Baurecht

Aktenzeichen  2 M 33/22

Leitsatz

Zur Heranziehung eines Nachlasspflegers zu denkmalschutzrechtlichen Sicherungs- und Erhaltungsmaßnahmen.(Rn.21)

Verfahrensgang

vorgehend VG Halle (Saale), 14. März 2022, 2 B 57/22 HAL, Beschluss

Tenor

Die Beschwerde wird zurückgewiesen.
Der Antragsteller trägt die Kosten des Beschwerdeverfahrens.
Der Streitwert wird für das Beschwerdeverfahren auf 2.500 € festgesetzt.

Gründe

I.
Der Antragsteller richtet sich gegen eine denkmalschutzrechtliche Ordnungsverfügung.
Der Antragsteller ist gerichtlich bestellter Nachlasspfleger für die unbekannten Erben nach V.. Herr V. war Eigentümer des im Grundbuch von …, Blatt …, verzeichneten Grundstücks F-Straße … in B-Stadt. Das Grundstück ist Bestandteil des Denkmalbereichs „Straßenzug“ der Ortschaft B. und mit einem zweigeschossigen Wohngebäude bebaut. Am 20. Februar 2018 kam es in dem Gebäude zu einem Brand. Infolge des Feuers wurde das Dachgeschoss zerstört. Der Treppenraum des Gebäudes wurde beschädigt. Zudem kam es durch den Löschwassereinsatz der Feuerwehr im gesamten Gebäude zu Durchfeuchtungen. Am 3. Dezember 2018 verstarb Herr V. Am 20. Juni 2019 wurde der Antragsteller vom Amtsgericht Halle (Saale) – Nachlassgericht – zum Nachlasspfleger für die unbekannten Erben von Herrn V. bestellt.
In einem im Auftrag der Gebäudeversicherung erstellten Gutachten vom 26. Juni 2020 wurde der Zeitwert des Grundstücks mit 111.688,19 € festgestellt. Die Versicherungssumme wurde nach Angaben des Antragstellers an die I. AG ausgezahlt, zu deren Gunsten eine Grundschuld zu 95.000 € im Grundbuch eingetragen war.
Mit Kaufvertrag vom 20. Juli 2021 verkaufte der Antragsteller das Grundstück lastenfrei an Herrn W. und Herrn K. zu einem Kaufpreis von 5.000 €. Die Fälligkeit des Kaufpreises setzt u.a. voraus, dass die zuständige Behörde bestätigt hat, dass ein gesetzliches Vorkaufsrecht nicht besteht oder nicht ausgeübt wird. Besitz und Nutzungen sind mit vollständiger Kaufpreiszahlung zu übergeben. Der Kaufvertrag enthält eine unbedingte Auflassung sowie eine Bewilligung der Eigentumsumschreibung im Grundbuch durch den Verkäufer unter der aufschiebenden Bedingung, dass die beurkundende Notarin die Eigentumsumschreibung beantragt. Die Notarin wurde von den Beteiligten angewiesen, diesen Antrag zu stellen, nachdem der Verkäufer den Eingang des geschuldeten Betrages bestätigt oder hilfsweise die Käufer die Zahlung des vereinbarten Kaufpreises durch Bankbestätigung nachgewiesen haben. Der Kaufvertrag ist nach den Angaben des Antragstellers nachlassgerichtlich genehmigt. Zur Zahlung des Kaufpreises und zu einer Eintragung der Käufer als Eigentümer in das Grundbuch kam es bislang nicht, wohl auch weil die obere Denkmalschutzbehörde – das Landesverwaltungsamt Sachsen-Anhalt – noch nicht über die Ausübung des Vorkaufsrechts bzw. den Verzicht auf das Vorkaufsrecht gemäß § 11 DenkmSchG LSA entschieden hat.
Trotz mehrfacher Aufforderung durch den Antragsgegner führte der Antragsteller keine Sicherungs- und Erhaltungsmaßnahmen an dem Gebäude durch.
Mit Ordnungsverfügung vom 26. Januar 2022 gab der Antragsgegner dem Antragsteller auf, an dem Objekt F-Straße … in B-Stadt bis spätestens 28. Februar 2022 folgende Sicherungs- und Erhaltungsmaßnahmen durchzuführen:
o die Mauerkronen des Wohnhauses sind so zu sichern, dass keine Mauerwerksteile herabfallen können.
o Das Dach ist zu schließen.
