Miet- und Wohnungseigentumsrecht

Anbringung von Außenrolläden nach Balkonanbau

Aktenzeichen  473 C 22571/18

22.3.2019
Fundstelle:
BeckRS – 2019, 21930
Gerichtsart:
AG
Gerichtsort:
München
Rechtsweg:
Ordentliche Gerichtsbarkeit
Normen:
BGB § 535 Abs. 1 S. 2

 

Leitsatz

1. Zur Bestimmung des vertraglichen Umfangs der Erhaltungspflicht der Mietsache durch den Vermieter ist grundsätzlich auf den Zeitpunkt des Vertragsschlusses abzustellen. (Rn. 24) (redaktioneller Leitsatz)
2. Grundsätzlich lässt die Durchführung einer Modernisierungsmaßnahme den Erfüllungsanspruch des Mieters gemäß § 535 Abs. 1 S. 2 BGB unberührt: Der Vermieter muss weiterhin den vertragskonformen Zustand aufrechterhalten, und damit korrespondiert im Bereich des Möglichen ein Anspruch des Mieters auf Wiederherstellung der früheren Gebrauchstauglichkeit (hier Wiederanbringung von Außenrollläden an Balkontüren, welche im Rahmen eines Balkonanbaus anstelle eines vormaligen Fensters eingebaut wurden). (Rn. 28) (redaktioneller Leitsatz)

Tenor

1. Die Beklagte wird verurteilt, an dem gesamten Balkontüre/Balkonfensterelement im Wohnzimmer der Wohnung … EG rechts, wieder Außenrollläden anzubringen.
2. Die Beklagte hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.
3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
4. Die Berufung wird zugelassen.
Beschluss
Der Streitwert wird auf 539,52 € festgesetzt.

