Baurecht

baurechtliche Nutzungsuntersagung für Wohnnutzung mit Duldungsanordnung, 51 Wohneinheiten, formelle und materielle Illegalität, Brandschutz, Stellplätze, Anforderungen an Wohnräume und Aufenthaltsräume

Aktenzeichen  W 5 K 19.774

Datum:
8.7.2021
Rechtsgebiet:
Fundstelle:
BeckRS – 2021, 25824
Gerichtsart:
VG
Gerichtsort:
Würzburg
Rechtsweg:
Verwaltungsgerichtsbarkeit
Normen:
BayBO Art. 76 S. 2
BayBO Art. 55 Abs. 2
BayBO Art. 28
BayBO Art. 47 Abs. 1 S. 1
BayBO Art. 45
BayBO Art. 46

 

Leitsatz

Tenor

I. Die Klage wird abgewiesen.
II. Der Kläger trägt die Kosten des Verfahrens.
III. Das Urteil ist wegen der Kosten vorläufig vollstreckbar. Der Kläger kann die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe des zu vollstreckenden Betrages abwenden, wenn nicht die Beklagte vorher in gleicher Höhe Sicherheit leistet.

Gründe

Die Klage ist teilweise unzulässig und im Übrigen vollumfänglich unbegründet.
1. Die Klage ist unzulässig, d.h. nicht statthaft, soweit der Kläger sich gegen Ziffer III des Bescheids vom 3. Juni 2019 wendet. Bei der Anordnung des Sofortvollzugs handelt es sich nach h.M. nicht um einen Verwaltungsakt im Sinne des § 35 Satz 1 VwVfG. Daher kann nicht im Rahmen einer Anfechtungsklage gemäß § 42 Abs. 1 Alt. 1 VwGO gegen die Sofortvollzugsanordnung vorgegangen werden. Die Bedeutung der Sofortvollzugsanordnung besteht vielmehr darin, die in § 80 Abs. 1 VwGO geregelte aufschiebende Wirkung von Rechtsbehelfen zu vermeiden (vgl. hierzu Kopp/Schenke, VwGO, 27. Aufl. 2021, § 80 Rn. 78 f.). Davon abgesehen ist die Klage als Anfechtungsklage gemäß § 42 Abs. 1 Alt. 1 VwGO zulässig. Insbesondere ist der Kläger klagebefugt gemäß § 42 Abs. 2 VwGO, da er Adressat eines belastenden Verwaltungsakts ist. Dies gilt auch, soweit in Ziffer II des streitgegenständlichen Bescheids eine Duldungsanordnung für die Miteigentümer ausgesprochen wird, da der Kläger einen Miteigentumsanteil besitzt (vgl. Bauakte 2408-2017, Bl. 414).
2. Im Übrigen ist die Klage unbegründet, da der Bescheid vom 3. Juni 2019 rechtmäßig ist und den Kläger nicht in seinen Rechten verletzt (§ 113 Abs. 1 Satz 1 VwGO).
Die Kammer hat bereits im Verfahren des einstweiligen Rechtsschutzes (Az. W 5 S 19.819) Ausführungen hierzu gemacht, auf die vollumfänglich verwiesen wird. Die mündliche Verhandlung hat keine neuen Erkenntnisse erbracht, die zum maßgeblichen Zeitpunkt der gerichtlichen Entscheidung eine abweichende Beurteilung erforderten. Im Anfechtungsprozess gegen eine Nutzungsuntersagung ist grundsätzlich die Sach- und Rechtslage im Zeitpunkt der letzten mündlichen Verhandlung des Verwaltungsgerichts bzw., wenn eine solche nicht stattfindet, der Zeitpunkt der Entscheidung des Gerichts maßgeblich, da es sich bei der Nutzungsuntersagung um einen Dauerverwaltungsakt handelt (BayVGH, U.v. 25.1.1988 – 14 B 86.2382 – BayVBl. 1989, 534).
Bedenken gegen die formelle Rechtmäßigkeit der Nutzungsuntersagung bestehen nicht. Der Kläger wurde unter anderem mit Schreiben vom 27. Februar 2019 (Bl. 29 der Gerichtsakte W 5 K 19.784) zum Erlass einer Nutzungsuntersagung in Bezug auf die Wohnnutzung in den betreffenden Geschossen angehört, Art. 28 Abs. 1 BayVwVfG.
In materieller Hinsicht ist die Nutzungsuntersagung ebenfalls nicht zu beanstanden. Rechtsgrundlage der angefochtenen Nutzungsuntersagung ist Art. 76 Satz 2 BayBO.