o Der Bewuchs im Obergeschoss des Wohnhauses ist zu entfernen.
Die sofortige Vollziehung der Verfügung wurde angeordnet. Ferner wurde die Ersatzvornahme angedroht. Den hiergegen eingelegten Widerspruch des Antragsellers vom 7. Februar 2022 wies das Landesverwaltungsamt Sachsen-Anhalt mit Widerspruchsbescheid vom 27. April 2022 zurück. Hiergegen hat der Antragsteller am 16. Mai 2022 Klage erhoben.
Am 7. Februar 2022 hat der Antragsteller bei dem Verwaltungsgericht einen Antrag nach § 80 Abs. 5 VwGO gestellt, zu dessen Begründung er im Wesentlichen ausgeführt hat, die Maßnahmen seien wirtschaftlich unsinnig, da das Gebäude abrissreif sei. Es stünden ihm keine Mittel zur Verfügung, um den Bestand der Immobilie zu sichern, da die Gebäudeversicherung den Versicherungsbetrag an die Darlehensgeberin (I.) ausgezahlt habe. In Kürze werde der Kaufpreis zu zahlen und der Besitz zu übergeben sein. Die Käufer hätten ihm versichert, dass sie das Gebäude von den Grundmauern her erhalten wollten und würden und ansonsten umfassende Sanierungsarbeiten durchführen müssten. Eine Gefahr für die Öffentlichkeit gehe von dem Objekt nicht aus. Der Zustand des Gebäudes habe sich seit dem Brandereignis am 18. Februar 2018 nicht verändert.
Mit Beschluss vom 14. März 2022 – 2 B 57/22 HAL – hat das Verwaltungsgericht den Antrag abgelehnt und zur Begründung ausgeführt, die angefochtene Verfügung erweise sich nach summarischer Prüfung als rechtmäßig. Rechtsgrundlage sei § 9 Abs. 6 DenkmSchG LSA. Bei dem Objekt F-Straße … handele es sich um einen Bestandteil des Denkmalbereichs „Straßenzug“ der Ortschaft B. nach § 2 Abs. 2 Nr. 2 DenkmSchG LSA, der die Voraussetzungen eines Kulturdenkmals gemäß § 2 Abs. 1 Satz 1 DenkmSchG LSA erfülle. Dass der Straßenzug seine Eigenschaft als Kulturdenkmal verloren habe, werde von den Beteiligten nicht vorgetragen. Auch die durch den im Februar 2018 ausgebrochenen Brand verursachten starken Schäden im Ober- bzw. Dachgeschoss des Wohnhauses F-Straße … und der sich seither erheblich verschlechternde bauliche Zustand des Gebäudes führten nicht dazu, dass der Straßenzug der Ortschaft B-Stadt als Kulturdenkmal untergegangen sei. Das Wohnhaus sei nicht vollständig abgebrannt. Durch das Feuer sei zwar das Dachgeschoss zerstört worden mit der Folge, dass der Dachstuhl habe abgetragen werden müssen. Die Außenmauern des Gebäudes existierten jedoch noch bis zur Dachkante. Eine Wiederherstellung des vom Schaden betroffenen Wohngebäudes sei möglich. Der Antragsteller sei seiner Erhaltungspflicht nicht nachgekommen. Soweit er behaupte, der Zustand des Gebäudes habe sich seit dem Brandereignis nicht verändert, insbesondere sei eine Durchfeuchtung der Mauerkrone nicht erkennbar, sei dies anhand des vorliegenden Fotomaterials widerlegt. Die Durchfeuchtung des Mauerwerks sei aufgrund des offenen Dachstuhls fortgeschritten. Der eindringende Niederschlag habe das Mauerwerk weiter geschädigt. Dies könne durch einen Vergleich der zu unterschiedlichen Zeiten angefertigten Lichtbildaufnahmen nachvollzogen werden. In Anbetracht des fortschreitenden schlechten baulichen Zustands des Objekts sei der Antragsteller seiner Erhaltungspflicht nicht nachgekommen. Die mit dem Bescheid vom 26. Januar 2022 angeordneten Sicherungsmaßnahmen (Schließung des Dachs, Sicherung der Mauerkronen und Entfernung von Bewuchs im Obergeschoss des Wohnhauses) seien geeignet, den weiteren Verfall des zum Denkmalbereich „Straßenzug“ der Ortschaft