Aktenzeichen 1 C 513/20
Leitsatz
Die Beifügung des Mietenspiegels der Stadt Lauf ist keine ausreichende Begründung eines Mieterhöhungsverlangens für eine in Hersbruck belegene Wohnung. Eine Vergleichbarkeit von kann für Lauf und Hersbruck nicht angenommen werden, da die Stadt Lauf mehr als doppelt so viele Einwohner als Hersbruck hat, wesentlich näher an Nürnberg liegt, einen direkten Autobahnanschluss besitzt und insgesamt deutlich städtischer geprägt ist. (Rn. 10 – 11) (redaktioneller Leitsatz)
Tenor
I. Die Klage wird abgewiesen.
II. Der Kläger trägt die Kosten des Rechtsstreits.
III Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Der Kläger kann die Vollstreckung gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht die Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des zu vollstreckenden Betrages leistet.
Beschluss
Der Streitwert wird auf 984,00 € festgesetzt.
Gründe
Die Klage ist unzulässig, da das Mieterhöhungsverlangen nicht den Vorgaben des § 558 a BGB entsprochen hat.
Die Beifügung des Mietenspiegels der Stadt Lauf ist keine ausreichende Begründung im Sinne der genannten Vorschrift. Die für eine Vergleichbarkeit von gemeinden entwickelten Kriterien (vgl. Schmidt-Futterer/Börstinghaus, Mietrecht, 12. Aufl., § 558a Rn 46 ff) kann für Lauf/Peg. und Hersbruck nicht angenommen werden.
Die Stadt L. hat (jeweils Stand 31.12.2019) mehr als doppelt so viele Einwohner als Hersbruck (26.438/12.436), liegt wesentlich näher an Nürnberg, besitzt einen direkten Autobahnanschluss und ist insgesamt deutlich städtischer geprägt. Dort sind – anders als in Hersbruck mit den Firmen emuge (Gewindebohrgeräte, Fräswerkzeuge), emotec und Sembach (jeweils Keramik) sowie dem Fahrzeughersteller Tadano-Faun – Industriebetriebe angesiedelt, die einen nicht unwesentlichen Einfluss auf die Bevölkerungstruktur und das Einkommensniveau haben.
Hinzu kommt, dass die Entwicklung der letzten Jahre eine deutliche Verschlechterung der Infrastruktur in Hersbruck mit sich gebracht hat. So haben nicht wenige Fachgeschäfte ihren Betrieb eingestellt, was zu einer Einschränkung von Einkaufsmöglichkeiten im fußläufigen Kernbereich geführt hat, die nicht der Versorgung mit Lebensmitteln sonstigen Bedarfsgegenständen dienen. Auch ist mittlerweile das Krankenhaus geschlossen. Der dazu gebrachte Hinweis des Klägers auf die Psorisol-Hautklinik verfängt nicht, weil die dort vorgenommenen Behandlungen nur eine sehr punktuelle medizinische Versorgung zum Ziel haben.
Die Unterschiede hätten im Mieterhöhungsverlangen zumindest in groben Zügen dargestellt und in der Folge zumindest mit einem deutlich erkennbaren prozentualen Abschlag berücksichtigt werden müssen.
Auf die Frage, inwieweit die einzelnen Zusatzkriterien im Mietenspiegel gerechtfertigt zugrunde gelegt werden kommt es nicht mehr entscheidungserheblich an.
Nebenentscheidungen:
1. Kosten: § 91 ZPO
2. Vorläufige Vollstreckbarkeit: § 708 Nr. 11, 711 ZPO
Auf die beigefügte Rechtsbehelfsbelehrung, die nach § 232 ZPO Gegenstand der Entscheidung sein soll, wird Bezug genommen.