Nach Art. 76 Satz 2 BayBO kann die Nutzung untersagt werden, wenn Anlagen im Widerspruch zu öffentlich-rechtlichen Vorschriften genutzt werden. Anerkanntermaßen genügt für die Nutzungsuntersagung grundsätzlich die formelle Rechtswidrigkeit der Nutzung (BayVGH, B.v. 8.6.2015 – 2 ZB 15.61 – juris; OVG NW, B.v. 25.6.2015 – 7 B 583/15 – juris; Decker in Busse/Kraus, BayBO, 141. EL März 2021, Art. 76 Rn. 282 m.w.N.). Eine Anlage ist formell rechtswidrig, wenn sie Verfahrensvorschriften widerspricht, insbesondere ohne die erforderliche Baugenehmigung oder Zustimmung oder abweichend von ihr oder ohne das sonst erforderliche bauaufsichtliche Verfahren errichtet oder geändert worden ist (Molodovsky/Waldmann in Molodovsky/Famers/Waldmann, Stand 132. EL Mai 2019, Art. 76 Rn. 29 m.w.N.). Da die Nutzungsuntersagung in erster Linie die Funktion hat, den Bauherrn auf das Genehmigungsverfahren zu verweisen, muss grundsätzlich nicht geprüft werden, ob das Vorhaben auch gegen materielles Recht verstößt. Anders als bei der Beseitigungsanordnung nach Art. 76 Satz 1 BayBO kommt es nicht darauf an, ob auf andere Weise rechtmäßige Zustände hergestellt werden können. Damit ist es grundsätzlich unerheblich, ob die untersagte Nutzung (auch) gegen materielles Recht verstößt.
Die bloße formelle Rechtswidrigkeit kann eine Nutzungsuntersagung – aus Gründen der Verhältnismäßigkeit – nur dann nicht rechtfertigen, wenn die ausgeübte Nutzung offensichtlich genehmigungsfähig ist (BayVGH, B.v. 8.6.2015 – 2 ZB 15.61 – juris; Decker in Busse/Kraus, BayBO, 141. EL März 2021, Art. 76 Rn. 282). Denn es ist im Allgemeinen unverhältnismäßig, eine offensichtlich materiell legale Nutzung zu untersagen, ohne den Bauherrn vorher – vergeblich – aufgefordert zu haben, einen Bauantrag zu stellen (Art. 76 Satz 3 BayBO) bzw. ohne über einen bereits gestellten Bauantrag entschieden zu haben (vgl. BayVGH, B.v. 23.5.2014 – 9 CS 14.451 – juris und U.v. 19.5.2011 – 2 B 11.353 – BayVBl 2012, 86).
In der Rechtsprechung des Bayerischen Verwaltungsgerichtshofs wird zudem hervorgehoben, dass ein Widerspruch zu öffentlich-rechtlichen Vorschriften aus Gründen der Verhältnismäßigkeit bei einer Nutzungsuntersagung gegenüber den Bewohnern von Wohnraum, der für diese den alleinigen Mittelpunkt ihrer privaten Existenz bildet, in der Regel nur gegeben ist, wenn die Wohnnutzung (auch) materiell rechtswidrig ist (so BayVGH, U.v. 5.12.2005 – 1 B 03.2608 – BayVBl 2006, 702 und B.v. 16.5.2008 – 9 ZB 07.3224 – juris; vgl. zur a.A. Decker in Busse/Kraus, BayBO, 141. EL März 2021, Art. 76 Rn. 282). Die Untersagung der Nutzung dieses Wohnraums ohne vorangegangene vergebliche Aufforderung, einen Bauantrag zu stellen, wird demnach in der Regel nicht schon dann verhältnismäßig sein, wenn die Nutzung nicht offensichtlich genehmigungsfähig ist, sondern nur dann, wenn sie (auch) materiell rechtswidrig ist.
Die Entscheidung über eine Nutzungsuntersagung nach Art. 76 Satz 2 BayBO stellt eine Ermessensentscheidung dar. Allerdings ist zu beachten, dass das öffentliche Interesse grundsätzlich das Einschreiten gegen baurechtswidrige Zustände im Wege der Nutzungsuntersagung gebietet. Die Behörde macht daher im Regelfall von ihrem Ermessen in einer dem Zweck des Gesetzes entsprechenden Weise Gebrauch, wenn sie bei rechtswidrig errichteten oder genutzten Anlagen die unzulässige Benutzung untersagt, weil nur so die Rechtsordnung wiederhergestellt werden kann. Dem Ermessen in Art. 76 Satz 2 BayBO ist deshalb die Tendenz eigen, die der Natur der Sache nach gebotene Pflicht zum Einschreiten zu verwirklichen (sog. intendiertes Ermessen, vgl. Decker in Busse/Kraus, BayBO, 141. EL März 2021, Art. 76 Rn. 301).
Gemessen an diesen Maßstäben begegnet die Nutzungsuntersagung rechtlich keinen Bedenken. Denn es ist hier von der formellen und materiellen Rechtswidrigkeit der tatsächlich ausgeübten Wohnnutzung auszugehen. Der Kläger hat in der mündlichen Verhandlung auf Nachfrage des Gerichts bestätigt, dass sich seit den Entscheidungen im einstweiligen Rechtsschutzverfahren im Jahr 2019 (vgl. Az. W 5 S 19.819 und 9 CS 19.1675) an der tatsächlichen Situation im streitgegenständlichen Gebäude nichts geändert hat und der bauliche Zustand unverändert fortbesteht. Daher ist keine vom Ergebnis im einstweiligen Rechtsschutzverfahren abweichende rechtliche Beurteilung der formellen und materiellen Rechtswidrigkeit angezeigt.