B. gehörenden Gebäudes zu verhindern. Die sicherlich nicht kostengünstigen Sicherungsmaßnahmen seien für den Antragsteller zumutbar. Erhaltungsmaßnahmen könnten gemäß § 10 Abs. 4 DenkmSchG dann nicht verlangt werden, wenn die Erhaltung den Verpflichteten unzumutbar belaste. Eine wirtschaftliche Unzumutbarkeit sei hier nicht erkennbar. Das beschädigte Wohngebäude stehe zwar seit dem Brandfall im Jahr 2018 leer und sei laut Schadensgutachten vom 26. Juni 2020 ohne durchzuführende Wiederherstellungsarbeiten nicht nutzbar. Dem Antragsteller sei es jedoch gelungen, das Objekt am 20. Juli 2021 zu verkaufen. Allein die Verkäuflichkeit des Anwesens stehe der Annahme einer wirtschaftlichen Unzumutbarkeit entgegen. Die Voraussetzungen der Anordnung der sofortigen Vollziehung lägen vor. Der Antragsgegner habe nachvollziehbar auf die Dringlichkeit der Durchführung der Sicherungsarbeiten abgestellt, um einen drohenden Substanzverlust des zum Denkmalbereich gehörenden Gebäudes zu verhindern. Die im Hinblick auf das Erhaltungsinteresse des denkmalgeschützten Straßenzuges vorzunehmende Interessenabwägung führe dazu, dass das besondere Vollziehungsinteresse das Aussetzungsinteresse des Antragstellers überwiege.
II.
Die Beschwerde des Antragstellers hat keinen Erfolg. Die dargelegten Gründe, auf deren Prüfung der Senat gemäß § 146 Abs. 4 Satz 6 VwGO beschränkt ist, rechtfertigen keine Änderung der erstinstanzlichen Entscheidung.
1. Das Verwaltungsgericht ist – nach summarischer Prüfung – zu Recht davon ausgegangen, dass es sich bei dem Objekt F-Straße … in B-Stadt als Bestandteil des Denkmalbereichs „Straßenzug“ der Ortschaft B-Stadt i.S.d. § 2 Abs. 2 Nr. 2 DenkmSchG LSA um ein Kulturdenkmal i.S.d. § 2 Abs. 1 Satz 1 DenkmSchG LSA handelt. Dem ist der Antragsteller nicht entgegengetreten. Er hat vielmehr ausgeführt, es könne dahinstehen, ob der Straßenzug als Denkmal zu qualifizieren sei.
2. Das Objekt F-Straße … in B-Stadt hat seine Eigenschaft als Bestandteil des Denkmalbereichs und damit als Kulturdenkmal auch nicht verloren. Zwar kann das öffentliche Interesse an der Erhaltung einer denkmalwürdigen Sache nach der Rechtsprechung des Senats entfallen, wenn ihre historische Substanz soweit verloren gegangen ist, dass sie ihre Funktion, Aussagen über geschichtliche Umstände oder Vorgänge zu dokumentieren, nicht mehr erfüllen kann. Voraussetzung dafür ist jedoch eine sehr weitgehende Zerstörung des Denkmals (vgl. Urteil des Senats vom 15. Dezember 2011 – 2 L 152/06 – juris Rn. 89; Urteil vom 18. Februar 2015 – 2 L 175/13 – juris Rn. 44). Das ist hier nicht der Fall. Ohne Erfolg macht der Antragsteller insoweit geltend, das Gebäude sei bis auf die Außenmauern „vollständig abgebrannt“ und damit „abrissreif“. Das Verwaltungsgericht hat zu Recht ausgeführt, dass hierdurch der Straßenzug, dessen Bestandteil das Grundstück des Antragstellers ist, als Denkmalbereich nicht insgesamt untergegangen ist. Zudem hat das Verwaltungsgericht zutreffend darauf hingewiesen, dass in dem Gutachten vom 26. Juni 2020 von der Wiederherstellung des Gebäudes ausgegangen wird. Die hierin dokumentierten Schäden belegen zwar eine erhebliche Beschädigung des Wohngebäudes, nicht aber dessen weitgehende Zerstörung.
