Miet- und Wohnungseigentumsrecht

Aktenzeichen  M 9 K 18.3410

Leitsatz

Hat ein Mieter die Zweckentfremdung in bewusstem und gewolltem Zusammenwirken mit dem Untermieter als Geschäftsmodell betrieben, reicht eine einfache Kündigungserklärung oder eine (erfolglos) angestrengte Räumungsklage vor dem Amtsgericht nicht aus, um nachzuweisen, dass er die zweckfremde Nutzung nicht weiter betreibt. (Rn. 15) (redaktioneller Leitsatz)

Tenor

I. Die Klage wird abgewiesen.
II. Der Kläger hat die Kosten des Verfahrens zu tragen.
III. Die Kostenentscheidung ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe des vollstreckbaren Betrags vorläufig vollstreckbar.

Gründe

Die Klage hat keinen Erfolg.
Die Klage gegen die Fälligkeitsmitteilung ist als allgemeine Feststellungsklage zulässig und statthaft, § 43 Abs. 1 VwGO (vgl. z.B. VG München, U.v. 18.10.2017 – M 9 K 17.1104). Weder die ausgesprochenen Kündigungen noch eine etwaige Rückgabe der Wohnung führen zur Unzulässigkeit, da vorliegend nicht der Grundbescheid beklagt ist. Ergänzend wird darauf hingewiesen, dass sich die Anordnungen des Grundbescheids hinsichtlich der vergangenen Zeiträume nicht erledigt haben, da dieser nach wie vor Grundlage von Vollstreckungshandlungen war bzw. ist, Art. 37 Abs. 4 Satz 2 Halbsatz 1 VwZVG. Nach Aktenlage hat sich auch der Grundbescheid für die Zukunft nicht erledigt, da der Kläger selber angegeben hat, dass die Wohnung trotz der Tatsache, dass er gekündigt hat und ihm gekündigt wurde, nicht an die Eigentümer zurückgegeben wurde und keinerlei Anhaltspunkte dafür bestehen, dass das Nutzungskonzept aufgegeben wird. Vom Ermessen in Art. 37 Abs. 4 Satz 2 Halbsatz 2 VwZVG hat die Beklagte aus rechtlich zutreffenden Gründen kein Gebrauch gemacht, da eine unbillige Härte bei bewussten Verstößen gegen die auferlegte Unterlassungspflicht nicht in Betracht kommt und eine Existenzgefährdung nicht vorliegt (BayVGH U.v. 13.7.2000 2 B 95.331; BayVGH B.v. 30.11.2005 1 CE 05.153).
Die Klage ist unbegründet.
Das mit Bescheid vom 16. April 2018 unter Fristsetzung von drei Wochen angedrohte Zwangsgeld in Höhe von 20.000,00 EUR ist fällig geworden. Der Kläger war somit zur Zahlung verpflichtet und Ziff. I der Fälligkeitsmitteilung/Bescheid vom 18. Juni 2018 ist rechtmäßig.
Der Nichteintritt der Fälligkeit des angedrohten Zwangsgeldes hätte vorausgesetzt, dass innerhalb der gesetzten Frist von drei Wochen nach Zustellung des Bescheids vom 16. April 2018 die Nutzung zur Zweck- und Fremdenbeherbergung beendet wird, Art. 31 Abs. 3 Satz 3 VwZVG. Die Ermittlungen der Beklagten belegen, dass dies nicht der Fall war. Insbesondere die Ortseinsicht vom 12. Juni 2018 hat ergeben, dass nach wie vor Medizintouristen in der Wohnung angetroffen wurden und somit die zweckfremde Nutzung trotz der Kündigung gegenüber dem Vermieter mit Schreiben vom 11. Juni 2018 und entsprechender Mitteilung an die Beklagte (S. 68 Gerichtsakte) fortgesetzt wurde. Wenn der Kläger darauf hinweisen lässt, dass er trotz Fortdauer der zweckfremden Nutzung innerhalb dieser Frist alles ihm Mögliche getan habe, um diese zu beenden, trifft dies nicht zu. Der Untermieter des Klägers, Herr Mohammed R., ist nur nominell ein echter Zwischenvermieter, da der Kläger und er gemeinschaftlich zusammen