Baurecht

Vorbescheid, Nutzungsänderung eines das Bild der Kulturlandschaft prägenden Gebäudes

Aktenzeichen  M 1 K 19.4293

Datum:
27.7.2021
Rechtsgebiet:
Fundstelle:
BeckRS – 2021, 33485
Gerichtsart:
VG
Gerichtsort:
München
Rechtsweg:
Verwaltungsgerichtsbarkeit
Normen:
BauGB § 35 Abs. 4 S. 1 Nr. 4

 

Leitsatz

Tenor

I. Die Beklagte wird verpflichtet, den mit Antrag vom 30. August 2018 beantragten Vorbescheid positiv zu erteilen.
II. Die Beklagte hat die Kosten des Verfahrens zu tragen.
III. Die Kostenentscheidung ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe des jeweils zu vollstreckenden Betrags vorläufig vollstreckbar.

Gründe

Die Klage ist zulässig und begründet. Die negative Verbescheidung des Vorbescheids durch die Beklagte ist rechtswidrig und verletzt die Kläger in ihren Rechten, § 113 Abs. 5 VwGO.
1. Die Kläger haben einen Anspruch auf Erlass eines positiven Vorbescheids gemäß Art. 71 Satz 1 und Satz 4 BayBO i.V.m. Art. 68 Abs. 1 Satz 1 Halbs. 1 BayBO.
Dem Bauherrn ist vor Einreichung seines Bauantrags auf Antrag zu einzelnen Fragen seines Bauvorhabens ein Vorbescheid zu erteilen. Nach Art. 71 Satz 4 Halbs. 1 BayBO gelten die Art. 64 bis 67, Art. 68 Abs. 1 und Abs. 3 bis 5 sowie Art. 69 Abs. 2 Satz 2 BayBO entsprechend.
Die Änderung der derzeit nach § 35 Abs. 1 Satz 1 Nr. 4 BauGB genehmigten gastronomischen Nutzung in eine reine Wohnnutzung ist nicht verfahrens- oder genehmigungsfrei, sondern ist nach Art. 55 Abs. 1 BayBO genehmigungsbedürftig.
Die Nutzungsänderung ist genehmigungsfähig, da die Teilprivilegierung des § 35 Abs. 4 Satz 1 Nr. 4 BauGB einschlägig ist. Die öffentlichen Belange des § 35 Abs. 3 Satz 1 Nr. 1 und 7 BauGB können dem Vorhaben nicht entgegengehalten werden.
Das streitgegenständliche Grundstück liegt im bauplanungsrechtlichen Außenbereich gemäß § 35 BauGB. Da die beantragte Umnutzung keinem privilegiertem Zweck im Sinne von § 35 Abs. 1 BauGB dient, ist sie als sonstiges Vorhaben nach § 35 Abs. 2 BauGB zu beurteilen. Diese Vorhaben können im Einzelfall zugelassen werden, wenn ihre Ausführung oder Benutzung öffentliche Belange nicht beeinträchtigt und die Erschließung gesichert ist. § 35 Abs. 3 Satz 1 BauGB nennt beispielhaft, wann eine Beeinträchtigung öffentlicher Belange vorliegt.
Grundsätzlich stehen dem streitgegenständlichen Vorhaben die Belange nach § 35 Abs. 3 Satz 1 Nr. 1 und 7 BauGB entgegen. Bei der Genehmigung einer Wohnnutzung im Außenbereich ist regelmäßig die Entstehung, Verfestigung oder Erweiterung einer Splittersiedlung zu befürchten (Mitschang/Reidt in Battis/Krautzberger/Löhr, Baugesetzbuch, 14. Auflage 2019, § 35 Rn. 94). Auch widerspricht das Vorhaben der Kläger den Darstellungen des Flächennutzungsplans, da dieser eine Fläche für die Landwirtschaft und nicht für Wohnnutzung ausweist.
