Aktenzeichen 15 O 1433/18
Leitsatz
Tenor
1. Die Klage wird abgewiesen.
2. Die Widerklage wird abgewiesen.
3. Von den Kosten des Rechtsstreits haben die Klägerin 9/10 und die Beklagte 1/10 zu tragen.
4. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar, für die Klägerin jedoch nur gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des zu vollstreckenden Betrags. Die Klägerin kann die Vollstreckung der Beklagten durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrags abwenden, wenn nicht die Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des zu vollstreckenden Betrags leistet.
Beschluss
Der Streitwert wird auf 54.266,00 € festgesetzt.
Gründe
A) Die zulässige Klage ist unbegründet.
I. Die ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses vom 13.11.2017 ist unwirksam. Das befristete Mietverhältnis ist nicht ordentlich kündbar. Vorliegend wurde die Formvorschrift der §§ 550, 578 Abs. 2 BGB eingehalten, so dass während der Dauer des befristeten Mietverhältnisses ein ordentliches Kündigungsrecht ausgeschlossen ist.
Zur Wahrung der Schriftform muss sich die genaue Lage, also die Anschrift oder grundbuchliche Bezeichnung, bzw. die Beschaffenheit, also Ausstattung der Mietsache, aus der Vertragsurkunde oder ggf. ihren Anlagen ergeben. Der Mietgegenstand muss daher bei Bestandsobjekten so genau beschrieben sein, dass nach Vertragsabschluss anhand des Vertrags die Lage der Mietsache vor Ort bestimmbar ist (BeckOGK/Dittert, 1.1.2019, BGB § 550 Rn. 86).
Diesen Anforderungen genügt der streitgegenständliche Mietvertrag auch ohne die fehlende Planskizze als Anlage. Nimmt der Vertrag auf Pläne oder Grundrisse Bezug, die tatsächlich nicht beigefügt sind, ist dies unschädlich, wenn sich aus dem Vertrag bereits hinreichend deutlich der Mietgegenstand ergibt und die in Bezug genommenen Anlagen lediglich Beweiszwecken dienen sollten (Ghassemi-Tabar, Gewerberaummiete/Schweitzer, 1. Aufl. 2015, BGB § 550 Rn. Randnummer 30; BGH XII ZR 57/07, BeckRS 2009, 4233, beck-online). Das Mietobjekt wurde im Mietvertrag (Anlage K 1) als Gewerbefläche mit insgesamt … in der … beschrieben. Die weiteren Gewerbeeinheiten in diesem Objekt hatten gemäß den jeweiligen Verträgen Größen von … Von der Klagepartei gemessen (vergleiche Anlage K 37) wurde für die streitgegenständliche Mietfläche eine Größe von … Bei den übrigen Mietobjekten wurden Abweichungen in einer Größenordnung … von der Klagepartei gemessen. Dieses Vorbringen als zutreffend unterstellt ist die streitgegenständliche Mieteinheit eindeutig bestimmbar. Keine andere Mieteinheit in dem Gebäude hat eine vergleichbare Mietfläche mit einer Messungenauigkeit von …
Die Schriftform ist somit gewahrt, auch unter Einbeziehung des Nachtrags … da dieser in hinreichend bestimmter Weise auf den Ausgangsvertrag Bezug nimmt.
Eine ordentliche Kündigung scheidet damit aus.