2.1. Die tatsächlich ausgeübte Wohnnutzung des Rampengeschosses/Rampengalerie für 23 Wohneinheiten, des Erdgeschosses für 15 Wohneinheiten und des Dachgeschosses für 13 Wohneinheiten ist formell rechtswidrig, weil die hierfür erforderliche Baugenehmigung nicht vorhanden ist. Zuletzt wurde mit Baugenehmigungen vom 14. April 2011, 31. Juli 2012 und 30. Januar 2013 die Nutzung der streitgegenständlichen Geschosse des Gebäudes für sechs Wohnungen (Rampengeschoss/Rampengalerie), acht Wohnungen (Erdgeschoss) bzw. drei Wohnungen (Dachgeschoss) genehmigt. Die das genehmigte Vorhaben damit weit übersteigende tatsächliche Wohnnutzung und die im Zuge dessen vorgenommenen baulichen Veränderungen, insbesondere die Neuaufteilung der Räume, stellen eine genehmigungspflichtige Änderung sowie Nutzungsänderung von Anlagen gemäß Art. 55 Abs. 1 BayBO dar. Ein Ausnahmetatbestand i.S.v. Art. 56 bis 58, 72 und 73 BayBO ist vorliegend nicht gegeben; insbesondere liegt kein Fall des Art. 57 Abs. 4 Nr. 1 BayBO vor. Danach ist verfahrensfrei die Änderung der Nutzung von Anlagen, wenn für die neue Nutzung keine anderen öffentlich-rechtlichen Anforderungen als bisher in Betracht kommen. Abzustellen ist bei der zu treffenden Behördenentscheidung darauf, dass ein Wechsel von einer genehmigten Nutzung zu einer neuen, nicht genehmigten Nutzung vorliegt (vgl. Decker in Busse/Kraus, BayBO, 141. EL März 2021, Art. 76 Rn. 289). Vorliegend sind an die neue, deutlich kleinteiligere und intensivere Wohnnutzung jedenfalls höhere bzw. neue bauordnungsrechtliche Anforderungen i.S.d. Art. 57 Abs. 4 Nr. 1 i.V.m. Art. 60 Satz 1 Nr. 2 und Art. 62 bis 62b BayBO (u.a. Stellplatzanforderungen nach Art. 47 BayBO, Anforderungen an Aufenthaltsräume und Wohnungen nach Art. 45 f. BayBO, neue Erfordernisse von Trennwänden nach Art. 27 BayBO, Anforderungen an den Brandschutz nach Art. 62b BayBO) zu stellen (vgl. Lechner/Busse in Busse/Kraus, BayBO, 141. EL März 2021, Art. 57 Rn. 416 und 418 f.). Damit erweist sich die derzeitige Nutzung und der derzeitige bauliche Zustand der streitgegenständlichen Geschosse, die nicht durch eine Baugenehmigung und auch nicht durch Bestandsschutz abgedeckt sind, schon aus diesem Grund als formell illegal.
2.2. Die tatsächlich ausgeübte und mit Bescheid vom 3. Juni 2019 in Ziffer I. untersagte Wohnnutzung ist darüber hinaus auch materiell rechtswidrig, da sie in materiell-rechtlicher Hinsicht im Widerspruch zu öffentlich-rechtlichen Vorschriften steht. Sie verletzt – wie die Beklagte im Bescheid letztlich auch ausführt – insbesondere die nach Art. 55 Abs. 2 BayBO einzuhaltenden bauordnungsrechtlichen Anforderungen an den Brandschutz, an Stellplätze sowie an Wohnungen und Aufenthaltsräume.
Dem steht nicht entgegen, dass die bauaufsichtliche Prüfung im vereinfachten Baugenehmigungsverfahren eines Gebäudes der Gebäudeklasse 5 nach Art. 59 BayBO sowie nach Art. 62b Abs. 2 BayBO beschränkt ist. Denn diese Beschränkung entbindet nicht von der Verpflichtung zur Einhaltung der Anforderungen, die durch öffentlich-rechtliche Vorschriften an Anlagen gestellt werden, und lassen die bauaufsichtlichen Eingriffsbefugnisse nach der Bayerischen Bauordnung unberührt, Art. 55 Abs. 2 BayBO (vgl. Decker in Busse/Kraus, BayBO, 141. EL März 2021, Art. 55 Rn. 86). Bei dem streitgegenständlichen Gebäude handelt es sich auch um ein solches der Gebäudeklasse 5, weil es eine Höhe gemäß Art. 2 Abs. 3 Satz 2 BayBO von 16,12 m hat (13,12 m bzw. 19,12 m vgl. Schnitt A-A, 3. Planänderung), Art. 2 Abs. 3 Satz 1 Nr. 5 BayBO. Insoweit kann daher im Rahmen des bauaufsichtlichen Einschreitens dahinstehen, ob im Baugenehmigungsverfahren zur 3. Planänderung der Brandschutznachweis bauaufsichtlich zu prüfen oder durch einen Prüfsachverständigen für Brandschutz zu bescheinigen war (Art. 62b Abs. 2 Satz 1 BayBO), weil es hier allein auf die Einhaltung der materiellen bauordnungsrechtlichen Anforderungen an den Brandschutz ankommt.
