Baurecht

Aktenzeichen  M 9 K 14.2668

Leitsatz

1. Trotz des Vorliegens gewichtiger Gründe des Denkmalschutzes für die Beibehaltung des bisherigen Zustandes ist das den Behörden nach Art. 6 Abs. 2 S. 1 DSchG eingeräumte Ermessen unter Berücksichtigung der nach Art. 14 GG geschützten Belange des Denkmaleigentümers in der Weise reduziert, dass die Erlaubnis zum Abbruch zu erteilen ist, wenn die Erhaltung des Denkmals dem Eigentümer objektiv wirtschaftlich nicht zuzumuten ist. (redaktioneller Leitsatz)
2. Die Erhaltung eines Denkmals ist dem Eigentümer regelmäßig objektiv wirtschaftlich nicht zuzumuten, wenn der Erhalt auf Dauer nicht aus den Erträgen zu finanzieren ist, das Objekt sich also wirtschaftlich nicht selbst trägt. (redaktioneller Leitsatz)
3. Im Rahmen einer Wirtschaftlichkeitsberechnung ist der durch das Baudenkmal veranlasste Aufwand dem aus dem Objekt zu erzielenden Ertrag gegenüber zu stellen. Für einen prognostischen Zeitraum von etwa 15 Jahren sind die zur Finanzierung der Investitionen erforderlichen Kapitalkosten in die Wirtschaftlichkeitsberechnung auf der Aufwandsseite einzustellen. (redaktioneller Leitsatz)
4. Das Eigentum an einem Denkmal darf nicht dazu führen, dass der Denkmaleigentümer außer seinem Eigentum an dem Denkmal auch noch eigenes Vermögen einzusetzen hat, um den Erhalt des Denkmals für die Allgemeinheit zu sichern. (redaktioneller Leitsatz)

Tenor

I.
Der Bescheid der Beklagten vom 21. Mai 2014 wird aufgehoben. Die Beklagte wird verpflichtet, über den Antrag der Klägerin auf Erteilung der denkmalrechtlichen Erlaubnis zur Beseitigung des Gebäudes auf Grundstück Fl. Nr. 591, Gemarkung … vom 22. Oktober 2013 unter Beachtung der Rechtsauffassung des Gerichts neu zu entscheiden.
II.
Die Beklagte hat die Kosten des Verfahrens zu tragen.
III.
Die Kostenentscheidung ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe des vollstreckbaren Betrags vorläufig vollstreckbar.

Gründe

Die Klage ist zulässig und begründet.
Gemäß § 101 Abs. 2 VwGO konnte über die Klage ohne weitere mündliche Verhandlung entschieden werden, da die Parteien auf eine weitere mündliche Verhandlung verzichtet haben, indem sie einer Entscheidung im schriftlichen Verfahren zugestimmt haben (vgl. Niederschrift über die mündliche Verhandlung vom 23.9.2015, S. 5, Bl. 175 der Gerichtsakte).
Streitgegenstand des Verfahrens ist neben der begehrten Aufhebung des Bescheids der Beklagten vom 21. Mai 2014 die ausdrücklich beantragte Verpflichtung der Beklagten zur erneuten Verbescheidung des Antrags auf Abbruch des Denkmals. Eine Auslegung des Klageantrags als Verpflichtungsantrag auf Erteilung der Erlaubnis ist angesichts der ausdrücklichen Beschränkung des ursprünglich gestellten Klageantrags durch den Schriftsatz vom 7. November 2014 nicht möglich. Über das dadurch zum Ausdruck gebrachte Klagebegehren kann das Gericht gemäß § 88 VwGO nicht hinausgehen (BVerwG, U.v. 21.4.1977 – V CB 7.74 – juris Rn. 14).
Die so verstandene Klage ist begründet. Der Bescheid der Beklagten vom 21. Mai 2014 ist rechtswidrig und verletzt die Klägerin in ihren Rechten. Die Klägerin hat einen Anspruch auf erneute Verbescheidung ihres Abbruchantrags (§ 113 Abs. 1 Satz 1 VwGO i. V. m. § 113 Abs. 5 Satz 2 VwGO).
Nach Art. 6 Abs. 2 Satz 1 DSchG kann die Erlaubnis zur Beseitigung eines Baudenkmals versagt werden, soweit gewichtige Gründe des Denkmalschutzes für die unveränderte Beibehaltung des bisherigen Zustands sprechen.