Gründe

Gemäß § 495 a ZPO bestimmt das Gericht das Verfahren nach billigem Ermessen. Innerhalb dieses Entscheidungsrahmens berücksichtigt das Gericht grundsätzlich den gesamten Akteninhalt.
Die zulässige Klage ist begründet.
I. Die Klage ist zulässig, insbesondere ist das Amtsgericht München, Mietgericht, örtlich und sachlich ausschließlich zuständig gemäß §§ 29 a Abs. 1, 1 ZPO i.V.m. § 23 Nr. 2 a GVG.
II. Die Klage ist auch begründet. Der Kläger hat gegen die Beklagte einen Anspruch auf Wiederanbringung der Außenrollläden aus § 535 Abs. 1 S. 2 BGB.
Eine Pflicht zur Wiederherstellung ergibt sich daraus, dass der Vermieter nach § 535 Abs. 1 S. 1 BGB die Wohnung grundsätzlich im vertragsgemäßen Zustand halten muss. Vorliegend waren, entgegen der Ansicht der Beklagten, die Außenrollläden Teil des vertragsgemäßen Zustands. Dieser vertragsgemäße Zustand wurde auch nicht durch vertragliche Abrede verändert, weder ausdrücklich noch konkludent. Auch muss der Beklagte die für ihn nachteilige Änderung der Mietsache durch die Modernisierungsmaßnahme vorliegend nicht hinnehmen, weil die hierdurch eingetretenen Nachteile durch die Vorteile im konkreten Fall nicht verdrängt worden sind. Er muss sich auch nicht auf eine Duldungspflicht verweisen lassen, die ggf. im Rahmen einer Mietminderung zu kompensieren wäre. Im Einzelnen:
1. Da das Äquivalenzverhältnis von Leistung und Gegenleistung gewahrt werden soll, ist zur Bestimmung des vertraglichen Umfangs der Erhaltungspflicht der Mietsache durch den Vermieter grundsätzlich auf den Zeitpunkt des Vertragsschlusses abzustellen (Schmidt-Futterer/Eisenschmid, 13. Aufl. 2017, § 535 Rn. 48). Vertragsgemäßer Zustand bei Abschluss des Mietvertrages war das Vorhandensein von Außenrollläden an den Fenstern.
Die Außenrolläden waren 1980 angebracht worden und unstreitig bei der Anmietung vorhanden gewesen. Der vormalige Zustand ist aus den Lichtbildern erkennbar, die das Gericht im Termin vom 22.03.2019 mit den Parteien in Augenschein genommen hat: das sich rechts neben der neu angebrachten Balkontüre befindliche Fenster ist mit einem Rollladen ausgestattet, wie er sich an dem Fenster befunden hatte, das im Zuge der Anbringung der Balkone durch eine Balkontüre ersetzt wurde. Es handelt sich bei einem Außenrollladen an einem Erdgeschossfenster um ein Beschaffenheitsmerkmal, das auch ohne besondere Absprache geschuldet ist.
2. Keine Änderung des vertragsgemäßen Zustandes im Hinblick auf das Vorhandensein der Außenrollläden:
a) Durch die Modernisierungsmaßnahme als solche, nämlich der Anbringung der Balkone samt Balkontüre, ist keine Änderung des vertragsgemäßen Zustandes im Hinblick auf das Vorhandensein der Außenrollläden eingetreten.
Grundsätzlich lässt die Durchführung einer Modernisierungsmaßnahme den Erfüllungsanspruch des Mieters gem. § 535 Abs. 1 S. 2 BGB unberührt: Der Vermieter muss weiterhin den vertragskonformen Zustand aufrechterhalten, und damit korrespondiert im Bereich des Möglichen ein Anspruch des Mieters auf Wiederherstellung der früheren Gebrauchstauglichkeit (Hau, NZM 2014, 809, 815). Es stellt sich nach der Literatur und der Rechtsprechung die Frage, ob der veränderte Zustand der Mietsache nach einer Modernisierung die geschuldete Sollbeschaffenheit abbildet. Sofern man dies uneingeschänkt bejahen würde, müsste der Mieter den schlechteren Zustand sowie wegen des enthaltenen Modernisierungsanteils eine Mieterhöhung hinnehmen, ohne wegen der mit der baulichen Maßnahme verbundenen Verschlechterung der Wohnverhältnisse Gewährleistungsrechte geltend machen zu können. Dies wäre ein unbilliges Ergebnis. Die neue Sollbeschaffenheit kann sich nur auf die Modernisierung beziehen, nicht aber auf die Verschlechterung (vgl. Schmidt-Futterer/Eisenschmid, 13. Aufl. 2017, § 555 b Rn. 12 b). Auch sofern der Mieter diese im Rahmen seiner Duldungspflicht hinnehmen müsste, würde das nichts daran ändern, dass das Äquivalenzverhältnis zu seinen Lasten verändert wurde und von ihm durch eine Mietminderung wieder hergestellt werden könnte (Schmidt-Futterer/Eisenschmid, 13. Aufl. 2017, § 555 b Rn. 12 b).