Hierzu hat die Kammer im einstweiligen Rechtsschutzverfahren (VG Würzburg, B.v. 9.8.2019 – W 5 S 19.819 – n.v. S. 21 ff.) ausführlich Stellung genommen und Folgendes ausgeführt:
“[…] Die tatsächlich ausgeübte Wohnnutzung hält den materiellen bauordnungsrechtlichen Anforderungen an den Brandschutz nach Aktenlage nicht stand. Es wird diesbezüglich auf den Inhalt der Kontrollberichte der bauaufsichtlichen Kontrollen vom 20. Dezember 2016, 14. September 2017 und 12. Oktober 2017 verwiesen. Demnach wurde zuletzt festgestellt, dass im Rampengeschoss/Rampengalerie die beleuchtete Fluchtwegkennzeichnung zu ertüchtigen ist. In die innere Brandwand zur Unterteilung des Rampengeschosses wurde im Bereich des notwendigen Flures eine T30 RS Türe verbaut, wobei die Anschlüsse an die Mauer nicht regelkonform hergestellt wurden; die Türe sei umgehend durch eine fachgerecht eingebaute T90 Türe zu ersetzen. In der Rampengalerie wurde der notwendige Flur, der zu den drei Wohnungen im östlichen Bereich führt, durch eine T30 Türe abgetrennt; in die in den genehmigten Plänen mit F90 betitelte Mauer sei eine Türe zu verbauen, die den brandschutztechnischen Anforderungen einer F90 Wand gerecht werde. Die Durchführungen von Rohren und Leitungen hinter der Türe wurden beidseitig mit Gipsplatten verkleidet. In diesem Bereich sei auch unverzüglich eine beleuchtete Fluchtwegbeschilderung anzubringen. Die Abtrennung des notwendigen Treppenhauses zum notwendigen Flur im Rampengeschoss wurde mittels einer T30 Türe realisiert, die umgehend durch eine T30 RS Türe zu ersetzen bzw. der Nachweis hierfür zu erbringen sei. Im Erdgeschoss führt der zweite Flucht- und Rettungsweg der Wohnungen auf Seiten der A.-straße (Süden) über einen 38 cm bis 54 cm breiten Durchgang und schließlich zu einem 0,46 m x 1,43 m großen Ausgang. Im Dachgeschoss wurde die Abtrennung des notwendigen Treppenhauses zum notwendigen Flur mittels einer T30 Türe realisiert, die umgehend durch eine T30 RS Türe zu ersetzen bzw. der Nachweis hierfür zu erbringen sei. Der zweite Flucht- und Rettungsweg aus den Wohnungen auf Seiten der A.-straße (Süden) und im Osten des Gebäudes sei nachzuweisen, weil hier eine Höhe von OK Brüstung bis OK A.-straße von 20,75 m gemessen wurde. Das Dachgeschoss konnte zuletzt nicht begangen werden, weil die Zugangstüre zum Treppenhaus, die sich im Verlauf des ersten Flucht- und Rettungsweges aus dem Dachgeschoss befindet, verschlossen war; diese müsse zu jeder Zeit geöffnet werden können. Schließlich besitzt das Treppenhaus keine Rauchableitung an oberster Stelle. Stattdessen habe der Antragsteller auf eine Fenstertüre verwiesen, die immer offen stehe. Die Einhaltung der brandschutztechnischen Anforderungen an die raumabschließenden Bauteile der Wohneinheiten im Erdgeschoss und im Rampengeschoss/Rampengalerie sei fraglich. Zudem seien Türen vom notwendigen Flur zu den Wohneinheiten nicht vollwandig. Der bestandskräftigen Verpflichtung aus dem Bescheid vom 20. August 2018 ist der Antragsteller bis heute nicht nachgekommen.
Die seitens des Antragstellers im Baugenehmigungsverfahren zur 3. Planänderung vorgelegte Ergänzung zum Brandschutznachweis vom 6. Oktober 2017, die mithin noch vor der letzten Baukontrolle durch die Antragsgegnerin datiert und im Wesentlichen auf dem Brandschutzkonzept vom 26. November 2012 (1. Fortführung) basiert, führt hingegen lediglich aus, dass sich die Personenbelastung für das Treppenhaus erhöhe. Ansonsten blieben alle anderen Festlegungen aus dem vorhergehenden Brandschutzkonzept vom 26. November 2012 (1. Fortführung) vollumfänglich erhalten. Im Übrigen sei hinsichtlich der Überschreitung der Fluchtweglänge von maximal 35 m für die Wohnungen W17.00 bis W23.00 im Rampengeschoss (Planunterlagen 3. Planänderung) eine genehmigungspflichtige Abweichung erforderlich. Diese Ausführungen legen damit gerade nicht dar, dass die tatsächlich ausgeübte und durch den streitgegenständlichen Bescheid untersagte Wohnnutzung den bauordnungsrechtlichen Anforderungen an den Brandschutz genügt. Die Ergänzung des Brandschutzkonzepts vom 6. Oktober 2017 lässt nämlich, indem sie lediglich das Brandschutzkonzept vom 26. November 2012 (1. Fortführung) fortführt und dessen Inhalt als gegeben an- und übernimmt, die tatsächlich vorhandene bauliche Situation, so wie sie die Antragsgegnerin bei ihren Baukontrollen vorgefunden hat, vollkommen außer Betracht. Das gilt insbesondere in Bezug auf die vor dem Erdgeschoss auf Seiten der A.-straße bestehende Festverglasung und die vorhandene Brüstung ebenso wie die zwischenzeitlich vom Antragsteller vorgenommenen baulichen Veränderungen, wie die geschaffenen Decken- und Wanddurchbrüche, und die fehlenden bzw. nicht lesbaren Kennzeichnungen der verwendeten Bauteile. Sie ist daher zur Behebung oder Ausräumung der durch die Antragsgegnerin bei den Baukontrollen festgestellten und in Bezug auf die tatsächlich ausgeübte Wohnnutzung bestehenden brandschutztechnischen Mängel schlicht ungeeignet.