Allerdings kann die Beeinträchtigung dieser Belange dem Vorhaben nicht entgegengehalten werden, da es sich um ein teilprivilegiertes Vorhaben nach § 35 Abs. 4 Satz 1 Nr. 4 BauGB handelt. Demnach kann einer Änderung oder Nutzungsänderung von erhaltenswerten, das Bild der Kulturlandschaft prägenden Gebäuden, auch wenn sie aufgegeben sind, nicht entgegengehalten werden, dass sie den Darstellungen des Flächennutzungsplans oder eines Landschaftsplans widersprechen, die natürliche Eigenart der Landschaft beeinträchtigen oder die Entstehung, Verfestigung oder Erweiterung einer Splittersiedlung befürchten lassen, soweit sie im Übrigen außenbereichsverträglich im Sinne des Absatz 3 sind, und das Vorhaben einer zweckmäßigen Verwendung der Gebäude und der Erhaltung des Gestaltwerts dient.
a) Die Kammer folgt der Auffassung der Beteiligten, dass es sich bei der „… …“ um ein das Bild der Kulturlandschaft prägendes Gebäude handelt. Ein Gebäude prägt das Bild der Kulturlandschaft dann, wenn es eine spezifische Beziehung zur Landschaft und der sich aus der Gesamtheit ergebenden Kulturlandschaft hat (Söfker in EZBK, BauGB, 141. EL Februar 2021, § 35 Rn. 155). Soll eine Änderung oder Nutzungsänderung eines Gebäudes im Außenbereich begünstigt sein, weil es Teil einer kulturhistorisch bedeutsamen, die Landschaft prägenden Anlage ist, muss eine erhaltenswerte, die Kulturlandschaft prägende Wirkung auch von dem Gebäude selbst ausgehen (BVerwG, B. v. 17.1.1991 – 4 B 186.90 – BeckRS 1991, 31228204). Die Kulturlandschaft besteht aus den die „… …“ umgebenden Rodungsinseln. Sie gehören zum typischen Landschaftsbild im bayerischen Alpenraum und sind Resultat einer jahrhundertelangen Kultivierung der Landschaft. Die Rodungsinseln wurden geschaffen, um als Wiesenflächen für die Viehwirtschaft zu dienen. Die jetzige „…“ wurde lange Zeit als landwirtschaftlicher Betrieb genutzt. Das Vieh, welches zu der Hofstätte gehörte, weidete auf den das Gebäude umgebenden Rodungsinseln. Die Hofstätte wurde errichtet, weil es dort Weidemöglichkeiten für das Vieh gab. Die Weideflächen gibt es, weil die mit der Hofstätte verbundenen Weidetiere die Ausbreitung von Wald verhindern. Deshalb besteht zwischen der „…“ und ihrer Umgebung eine wechselseitige Beziehung. Die Funktion als landwirtschaftliches Anwesen ergibt sich aus der umgebenden Landschaft als Weidefläche. Eine erhaltenswerte, die Kulturlandschaft prägende Wirkung geht auch von dem äußeren Erscheinungsbild des Gebäudes aus. Die auf ca. 660 Höhenmetern am Fuße des Staufengebirges liegende „…“ ist weithin sichtbar.
b) Das streitgegenständliche Gebäude ist auch erhaltenswert. Dieses Merkmal folgt im Wesentlichen aus der Voraussetzung, dass das Gebäude die Kulturlandschaft prägt und sich insofern als erhaltenswert darstellt (Söfker in EZBK, BauGB, 141. EL Februar 2021, § 35 Rn. 156). Sinn und Zweck des § 35 Abs. 4 Satz 1 Nr. 4 BauGB ist es, dem drohenden Verfall von Baudenkmälern und anderen bedeutsamen Bauwerken vorzubeugen. Allerdings wird vorausgesetzt, dass ein Gebäude vorhanden ist, bei dem für Erhaltungsmaßnahmen überhaupt noch Raum ist. Dies schließt sowohl den Wiederaufbau von Ruinen und von Anlagen, die jegliche Funktion verloren haben, als auch Bauarbeiten an verfallenen Gebäuden, die einem Wiederaufbau gleichkommen, aus (BVerwG, B.v. 18.10.1993 – 4 B 160/93 – NVwZ-RR 1994, 307). Somit kann schon deshalb, da es sich bei