II. Eine außerordentliche Kündigung wegen unberechtigter Untervermietung scheidet ebenfalls aus.
Zwar fehlt hier eine schriftliche Einwilligung der Vermieterin nach § 9 Abs. 3 des Mietvertrags, doch entfällt hier das Kündigungsrecht nach § 9 Abs. 4 des Mietvertrags. Danach kann nur innerhalb eines Monats ab Kenntnis von der unberechtigten Untervermietung gekündigt werden. Der Geschäftsführer der früheren Vermieterin, der Zeuge … gab in seiner Vernehmung an, dass er von der Untervermietung Kenntnis hatte und diese duldete. Die Angaben des Zeugen waren in sich widerspruchsfrei. Auch sonst sieht das Gericht keine Anhaltspunkte, an der Glaubhaftigkeit der Aussage zu zweifeln. Für die Glaubwürdigkeit des Zeugen spricht insbesondere, dass er selbst einen Fehler in seinen Angaben gegenüber der Klägerin einräumte. Der Erwerber eines Grundstücks tritt nach § 566 BGB mit dem vollendeten Eigentumserwerb kraft Gesetzes an Stelle des Vermieters in die sich aus dem Mietvertrag ergebenden Rechte und Pflichten ein. § 566 Abs. 1 BGB ist eine mieterschützende Vorschrift, die bezweckt, dem Mieter gegenüber dem neuen Vermieter die Rechtsposition zu erhalten, die er auf Grund des Mietvertrags hätte, wenn der frühere Vermieter Eigentümer geblieben wäre (BGH, NJW 2005, 1187). Die Kenntnis bzgl. der Untervermietung wirkt daher auch für die Klägerin (MüKoBGB/Häublein BGB § 566 Rn. 37). Unklar ist nach der Zeugenaussage, seit wann der Zeuge von der Untervermietung Kenntnis hatte. Klar ist jedoch, dass dies vor dem Eintritt der Klägerin in das Mietverhältnis am 1.7.2017 war. Da die Kündigungserklärungen der Klägerin allesamt später als einen Monat nach diesen Termin erfolgten, kann sich die Klägerin nicht auf eine unberechtigte Untervermietung als Kündigungsgrund berufen.
Auf die Frage, ob eine Einwilligung zur Untervermietung nach § 9 Abs. 3 des Mietvertrags widerrufen werden konnte, kommt es letztlich nicht an, da eine Einwilligung zur Untervermietung nicht erteilt wurde. Der Verlust des Rechts zur außerordentlichen Kündigung kann auch nicht mit einer Einwilligung gleichgesetzt werden, so dass diese Vorschrift des Mietvertrags im vorliegenden Fall entsprechend anzuwenden wäre.
III. Die außerordentliche Kündigung vom 4.5.2018 wegen unberechtigten Umbaus ist unwirksam.
Nach § 10 Abs. 6 des Mietvertrags bedarf die Beklagte einer schriftlichen Zustimmung der Klägerin vor Durchführung etwaiger Umbaumaßnahmen.
Mit Schreiben vom 13.4.2018 forderte die Klägerin die Beklagte zum Rückbau von Trockenbauwänden auf. Die Beklagte bestreitet, Trockenbauwände eingebaut zu haben. Dies kann jedoch letztlich dahinstehen, da die Klägerin selbst einräumt, dass sie nicht wisse, ob die von ihr behaupteten Trockenbauwände zum Zeitpunkt der außerordentlichen Kündigung noch verbaut oder ggf. bereits zurückgebaut waren. Damit fehlt es zum Zeitpunkt der außerordentlichen Kündigung an einem wichtigen Grund. Darlegungs- und beweisbelastet hierfür ist die Klägerin.
IV. Die außerordentliche Kündigung vom 28.5.2018 ist ebenfalls unwirksam.
1. Eine außerordentliche Kündigung wegen vertragswidriger Nutzung scheidet aus.
Nach § 1 des Mietvertrags sind die Räumlichkeiten zum Betrieb eines Ladengeschäfts vermietet. Was hierunter zu verstehen ist, ist nach §§ 133, 157 BGB auszulegen. Maßgeblich ist insoweit ein objektiver Empfängerhorizont. Ein Ladengeschäft ist ein Einzelhandelsgeschäft, das in einem Ladenlokal betrieben wird (vgl. Duden). Einzelhandelsgeschäfte sind Gewerbebetriebe, die Waren an Letztverbraucher verkaufen. Die Art der Waren ist dabei grds. gleichgültig, sodass auch Lebensmittel Waren sind. Schank- und Speisewirtschaften sind demgegenüber dadurch charakterisiert, dass sie Getränke und Speisen nicht nur als Nebenzweck zum Verzehr an Ort und Stelle anbieten (Kröninger/Aschke/Jeromin, Baugesetzbuch, BauNVO § 4 Rn. 5, beck-online). Die streitgegenständliche … ist als Ladengeschäft zu verstehen, sodass es auch keiner