Gemäß der brandschutztechnischen Stellungnahme vom 16. August 2018, auf deren Inhalt Bezug genommen wird, bestehen weiterhin brandschutztechnische Bedenken. Dieser Einschätzung schließt sich die Kammer vorliegend an, weil die tatsächlich ausgeübte Wohnnutzung den materiellen bauordnungsrechtlichen Anforderungen nach summarischer Prüfung aufgrund der Aktenlage nicht standhält. Im Rampengeschoss/Rampengalerie genügt die Abtrennung des notwendigen Treppenhauses zum notwendigen Flur durch eine T30 Türe nicht den Anforderungen des Art. 33 Abs. 6 Nr. 2 BayBO. Die T30 RS Türe in der inneren Brandwand widerspricht der Vorschrift des Art. 28 Abs. 3 BayBO, zumal auch die Anschlüsse an die Mauer nicht regelkonform hergestellt wurden (vgl. Nolte in Simon/Busse, BayBO Art. 12 Rn. 25). Schließlich hält die T30 Türe in der feuerbeständigen Wand, die den notwendigen Flur abtrennt, der zu den drei Wohnungen im östlichen Bereich der Rampengalerie führt, sowie der dort geschaffene und ohne Kennzeichnung wieder versiegelte Wanddurchbruch die Festlegungen des Brandschutznachweises im Rahmen der 3. Planänderung nicht ein. Die Fluchtweglänge für die Wohnungen W17.00 bis W23.00 (Planunterlagen 3. Planänderung) überschreitet die maximale Entfernung von 35 m nach Art. 33 Abs. 2 Satz 1 BayBO. Im Erdgeschoss verstößt der vorhandene zweite Flucht- und Rettungsweg in Bezug auf die Wohneinheiten auf Seiten der A.-straße (Süden) gegen die Bestimmungen gemäß Art. 31 i.V.m. Art. 35 Abs. 4 BayBO. Der Durchgang mit einer Breite von 38 cm bis 54 cm ist ersichtlich zu schmal, ebenso wie der 46 cm breite Ausgang. Zudem kann die vorgebaute Fassade im Brandfall komplett verrauchen. Im Dachgeschoss verletzt die Abtrennung des notwendigen Treppenhauses zum notwendigen Flur durch eine T30 Türe wiederum Art. 33 Abs. 6 Nr. 2 BayBO. Zudem ist die Sicherstellung des ersten Rettungsweges aus dem Dachgeschoss gemäß Art. 31 Abs. 1 BayBO fraglich, weil die Zugangstüre zum Treppenhaus, die sich in dessen Verlauf befindet, bei der letzten Baukontrolle verschlossen war. Das notwendige Treppenhaus besitzt im Übrigen keine Rauchableitung an oberster Stelle, womit die Vorschrift des Art. 33 Abs. 8 Satz 3 und 4 BayBO verletzt ist. Schließlich ist das Bestehen einer feuerhemmenden Abtrennung der einzelnen Wohneinheiten fraglich (Art. 27 BayBO). Diese Verstöße hat der Antragsteller auch weder im behördlichen noch im gerichtlichen Verfahren nach Aktenlage ausgeräumt oder sachlich bestritten. Vielmehr erklärt die Antragstellerseite im streitgegenständlichen gerichtlichen Verfahren im Hinblick auf die Eilbedürftigkeit, dass der Antragsgegnerin bereits seit der Begehung am 20. Dezember 2016 die Zustände im Gebäude bekannt seien. Damit wird eine Veränderung dieser Zustände gerade nicht geltend gemacht.
Die streitgegenständliche Wohnnutzung löst darüber hinaus nach überschlägiger und nicht bestrittener Berechnung der Antragsgegnerin einen Mehrbedarf von etwa 35 Stellplätzen aus, die allesamt nicht vorhanden sind, weshalb die Nutzung im Widerspruch zu Art. 47 Abs. 1 Satz 1 BayBO steht.
Soweit dies aus den Planunterlagen zur 3. Planänderung ersichtlich ist, ist schließlich bis auf das “Apartment 8” im Erdgeschoss keine Wohnung mit einer Badewanne oder Dusche gemäß Art. 46 Abs. 3 BayBO ausgestattet. Die Wohnungen W1.00 bis W20.00 im Rampengeschoss sind nicht mit einer Kochnische ausgestattet, Art. 46 Abs. 1 Satz 1 BayBO. Hinsichtlich aller streitgegenständlichen Wohneinheiten bestehen schließlich Bedenken im Hinblick auf die zur Verfügung stehende Nettowohnfläche, Art. 45 BayBO. Aufenthaltsräume sollen nach allgemein anerkannten Erfahrungssätzen eine Grundfläche von mindestens 8 m² bei 2,50 m geringster Breite haben. Diese Größe ist nach den zu stellenden Mindestanforderungen an ein gesundes Wohnen und Arbeiten (auch für Schlafräume) notwendig, um einen Mindestluftinhalt und einen natürlichen Luftwechsel zu gewährleisten. Die Mindestgröße von 8 m² kann grundsätzlich nur für einzelne – unselbständige – Aufenthaltsräume innerhalb einer üblichen Wohnung gelten. Sie genügt aber nicht, wenn der Raum der einzige Aufenthaltsraum (Wohn- und Schlafraum) ist und die ganze Wohnung darstellt, z. B. Appartements oder Einraumwohnungen. In Wohnheimen mit ausreichend großen Aufenthaltsräumen wird eine Größe von 8 m² für die einzelnen Aufenthaltsräume regelmäßig ausreichen (s. zu allem Nolte in Simon/Busse, BayBO, Art. 45 Rn. 32 ff.). Vor diesem Hintergrund spricht vieles dafür, dass die streitgegenständlichen Wohneinheiten im Hinblick auf Art. 45 BayBO mit ihrer Nettowohnfläche nicht den bauordnungsrechtlichen Anforderungen an Aufenthaltsräume genügen.