der „…“ um ein das Bild der Kulturlandschaft prägendes Gebäude handelt, davon ausgegangen werden, dass es erhaltenswert ist. Ein konkreter Verfall des Gebäudes ist keine Voraussetzung für den Tatbestand der Teilprivilegierung. Ein solches ergibt sich weder aus dem Wortlaut noch aus dem Zweck der Norm. § 35 Abs. 4 Satz 1 Nr. 4 BauGB soll die Erhaltung von bedeutsamen Gebäuden gewährleisten. Das ist aber nur dann möglich, wenn Erhaltungsmaßnahmen noch umsetzbar sind und früh genug ergriffen werden. Bei einem unmittelbar bevorstehenden konkret drohenden Verfall könnte aber eine Nutzungsänderung das Gebäude oftmals nicht mehr erhalten. Vielmehr könnten nur noch bauliche Änderungen den Verfall verhindern. Da die Norm aber gerade Nutzungsänderungen erlaubt, ist die von der Beklagten geforderte Auslegung nicht mit dem Gesetz vereinbar. Die „…“ stellt weder eine Ruine noch ein sonst verfallendes Gebäude dar und ist erhaltenswert.
c) Das streitgegenständliche Vorhaben dient einer zweckmäßigen Verwendung des Gebäudes. Diese Voraussetzung gibt einen vergleichsweise weiten Spielraum, da nicht verlangt wird, dass die Änderung oder Nutzungsänderung erforderlich ist, um das Gebäude zu erhalten, sondern bereits wirtschaftliche und andere Zweckmäßigkeitsgesichtspunkte ausreichen (Söfker in EZBK, BauGB, 141. EL Februar 2021, § 35 Rn. 156). Entgegen der Ansicht der Beklagten kommt es bei diesem Tatbestandsmerkmal nicht darauf an, ob die Nutzungsänderung an sich zweckmäßig ist, vielmehr muss die neue Verwendung zweckmäßig sein. Die neue Verwendung muss mit der ursprünglichen Funktion des Gebäudes nicht identisch, dem Gebäude jedoch angemessen sein (Rieger in Schrödter, Baugesetzbuch, 9. Auflage 2019, § 35 Rn. 223). § 35 Abs. 4 Satz 1 Nr. 4 BauGB ist im Vergleich zu den anderen Tatbestandsalternativen des § 35 Abs. 4 Satz 1 BauGB einerseits weiter, andererseits enger gefasst. Sie geht über die in § 35 Abs. 4 Satz 1 Nr. 1 BauGB eröffnete Möglichkeit einer teilprivilegierten Nutzungsänderung hinaus, da sie eine solche auch dann zulässt, wenn diese wesentlich ist. Dagegen bleibt sie in ihrem Regelungsgehalt hinter § 35 Abs. 4 Satz 1 Nr. 2 und 3 sowie Nr. 5 und 6 BauGB zurück, da sie bei einem das Bild der Kulturlandschaft prägenden Gebäude nur die Änderung oder Nutzungsänderung erleichtert, die Neuerrichtung oder die bauliche Erweiterung in dem in den Nrn. 5 und 6 bezeichneten Umfang aber ausschließt (BVerwG, B.v. 18.10.1993 – 4 B 160/93 – juris Rn. 4). Daraus ergibt sich, dass die Hürde für die Eröffnung der Teilprivilegierung nach § 35 Abs. 4 Satz 1 Nr. 4 BauGB sehr hoch ist, da es sich um ein das Bild der Kulturlandschaft prägendes Gebäude handeln muss. Wenn diese Tatbestandsvoraussetzung aber gegeben ist, dann ermöglicht das Gesetz einen weiten Spielraum für Änderungen oder Nutzungsänderungen. Eine Einschränkung ergibt sich lediglich daraus, dass das Gebäude erhaltenswert und das Vorhaben der Erhaltung des Gestaltwerts dienen muss. Eine Fixierung auf die bisherige Nutzungsart ist dem Gesetz gerade nicht zu entnehmen.