Genehmigung einer Nutzungsänderung bedarf. Das verkaufte sowie … sind Waren. Eine Herstellung des … findet in den Mieträumlichkeiten nicht statt. Auch wenn … naturgemäß zum zeitnahen Verzehr gedacht sind, ist ein Verzehr in den Mieträumlichkeiten nicht vorgesehen. Die streitgegenständliche … ist somit keine Schank- und Speisewirtschaft. Letztlich spielt die öffentlich-rechtliche Einordnung jedoch keine entscheidende Rolle. Nach § 10 Abs. 6 des Mietvertrags liegt die Einholung etwaiger erforderlicher behördlicher Erlaubnisse in der Verantwortung der Beklagten, sodass das Erfordernis einer behördlichen Erlaubnis o.ä. nach dem objektiven Empfängerhorizont keine Bedeutung für das Verständnis der vertraglich zulässigen Nutzung hat. Nach dem Wortlaut fällt die … somit unter Ladengeschäft. Maßgeblich nach dem Sinn und Zweck ist aus Sicht eines objektiven Empfängers, wie intensiv die Nutzung und damit die Beeinträchtigung des Mietobjekts ist. Hinsichtlich des Publikumsverkehrs ist nicht vorgetragen und auch nicht ersichtlich, dass bei der … mehr Publikumsverkehr entsteht als bei einem sonstigen Einzelhandel. Somit ist auch nicht ersichtlich, inwieweit das Mietobjekt durch eine … stärker abgenutzt wird. Auch die Öffnungszeiten (Mo – Sa 11:00 – 20:00 Uhr) sind vergleichbar mit denen eines sonstigen Einzelhandelsgeschäfts (insoweit offenbar auch anders als im Fall des OLG Schleswig, NZM 2000, 1237). Aufgrund des Sinn und Zwecks der Bestimmung des Nutzungszwecks des Mietobjekts ist somit keine Einschränkung des Wortlauts des Mietvertrags geboten. Der streitgegenständliche … fällt somit unter den Begriff Ladengeschäft im Sinne des Mietvertrags. Eine außerordentliche Kündigung wegen vertragswidriger Nutzung scheidet aus.
Der Konkurrenzschutz hat dagegen für die vertragliche gestattete Nutzung allenfalls eine mittelbare Bedeutung. Da der Konkurrenzschutz nur im jeweiligen Vertragsverhältnis gilt, ist die Beklagte nicht verpflichtet, dem Schillercafe keine Konkurrenz zu machen. Maßgeblich ist insoweit nicht, was die Vermieterin, vertreten durch … bei Mietvertragsschluss wollte, sondern was beide Parteien übereinstimmend wollten. Nach dem Klagevortrag hat die ursprüngliche Vermieterin bewusst den Begriff „Laden“ verwendet, um eine gastronomische Nutzung auszuschließen. Da jedoch nicht ersichtlich ist, dass das die übereinstimmende Absicht beider Parteien war, war eine Zeugeneinvernahme zu dieser Frage entbehrlich. Fehlt es an einem solchen übereinstimmenden ausdrücklichen Willen der damaligen Vertragsparteien, dann kommt es auf das Verständnis eines objektiven Erklärungsempfängers an. Dabei kann die vertragliche Nutzungsbeschränkung auf Ladengeschäft so verstanden werden, dass ein Betrieb wie das … zum Zeitpunkt des Mietvertragsabschlusses im Jahr 2011) nicht zulässig ist, da für einen objektiven Mieter erkennbar ist, dass ein Vermieter in der Regel keine unmittelbare Konkurrenz für einen anderen Mieter schaffen will. Da die Beklagte jedoch keine Verweilmöglichkeiten für Kunden bereithält und zudem auch nur in geringen Teilen ein ähnliches Angebot … besteht, kann aus Sicht eines objektiven Empfängers nicht davon ausgegangen werden, dass der Nutzungszweck Ladengeschäft aus Konkurrenzschutzgründen den … ausschließt. Maßgeblich ist insoweit jedoch allein die tatsächliche Nutzung des … Was dagegen als Nutzungszweck im Mietvertrag mit dem Betreiber des … geregelt ist, betrifft ausschließlich die dortigen Parteien und nicht die Beklagte.
2. Der behauptete Einbau eines Klima-Splitgeräts stellt ebenfalls keinen hinreichenden Kündigungsgrund dar.
Die Beklagte bringt vor, dieses Gerät sei bereits alt und nicht von ihr jetzt eingebaut worden. Beweisangebote für einen aktuellen Einbau liegen seitens der Klagepartei nicht vor. Der Zeuge … sowie das Foto wurden nur für den Zustand am 28.5.2018 angeboten. Eine bauliche Veränderung ohne Genehmigung kann durch die Klagepartei somit nicht nachgewiesen werden.