Die tatsächlich ausgeübte Wohnnutzung ist daher materiell rechtswidrig. […]”
Der BayVGH hat in seiner Beschwerdeentscheidung die Einschätzung des Verwaltungsgerichts bestätigt, dass aufgrund der aufgezeigten Nichteinhaltung der Anforderungen an den Brandschutz die untersagte Nutzung aller Voraussicht nach nicht genehmigungsfähig ist (BayVGH, B.v. 5.11.2019 – 9 CS 19.1675 – juris Rn. 14). An dieser Feststellung wird im vorliegenden Hauptsacheverfahren festgehalten. Insbesondere hat der Kläger nicht vorgetragen, die aufgezeigten Mängel bereinigt zu haben. Den Verpflichtungen aus dem bestandskräftigen Bescheid der Beklagten vom 20. August 2018 (vgl. Akte Az. 22689-2010 bauaufsichtliches Einschreiten Band II, Bl. 615 ff.), die Bescheinigung Brandschutz I als Nachweis eines Prüfsachverständigen über die Prüfung des Brandschutznachweises, welcher die planabweichende, bislang nicht genehmigte Bauausführung der 3. Planänderung abbildet, sowie eine vorläufige Bescheinigung im Rahmen der vorzeitigen Aufnahme der Nutzung vorzulegen, ist der Kläger nicht nachgekommen.
2.3. Die streitgegenständliche Nutzungsuntersagung ist ermessensfehlerfrei ergangen und auch verhältnismäßig.
Die Beklagte hat in ihrer Ermessensentscheidung zu Recht auf die materielle Rechtswidrigkeit der tatsächlich ausgeübten Wohnnutzung aufgrund der unter 2.2. festgestellten bauordnungsrechtlichen Verstöße abgestellt.
Die tatsächlich ausgeübte Wohnnutzung ist insbesondere nicht offensichtlich genehmigungsfähig. Einerseits kann die Beklagte auf eine reine Offensichtlichkeitsprüfung nach Erlass ihres die 3. Planänderung ablehnenden Bescheids vom 24. Mai 2019 schon nicht mehr verwiesen werden (vgl. Decker in Busse/Kraus, BayBO, 141. EL März 2021, Art. 76 Rn. 304). Andererseits hat sie im Rahmen des Baugenehmigungsverfahrens zur 3. Planänderung von ihrer Befugnis nach Art. 68 Abs. 1 Satz 1 Hs. 2 BayBO Gebrauch gemacht und die Baugenehmigung letztlich aufgrund von Verstößen gegen bauordnungsrechtliche Anforderungen jedenfalls an die Stellplätze sowie an Wohnungen und Aufenthaltsräume, die sie damit zum Gegenstand ihres Prüfprogramms gemacht hat, versagt. Vom Vorliegen dieser Verstöße ist die Beklagte – wie unter 2.2. dargelegt – auch zu Recht ausgegangen. Im Hinblick auf die brandschutzrechtlichen Verstöße durch die tatsächlich ausgeübte Nutzung lässt es die Kammer im hiesigen Verfahren dahinstehen, ob der Brandschutznachweis der 3. Planänderung gemäß Art. 62b Abs. 2 Satz 1 BayBO bauaufsichtlich zu prüfen oder durch einen Prüfsachverständigen für Brandschutz zu bescheinigen war, weil dies – wie auch bereits unter 2.2. ausgeführt – für die von der Beklagten bei ihren Baukontrollen festgestellten und tatsächlich vorliegenden brandschutzrechtlichen Verstöße, die der Kläger bislang nicht ausgeräumt hat, unerheblich ist. Auch aufgrund dieser aktenkundig festgestellten brandschutzrechtlichen Verstöße ist daher letztlich eine offensichtliche Genehmigungsfähigkeit der tatsächlich ausgeübten Wohnnutzung i.S.d. Art. 76 Satz 2 BayBO zu verneinen. Das behördliche Verhalten stellt sich insoweit als konsequent und im Ergebnis nicht zu beanstanden dar. Vielmehr unterläge die Beklagte einem erhöhten Rechtfertigungsbedarf, hätte sie sich im Rahmen des Baugenehmigungsverfahrens zur 3. Planänderung auf das obligatorische Prüfprogramm beschränkt und wäre dann aber auf Grundlage des Bauordnungsrechts bauaufsichtlich eingeschritten (vgl. Decker in Busse/Kraus, BayBO, 141. EL März 2021, Art. 76 Rn. 99a). An der Notwendigkeit eines bauaufsichtlichen Einschreitens bestehen jedenfalls vor dem Hintergrund der aufgezeigten und aktenkundigen Rechtsverstöße aus Sicht der Kammer keine Bedenken.