b) Auch eine ausdrückliche einvernehmliche vertragliche Änderung des vertragsgemäßen Zustandes liegt nicht vor:
Aus dem Schreiben des Klägers vom 12.07.2018 ergibt sich ausdrücklich, dass für den Kläger im Rahmen der Duldung der Anbringung der Balkone samt Balkontüre die Wiederanbringung eines dem damaligen Rollladen vergleichbaren Rollladen für das ganze Balkonfenster Voraussetzung war. Auch aus dem Schreiben des Klägers vom 25.07.2018 und vom 23.08.2018 ergibt sich dies noch einmal ausdrücklich.
Der Kläger hat stets unmissverständlich klar gemacht, dass er nach Anbringung der Balkone auf eine Wiederanbringung der Außenrollläden besteht.
c) Ein keine konkludente Änderung des vertragsgemäßen Zustandes ist ebenfalls nicht eingetreten. Wenn der Kläger wie hier, ausdrücklich und unmissverständlich zum Ausdruck bringt, dass seine Duldung der Modernisierung nur unter der Bedingung erfolgt, dass die Außenrollläden wieder angebracht werden, so ist kein Raum für eine konkludente Vereinbarung dahingehend, infolge der Duldung der Modernisierung habe sich der Kläger auch mit dem Verlust der Außenrollläden abgefunden.
4. Der Anspruch auf Wiederanbringung von Außenrollläden folgt aus § 535 Abs. 1 S. 2 BGB. Die seitens der Beklagten gegen eine Wiederanbringung vorgebrachten Argumente verfangen nicht. Wie diese Außenrollläden im Einzelnen beschaffen sein sollen und wie sie anzubringen sind, steht dagegen im Ermessen des Vermieters.
a) In der Rechtsprechung ist der Streit um die Wiederanbringung von Außenrollläden nach erfolgten Modernisierungsmaßnahmen zahlreich. Meist geht es dabei um die Wiederanbringung von Außenrollläden nach einer erfolgten Fassadendämmung.
Gegen eine Wiederanbringung von Außenrollläden nach einer erfolgten Fassadendämmung wird regelmäßig erfolgreich eingewandt, das Fehlen der Außenrollläden würde durch die angebrachte Wärmedämmfassade jedenfalls zu einem großen Teil kompensiert, zudem sei eine weitere Kompensation durch das Anbringen von Innenjalousien möglich und daher das Interesse des Mieters an der Wiederanbringung der Außenrollläden gegenüber den damit für den Vermieter verbundenen erheblichen Schwierigkeiten und Nachteilen als geringer einzustufen (LG Düsseldorf, Urt. V. 18.06.2014 – 23 S 241/13). Gegen eine Wiederanbringung wird in diesen Fällen auch zielführend eingewandt, dass die Wärmedämmung durch die Anbringung der Außenjalousie beschädigt würde, da die Jalousie nicht einfach aufgesetzt werden könne, sondern die Wand und die Wärmedämmung durchbrochen würden (LG Berlin, Urt. V. 22.03.2010 – 67 S 306/09).
b) Vorliegend überwiegt jedoch das Interesse des Klägers an einer Wiederanbringung der Außenrollläden. Auch ohne Einholung eines Sachverständigengutachtens kann das Gericht im Rahmen einer umfassenden Interessenabwägung die Vorteile der Anbringung des Balkons und die Nachteile der fehlenden Außenrollläden gegeneinander abwägen. Hierbei kann das Gericht auch die mit der Wiederanbringung der Außenrollläden verbundenen Schwierigkeiten berücksichtigen, denn es ist ohne besondere Sachkunde erkennbar, dass die Wiederanbringung von Außenrollläden ungleich einfacher ist, sofern, wie hier, keine Fassadendämmung vorhanden ist, welche verletzt werden könnte. Nach einer umfassenden Interessenabwägung ergibt sich, dass selbst dann, wenn die Wiederanbringung nur mit umfangreichen Arbeiten möglich sein sollte, was von der Beklagten lediglich pauschal behauptet, aber nicht konkret dargelegt wurde, die Wiederanbringung vorliegend im konkreten Fall der Beklagten dennoch zumutbar ist:
aa) Die zuvor unter 4.a) geschilderten Erwägungen sind im vorliegenden Fall nicht von Relevanz, da eine Fassadendämmung gerade nicht stattgefunden hat. Dies allein verschiebt den Maßstab, da sämtliche, erhebliche Vorteile einer Fassadendämmung (effektiver Kälteschutz im Winter; Ersparnis von Heizkosten; Förderung der Belange des Gemeinwohls in Form von Umweltschutz) hier nicht zum Tragen kommen und nicht in die Abwägung zugunsten einer Nichtanbringung von Außenrollläden eingestellt werden können. Aus diesem Grund ist auch das im Rahmen der Entscheidung des LG Düsseldorf (Urt. v. 18.06.2014 – 23 S 241/13) gefundene Ergebnis, welches sich auf eine wärmegedämmte Erdgeschosswohnung bezieht, auf den vorliegenden Fall nicht übertragbar, wenngleich die Entscheidung viele Belange des Klägers richtig wertet, so, dass ein berechtigtes Interesse an Einbruchschutz nicht von der Hand zu weisen sei, da die Wohnung des Beklagten im Erdgeschoss liege (LG Düsseldorf 18.06.2014 – 23 S 241/13). Dieses Kriterium ist jedoch nicht nur von der Hand zu weisen, sondern eines der stärksten im Rahmen der Abwägung. Während sich das Landgericht Düsseldorf in der zitierten Entscheidung mit der Frage des Einbruchsrisikos befasste, konnte das LG Berlin in seiner Entscheidung vom 22.03.2010 – 67 S 306/09 den zusätzlichen Einbruchsschutz durch Außenrollläden vernachlässigen, denn dort befand sich die Wohnung im ersten Obergeschoss.
bb) Es besteht durch den angebrachten Balkon eine erhöhte Einbruchsgefahr, welche anhand der konkreten Anbringung und Ausgestaltung des Balkons auch nachvollziehbar und vom Vermieter ernst zu nehmen ist:
(1) Bei der Bewertung dieses Kriterium ist die besondere Beschaffenheit des konkreten Balkons in seiner konkreten Ausführung maßgeblich. Hinzutritt aber auch, ob das vom Mieter vorgetragene tangierte Sicherheitsgefühl anhand der konkreten Umstände plausibel und nachvollziehbar ist. Auch wenn dieses subjektive Sicherheitsgefühl im Rahmen einer Minderung (und damit etwa auch der Bemessung des Streitwertes) nicht von Relevanz wäre, so hat es für die Abwägung, ob ein Wiederanbringung von Außenrollläden gefordert werden kann oder nicht, eine eigenständige Bedeutung.
(2) Die streitgegenständliche Wohnung liegt im Hochparterre. Anhand der im Termin vom 22.03.2019 in Augenschein genommenen Lichtbildern liegt der Balkon ca. 80 cm über dem Boden. Der Balkon ist umfassend auf einer Höhe von weiteren 80 cm sichtverhindernd verkleidet.
Der Kläger hat vorgetragen, dass sich am Balkon außen ein Vorsprung befinde, so dass man leicht auf den Balkon gelangen könne. Dies blieb unbestritten, es ergibt sich zudem auch aus der Inaugenscheinnahme der Bilder.
Aus den einschlägigen Kriminalstatistiken folgt, dass im Rahmen von Einbrüchen insbesondere Erdgeschosswohnungen besonders anfällig sind, da sie mehrere Einstiegsmöglichkeiten bieten, nämlich neben der Wohnungsabschlusstüre auch Fenster und ggf. Balkontüren. Das Gericht hatte sich hierzu im Termin vom 22.03.2019 geäußert und dies kundgetan (§ 291 ZPO).
Vor Anbringung der Balkone gab es zwei Außenfenster mit Außenrollläden, von denen eines noch existiert. Wie der Kläger im Termin veranschaulichte, hätte es vor Anbringung der Balkone einer Trittleiter oder eines Helfers bedurft, um an das Fenster von außen heranzukommen. Außerdem hätte das Hochschieben des Rollladen Lärm verursacht, wenn auch der Rollladen, wie im Termin vom Klägern klargestellt, nicht abschließbar war.
Nach der überzeugenden Darstellung des Klägers, die mit den Lichtbildern kompatibel ist, welche das Gericht am 22.03.2019 in Augenschein genommen hat, stellt sich die Situation nach Anbringung der Balkone wie folgt dar:
