Aktenzeichen 483 C 10766/16 WEG
Leitsatz
1. Die Jahresgesamtabrechnung einer Wohnungseigentümergemeinschaft hat eine geordnete Zusammenstellung der Einnahmen und Ausgaben zu enthalten, also eine Übersicht über alle tatsächlich geleisteten Einnahmen und Ausgaben, und den Anfangs- und Endstand der Bankkonten anzugeben. Rechnerisch schlüssig ist die Abrechnung, wenn der Saldo zwischen den tatsächlich geleisteten Einnahmen und Ausgaben mit den Salden der Bankkonten übereinstimmt. Eine nähere Aufschlüsselung der Hausgeldzahlungen, aus der die Abrechnungszeiträume hervorgehen, für die sie geschuldet waren, ist wegen des Charakters der Jahresabrechnung als reiner Einnahmen- und Ausgabenrechnung nicht zwingend erforderlich. (Rn. 33) (redaktioneller Leitsatz)
2. Ein Vermögensstatus ist kein notwendiger Teil der Jahresabrechnung und weder Gegenstand der Jahresabrechnung noch des Genehmigungsbeschlusses, sondern hat als unselbständiger Anhang lediglich informatorischen Charakter. Ebenso wenig müssen der Abrechnung Sachkontenlisten beigefügt werden. Da sich die Beschlussfassung auf nicht notwendige Bestandteile der Jahresabrechnung nicht erstreckt, führen auch Unrichtigkeiten in solchen Teilen nicht zur Ungültigkeit des Beschlusses über die Jahresabrechnung. (Rn. 34) (redaktioneller Leitsatz)
3. Die Abrechnung der haushaltsnahen Dienstleistungen ist kein unmittelbarer Bestandteil der Jahresabrechnung und nimmt auch nicht an der Beschlussfassung hierüber Teil. Etwaige diesbezügliche Fehler vermögen daher eine Beschlussanfechtung nicht zu begründen. (Rn. 46) (redaktioneller Leitsatz)
4. Auch die Abrechnungsspitze ist nicht wesentlicher Bestandteil der Einzelabrechnung, so dass es ausreichend ist, dass die Abrechnungsspitze bestimmbar ist. (Rn. 51) (redaktioneller Leitsatz)
Tenor
1. Der Beschluss zu TOP 1.1 der ETV vom 22.04.2016 über die Genehmigung der Gesamt- und Einzelabrechnungen 2015 wird insoweit für ungültig erklärt, als bei der Darstellung der „Bestandsentwicklung Ist-Instandhaltungsrücklage“ zusätzliche Beträge von € 14.741,65 und € 562,93 eingestellt worden ist.
2. Die Beschlüsse zu TOP 1.3 und 1.4 der Eigentümerversammlung vom 22.04.2016 werden für ungültig erklärt.
3. Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.
4. Die Klägerin trägt die Kosten des Rechtsstreits.
5. Das Urteil ist in Ziffer 2. vorläufig vollstreckbar. Die Klägerin kann die Vollstreckung der Beklagten durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrags abwenden, wenn nicht die Gegenseite vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.
6. Der Streitwert des Verfahrens wird auf EUR 22.040,80 festgesetzt.
Gründe
I.
Die Klage ist hinsichtlich des zu TOP 1.2 gefassten Beschlusses unzulässig, i.ü. nur teilweise begründet.
1. Das Amtsgericht München ist örtlich und sachlich ausschließlich zuständig, §§ 43 Nr. 4 WEG, 23 Nr. 2 c GVG.
2. Nachdem der Geschäftsführer der Beigeladenen ausweislich des als Anlage K 1 vorgelegten Protokolls der ETV vom 22.4.2016 mitgeteilt hat, der werde aus dem zu TOP 1. 2 gefassten Entlastungsbeschluss keine Rechtsansprüche ableiten, besteht für eine Beschlussanfechtung insoweit kein Rechtsschutzbedürfnis der Klägerin.