Auch im Übrigen ist die Maßnahme verhältnismäßig. Dies gilt insbesondere im Hinblick darauf, dass sich die Nutzungsuntersagung vorliegend auf insgesamt 51 Wohneinheiten bezieht, die für ihre Bewohner den alleinigen Mittelpunkt ihrer privaten Existenz bilden. Denn die Wohnnutzung ist einerseits materiell rechtswidrig (vgl. BayVGH, U.v. 5.12.2005 – 1 B 03.2608 – BayVBl 2006, 702), weil sie gegen die unter 2.2. aufgeführten bauordnungsrechtlichen Vorschriften verstößt. Andererseits besteht aufgrund der Verstöße gegen brandschutzrechtliche Anforderungen und solche an Wohnungen und Aufenthaltsräume auch eine gegenwärtige Gefahr für Leib und Leben der betreffenden Bewohner sowie etwaiger Besucher, worauf die Beklagte in der Begründung ihrer Ermessensentscheidung zu Recht verweist (bestätigt durch BayVGH, B.v. 5.11.2019 – 9 CS 19.1675 – juris Rn. 17). Die pauschale Angabe der Bevollmächtigten des Klägers, dass die aktuelle Wohnnutzung nach klägerischem Dafürhalten brandschutztechnisch unbedenklich sei, hat dem inhaltlich nichts entgegenzusetzen.
Zum maßgeblichen Zeitpunkt der gerichtlichen Entscheidung stellt sich die Nutzungsuntersagung auch als erforderlich und angemessen dar. Bereits im einstweiligen Rechtsschutzverfahren wurde in diesem Zusammenhang ausgeführt, dass dem nicht entgegensteht, dass die Beklagte im Vorfeld des streitgegenständlichen Bescheids eine gewisse Zeit in den betreffenden Geschossen nicht bauaufsichtlich tätig geworden ist. Gleiches gilt im Hinblick auf die Zeitspanne nach dem Erlass des Bescheids im Jahr 2019 bis zur mündlichen Verhandlung am 8. Juli 2021. Grundsätzlich gibt es keine Verwirkung im Rahmen bauaufsichtlichen Einschreitens (vgl. BayVGH, B.v. 20.11.2018 – 9 ZB 15.2323 – juris Rn. 17; U.v. 28.6.2012 – 9 B 10.2532 – juris Rn. 22 f.; B.v. 28.12.2016 – 15 CS 16.1774 – juris Rn. 33), da die Nutzungsuntersagung letztlich der Gefahrenabwehr dient. Am Vorliegen der oben aufgezeigten beachtlichen Gefahren für Leib und Leben hat sich nichts geändert; diese bestehen ungeachtet des Zeitablaufs unverändert fort. Die Beklagte hat auch keinen Vertrauenstatbestand durch eine aktive Duldung des baurechtswidrigen Zustands geschaffen. Vielmehr hat sie in Vorbereitung und Umsetzung der Vollstreckung des streitgegenständlichen Bescheids verschiedene Maßnahmen getroffen und ist nicht untätig geblieben. Im Rahmen einer weiteren Begehung des streitgegenständlichen Gebäudes am 10. Dezember 2019 wurde festgestellt, dass sich die Lage als unverändert darstellt (Bauakte Az. 2408-2017, Bl. 387 ff.). Darauf folgend wurde das Zwangsgeld aus Ziffer IV des Bescheids vom 3. Juni 2019 mit Bescheid vom 3. März 2020 fällig gestellt und gleichzeitig ein neues Zwangsgeld in Höhe von 40.000,00 EUR angedroht (Bauakte Az. 2408-2017, Bl. 421 ff.). Die Miteigentümer wurden mit Schreiben vom 3. März 2020 (Bauakte Az. 2408-2017, Bl. 432 f.) über den Sachstand informiert und zu einer Räumung angehört (Art. 28 Abs. 1 BayVwVfG). Darüber hinaus ist nach Ablehnung des Bauantrags zur 3. Planänderung mit Bescheid vom 24. Mai 2019 ein Bauantrag des Klägers vom 28. Dezember 2020 betreffend eine 4. Planänderung am 4. Januar 2021 bei der Beklagten eingegangen, womit erneut die Möglichkeit der Herstellung bauordnungsgemäßer Zustände geprüft wurde. Jedoch konnte auch dieses Verfahren nicht mit einer Plangenehmigung abgeschlossen werden. Vielmehr forderte die Beklagte den Kläger mit Schreiben vom 5. Januar 2021 und 27. Mai 2021 auf, die Antrags- und Planunterlagen zu vervollständigen, wobei zuletzt unter Hinweis auf die Rücknahmefiktion in Art. 65 Abs. 2 Satz 2 BayBO eine Frist bis zum 11. Juni 2021 gesetzt wurde. Mit Schreiben vom 21. Juni 2021 stellte die Beklagte gegenüber dem Kläger fest, dass der Bauantrag gemäß Art. 65 Abs. 2 Satz 2 BayBO als zurückgenommen gilt und das Verfahren auf diese Weise beendet ist. In der Folge ließ der Kläger im Vorfeld der mündlichen Verhandlung über seine Bevollmächtigte dem Gericht eine wiederum aktualisierte und ergänzte Fassung des Bauantrags vorlegen, die am 7. Juli 2021 bei Gericht eingegangen ist. In der mündlichen Verhandlung waren sich die Beteiligten einig, dass dieser Antrag noch nicht der Beklagten vorliegt, aber eingereicht werden wird.