Zwar sprechen im vorliegenden Fall gewichtige Gründe des Denkmalschutzes für die Beibehaltung des streitgegenständlichen Gebäudes. Dies ergibt sich in der Regel schon aus der Eigenschaft als Baudenkmal und wird durch die fundierte Stellungnahme des Bayer. Landesamts für Denkmalpflege vom 30. Januar 2014 überzeugend belegt. Die Versagung der denkmalrechtlichen Erlaubnis zur Beseitigung des Baudenkmals ist gleichwohl rechtswidrig, da die Erhaltung des Denkmals der Klägerin objektiv wirtschaftlich nicht zuzumuten ist.
Trotz des Vorliegens gewichtiger Gründe des Denkmalschutzes für die Beibehaltung des bisherigen Zustandes ist das den Behörden nach Art. 6 Abs. 2 Satz 1 DSchG eingeräumte Ermessen unter Berücksichtigung der nach Art. 14 GG geschützten Belange des Denkmaleigentümers in der Weise reduziert, dass die Erlaubnis zum Abbruch zu erteilen ist, wenn die Erhaltung des Denkmals dem Eigentümer objektiv wirtschaftlich nicht zuzumuten ist (BayVGH, U.v. 27.9.2007 – 1 B 00.2474 – juris Rn. 59). Das ist regelmäßig dann anzunehmen, wenn der Erhalt des Denkmals auf Dauer nicht aus den Erträgen zu finanzieren ist, das Objekt sich also wirtschaftlich nicht selbst trägt (BayVGH, U.v. 12.8.2015 – 1 B 12.79 – juris Rn. 15). Dies ist hier der Fall.
Das streitgegenständliche Gebäude ist in seiner derzeitigen Form nicht nutzbar (1.). Um eine Nutzbarkeit und damit eine wirtschaftlich sinnvolle Erhaltungsperspektive zu ermöglichen, ist ein erheblicher Sanierungsaufwand erforderlich, den die Klägerin zu tragen hätte (2.). Der so zu sichernde Erhalt des Denkmals ist aus dem Objekt heraus nicht zu finanzieren (3.), weshalb zur Vermeidung eines unzumutbaren Sonderopfers der Klägerin eine Beseitigung des Denkmals zuzulassen ist (4.).
1. Nach dem Ergebnis des gerichtlichen Augenscheins und der von der Klägerin vorgelegten Gutachten (vgl.: Statisch-konstruktive Voruntersuchung des Ingenieurbüros W. v. 23.10.2014, Bl. 76 ff. der Gerichtsakte und Stellungnahme des Ingenieurbüros S. vom 30.9.2013, Bl. 68 ff. der Gerichtsakte) ist das streitgegenständliche Gebäude in seiner derzeitigen Form nicht nutzbar. Es ist weder zu Wohnzwecken noch zu einer anderen Nutzung dergestalt zu verwenden, dass sich wirtschaftliche Vorteile daraus ziehen lassen. Dies ergibt sich zum einen bereits aus den geringen Raumhöhen in dem Gebäude. Beim gerichtlichen Augenschein war festzustellen, dass in den vorhandenen Räumen vielfach ein aufrechtes Stehen kaum möglich ist. Das Gebäude ist aufgrund der wenigen kleinen Fenster zudem sehr dunkel. Beide Faktoren führen dazu, dass derzeit ein längerfristiger Aufenthalt für Menschen auch bei Zugrundelegung reduzierter Anforderungen an den Wohnstandard nicht zumutbar ist.
2. Eine wirtschaftliche Nutzung des Baudenkmals setzt sowohl die Beseitigung der die Standsicherheit beeinträchtigenden statischen und baulichen Mängel entsprechend dem Gutachten des Ingenieurbüros W. als auch den Umbau und die Sanierung des gesamten Gebäudes entsprechend dem Sanierungskonzept, das die Klägerin mittlerweile mit der Beklagten und dem Landesamt für Denkmalpflege abgestimmt hat, voraus (vgl. Schriftsatz der Beklagten v. 21.7.2015, Bl. 129 der Gerichtsakte und Aufstellung der erforderlichen Arbeiten für die mit dem Landesamt für Denkmalpflege abgestimmte Sanierungsvariante 3, Bl. 106, 107 der Behördenakte).