3. Sowohl die einmonatige Klage – als auch die zweimonatige Klagebegründungsfrist des § 46 Abs. 1 Satz 2 WEG wurden eingehalten.
4. Der unter TOP 1 gefasste Beschluss über die Gesamt- und Einzelabrechnungen 2015 war auf die Anfechtungsklage hin lediglich in Teilbereichen für ungültig zu erklären:
a) Darstellung der Instandhaltungsrücklage
Die auf S. 2 unten der Einzelabrechnung 2015 dargestellte Zuführung zur Rücklage in Höhe von € 10.000,00 widerspricht nicht ordnungsgemäßer Verwaltung. In die Abrechnung sind die tatsächlichen Zahlungen der Wohnungseigentümer auf die Rücklage als Einnahmen darzustellen, diese sind wie die Vorschüsse auf das Wohngeld, eine Einnahme der Gemeinschaft, die in der Abrechnung auch als Einnahme erscheinen muss (vgl. Niedenführ/Vandenhouten, WEG 12. Auflage 2017, § 28 Randziffer 61 unter Verweis auf BGH V ZR 44/09, NJW 2010, 2127). Dies gilt auch dann, wenn die Zahlungen auf dem allgemeinen Girokonto der Gemeinschaft eingehen und von dort entsprechend ihrer Zweckbestimmung auf ein gesondertes Bankkonto transferiert werden. Denn bei der Überweisung von einem Bankkonto der Gemeinschaft auf ein anderes handelt es sich nur um einen internen Vorgang, der nicht zu einem Geldabfluss führt und sich auf das Verwaltungsvermögen der Gemeinschaft nicht auswirkt (vgl. Niedenführ/Vandenhouten a.a.O.). Die tatsächlichen Zahlungen auf die Instandhaltungsrücklage können zwar in der Gesamtabrechnung bei den Einnahmen als gesonderte Position ausgewiesen werden (vgl. Niedenführ/Vandenhouten a.a.O. Randziffer 79), zwingend ist dies jedoch nicht. Entscheidend ist, dass sie als Einnahmen erfasst werden. Die Darstellung der Zuführung zur Rücklage ist – wie die Beklagten zutreffend ausführen – zwingender Bestandteil einer Abrechnung, damit der Rücklagenbetrag in Höhe von € 10.000,00, der in den Wohngeldeinnahmen von insgesamt € 81.028,29 enthalten ist, auch tatsächlich bei der Eigentümergemeinschaft verbleibt, andernfalls würden die von den Eigentümern zur Rücklage geleisteten Beträge mit Genehmigung der Abrechnung 2015 wieder ausgeschüttet werden, so dass es nie zu einer Rücklagenbildung käme.
Allerdings entspricht die Darstellung der Instandhaltungsrücklage auf Seite 4 der angefochtenen Abrechnung nicht ordnungsgemäßer Verwaltung, soweit darin zusätzlich ohne entsprechende Beschlussfassung periodenfremde Einnahmen in Höhe von € 14.741,65 sowie weitere € 562,93 „Dispositionsübertrag vom Girokonto auf Rücklagenkonto“ der Instandhaltungsrücklage zugeführt wurden (vgl. LG München I, Urteil vom 19.04.2017, Az 1 S 6728/16 WEG).
b) Im Übrigen greifen die weiteren, innerhalb der materiellen Ausschlussfrist des § 46 Abs. 1 S. 2 WEG erhobenen Rügen im Ergebnis nicht durch.