Die Verhältnismäßigkeit könnte allenfalls dann fraglich sein, wenn eine Legalisierung des Vorhabens mit großer Sicherheit kurz bevorsteht (OVG Lüneburg, B.v. 11.10.2019 – 1 LA 74/18 – juris Rn. 14). Angesichts der soeben geschilderten Situation lässt sich jedoch nicht hinreichend verlässlich absehen, dass einer Legalisierung des streitgegenständlichen klägerischen Vorhabens nichts entgegensteht (BayVGH, B.v. 5.12.2019 – 9 ZB 18.1263 – juris Rn. 9). Vielmehr hat sich im Rahmen der mündlichen Verhandlung herausgestellt, dass zwischen dem Kläger als Bauherrn und der Beklagten grundlegend unterschiedliche Betrachtungsweisen hinsichtlich der Frage des Stellplatznachweises, der Barrierefreiheit sowie der Ausräumung der brandschutzrechtlichen Problematik bestehen.
Es ist daher davon auszugehen, dass zum Zeitpunkt der gerichtlichen Entscheidung die streitgegenständliche Anordnung der Nutzungsuntersagung zutreffend als geeignet, erforderlich und auch im engeren Sinne verhältnismäßig angesehen werden kann.
Die gesetzte Frist zur Aufgabe der Wohnnutzung von vier Monaten ist angemessen. Sie berücksichtigt insbesondere die gesetzlichen Fristen zur Kündigung eines Mietvertrags (§ 573c Abs. 1 Satz 1 BGB). Anhaltspunkte, die eine längere Fristsetzung erforderlich machen, sind weder vorgetragen noch ersichtlich.
Im Übrigen ließe sich die Nutzungsuntersagung in Ziffer I des Bescheids vom 3. Juni 2019 auch auf Art. 54 Abs. 2 Satz 1 und 2 BayBO stützen. Es ist nach Aktenlage hinreichend dargelegt, dass die streitgegenständlichen Wohnnutzungen den brandschutztechnischen Anforderungen nicht genügen und die Nutzungsuntersagung deshalb der Abwehr von Gefahren für Leben und Gesundheit dient.
2.4. Die Nutzungsuntersagung richtet sich an den Kläger als den Bauherrn der mit der 3. Planänderung zur Genehmigung gestellten Wohnnutzung, den Vertreter der Eigentümergemeinschaft des Baugrundstücks und den Betreiber der abweichenden Bauausführung und der (Unter-)Vermietung der Räume zur Wohnnutzung. Als Handlungsstörer gemäß Art. 9 Abs. 1 Satz 1 LStVG i.V.m. Art. 50 Abs. 1 Satz 1 BayBO ist er damit auch der richtige Adressat.
3. Die Zwangsgeldandrohung in Ziffer IV des Bescheides ist rechtmäßig und verletzt den Kläger nicht in seinen Rechten (§ 113 Abs. 1 Satz 1 VwGO), da die allgemeinen und besonderen Vollstreckungsvoraussetzungen gegeben sind. Sie beruht auf Art. 29 ff. VwZVG und ist insbesondere inhaltlich hinreichend bestimmt. Auch von Klägerseite wurden keine Bedenken vorgetragen. Solche sind auch sonst – insbesondere im Hinblick auf die Höhe der Zwangsgeldandrohung – nicht ersichtlich.
4. Der Bescheid vom 3. Juni 2019 ist hinsichtlich Ziffern II und V rechtmäßig und verletzt den Kläger nicht in seinen Rechten (§ 113 Abs. 1 Satz 1 VwGO), soweit er von den streitgegenständlichen Anordnungen als Miteigentümer betroffen ist.
Rechtsgrundlage für den Erlass der Duldungsanordnung in Ziffer II des Bescheids vom 3. Juni 2019 ist Art. 76 Satz 2 BayBO, wonach die Bauaufsichtsbehörde nach dem Wortlaut der Norm die Nutzung baulicher Anlagen untersagen kann, wenn diese im Widerspruch zu öffentlich-rechtlichen Vorschriften genutzt werden. Als Minus dazu umfasst die Befugnisnorm auch die Anordnung an einen Dritten, eine solche Nutzungsuntersagung zu dulden (st. Rspr. des BayVGH, vgl. hierzu U.v. 16.2.2015 – 1 B 13.649 – juris Rn. 16 m.w.N.). Hinsichtlich der rechtlichen Voraussetzungen kann umfassend auf die obigen Ausführungen zu 2. und 3. verwiesen werden, da die Duldungsanordnung eine wirksame Anordnung gemäß Art. 76 BayBO voraussetzt (Decker in Busse/Kraus, BayBO, 141. EL März 2021, Art. 76 Rn. 412 und 414) und insofern keinen anderen Anforderungen wie die Nutzungsuntersagung selbst unterliegt.
5. Die Klage ist daher vollumfänglich abzuweisen.
Die Kostenentscheidung ergibt sich aus § 154 Abs. 1 VwGO, wonach der unterliegende Teil die Kosten des Verfahrens trägt. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit im Kostenpunkt beruht auf § 167 VwGO i.V.m. §§ 708 ff. ZPO.

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