Im vorliegenden Fall gehen die Parteien zunächst übereinstimmend von Gesamtkosten der erforderlichen und abgestimmten Sanierungsmaßnahme in Höhe von 482.521,20 EUR aus (vgl. Schriftsatz der Beklagten v. 21.7.2015, Bl. 128 der Gerichtsakte). Darüber hinaus besteht Einigkeit, dass es auch einer Trockenlegung des streitgegenständlichen Gebäudes bedarf. Auch wenn sich die Parteien über die Höhe dieser Zusatzkosten nicht einig sind und die Klägerin diese einseitig mit 80.000,– EUR beziffert, wird zumindest ein Kostenaufwand von etwa 50.000,– EUR für diese zu veranschlagen sein. Die für die Herstellung der wirtschaftlichen Nutzbarkeit des Baudenkmals aufzuwendenden Kosten betragen somit etwa 533.000.– Euro.
Um die wirtschaftliche Zumutbarkeit der Maßnahme zu bestimmen, geht die erkennende Kammer mit der Rechtsprechung des Bayer. Verwaltungsgerichtshofs (vgl. BayVGH, U.v. 12.8.2015 – 1 B 12.79 – juris Rn. 15 ff.) davon aus, dass im Rahmen einer Wirtschaftlichkeitsberechnung der durch das Baudenkmal veranlasste Aufwand dem aus dem Objekt zu erzielenden Ertrag gegenüber zu stellen ist. Für einen prognostischen Zeitraum von etwa 15 Jahren sind die zur Finanzierung der Investitionen erforderlichen Kapitalkosten in die Wirtschaftlichkeitsberechnung auf der Aufwandsseite einzustellen (BayVGH, U. v. 12.8.2015, a. a. O., Rn. 20).
Zunächst ist deshalb das von der Klägerin zu finanzierende Kapital zu ermitteln. Von den vorstehend festgestellten Sanierungskosten i. H. v. rund 533.000,– EUR errechnet sich das erforderliche Finanzierungskapital durch den Abzug der für die Maßnahme verbindlich zugesagten oder mit Sicherheit zu erwartenden Förderbeträge der öffentlichen Hand (BayVGH U.v. 12.8.2015, a. a. O., Rn. 18). Im vorliegenden Fall ist zu beachten, dass derzeit lediglich Bewilligungen von Fördermitteln in Höhe von 35.000,– EUR vorliegen. Nach der Stellungnahme der Beklagten vom 29. Februar 2016 liegen für den Antrag an die Landesstiftung in Höhe von 38.000,– EUR und an den Bezirk Oberbayern in Höhe von 30.000,– EUR noch keine Förderbescheide vor. Derzeit ist deshalb von einem Kapitalbedarf von rund 500.000,– EUR auszugehen. Selbst wenn man von einer Zusage aller von der Beklagten für möglich gehaltenen Fördermittel in Höhe von insgesamt 103.000,– EUR ausgehen wollte, so besteht bei Berücksichtigung möglicher Kostenerhöhungen durch die Trockenlegung oder bei Ausführung der Baumaßnahme jedenfalls ein zu finanzierender Kapitalbedarf in etwa der Höhe, die die Klägerin als Grundlage für ihre Finanzierungsanfrage an die Kreditinstitute zugrunde gelegt hat (475.000,– EUR). In diesem Bereich bewegt sich im Übrigen auch die Annahme der Beklagten in ihrer Wirtschaftlichkeitsberechnung im Schriftsatz vom 29. Februar 2016 (vgl. Bl. 202 der Gerichtsakte).
3. Die damit für die Sanierung erforderliche Finanzierung von zumindest 475.000.–EUR müsste aus dem Objekt heraus zu bewältigen sein (3.1). Dies ist jedoch nicht möglich, da die Beleihung des Objekts mit dieser Summe im Rahmen eines Immobilienkredits rechtlich und tatsächlich nicht möglich ist (3.2). Auf das rechnerische Ergebnis einer Wirtschaftlichkeitsberechnung, wie sie die Beklagte in Anlehnung an das Urteil des Bayer. Verwaltungsgerichtshofs vom 12. August 2015 (a. a. O.) anstellt, kommt es deshalb nicht entscheidungserheblich an, auch wenn bei wirtschaftlich korrekter Betrachtung ein Verlust für die Klägerin entstünde (3.3).
3.1 Die erforderliche Finanzierungssumme müsste unter ausschließlichem Einsatz des Eigentums am Denkmal erlangt werden können, da nur dann entsprechend der Rechtsprechung davon ausgegangen werden kann, dass sich das Objekt selbst trägt (BayVGH, U.v. 12.8.2015, a. a. O., Rn. 15).