(1) Abrechnung anhand der vom Verwalter vorgelegten Unterlagen in sich nicht nachvollziehbar, keine Vorlage von Sachkontenlisten und Vermögensstatus, keine nachvollziehbare Auskunftserteilung über die Zusammensetzung der periodenfremden Einnahmen
Nach ständiger Rechtsprechung hat eine Jahresgesamtabrechnung eine geordnete Zusammenstellung der Einnahmen und Ausgaben zu enthalten, also eine Übersicht über alle tatsächlich geleisteten Einnahmen und Ausgaben, und den Anfangs- und Endstand der Bankkonten anzugeben. Rechnerisch schlüssig ist die Abrechnung, wenn der Saldo zwischen den tatsächlich geleisteten Einnahmen und Ausgaben mit den Salden der Bankkonten übereinstimmt (vgl. Niedenführ/Vandenhouten, a.a.O., § 28 Randziffer 46). Vollständig ist die Abrechnung, wenn sämtliche tatsächlichen Einnahmen und Ausgaben aufgeführt sind. Eine nähere Aufschlüsselung der Hausgeldzahlungen, aus der die Abrechnungszeiträume hervorgehen, für die sie geschuldet waren, ist wegen des Charakters der Jahresabrechnung als reiner Einnahmen- und Ausgabenrechnung nicht zwingend erforderlich (vgl. Niedenführ/Vandenhouten, a.a.O. Randziffer 48 unter Verweis auf BGH V ZR 271/12, ZWE 2014, 36; LG München I 36 S 13242/12, ZMR 2013, 659). Nachvollziehbar ist die Abrechnung, wenn die Summen der einzelnen Geldbewegungen und Buchungsvorgänge einzeln nachgewiesen sind, und zwar in einer für die Wohnungseigentümer verständlichen Weise, wobei Maßstab nicht der Verständnishorizont eines kaufmännischen und insbesondere buchhalterisch vorgebildeten Eigentümers, sondern der Horizont eines durchschnittlich Zahlen begabten Wohnungseigentümers ist. (vergleiche Niedenführ/Vandenhouten a.a.O. Mit weiterem Nachweis). Diesen Anforderungen genügt die angefochtene Jahresabrechnung.
Ein sogenannter Vermögensstatus ist nach ganz herrschender Meinung kein notwendiger Teil der Jahresabrechnung und weder Gegenstand der Jahresabrechnung noch des Genehmigungsbeschlusses, sondern hat als unselbständiger Anhang lediglich informatorischen Charakter (vgl. Niedenführ/Vandenhouten, a.a.O. Randziffer 118 unter Verweis auf BGH V ZR 271/12, ZWE 2014, 36). Ebenso wenig müssen der Abrechnung Sachkontenlisten beigefügt werden. Die Abrechnung ist anhand der Kontoauszüge und nicht anhand des Journals zu überprüfen (vgl. AG München 483 C 16 880/15 WEG vom 17.03.2016). Da sich die Beschlussfassung auf nicht notwendige Bestandteile der Jahresabrechnung nicht erstreckt, führen auch Unrichtigkeiten in solchen Teilen nicht zur Ungültigkeit des Beschlusses über die Jahresabrechnung (vgl. BayObLG 2Z BR 29/93, WuM 1993, 488).
(2) fehlende Einstellung von Einnahmen bzw. richtige Zuordnung einzelner Einnahmen
Soweit die Klägerin rügt, dem Miteigentümer … sei dessen positiver Abrechnungssaldo 2014 in Höhe von 536,50 € nicht ausgezahlt worden mit der Folge, dass in den Einnahmen von € 14.741,65 536,50 € zu wenig enthalten seien, ist der Vortrag bereits unschlüssig, da ein Saldo keine Einnahme darstellt. Zahlungen eines Eigentümers, welche zu einem positiven Abrechnungssaldo für 2014 führen, können denklogisch nicht erst im Jahr 2015 geleistet worden sein.
Entsprechendes gilt hinsichtlich der Zahlung der … vom 21.07.2015 in Höhe von 1.388,93 €. Wie die Klägerin selbst vorträgt, handelte es sich insoweit um eine periodenfremde Zahlung für die Wirtschaftsjahre 2014 und 2013, welche lediglich in die Gesamtabrechnung des Jahres 2015, nicht jedoch in die Einzelabrechnung 2015 einzustellen ist.