Es ist, verglichen mit der Situation zu Zeiten des Fensters, nun einfacher, über die Brüstung auf den Balkon und vor die Balkontüre zu gelangen. Dort wäre man geschützt durch die Verkleidung des Balkons. Auch wenn, wie das LG Düsseldorf zutreffend bemerkt, die Außenrollläden keinen absoluten Einbruchsschutz gewährleisten (Urt. V. 18.06.2014 23 S 241/13), so kann es hierauf allein nicht ankommen. Aus den polizeilichen Kriminalstatistiken ergibt sich auch, dass die meisten Einbrüche im Versuch stecken bleiben, wenn es zu lange dauert, die Türen/Fenster zu öffnen. Dass aber ein Außenrollladen ein zusätzliches Hindernis darstellt, das erst einmal überwunden werden muss, unabhängig davon ob es versperrt ist oder nicht, ist evident, ebenso wie die Tatsache, dass das Hochschieben eines Rollladen Lärm verursacht, und Lärm ist bekanntermaßen das, was ein Einbrecher wohl versuchen wird zu vermeiden.
Das Gericht konnte anhand der Schilderung des Klägers anschaulich nachvollziehen, dass die subjektiv vom Kläger empfundene erhöhte Bedrohungslage in der konkreten Ausgestaltung des Balkons eine objektive Stütze findet. Diese nachvollziehbare Angst vor Einbruch ist in der konkreten Situation für das Gericht nachvollziehbar und somit als eigenständiger Faktor zugunsten einer Wiederanbrigung von Außenrollläden in die Abwägung einzustellen. Denn nachvollziehbare Angst vor Einbruch zu haben, bedeutet zum einen, sich nicht mehr unbeschwert in der Wohnung aufzuhalten zu können, und zum anderen, die Wohnung ruhigen Gewissens nicht mehr verlassen und länger alleine lassen zu wollen. Dies ist, sofern es wie hier objektiv nachvollziehbar ist, von Seiten eines Vermieters im Rahmen des Zumutbaren auch ernst zu nehmen.
Ein Sachverständigenguachten, wie von der Beklagten angeboten, zum Beweis der Tatsache, dass, dass keine Einbrecher in einen Raum einbrechen würden, in dem eine Person schlafe, war nicht einzuholen. Dass keine Einbrüche stattfinden, wenn Personen in Haus oder Wohnung sind, ist schlicht unrichtig. Man muss nicht, wie der zuständige Richter vormals Staatsanwalt gewesen sein, um dies zu wissen, Presseberichte zu Vorfällen dieser Art erscheinen regelmäßig. Eines Beweises durch Sachverständigengutachten bedurfte es hierzu nicht.
Auf die Frage, wann und ob die Kippstellung des Balkonfensters gestattet ist oder nicht, kommt es nicht an, ebenso wenig darauf, dass keine verschließbaren Fenstergriffe montiert wurden.
Dass geschlossene Fensterläden eine Einladung zum Einbruch wären, stimmt nur bedingt. Dies würde voraussetzen, dass die Fensterläden über einen längeren Zeitraum geschlossen bleiben müssten. Dazu ist nichts vorgetragen von Seite von der Beklagtenseite.
cc) Die jetzige Fensterfront der Balkontüre ohne Außenrollladen fördert das Aufheizen der Wohnung im Sommer. Auch dieser Aspekt streitet zu Gunsten einer Wiederanbringung
Es ist evident, dass Licht Wärme erzeugt, wenn es auf eine Fläche oder einen Gegenstand trifft. Wenn im Sommer das Sonnenlicht auf den Außenrollläden auftrifft, dann bleibt die Wärme naturgemäß im Wesentlichen draußen. Anders bei Innenjalousien, denn dort trifft das Licht erst im Inneren des Raumes auf die Jalousie und erwärmt diese und damit den Raum. Die jetzige Fensterfront ist im Vergleich zum ursprünglichen Fenster zudem deutlich größer. Dies hat zwar den Vorteil, dass es im Zimmer heller ist, da mehr Licht hereinkommt. Mehr Licht bedeutete aber zu bestimmten Jahreszeiten und Tageszeiten je nach Sonneneinstrahlung auch mehr Wärme.