wirken. Aus diesen Gründen reicht eine einfache Kündigungserklärung oder eine (erfolglos) angestrengte Räumungsklage vor dem Amtsgericht nicht aus, um nachzuweisen, dass der Kläger die zweckfremde Nutzung nicht weiter betreibt (BayVGH B.v. 12.12.2017 12 ZB 17.672; B.v. 8.5.2017 12 ZB 17.571). Diese Entscheidungen ergingen für dieselbe Personenkonstellation, für die der Bayerische Verwaltungsgerichtshof ausführte, dass der Kläger die Zweckentfremdung in bewusstem und gewolltem Zusammenwirken mit Herrn Mohammed R. als Geschäftsmodell betreibe. Dieses Ergebnis wird durch den in beiden Behördenakten befindlichen Ermittlungsbericht der PI11 vom 28. Februar 2018 bestätigt, wonach der Kläger und Herr Mohammed R. die hier verfahrensgegenständliche Wohnung entgeltlich und arbeitsteilig unter Verstoß gegen Zweckentfremdungsrecht an Medizintouristen untervermieten und damit den Tatbestand einer zweckentfremdungsrechtlichen Ordnungswidrigkeit erfüllen. Die Kammer schließt sich insoweit der fachrechtlichen Einschätzung des Amtsgerichts München (Mietsachen) in einem Hinweisbeschluss, ergangen in einer Räumungsklage anderer Kläger gegen Herrn Mohammed R. an (vgl. die ebenfalls beigezogene Gerichtsakte im Verfahren Az. M 9 K 18.1651), dass es sich bei der auch hier vorliegenden Konstellation von Mieter und Zwischenmieter um einen Scheinvertrag (§ 117 BGB) handelt (AG München v. 11.7.2018, Az. 452 C 394/18).
Im Anschluss an die Rechtsprechung des Bayerischen Verwaltungsgerichtshofs und auf der Grundlage der einschlägigen Rechtsprechung der Kammer zu der hier vorliegenden Personenkonstellation genügt deshalb als Nachweis der Beendigung der zweckfremden Nutzung nur der Nachweis der fristgerechten Rückgabe der Wohnung (zuletzt VG München B.v. 25.7.2018 – M 9 E 17.2460).
Die Beklagte hat weder ihre Auskunfts- und Hinweispflichten, Art. 25 Abs. 1 Satz 2 BayVwVfG verletzt noch liegt ein Verstoß gegen den Bestimmtheitsgrundsatz vor. Die Anordnungen sind hinreichend bestimmt und dem Kläger ist bekannt, welche Unterlassungspflicht er nach dem Grundbescheid zu erfüllen hat. Auskünfte durch Behörden sind nur dann zu erteilen, wenn diese erforderlich sind, weil die Beteiligten auf die Auskunft angewiesen sind. Bei dem hier vorliegenden gemeinschaftlichen Zusammenwirken der Beteiligten zum fortgesetzten Verstoß gegen das behördliche Unterlassungsgebot verzichtet die Beklagte zu Recht darauf, den Beteiligten konkrete Handlungsvorschläge zu machen. Aus einer Vielzahl von Verfahren, die nicht nur die hier verfahrensgegenständliche Wohnung betreffen, hat das Gericht den Eindruck gewonnen, dass bestimmte Auskünfte der Beklagten zur Verschleppung, zumindest zur erleichterten Umgehung der Unterlassungspflicht gewünscht werden. Die Beklagte erwartet aufgrund ihrer Erfahrungen aus der Vergangenheit mit dem Kläger und seinem Untermieter und dem von den beiden praktizierten Geschäftsmodell zu Recht, dass die Wohnung tatsächlich zurückgegeben wird.