Was die Zahlung der Klägerin vom 12.01.2015 in Höhe von EUR 449,00 anbelangt, so ergibt sich bereits aus der von Klägerin selbst vorgelegten Anlage K 12, dass dieser Betrag dem Konto der Klägerin am selben Tag wieder gutgeschrieben wurde (vgl. „449,00 H“ und „449,00 S“). Die Behauptung der Klägerin, wonach am gleichen Tag „dieser Betrag vom Verwalter in gleicher Art und Weise (sogar der orthographisch falsche Vermerk „Wohngled“ war übernommen worden) auf ein weiteres Konto des Verwalters überwiesen“ worden sei, findet nicht nur in dem als Anlage K 12 vorgelegten Kontoauszug keine Stütze, sondern lässt im Hinblick auf die klägerseits selbst vorgelegten Anlagen K 9 und K 12 einen zumindest sorglosen Umgang der Klägerin mit der prozessualen Wahrheitspflicht erkennen.
(3) Einnahmen aus dem Betrieb von Waschmaschine, Trockner und Sauna
Nachdem Waschmaschine und Trockner nach dem Vortrag der Klägerin mit von der Hausverwaltung bzw. dem Hausmeister zu erwerbenden Coins betrieben werden, fließt nach dem Zufluss-Abfluss Prinzip der Gemeinschaft die Einnahme in dem Zeitpunkt zu, in dem die Coins erworben werden. Trotz richterlichen Hinweises hat die insoweit darlegungs- und beweispflichtige Klägerin nicht substantiiert vorgetragen, wer im Abrechnungszeitraum 2015 in welcher Höhe entsprechende Coins erworben hat. Vielmehr beschränkte sich der Vortrag der Klägerin im Schriftsatz vom 22.06.2016 zunächst darauf vorzutragen, die Waschmaschinen würden mit Münzen betrieben, welche beim Verwalter bestellt werden könnten, die Miteigentümer und Mieter hätten derartige Münzen bestellt und eingeworfen, insbesondere die nutzungsberechtigte Seibel habe die Trockner regelmäßig verwendet und Münzen eingeworfen. Auch in den nachfolgenden Schriftsätzen der Klägerin vom 09.11.2017, 29.11.2017, 29.12.2017, 05.02.2018 sowie im nicht nachgelassenen Schriftsatz vom 17.02.2018 findet sich trotz entsprechender richterlicher Hinweise kein Vortrag dazu, für welchen Gegenwert im Jahr 2015 Waschmünzen erworben wurden. Vielmehr lässt sich die Klägerin weitschweifend und teilweise widersprüchlich darüber aus, welchen Gegenwert ein Coin hat (erst 50 Cent, dann 1,00 €), bei wem diese zu erwerben sind (erst beim Verwalter, dann beim Hausmeister), und wer noch große Mengen derartiger Münzen im Besitz habe. Soweit die Klägerin mit Schriftsatz vom 05.02.2018 vorträgt, der Hausmeister habe die Waschmünzen stets abgerechnet, einen Erlös in der Abrechnungsperiode 2015 an den Hausverwalter ordnungsgemäß ausgekehrt, ist der Vortrag nicht entscheidungserheblich, soweit sie vorträgt, der Hausmeister habe auch für die Abrechnungsperiode 2015 Waschmünzen an die … verkauft und dem Verwalter den Erlös ausgehändigt, ist der Vortrag zum einen wiederum hinsichtlich der Höhe unsubstantiiert, zum anderen verspätet i.S.d. § 296 Abs. 2 ZPO, da im Hinblick auf den bereits für den 08.02.2018 anberaumten Verhandlungstermin eine Zeugenladung durch das Gericht nicht mehr möglich war, die Anberaumung eines weiteren Termins jedoch zu einer Verzögerung des Rechtstreits geführt hätte.