An dieser physikalischen Tatsache ändert auch eine Dreifachverglasung nichts. Diese kann zu Gunsten der Beklagten als bestehend unterstellt werden. Nachvollziehbar ist auch das Argument des Klägers, im Sommer helfe die Innenjalousie nicht zu einer Verdunkelung, da die Innenjalousien, anders als ein Außenrollladen, nicht bei geöffneter Balkontüre funktioniere. Dass auch ein geschlossener Außenrollladen luftdurchlässig ist, bedarf keines Beweises durch einen Sachverständigen.
dd) Außenrollläden an der Balkontüre/Balkonfester im Erdgeschoss würden zu keiner nachteiligen Beeinträchtigung des optischen Erscheinungsbildes führen:
Da die alten Fenster noch immer die vormaligen Rollläden besitzen, liegt bereits ein uneinheitliches Erscheinungsbild vor. Die Beklagte hat nicht vorgetragen, warum trotz Vorhandenseins der Rollläden an den Fenstern, weitere Rollläden an den Balkontüren das Erscheinungsbild nachvollziehbar beeinträchtigen sollten. Allein die aufgrund der größeren Fensterfront erforderliche Länge der Rollläden an den Balkontüren/Fenstern und die somit wahrscheinlich größeren Rolllädenkästen reichen aber nicht aus. Dass die Rolllädenkästen größer sind als die vormaligen, kann als wahr unterstellt werden. Dies reicht aber nicht aus, um eine Wiederanbringung der Außenrolläden abwehren zu können. Warum ein 16 cm × 16 cm großer Rollladen-Kasten das Durchgangsmaße der Türe von 1,91 m auf 1,81 m reduzieren soll, ist nicht nachvollziehbar. Die jetzige Türanlage hat eine Höhe von 2,06 m, wie sich aus den von Beklagtenseite vorgelegten Lichtbildern ergibt. Unterstellt man dies als wahr, würde ein Rollladenkasten von 16 cm den Durchgang auf einer Höhe von 1,90 cm freilassen. Warum der Rollladenkasten nicht bündig mit dem Mauerwerk angebracht werden kann, sondern tiefer, hat die Beklagte nicht vorgetragen. Ein Sachverständigengutachten war hierzu nicht einzuholen.
ee) Auch Nachteile der energetischen Effizienz stehen einer Wiederanbringung nicht entgegen.
Wie der Kläger vorgetragen hat, und wie sich aus den Lichtbildern, die im Termin vom 22.03.2019 in Augenschein genommen wurden, ergibt, liegt gerade keine Dämmung der Mauer vor. Stattdessen sind seit 1980 bereits Rollläden vorhanden. Es ist von Beklagtenseite nicht ausreichend dargelegt, warum weitere Rollläden, die nach neuestens Standards verbaut würden und nicht wie in den 80 Jahren, zu neuen signifikanten Kältebrücken und Schimmelbildung führen sollten. Es handelt sich insoweit um einen völlig unkonkreten Ausforschungsbeweis, der keine hinreichenden Anknüpfungstatsachen nennt, und dem nicht mit einem Sachverständigengutachten begegnet werden musste.
ff) Nach einer umfassenden Interessenabwägung ergibt sich, dass die Vorteile einer Wiederanbringung von Außenrollläden die Nachteile im konkreten Fall weit überwiegen:
Auch die Tatsachen, dass der Beklagte einen Balkon und eine neue, moderne Balkontüre/Balkonfensterelement hat und damit sehr wohl eine Wohnwerterhöhung, ändern hieran nichts. Die Modernisierungsvorteile des Balkons verdrängen im konkreten Fall der Erdgeschosswohnung ohne Fassadendämmung die Nachteile nicht.
Wie der Vermieter die Anbringung der Außenrollläden gestaltet und welche er wählt, kann er dagegen selbst entscheiden. Aus § 535 Abs. 1 S. 2 BGB folgt vorliegend nur, dass der Vermieter wieder Außenrollläden anzubringen hat. Der Antrag des Klägers war auch dementsprechend gefasst (§ 308 ZPO).
Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 ZPO.
Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit hat ihre Rechtsgrundlage in den §§ 708 Nr. 11, 713 ZPO.
Die Zulassung der Berufung erfolgte gemäß § 511 Abs. 4 Nr. 1 ZPO.
Bei der geschilderten Gebrauchsbeeinträchtigung ist für den Streitwert eine Minderungsquote von 8 % angemessen, so dass diese dem Streitwert zu Grunde zu legen ist.

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