Dies zugrunde gelegt, ist die Verwendung zweckmäßig. Der Betrieb einer Gastwirtschaft ist in den letzten Jahren auf erhebliche Schwierigkeiten gestoßen. Seit 2015 findet kein Gastbetrieb mehr statt. Die frühere Brauerei konnte keinen Pächter mehr finden. Übernahmeangebote an verschiedene Brauereien waren nicht erfolgreich. Mit dem streitgegenständlichen Vorhaben soll gerade wieder eine tatsächliche Nutzung ermöglicht werden. Die Nutzung der „… …“ zu Wohnzwecken ist dem Gebäude auch angemessen. Die „…“ wurde seit ihrer ersten urkundlichen Erwähnung im Jahr 1470 bis ins Jahr 1967 fast ausschließlich landwirtschaftlich und zu Wohnzwecken genutzt. Erst im Jahr 1967 wurde die Umnutzung in eine Gastwirtschaft über § 35 Abs. 1 Nr. 4 BauGB genehmigt und die landwirtschaftliche Nutzung vollständig aufgegeben. Auch wenn seit Mitte des 19. Jahrhunderts auf der „… …“ für Wanderer als Zubrot zur Landwirtschaft kleine, kalte Speisen angeboten wurden, stand dennoch die gastronomische Nutzung nicht im Vordergrund und war nicht, wie die Beklagte anführt, prägend für das Gebäude. Aus dem von den Klägern vorgelegten Schreiben des Staatsarchivs München vom 16. September 2019 ergibt sich, dass die Gebäude, die sich über die Jahrhunderte auf dem streitgegenständlichen Grundstück befanden, zumindest immer auch einen Teil für eine Wohnnutzung vorsahen. Das Kataster aus dem Jahr 1895 beschreibt das Anwesen als Wohnhaus mit Stall, Stadel, Molkenküche, Holzschütte, Stall und Hofraum. Seit 1905 war die … ein landwirtschaftlicher Betrieb mit verschiedenen Pächtern und im Grundbuch als Wohngebäude mit Wirtschaftsräumen angeführt. Selbst als die Hütte und die Stallung abgebrochen wurden, kam es 1957 zu einem Wohnungsneubau. Auch in der Zeit bis 1967, als auf der „…“ im Sommer eine zusätzliche Almbewirtschaftung angeboten wurde, handelte es sich um ein Wohnhaus mit Kuhstall und den dazugehörigen Wirtschaftsräumen. Wohnnutzung hat auf dem streitgegenständlichen Grundstück in den letzten Jahrhunderten immer eine Rolle gespielt. Zudem sind die vorhandenen Räumlichkeiten für eine Wohnnutzung geeignet.
Das Gericht folgt nicht den Ausführungen der Beklagten, die nur in der Restauration eine zweckmäßige Verwendung für die „…“ sehen will. Dafür gewährt § 35 Abs. 4 Satz 1 Nr. 4 BauGB einen zu großen Spielraum. Die Norm schreibt nicht eine bestimmte Nutzung vor, sondern erlaubt gerade jegliche Nutzungsänderung. Unter den strengen Voraussetzungen der Teilprivilegierung ist demnach auch eine Änderung in eine reine Wohnnutzung im Außenbereich möglich. Auch wenn durch die Nutzungsänderung nach Ansicht der Beklagten eine traditionelle Ausflugsstätte und eine touristisch attraktive Einkehrmöglichkeit wegfällt, ist dies für die Voraussetzungen des § 35 Abs. 4 Satz 1 Nr. 4 BauGB nicht von Bedeutung. Wenn die Voraussetzungen des Privilegierungstatbestandes vorliegen, kann die Baugenehmigungsbehörde dem jeweiligen Eigentümer nicht eine bestimmte Nutzung vorschreiben. Alles andere würde gegen das verfassungsrechtlich gewährleistete Eigentumsrecht aus Art. 14 GG verstoßen. Es kann nicht von den Klägern verlangt werden, dass diese die