3. Es ist auch davon auszugehen, dass der Antragsteller seine Erhaltungspflicht gemäß § 9 Abs. 2 Satz 1 DenkmSchG LSA verletzt hat. Soweit der Antragsteller hiergegen der Sache nach einwendet, der Zustand des Grundstücks habe sich seit Beginn der Nachlasspflegschaft nicht verändert und eine Gefahrensituation habe nicht bestanden und bestehe auch jetzt nicht, kann er damit nicht durchdringen. Hiermit wiederholt er lediglich seine bereits in erster Instanz vorgebrachten Rügen, ohne auf die detaillierte Argumentation des Verwaltungsgerichts näher einzugehen. Das reicht für einen Erfolg im Beschwerdeverfahren nicht aus.
4. Ohne Erfolg wendet sich der Antragsteller gegen die Annahme des Verwaltungsgerichts, die angeordneten Erhaltungsmaßnahmen seien für ihn nicht i.S.d. § 10 Abs. 4 DenkmSchG unzumutbar. Der Antragsteller macht insoweit geltend, der Nachlass verfüge nicht über genügend Mittel, um den Wiederaufbau zu finanzieren. Hiermit kann er nicht durchdringen.
Gemäß § 10 Abs. 4 Satz 1 DenkmSchG LSA können Erhaltungsmaßnahmen nicht verlangt werden, wenn die Erhaltung den Verpflichteten unzumutbar belastet. Unzumutbar ist eine wirtschaftliche Belastung insbesondere dann, wenn die Kosten der Erhaltung nicht durch die Erträge oder den Gebrauchswert des Kulturdenkmals aufgewogen und andere Einkünfte des Verpflichteten nicht herangezogen werden können (§ 10 Abs. 4 Satz 2 DenkmSchG LSA). Für die Frage, ob die Erhaltung eines Denkmals dem Eigentümer wirtschaftlich zumutbar ist, ist grundsätzlich ein Vergleich der voraussichtlichen Investitions- und Bewirtschaftungskosten mit den möglichen Nutzungserträgen maßgeblich. Dabei kommt es nicht auf die subjektiven wirtschaftlichen Verhältnisse des betroffenen Eigentümers an. Die Frage der wirtschaftlichen Vertretbarkeit ist vielmehr objektbezogen zu beantworten. Die Erhaltung eines Denkmals ist für den Eigentümer im Allgemeinen wirtschaftlich unzumutbar, wenn er das Denkmal auf Dauer nicht aus den Erträgen des Objekts finanzieren kann, wenn sich das Denkmal also auf Dauer nicht „selbst trägt“. Wirtschaftliche Belastungen, die lediglich das Spiegelbild vorausgegangener Verletzungen denkmalrechtlicher Pflichten darstellen, sind in die Wirtschaftlichkeitsrechnung allerdings nicht einzustellen; denn sonst könnte der Denkmaleigentümer bei hinreichend langer Vernachlässigung des Denkmals regelmäßig die Zurücknahme oder völlige Aufgabe des Denkmalschutzes erzwingen. Dem trägt § 10 Abs. 5 Satz 3 DenkmSchG LSA Rechnung, der bestimmt, dass sich der Verpflichtete nicht auf die Belastung durch erhöhte Erhaltungsmaßnahmen berufen kann, die dadurch verursacht wurden, dass Erhaltungsmaßnahmen diesem Gesetz oder sonstigem öffentlichen Recht zuwider unterblieben sind (vgl. Beschluss des Senats vom 13. Februar 2017 – 2 M 121/16 – juris Rn. 12 m.w.N.).
Gemessen daran ist eine unzumutbare Belastung des Antragstellers durch die angeordneten Erhaltungsmaßnahmen nicht ersichtlich. Der Antragsteller hat zu den voraussichtlichen Investitions- und Bewirtschaftungskosten sowie den möglichen Nutzungserträgen, die zur Prüfung der Zumutbarkeit grundsätzlich miteinander verglichen werden müssen, nichts vorgetragen. Soweit er auf die begrenzten Mittel des Nachlasses verweist, verkennt er, dass es – wie ausgeführt – nicht auf die subjektiven wirtschaftlichen Verhältnisse des Eigentümers, sondern auf objektbezogene Kriterien ankommt.
5. Das Verwaltungsgericht hat auch zu Recht angenommen, dass der Antragsteller der richtige Adressat der denkmalschutzrechtlichen Ordnungsverfügung vom 26. Januar 2022 ist, da er der mit Bestallungsurkunde vom 20. Juli 2019 bestellte Nachlassverwalter für die unbekannten Erben des am 3. Dezember 2018 verstorbenen Eigentümers V. ist.
