Miet- und Wohnungseigentumsrecht

Aktenzeichen  M 8 K 20.3375

Leitsatz

Tenor

I. Die Verfahren M 8 K 20.3375 und M 8 K 20.5164 werden zur gemeinsamen Entscheidung verbunden. 
II. Soweit die Verfahren übereinstimmend für erledigt erklärt worden sind, werden die Verfahren eingestellt. Im Übrigen werden die Klagen abgewiesen.
III. Die Klägerin hat die Kosten der Verfahren zu tragen.
IV. Die Kostenentscheidung ist vorläufig vollstreckbar. Die Klägerin darf die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung oder Hinterlegung in Höhe des vollstreckbaren Betrags abwenden, wenn nicht die Beklagte vorher Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

Gründe

1. Die beiden anhängigen Verfahren konnten gemäß § 93 Verwaltungsgerichtsordnung (VwGO) zur gemeinsamen Entscheidung verbunden werden, da die beiden Streitgegenstände im Zusammenhang stehen (vgl. zu den Voraussetzungen des § 93 VwGO: Rennert in: Eyermann, Verwaltungsgerichtsordnung, 15. Auflage 2019, § 93 Rn. 2).
2. Hinsichtlich der Zwangsgeldandrohungen vom 22. Juni 2020 und 10. September 2020 wurde die Hauptsache übereinstimmend für erledigt erklärt. Die Verfahren sind deswegen insoweit in entsprechender Anwendung des § 92 Abs. 3 VwGO einzustellen. Bei einer nur teilweisen Einstellung der Hauptsache kann diese Entscheidung im Urteil getroffen werden (BVerwG, U.v. 6.2.1963 – V C 24/61, NJW 1963, 923).
3. Im Übrigen bleiben die zulässigen Klagen in der Sache ohne Erfolg.
Die Klagen sind zulässig. Gegen die Fälligstellung des Zwangsgelds ist die Feststellungsklage gem. § 43 VwGO statthaft (vgl. BayVGH, B. v. 27.9.2010 – 1 CS 10.1389 – juris). Die Feststellungsklagen sind jedoch nicht begründet, da sowohl das mit Bescheid vom 16. August 2017 als auch das mit Bescheid vom 22. Juni 2020 angedrohte und mit Schreiben vom 22. Juni 2020 und 10. September 2020 fällig gestellte Zwangsgeld in Höhe von 7.500 EUR (M 8 K 20.3375) und 15.000 EUR (M 8 K 20.5164) im Sinne von Art. 23 Abs. 1 Nr. 2, Art. 31 Abs. 3 Satz 3 Bayerisches Verwaltungszustellungs- und Vollstreckungsgesetz (VwZVG) fällig geworden sind, da die Klägerin der Verpflichtung, die Wohnung Wohnzwecken zuzuführen, im jeweils maßgeblichen Zeitpunkt nicht erfüllt hat.
Nach Art. 38 Abs. 3 VwZVG sind förmliche Rechtsbehelfe gegen Maßnahmen der Vollstreckungsbehörde bei der Anwendung eines Zwangsmittels insoweit zulässig, als geltend gemacht werden kann, dass diese Maßnahmen eine selbständige Rechtsverletzung darstellen. Die Fälligkeitsmitteilung zählt zur Anwendung des Zwangsmittels Zwangsgeld (vgl. Art. 31 Abs. 3 Satz 3, Art. 37 Abs. 1 Satz 1 VwZVG) (vgl. BayVGH, B.v. 12.4.2010 – 10 ZB 09.2097 – juris Rn. 7; B.v. 24.1.2011 – 2 ZB 10.2365 – juris Rn. 3). Gem. Art. 31 Abs. 3 Satz 3 VwZVG wird ein Zwangsgeld fällig, wenn die Vollstreckungsvoraussetzungen vorliegen und die nach Art. 31 Abs. 1 VwZVG festgesetzte Pflicht nicht bis zum Ablauf der nach Art. 36 Abs. 1 Satz 2 VwZVG bestimmten Frist erfüllt wird. Die Fälligkeitsmitteilung der Behörde hat dabei aufgrund der Regelung des Art. 31 Abs. 3 Satz 3 VwZVG insoweit nur deklaratorischen Charakter. Als selbstständige Rechtsverletzung im Sinn des Art. 38 Abs. 3 VwZVG kommen nur Umstände im Zusammenhang mit dem Bedingungseintritt nach Art. 31 Abs. 3 Satz 3 VwZVG in Betracht. Vorliegend liegen die allgemeinen und besonderen Vollstreckungsvoraussetzungen vor. Von Bedeutung ist daher die Frage, ob die Betroffene die ihr auferlegte Verpflichtung rechtzeitig und vollständig oder genügend erfüllt hat.
3.1. Das mit Bescheid vom 16. August 2017 angedrohte Zwangsgeld i.H.v. 7.500 EUR ist fällig geworden (M 8 K 20.3375).
Das Vorbringen der Klagepartei, die Geschäftsführerin der Klägerin habe die Wohnung seit 1. November 2018 als Zweitwohnung genutzt und die Wohnung damit Wohnzwecken zugeführt, verfängt nicht. Der Nachweis, dass die Geschäftsführerin der Klägerin in der streitgegenständlichen Wohnung gewohnt hat, wurde nicht geführt. Die Vorlage des Mietvertrags, der Zweitwohnungssteuerbescheid und der Nachweis über die Bezahlung desselben genügt nicht, um darzulegen, dass die Wohnung Wohnzwecken zugeführt worden ist. Es fehlt der Nachweis, dass das Mietverhältnis tatsächlich durchgeführt worden ist. Belege über Mietzinszahlungen konnten auch in der mündlichen Verhandlung