V. Die Kündigung vom 4.6.2018 wegen ungenehmigter Werbung für die … ist unwirksam.
Bauliche Veränderungen wurden für die Werbemaßnahmen nicht vorgenommen, sondern lediglich die vorhandenen Werbeschilder etc. genutzt, sodass kein Verstoß gegen § 13 des Mietvertrags vorliegt. Das bloße Auswechseln der Werbeinformation einer Werbeanlage ist auch baurechtlich verfahrensfrei (Simon/Busse/Lechner/Busse, 131. EL Oktober 2018, BayBO Art. 57 Rn. 299). Auf die bloße Auswechslung der Werbeinformation kann daher keine außerordentliche Kündigung gestützt werden. Aber auch auf eine möglicherweise baurechtswidrige erstmalige Anbringung des Nasenschilds sowie der Werbetafel über dem Schaufenster kann eine außerordentliche Kündigung nicht gestützt werden, da diese Maßnahme der Rechtsvorgängerin der Klägerin bereits seit dem Jahr 2012 bekannt war, da sie an der Anbringung dieser Werbemittel beteiligt war (vergleiche Anlage ALHR 9).
Die Beklagte hatte großflächige Werbung für die … an der Außenseite des Schaufensters der streitgegenständlichen Mieträume angebracht. Dies war vertragswidrig, da nach § 12 Abs. 2 des Mietvertrags Werbung an der Außenfassade einschließlich der Fenster nur nach Zustimmung der Vermieterin angebracht werden durfte. Dabei kann sich die Beklagte auch nicht darauf berufen, dass bereits zuvor Werbung angebracht war. Denn wenn sich der Vermieter eine Zustimmung vorbehält, dann ist davon jedes neue Befestigen einer Werbung umfasst. Allerdings rechtfertigt dieses vertragswidrige Verhalten der Beklagten keine außerordentliche Kündigung. Vielmehr ist insoweit eine Abmahnung erforderlich. Eine Abmahnung hinsichtlich des vertragswidrigen Anbringens von Werbung war vor dem 4.6.2018 nicht erfolgt. Die Klägerin kann sich dabei nicht darauf berufen, dass der Beklagten angesichts des laufenden Verfahrens bewusst sein muss, dass die Klägerin vertragswidriges Verhalten nicht dulden werde. Maßgeblich ist allein, ob der Klagepartei aufgrund des Verstoßes ein Abwarten des Ablaufs des Mietverhältnisses nicht zumutbar ist. Der laufende Rechtsstreit und der Vortrag der Klagepartei, es gehe der Beklagten lediglich um eine Verzögerung des von der Klägerin beabsichtigten Bauvorhabens, legen jedoch nahe, dass sich die Beklagte darum bemüht, vertragswidriges Verhalten zu vermeiden. Die Argumentation der Klageseite wäre jedoch nur bei vorsätzlichem Vertragsbruch schlüssig. Da keine Anhaltspunkte dafür vorliegen, dass die Beklagte den Mietvertrag nicht erfüllen will, ist der Klageseite ein Festhalten am Vertrag zumutbar.
VI. Die Kündigung vom 11.6.2018 wegen Weiterbetriebs der Eisdiele ist unwirksam, da die Nutzung als Eisdiele vertragsgemäß ist (s.o.).
VII. Die Kündigung vom 2.8.2018 ist ebenfalls unwirksam.
Die Beklagte hatte die Werbung an der Außenseite des Schaufensters, an der Tür, am Nasenschild sowie an der Werbetafel über dem Schaufenster nach der außerordentlichen Kündigung vom 4.6.2018, die insoweit als Abmahnung zu verstehen ist, entfernt. Nach dem insoweit unbestrittenen Vortrag der Beklagtenseite ist die Schaufensterwerbung nunmehr an einer eigens hierfür hinter dem Schaufenster aufgehängten Plexiglasscheibe angebracht. Da die Werbung nicht an der Außenfassade angebracht ist, liegt kein Verstoß gegen § 12 Abs. 2 des Mietvertrags vor. Denn nach § 12 des Mietvertrags geht es nicht darum, Werbung innerhalb der Mieträume zu untersagen und somit die Nutzung des Mietobjekts einzuschränken, sondern um die eingeschränkte Nutzung der Außenfassade für Werbung, obwohl die Außenfassade nicht mitvermietet ist.