Die Einnahmen aus dem Betrieb der mit 1,00-€-Münzen zu bestückenden Sauna fließen der Gemeinschaft mit Entleerung des entsprechenden Münzbehälters zu, so dass der Vortrag der Klägerin zur Befüllung des Münzautomaten nicht entscheidungserheblich ist. Was die Entleerung des Automaten anbelangt, so hat die Klägerin zwar mit Schriftsatz vom 26.09.2016 den Vortrag der Beklagten, wonach die Münzbehälter im Jahr 2015 nicht geleert worden seien, pauschal bestritten, nicht jedoch den weitergehenden substantiierten Vortrag der Beklagten gemäß Schriftsatz vom 29.12.2017, wonach der Münzautomat zwischen 2012/2013 und der 52. KW 2017 nicht geleert worden sei. Mit ihren weiteren Mutmaßungen zur Höhe der im Münzautomat befindlichen Euro-Münzen bewegt sich die Klägerin im Bereich des Spekulativen.
(4) Tiefgarage
Soweit die Klägerin rügt, der Verwalter habe verkannt, dass es zwar eine Abrechnung hinsichtlich des Teileigentums mit der Nr. 12 und dem hier vorgetragenen 20/1000 Miteigentumsanteil geben müsse, aber zudem – wie aus dem Nachtrag der Teilungserklärung vom 4.12.1972 erkenntlich – eine Abrechnung des Teileigentums Nr. 12 nach einzelnen Nutzern zu erstellen sei, begründet das Fehlen einer ggf. zu erstellenden weiteren Abrechnung keinen Mangel der angefochtenen Jahresabrechnung. Im Übrigen ist der WEG-Verwalter, worauf die Beklagten zu Recht verweisen, nicht auch Verwalter der Bruchteilsgemeinschaft Tiefgarage und muss daher neben der erstellten Einzelabrechnung 2015 für die Teileigentumseinheit Tiefgarage nicht noch zusätzlich einzelne Abrechnungen für die Mitglieder der Bruchteilsgemeinschaft Tiefgarage erstellen. Vielmehr müssen sich über die interne Verteilung der auf die Teileigentumseinheit Tiefgarage entfallenden anteiligen gemeinschaftlichen Kosten innerhalb der Bruchteilsgemeinschaft Tiefgarage die Mitglieder der Bruchteilsgemeinschaft Tiefgarage intern auseinandersetzen, § 744 Abs. 1 BGB. Die diesbezüglichen Regelungen in der Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung betreffen ausschließlich das Innenverhältnis der Bruchteilsgemeinschaft Tiefgarage.
Soweit die Klägerin rügt, diverse Kostenpositionen, die ausschließlich die Tiefgarage beträfen, seien fälschlicherweise den laufenden Instandhaltungsarbeiten (Sachkonto 94.500) zugeordnet worden, verkennt sie, dass das Garagentor im Gemeinschaftseigentum steht, so dass es sich bei den Reparaturkosten um gemeinschaftliche Kosten handelt, welche von allen Eigentümern nach dem vereinbarten Kostenverteilungsschlüssel zu tragen sind, und die Kosten für die Wartung der einheitlichen Lüftungsanlage für Haus und Tiefgarage nicht teilbar sind.
(5) haushaltsnahe Dienstleistungen
Die Abrechnung der haushaltsnahen Dienstleistungen ist kein unmittelbarer Bestandteil der Jahresabrechnung und nimmt auch nicht an der Beschlussfassung hierüber Teil (vgl. Jennißen, WEG, 3. Auflage 2012, § 28 Randziffer 97 a m.w.N.). Etwaige diesbezügliche Fehler vermögen daher eine Beschlussanfechtung nicht zu begründen.