Ohne Erfolg wendet der Antragsteller hiergegen ein, seine Heranziehung sei rechtsmissbräuchlich, da der Vollzug des Kaufvertrages – und damit der Übergang der Stellung als Erhaltungspflichtiger von ihm auf die Käufer – nur deswegen noch nicht erfolgt sei, weil die obere Denkmalschutzbehörde – das Landesverwaltungsamt Sachsen-Anhalt – noch nicht über das Vorkaufsrecht gemäß § 11 DenkmSchG LSA entschieden habe. Zwar wird nach der Rechtsprechung des Senats eine bauordnungsrechtliche Verfügung durch einen Eigentümerwechsel im Laufe des Widerspruchsverfahrens rechtswidrig, selbst wenn sie zunächst zu Recht an den früheren Eigentümer gerichtet war, wenn das Eigentum an dem Grundstück während des Vorverfahrens auf einen Dritten übergeht. Mit dem Übergang des Eigentums an dem Grundstück auf einen Dritten ist nicht nur der Verlust der Zustandsstörereigenschaft verbunden, sondern der ursprüngliche Eigentümer ist auch aus Rechtsgründen gehindert, einer Beseitigungsanordnung nachzukommen (vgl. Beschluss des Senats vom 5. April 2011 – 2 M 20/11 – n.v. unter Bezugnahme auf OVG NRW, Urteil vom 23. April 1996 – 10 A 3565/92 – juris Rn. 3 ff.). Entsprechendes dürfte für eine denkmalschutzrechtliche Verfügung gelten, mit der der (bisherige) Eigentümer gemäß § 9 Abs. 6 DenkmSchG LSA zu Sicherungs- und Erhaltungsmaßnahmen herangezogen worden ist.
Ein solcher Fall liegt hier indessen nicht vor. Nach den Angaben des Landesverwaltungsamtes Sachsen-Anhalt in dem Widerspruchsbescheid vom 27. April 2022 ist bis zum Erlass des Widerspruchsbescheides kein Eigentumswechsel erfolgt. Auch die Erwerber W. und K. sind bis zu diesem Zeitpunkt nicht Besitzer des Vorhabengrundstücks geworden. Damit kann ein Fall des „Rechtswidrig-Werdens“ der denkmalschutzrechtlichen Verfügung des Antragsgegners vom 26. Januar 2022 wegen eines Eigentumsübergangs während des laufenden Widerspruchsverfahrens im vorliegenden Fall nicht (mehr) eintreten. Der Hinweis des Berichterstatters vom 12. April 2022 auf die einschlägige Rechtsprechung des Senats erfolgte vor dem Hintergrund der Angaben in der Beschwerdebegründung des Antragstellers vom 12. April 2022, der Kaufpreis sei gezahlt, so dass die Auflassung zwischenzeitlich wohl erfolgt sei bzw. in Kürze erfolgen werde. Diese Angaben haben sich indessen, wie die vom Antragsteller nicht angegriffenen „Vorbemerkungen“ in dem Widerspruchsbescheid vom 27. April 2022 zeigen, als zumindest etwas ungenau herausgestellt. Ein „Rechtsmissbrauch“ kann vor diesem Hintergrund in dem Festhalten des Antragsgegners an seiner Ordnungsverfügung vom 26. Januar 2022 nicht gesehen werden, selbst wenn eine schnellere Entscheidung der oberen Denkmalschutzbehörde über das Vorkaufsrecht gemäß § 11 DenkmSchG womöglich doch zu einem Eigentumsübergang während des Widerspruchsverfahrens geführt hätte. Denn andernfalls entstünde – worauf der Antragsgegner zu Recht hinweist – ein zeitlicher Zwischenraum, in dem niemand für das Objekt Verfügungsberechtigter und damit zur Erhaltung des Kulturdenkmals verpflichtet wäre, was mit § 9 Abs. 2 und 6 DenkmSchG LSA nicht zu vereinbaren wäre.
Die Kostenentscheidung folgt aus § 154 Abs. 2 VwGO.
Die Streitwertfestsetzung beruht auf §§ 47, 52 Abs. 2, 53 Abs. 2 Nr. 2 GKG.
Dieser Beschluss ist unanfechtbar (§ 152 Abs. 1 VwGO, § 68 Abs. 1 Satz 5 i.V.m. § 66 Abs. 3 Satz 3 GKG).