Diese Anforderung folgt aus der verfassungsrechtlichen Vorgabe, dass die mit dem Denkmalrecht einem Eigentümer auferlegten Pflichten bei Berücksichtigung des Art. 14 GG nur dann hinnehmbar sind, wenn sie sich lediglich auf eine gesteigerte Sozialbindung beschränken, nicht aber die Privatnützigkeit des Eigentums nahezu vollständig beseitigt wird (BVerfG, B.v. 2.3.1999 – 1 BvL 7/91 – juris Rn. 85). Das Eigentum an einem Denkmal darf nicht dazu führen, dass der Denkmaleigentümer außer seinem Eigentum an dem Denkmal auch noch eigenes Vermögen einzusetzen hat, um den Erhalt des Denkmals für die Allgemeinheit zu sichern.
Demzufolge besteht keine Verpflichtung des Eigentümers, weiteres Vermögen einzusetzen, um die Finanzierung des Erhalts eines Denkmals zu ermöglichen. Wäre der Denkmaleigentümer verpflichtet, zur Sicherung eines Darlehens für die Finanzierung des Sanierungsaufwandes weitere Vermögensbestandteile einzusetzen, bestünde die Gefahr, dass er das Eigentum am Denkmal und weiteres Vermögen verliert, sofern die Sicherheit in Anspruch genommen wird.
3.2 Die Erlangung eines Immobilienkredits in der erforderlichen Höhe ist hier bei Beleihung des streitgegenständlichen Objekts weder tatsächlich noch rechtlich möglich.
Die Klägerin hat durch Nachfrage bei zwei verschiedenen Kreditinstituten belegt, dass für die Finanzierung eines Immobilienkredits in Höhe von 475.000,– EUR bei ausschließlicher Beleihung des streitgegenständlichen Objekts keine Finanzierungszusage gegeben wird (vgl. Bestätigung der Volks- und Raiffeisenbank Bayern … v. 8.12.2015 und der Sparkasse … v. 28.12.2015). Es besteht für das Gericht kein Anlass, an der Richtigkeit dieser Bestätigung zu zweifeln, auch wenn die Beklagte eine Anfrage an andere Kreditinstitute für erfolgversprechender hält. Vielmehr ergibt sich schon aus den für das gesamte Bankenwesen geltenden rechtlichen Vorgaben, dass das konkrete Objekt nicht mit der erforderlichen Summe von 475.000,– EUR beliehen werden kann.
Einen von den Banken zu beachtenden rechtlichen Rahmen für die Vergabe von Immobilienkrediten bildet die Verordnung des Europäischen Parlaments und des Rates über Aufsichtsanforderungen an Kreditinstitute und Wertpapierfirmen und zur Änderung der Verordnung (EU) Nr. 646/2012 vom 26. Juni 2013 (VO (EU) Nr. 575/2013). Nach § 125 Abs. 1 d) VO (EU) Nr. 575/2013 darf bei Immobilienkrediten selbst dann, wenn eine persönliche Haftung im Übrigen besteht, eine Beleihung 80% des Marktwertes der Immobilie nicht überschreiten. Bei Berücksichtigung dieser Vorgabe müsste das sanierte Objekt einen Marktwert von ca. 592.000.– EUR haben, um einen Immobilienkredit i. H. v. 475.000.– EUR unter ausschließlicher Beleihung des Objekts erlangen zu können. Ein derartiger Kaufpreis wäre für das sanierte Objekt bei weitem nicht erzielbar. Hiervon ist das Gericht aufgrund seiner eigenen Sachkenntnis und unter Auswertung allgemein zugänglicher Quellen überzeugt. Nachdem das sanierte Objekt lediglich über eine Wohnfläche von 77 m² verfügen wird und das Baugrundstück nur 64 m² misst, ist zum Wertvergleich auf eine Eigentumswohnung mit ähnlicher Wohnfläche abzustellen. Um einen Marktwert von 592.000.– EUR zu erreichen, müsste ein Preis von ca. 7.700.– Euro pro Quadratmeter Wohnfläche zu erzielen sein. Ein solcher Preis ist für eine Eigentumswohnung im Stadtgebiet der Beklagten nicht marktüblich. Selbst für eine Neubauwohnung in einer guten Lage in München beträgt der derzeitige Durchschnittspreis nur rund 6.750.– EUR pro m² (vgl. Quartalsbericht 3/2015 des Gutachterausschusses München, S. 11).