(6) Die Kostenverteilung der Rechtskosten der Beschlussanfechtungsverfahren der Klägerin und … entspricht der Rechtslage, vgl. Bärmann, WEG 13. Auflage 2015, § 16 Randziffer 167 f). Diese dürfen mit den Kosten der unterlegenen Eigentümer nicht belastet werden.
(7) Verwaltergebühren
Bezüglich des beanstandeten Gebührenansatzes von EUR 2.490,72 sind nach dem geltenden Zufluss-Abfluss-Prinzip in der Abrechnung als Ausgaben alle Beträge aufzuführen, die für das Gemeinschaftseigentum und seine Verwaltung tatsächlich aufgewandt wurden, daher sind in die Abrechnung auch solche tatsächlichen Ausgaben einzustellen, die der Verwalter im abzurechnenden Wirtschaftsjahr ggf. unberechtigt zu Lasten der Gemeinschaft getätigt hat.
(8) Fehlende Ausweisung der Abrechnungsspitze
Ob die Einzelabrechnung zwingend die Abrechnungsspitze ausweisen muss, ist umstritten. Das erkennende Gericht schließt sich insoweit der z.B. von Bärmann (vgl. Bärmann WEG, 13. Auflage 2015, § 28 Randziffer 147) und Spielbauer (vgl. Spielbauer/Then, WEG, 3. Auflage 2017, § 28 Randziffer 62 a) vertretenen Auffassung an, wonach die Abrechnungsspitze nicht wesentlicher Bestandteil der Einzelabrechnung ist, so dass es ausreichend ist, dass die Abrechnungsspitze bestimmbar ist. Dementsprechend hat auch das LG München I in der zwischen den Parteien des hiesigen Rechtsstreits bezüglich der Jahresabrechnungen 2013 und 2014 ergangenen Entscheidung vom 19.04.2017, 1 S 6728/16 WEG, für Recht erkannt, dass der Ausweis der Abrechnungsspitze in der Jahresabrechnung nicht zwingend erforderlich sei, da es sich hierbei um eine reine Rechengröße handele, welche nicht Gegenstand der konstitutiven Beschlussfassung sei, so dass es ausreichend sei, wenn sich die Abrechnungsspitze durch den Vergleich der Einzelabrechnung mit dem Einzelwirtschaftsplan berechnen lasse. Dies ist auch hinsichtlich der hier streitgegenständlichen Abrechnung 2015 der Fall.
5. Die zu TOP 1. 3 und 1. 4 gefassten Beschlüsse zur Entlastung des Beirats waren für ungültig zu erklären, da die Beschlussfassung im Hinblick auf die Fehlerhaftigkeit der Jahresabrechnung 2015 ordnungsgemäßer Verwaltung widersprochen hat.
II.
Die Kostenentscheidung folgt aus § 92 Abs. 2 Nr. 1 ZPO. Bei einem Miteigentumsanteil von 66,4/1000stel beläuft sich der klägerische Anteil an € 14.741,65 € auf 978,85 €, an € 562,93 auf 37,38 €. Unter Berücksichtigung des Beschlusses über die Entlastung der Beiräte mit einem Streitwert von € 500,00 ist das Obsiegen der Klägerin mit € 1516,23 zu beziffern und liegt damit unter 10 %. Soweit die Beklagten unterlegen sind, haben sie im Hinblick auf den Gebührensprung lediglich geringfügig höhere Kosten veranlasst.
Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus §§ 708 Nr. 11, 711 Satz 2 ZPO.
Die Streitwertfestsetzung folgt aus § 49 a GKG. Unter Berücksichtigung des Gesamtvolumens der Abrechnung 2015 von € 62.087,25 und des einfachen klägerischen Interesses von € 4108,16 errechnet sich ein – unterhalb des hälftigen Gesamtinteresses liegendes – fünffaches klägerisches Interesse von € 20.540,80. Hinzuzurechnen sind € 1000,00 für die Anfechtung der Entlastung der Verwaltung sowie in Höhe von € 500,00 bezüglich der Entlastung der Beiräte.