gastronomische Nutzung fortführen, wenn eine solche nicht rentabel ist. Ein Anspruch der Allgemeinheit, insbesondere der Einwohner der Stadt Bad Reichenhall, auf Erhalt des Berggasthofs und damit einer bestimmten Nutzung ist nicht gegeben. Das Gericht folgt der Ansicht der Beklagten auch insoweit nicht, als sie anführt, dass bei Genehmigung der streitgegenständlichen Nutzungsänderung die Gefahr einer negativen Vorbildwirkung bestünde. Eine derart negative Vorbildwirkung kann nur von rechtswidrigen Vorhaben ausgehen. Bei § 35 Abs. 4 Satz 1 Nr. 4 BauGB handelt es sich zudem um einen Ausnahmetatbestand. Wie bereits ausgeführt, stellt die Vorschrift hohe Hürden für deren Anwendbarkeit auf. Somit kann auch in Zukunft nicht jedes landwirtschaftlich genutzte Gebäude im Außenbereich in eine Wohnnutzung umgenutzt werden. Ob ein Fall des § 35 Abs. 4 Satz 1 Nr. 4 BauGB vorliegt, ist in jedem Einzelfall gesondert zu prüfen.
d) Das streitgegenständliche Vorhaben dient auch der Erhaltung des Gestaltwerts. Bei diesem Tatbestandsmerkmal werden Umgestaltungen ausgeschlossen, die zwar die Identität der Anlage unangetastet lassen, dem Gebäude aber ein im Vergleich zum früheren Zustand anderes Erscheinungsbild vermitteln (BVerwG, B. v. 18.10.1993 – 4 B 160.93 – NVwZ-RR 1994, 307). Entscheidend dafür ist, ob das geänderte Gebäude mit dem ursprünglich noch vorhandenen identisch ist. Das äußere Erscheinungsbild des Gebäudes sowie seine Bausubstanz sollen erhalten bleiben und der prägende Charakter darf nicht verloren gehen. Die Vorschrift ist nicht auf unwesentliche Änderungen oder Nutzungsänderungen beschränkt, sondern es werden lediglich Veränderungen ausgeschlossen, die einer Neuerrichtung oder Erweiterung gleichkommen. An diesem Merkmal fehlt es, wenn der mit der Umgestaltung verbundene Eingriff so intensiv ist, dass der frühere Baubestand im Gesamtgefüge der veränderten Anlage nicht mehr als Hauptsache in Erscheinung tritt (BVerwG, B. v. 18.10.1993 – 4 B 160.93 – NVwZ-RR 1994, 307). Demnach ist nicht die innere Nutzung des Gebäudes schützenswert, sondern das äußere Erscheinungsbild. Die Kläger wollen im Rahmen der Nutzungsänderung das äußere Erscheinungsbild der „…“ nicht verändern. Vielmehr soll nur das Gebäudeinnere umgestaltet werden. Folglich wird der prägende Charakter der „…“ durch diese Nutzungsänderung nicht verändert.
Da das Vorhaben im Übrigen außenbereichsverträglich im Sinne des § 35 Abs. 3 BauGB ist, ist den Klägern der beantragte Vorbescheid zu erteilen. Entgegen dem Wortlaut des § 35 Abs. 2 BauGB hat die Behörde bei der Zulassung nicht privilegierter Vorhaben im Außenbereich kein Ermessen, wenn sich eine Beeinträchtigung öffentlicher Belange nicht feststellen lässt oder diese – wie im vorliegenden Fall – dem Vorhaben nicht entgegengehalten werden können. Es besteht ein Rechtsanspruch der Bauherrn.
2. Der Klage war daher mit der Kostenfolge des § 154 Abs. 1 VwGO stattzugeben.
3. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit der Kostenentscheidung beruht auf § 167 VwGO i.V.m. §§ 708 ff. ZPO.

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