nicht vorgelegt werden. Dies wäre nach Auffassung der Kammer notwendig gewesen, um berechtigte Zweifel an der Annahme des Bayerischen Verwaltungsgerichtshofs im Beschluss vom 23. März 2020 (12 ZB 18.706) und des Bayerischen Verwaltungsgerichts München im Beschluss vom 4. März 2021 (M 9 S 20.5892) entstehen zu lassen, dass es sich bei dem Mietvertrag um ein bloßes „Scheinmietverhältnis“ handelt. Die Kammer schließt sich daher der Beurteilung der 9. Kammer des Verwaltungsgerichts und des Bayerischen Verwaltungsgerichtshofs in den vorgenannten Entscheidungen an und geht davon aus, dass eine tatsächliche Wohnnutzung im Rahmen des behaupteten Mietverhältnisses nicht stattgefunden hat. Auf die den Parteien bekannten Gründe der Beschlüsse wird verwiesen.
3.2. Zudem ist auch das im Bescheid vom 22. Juni 2020 angedrohte Zwangsgeld fällig geworden. Die Klägerin hat die Verpflichtung, die streitgegenständliche Wohnung unverzüglich Wohnzwecken zuzuführen, nicht innerhalb der im Bescheid vom 22. Juni 2020 gesetzten Frist von zwei Monaten ab Zustellung des Bescheids erfüllt. Der Bescheid wurde dem Bevollmächtigten der Klägerin ausweislich einer Postzustellungsurkunde in den Behördenakten am 25. Juni 2020 zugestellt (Bl. 374 BA). Die Verpflichtung war deswegen bis zum 25. August 2020 zu erfüllen.
Hinsichtlich des Vorbringens der Klagepartei, die Wohnung sei in dieser Zeit von der Geschäftsführerin der Klägerin als Zweitwohnung genutzt worden, wird – zur Vermeidung von Wiederholungen – nach oben verwiesen.
3.3. Die Klagepartei kann sich auch nicht darauf berufen, dass die Vermietung bzw. der Verkauf an Dritte innerhalb der gesetzten Frist(en) unmöglich war.
Die Behauptung der Klägerin, dass sie sich erfolglos um die Vermietung bemüht habe, kann nur dann Berücksichtigung finden und Einfluss auf das Fälligwerden der Zwangsgelder haben, als die Erfüllung der bestandskräftigen Verfügung unmöglich gewesen wäre. Nur in einem solchen Fall würde eine allgemeine Vollstreckungsvoraussetzung im Zeitpunkt des Fälligwerdens fehlen (BayVGH, B.v. 11.7.2001 – 1 ZB 01.1255 – juris). Demgegenüber bleibt es ohne Bedeutung, ob die Klägerin der Auffassung ist, sie habe das Erforderliche getan. Die zu erfüllende, bestandskräftige Pflicht ist die (vollendete) Zuführung der Wohnung zu Wohnzwecken, nicht das Bemühen um Vermietung. Im Rahmen der Vollstreckung ist nicht darüber zu entscheiden, ob eine weniger belastende Maßnahme in Form von Vermietungsbemühungen zu treffen gewesen wäre (Art. 38 Abs. 3 VwZVG).
Die Vorlage des Maklervertrags genügt nicht, um davon auszugehen, dass es unmöglich wäre, die Wohnung zur Wohnnutzung zu vermieten. Pauschale Ausführungen des Maklers, weswegen ihm eine Vermittlung der Wohnung zu den vorgegebenen Konditionen nicht möglich war, haben keine Auswirkungen auf die allein maßgebliche Frage, ob die Erfüllung der Verpflichtung objektiv möglich war. Daran ändert auch die Vorlage der Interessentenliste von ImmobilienScout24 nichts. Diese gibt lediglich Kontaktanfragen von Interessenten wieder, ohne Anhaltspunkte dafür zu liefern, dass die Wohnung nicht vermietbar war. Darüber hinaus wird darauf hingewiesen, dass auch diese Interessentenliste Kontaktanfragen jeweils nur für einen auf wenige Tage begrenzten Zeitraum in den Monaten Mai, Juni, August, Oktober und November (gehäuft) darstellt. Eine Aussage dazu, dass die Wohnung über den gesamten Zeitraum angeboten wurde, lässt sich daraus nicht ableiten. Auch wäre es, um annehmen zu können, dass die Verpflichtung nicht erfüllt werden konnte, erforderlich gewesen, die Höhe des Mietzinses (bzw. Kaufpreises) entsprechend anzupassen, um die Vermittlungschancen zu erhöhen.
4. Die Kostenentscheidung beruht, soweit das Verfahren streitig entschieden wurde, auf § 154 Abs. 1 VwGO. Soweit der Rechtsstreit übereinstimmend für erledigt erklärt wurde, entscheidet das Gericht nach billigem Ermessen unter Berücksichtigung des Sach- und Streitstandes über die Kosten (vgl. § 161 Abs. 2 VwGO). Es entspricht billigem Ermessen die Kosten des für erledigt erklärten Teils ebenfalls der Klägerin aufzuerlegen. An der Rechtmäßigkeit der erneuten Zwangsgeldandrohungen bestehen keine Bedenken.
Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf § 167 VwGO i.V.m. §§ 708 ff. Zivilprozessordnung (ZPO).