigentum betroffen bzw. verändert wird. Das Erfordernis der jeweiligen baurechtlichen Zulässigkeit der Baumaßnahmen bleibt unberührt.“
2
2013 ließ der Beklagte das seiner Einheit zugeordnete Gebäude abreißen und begann damit, an derselben Stelle ein Einfamilienhaus zu errichten. Ein im Jahr 2014 von der Klägerin eingeleitetes einstweiliges Verfügungsverfahren, mit der die Errichtung des Wohnhauses verhindert werden sollte, wurde von den Parteien übereinstimmend für erledigt erklärt. Durch notarielle Urkunde vom 31. Mai 2017 erklärte der Beklagte – gestützt auf die Regelung in § 4 Ziff. XIX der Teilungserklärung – eine Nutzungsänderung von Teileigentum in Wohnungseigentum und bewilligte und beantragte, die Änderung in das Grundbuch einzutragen. Am 12. Juli 2017 änderte das Grundbuchamt die Buchungsart des Sondereigentums des Beklagten von Teileigentum in Wohnungseigentum und trug Folgendes ein:
„200/1.200 Miteigentumsanteil an dem Grundstück … verbunden mit dem Sondereigentum an der im Aufteilungsplan mit Nr. 12 bezeichneten Wohneinheit (sämtliche Räume im Wohnhaus H.    straße 36/1 nebst Garage). …“
3
Gegen die Umschreibung im Grundbuch ist ein Beschwerdeverfahren anhängig. Mit der Klage verlangt die Klägerin – soweit von Interesse – dem Beklagten zu untersagen, das von ihm errichtete Gebäude als Wohnraum zu nutzen (Klageantrag zu 2), und ihn dazu zu verurteilen, „die im westlichen Bereich des Anwesens H.     straße 36/1 … angebaute Terrasse insoweit zurückzubauen, als sie das Grundstück der Klägerin im westlichen Bereich überbaut“ (Klageantrag zu 3). Das Amtsgericht hat der Klage stattgegeben. Die Berufung des Beklagten vor dem Landgericht ist erfolglos geblieben. Hiergegen wendet er sich mit der von dem Senat zugelassenen Revision, deren Zurückweisung die Klägerin beantragt.