Nachdem ein Immobilienkredit für das Objekt für die erforderliche Summe nicht zu erlangen ist, scheidet ein Erhalt des Baudenkmals aus sich heraus aus. Schon deshalb ist der Erhalt wirtschaftlich unzumutbar.
3.3 Selbst wenn man davon ausginge, dass die Klägerin verpflichtet ist, über die Beleihungsgrenze des streitgegenständlichen Objekts hinaus die persönliche Haftung für das zu finanzierende Kapital zu übernehmen, ergäbe sich gleichwohl eine wirtschaftliche Unzumutbarkeit.
Anders als es die Beklagte in ihrer Wirtschaftlichkeitsberechnung vom 29. Februar 2016 getan hat, wäre auf der Aufwandsseite nicht der Kreditzins für Immobilienkredite einzustellen, sondern ein Zinssatz für ein Darlehen, das keine solchen hohen Sicherheiten verlangt.
In den klägerischen Aufwand wäre somit der Zinsaufwand für nicht gesicherte Konsumentenkredite einzusetzen. Dies müsste jedenfalls für den Teil des Finanzierungsvolumens erfolgen, der den 80%igen Wert des sanierten Vorhabens übersteigt. Der Zinssatz für Konsumentenkredite liegt derzeit, bei einer Laufzeit über fünf Jahre, bei 7,41% (vgl. Deutsche Bundesbank, Zinsstatistik vom 1.3.2016, S. 4). Damit wäre ein Zinsaufwand zu erwarten, der deutlich über den von der Beklagten angenommenen Kapitalkosten von 8.464.– EUR liegt. Schon allein dieser Aufwand wird den von der Beklagten zu Recht angenommenen Ertrag inkl. des Steuervorteils der Klägerin i. H. v. 16.739.- EUR bei weitem übersteigen. Somit ergibt sich bei wirtschaftlich korrekter Berechnung des zu erwartenden Aufwands eine deutliche Unterdeckung durch den aus Mieteinnahmen und Steuerersparnis erzielbaren Ertrag.
4. Bei der von der Beklagten vorzunehmenden Neuverbescheidung des Antrags auf Erlaubnis zur Beseitigung des Denkmals vom 22. Oktober 2013 wird Folgendes zu berücksichtigen sein:
Nach dem derzeitigen Stand der Wirtschaftlichkeitsberechnung und dem Verhältnis des Wertes des Denkmals zu den erforderlichen Sanierungskosten wäre ein über die sich aus der Eigentümerstellung ergebenden Pflichten hinausgehendes Sonderopfer der Klägerin für den Erhalt des Denkmals erforderlich. Art. 6 Abs. 2 DSchG stellt zwar eine Ermessensvorschrift dar. Sie ist indes so auszulegen und anzuwenden, dass die Erlaubnis erteilt werden muss, wenn die Erhaltung des Baudenkmals dem Eigentümer nicht zuzumuten ist (BayVGH, U.v. 27.9.2007 – 1 B 00.2474 – juris, Rn. 59). Nachdem der Erhalt nach dem vorstehend Ausgeführten wirtschaftlich unzumutbar ist, besteht bei der nunmehr vorzunehmenden Neuverbescheidung kein Ermessensspielraum mehr, der eine Ablehnung rechtfertigen könnte. Die Beklagte wird deshalb die beantragte Genehmigung zu erteilen haben, wenn nicht durch weitere staatliche Zuwendungen sichergestellt wird, dass die Klägerin mit dem Erhalt des Denkmals nicht dergestalt belastet wird, dass das Eigentum nur noch eine Belastung darstellt. Die derzeit von der Klägerin selbst aufzubringenden Sanierungskosten würden, trotz der in Aussicht gestellten Zuschüsse, zumindest einen vollständigen Wertverlust und damit den Entzug des Eigentumsrechts bedeuten.
Nach alledem war der streitgegenständliche Bescheid aufzuheben und die Beklagte antragsgemäß zu verpflichten, den Antrag auf Abbrucherlaubnis entsprechend der dargestellten Rechtsauffassung des Gerichts neu zu verbescheiden.
Die Beklagte hat gemäß § 154 Abs. 1 VwGO als unterlegene Partei die Kosten des Verfahrens zu tragen.
Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit beruht auf § 167 VwGO i. V. m. § 709 ZPO.