Die erneute Zwangsgeldandrohung in Ziff. II des Bescheids vom 18. Juni 2018 in Höhe von 40.000,00 ist rechtlich nicht zu beanstanden. Die allgemeinen und die besonderen Vollstreckungsvoraussetzungen lagen vor und sind durchgehend bis zur mündlichen Verhandlung gegeben, Art. 18 ff. VwZVG, Art. 31, 36 VwZVG. Die Grundverfügung ist auf ein Unterlassen (Nutzungsuntersagung) gerichtet, Art. 18 Abs. 1 VwZVG. Sie ist bestandskräftig und ungeachtet dessen ergibt sich ihr Sofortvollzug aus Art. 3 Abs. 3 Zweckentfremdungsgesetz (ZwEWG), Art. 19 Abs. 1 Nrn. 1 und 2 VwZVG. Die Nutzungsuntersagung als Grundverfügung ist hinreichend bestimmt. Das Pflichtenprogramm ist durch die Rechtsprechung in extenso ausgeformt und erläutert worden; ein Teil dieser Entscheidungen sind in zweckentfremdungsrechtlichen Verfahren des Klägers ergangen. Sonstige Einwendungen gegen die Grundverfügung können mit einem Rechtsbehelf gegen einen Folgebescheid nicht mehr vorgebracht werden (BayVGH B.v. 20.9.2016 – 12 ZS 16.1401). Im Übrigen wurde das Zwangsgeld in bestimmter Höhe angedroht, Art. 36 Abs. 5 VwZVG und hält den Rahmen des Art. 31 Abs. 2 Satz 1 VwZVG ein. Mit der erneuten Androhung wurde gewartet, bis feststand, dass die vorausgegangene Androhung erfolglos geblieben war, Art. 36 Abs. 6 Satz 2 VwZVG. Erfolglos bedeutet in diesem Zusammenhang, dass die Behörde nur abzuwarten hat, dass das zunächst angedrohte Zwangsgeld fällig geworden und die frühere Androhung ohne Erfolg geblieben ist (BayVGH B.v. 7.6.2016 12 ZB 16.874). Die Begleichung des Betrags durch den Kläger ändert daran nichts, da die Zahlung des Zwangsgeldes solange nicht zum Erfolg einer Zwangsgeldandrohung führt, wie der Grundanordnung, hier der Unterlassung, nicht fristgerecht nachgekommen wird.
Der Kläger ist entgegen der Ausführungen seines Bevollmächtigten zu Recht als Pflichtiger im Sinne von Art. 31 Abs. 2 Satz 2 VwZVG herangezogen worden. Der Ablauf und das Ergebnis der mündlichen Verhandlung haben gezeigt, dass er trotz Kündigung des Untermietvertrags mit Herrn Mohammed R. durch die Insolvenzverwalterin und trotz der Erklärung seines Bevollmächtigten im Räumungsprozess, dass er selbst gegenüber seinem Vermieter gekündigt habe, weiterhin an dem Geschäftsmodell der gemeinsamen Untervermietung mit Herrn Mohammed R. an Medizintouristen festgehalten hat. Am 12. Juni 2018, wenige Tage vor dem Erlass des Bescheids, hat eine entsprechende Ortseinsicht durch die Beklagte dies ergeben. Seine Behauptung, Herr Mohammed R. wäre mittlerweile alleine Besitzer der Wohnung, ist bestenfalls als Schutzbehauptung, wenn nicht als bewusst irreführend zu werten; nach Aktenlage hat die Insolvenzverwalterin von Herrn Mohammed R. im Laufe des Insolvenzverfahrens die Wohnung zunächst in Besitz genommen.
Die Höhe des Zwangsgelds entspricht dem wirtschaftlichen Interesse des Klägers an der Vornahme bzw. am Unterlassen der Handlung, Art. 31 Abs. 2 Satz 2 VwZVG. Tagesmieten von durchschnittlich 200,00 EUR pro Tag rechtfertigen ein erneutes Zwangsgeld in Höhe von 40.000,00 EUR. Die jeweilige Verdoppelung des Betrages bei der jeweiligen erneuten Zwangsgeldandrohung hat sich der Kläger durch seine fortgesetzte Zweckentfremdung selbst zuzuschreiben; dies entspricht der üblichen Verwaltungspraxis und ist angemessen. Die Behörde darf Zwangsmittel solange und so oft anwenden, bis die Verpflichtung erfüllt wird, Art. 37 Abs. 1 Satz 2 VwZVG.
Die Klage war daher mit der Kostenfolge des § 154 Abs. 1 VwGO abzuweisen. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf § 167 Abs. 1 VwGO i.V.m. §§ 708 ff. ZPO.