Die Werbung mittels Klapptafel widerspricht nicht § 12 des Mietvertrages, da eine Einwilligung des Vermieters nur bei Anbringung von Werbung an den Außenflächen des Hauses erforderlich ist. Dies ist beim Aufstellen einer Klapptafel auf dem Gehweg nicht der Fall. Für die Einholung etwaiger behördlicher Genehmigungen ist nach § 12 Abs. 4 des Mietvertrags die Beklagte verantwortlich.
Auch die Gesamtschau sämtlicher Veränderungen durch die Beklagte am streitgegenständlichen Mietobjekt berechtigen die Klägerin nicht zur außerordentlichen Kündigung. Denn der Beklagten ist lediglich hinsichtlich der Werbung ein vertragswidriges Verhalten vorzuwerfen. Allein hierauf in Verbindung mit einer der Klägerin im Übrigen unliebsamen, aber vertragsgemäßen Nutzung kann jedoch eine außerordentliche Kündigung nicht gestützt werden.
B) Die zulässige Widerklage ist unbegründet.
I. Die Widerklage ist zulässig. Sie ist insbesondere hinreichend bestimmt, da die beabsichtigte Werbung in … hinreichend klar erkennbar ist. Die schwarzen Streichungen sind dabei so zu verstehen, dass an die Stelle der Streichungen der sie umgebende Hintergrund tritt.
II. Die Widerklage ist jedoch unbegründet.
1. Nasenschild und Werbetafel
Die Beklagte hat keinen Anspruch gegen die Klägerin auf Genehmigung der Anbringung von Werbung am vorhandenen Nasenschilds sowie an der vorhandenen Werbetafel. Eine Einwilligung bedarf nach § 12 Abs. 2 des Mietvertrags die Anbringung von Werbevorrichtungen an den Außenflächen des Hauses. Nach dem Vortrag der Beklagtenpartei geht es hier jedoch nicht um das neue Anbringen von Werbevorrichtungen, sondern lediglich um den Austausch der Gestaltung an den vorhandenen Werbevorrichtungen. Hierzu bedarf es jedoch keiner Einwilligung der Klägerin (so auch die Beklagte im Schriftsatz vom 19.3.2019, S. 23).
2. Tür und Schaufenster
Die Beklagte hat keinen Anspruch gegen die Klägerin auf Genehmigung der Anbringung von Werbung an der Eingangstür sowie am Schaufenster. Die beabsichtigte Werbung an der Außenseite der Eingangstür sowie an der Außenseite des Schaufensters bedarf nach § 12 Abs. 2 des Mietvertrags der schriftlichen Einwilligung der Klägerin. Dabei kommt es nicht auf die Art und Weise der Anbringung an, da die Außenfassade nicht mitvermietet ist. Der Mieter darf daher ohne Rücksprache mit dem Vermieter auch keine Aufkleber o.ä. anbringen. Da die Außenfassade nicht mitvermietet ist, steht der Beklagten aber auch kein Anspruch auf Einwilligung der Klägerin zu. Die Beklagte hat lediglich einen Anspruch darauf, überhaupt Werbung anbringen zu dürfen. Die Werbetafel und das Nasenschild sind hierfür geeignet. Aus dem Mietvertrag ergibt sich aber weder ausdrücklich noch konkludent, dass die Beklagte als Mieterin auch Werbung an der Eingangstür oder am Schaufenster anbringen darf.
C) Die Kostenentscheidung folgt auf § 92 Abs. 1 ZPO. Angesichts des Gebührensprungs wurde von einer Entscheidung nach § 92 Abs. 2 ZPO abgesehen. Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit folgt für die Klägerin aus § 709 ZPO, für die Beklagte aus §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO.
D) Der Streitwert richtet gemäß § 41 Abs. 1 GKG nach der Nettojahreskaltmiete, da die streitige Vertragsdauer bis zum 28.2.2021 länger als ein Jahr ist, und beträgt … Hinzu kommt gemäß § 45 Abs. 1 S. 1 GKG der Wert der Widerklage. In Ermangelung anderer Anknüpfungspunkte setzt das Gericht diesen Wert in Anlehnung an § 23 Abs. 3 S. 2 RVG (OLG Frankfurt, Beschluss vom 26. Oktober 2015 – 8 W 53/15 -, Rn. 12) auf 5.000 € fest.
