Miet- und Wohnungseigentumsrecht

Aktenzeichen  481 C 793/17 WEG

Leitsatz

1 Ein Eigentümer, der von den anderen Eigentümern einer Wohnungseigentumsgemeinschaft die Zustimmung zu einer beabsichtigten baulichen Veränderung begehrt, muss grundsätzlich zunächst die Eigentümerversammlung befassen, bevor er Klage auf Zustimmung erheben kann. (Rn. 30) (redaktioneller Leitsatz)
2 Der Wohnungseigentümer, dem für eine begehrte bauliche Veränderung die Zustimmung der Eigentümerversammlung durch Negativbeschluss verwehrt wurde, hat das Recht, Anfechtungsklage zu erheben. Wird diese Möglichkeit nicht ausgeschöpft, so fehlt einer Klage auf Feststellung der Berechtigung zur baulichen Veränderung das Rechtsschutzbedürfnis. (Rn. 31 – 34) (redaktioneller Leitsatz)
3 Enthält Gemeinschaftsordnung Unklarheiten über die Zulässigkeit baulicher Veränderungen, die auch im Wege der Auslegung nicht zu beseitigen sind, so gilt vor dem Hintergrund des grundbuchrechtlichen Bestimmtheitsgrundsatzes im Zweifel die gesetzliche Regelung. (Rn. 36 – 37) (redaktioneller Leitsatz)
4 Maßnahmen der “Terrassen- und Gartengestaltung” beschränken sich typischerweise auf Maßnahmen, die nicht die Qualität einer baulichen Veränderung von Gemeinschaftseigentum erreichen. Ob das Aufstellen von Fahnenmasten bis 4 m Höhe mit entsprechend großer Beflaggung als „Gartengestaltung“ angesehen werden kann, erscheint sehr zweifelhaft.(Rn. 37) (redaktioneller Leitsatz)
5 Das Aufstellen eines einzelnen Gartenzwerges vor oder neben einem Gartenhaus stellt keine bauliche Veränderung von Gemeinschaftseigentum dar, sodass es der Zustimmung gem. § 22 Abs. 1 WEG nicht bedarf. (Rn. 42) (redaktioneller Leitsatz)
6 Ein Eigentümerbeschluss, mit welchem dem Verwalter für eine unbestimmte und unbestimmbare Vielzahl potentieller Fälle in der Zukunft die Befugnis erteilt wird, einen Rechtsanwalt zu mandatieren, widerspricht ordnungsgemäßer Verwaltung. (Rn. 50) (redaktioneller Leitsatz)

Tenor

1. Die Beschlüsse zu TOP 4.1. und 4.2. der Eigentümerversammlung vom 14.12.2016 werden für ungültig erklärt.
2. Es wird festgestellt, dass der Kläger – auch ohne Zustimmung der Beklagten – berechtigt ist, auf der seiner Wohnung zugeordneten Garten-Sondernutzungsfläche den … Gartenzwerg „Victory“, Fanshop-Artikelnummer (vgl. Katalogauszug Anlage K 8), vor oder neben dem bestehenden Gartenhaus aufzustellen.
3. Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.
4. Von den Kosten des Rechtsstreits haben der Kläger 9/10 und die Beklagten 1/10 zu tragen.
5. Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrags vorläufig vollstreckbar.
Beschluss:
Der Streitwert wird auf 150.400,00 € festgesetzt.

Gründe

Die Klage ist nur teilweise zulässig und begründet.
I. 
Die Klage ist nur teilweise zulässig.
Das Amtsgericht München ist gemäß § 23 Nr. 2 c GVG und § 43 Nr. 4 WEG örtlich und sachlich ausschließlich zuständig.
Die Klage ist jedoch hinsichtlich sämtlicher Anträge in den Ziffern II, VI – mit Ausnahme des zum Aufstellen des Gartenzwerges „Victory“ gestellten Antrags –, Hilfsantrag zu II und VI – unzutreffenderweise bezeichnet als VII –, VII, Hilfsantrag zu VII, IX, Hilfsantrag zu IX – bezeichnet als X –, XI sowie im Hilfsantrag zu Ziffer IX – fälschlicherweise bezeichnet als XI – unzulässig, da der Klage insoweit das Rechtsschutzbedürfnis fehlt. Das Rechtsschutzbedürfnis für eine Klage fehlt, wenn vorrangige Rechtsschutzmöglichkeiten bestehen, die noch nicht ausgeschöpft wurden, oder wenn das eigentlich verfolgte Ziel mit der Klage nicht erreicht werden kann (LG München I, Urteil vom 20.04.2015 – 1 S 12462/14 WEG, ZMR 2015, 799, Rn. 7 bei juris m.w.N.). So liegt der Fall hier, und zwar im Ergebnis hinsichtlich jedes einzelnen Antrags, wenn auch als teils unterschiedlichen Gründen.
1. Ausgangspunkt ist der Grundsatz, dass ein Eigentümer, der von den anderen Eigentümern einer Wohnungseigentumsgemeinschaft die Zustimmung zu einer von ihm beabsichtigten baulichen Veränderung begehrt, mit seinem Anliegen grundsätzlich zunächst die Eigentümerversammlung befassen muss, bevor er Klage auf Zustimmung erheben kann (LG München I, a.a.O., Rn. 8). Das Landgericht München I hat hierzu ausgeführt (a.a.O., Rn. 11–15):
(aa) § 22 I 1 WEG n.F. räumt dem einzelnen Eigentümer ausdrücklich das Recht ein, einen Genehmigungsbeschluss zu verlangen, um verbindlich festzustellen, ob die übrigen Eigentümer mit der baulichen Veränderung (sei es insgesamt, nur unter Auflagen oder gar nicht) einverstanden sind (BT-Drucksache 16/887, S. 29; Spielbauer/Then, WEG, § 22 Rn. 7). Dabei müssen die Eigentümer klären, ob die bauliche Veränderung einen Nachteil im Sinne des § 14 Nr. 1 WEG auslöst und ob gegebenenfalls benachteiligte Eigentümer zugestimmt haben. Gibt es keinen Nachteil oder haben die Benachteiligten zugestimmt, müssen die Eigentümer durch Beschluss gemäß § 22 I 1 WEG n.F. ihr Einverständnis mit der baulichen Änderung erklären (BT-Drucksache 16/887, S. 29). Dieser Beschlussfassung können sich die Eigentümer nicht entziehen: Gemäß § 22 I 1 WEG müssen sie auf Verlangen des einzelnen Eigentümers in der Versammlung einen entsprechenden Mehrheitswillen in Bezug auf die bauliche Änderung bilden (BT-Drucksache 16/887, S. 29).
(bb) Ist die Willensbildung fehlerhaft und lehnen die Eigentümer die bauliche Änderung zu Unrecht durch Beschluss ab, muss der den Antrag stellende Eigentümer diesen Beschluss vor Gericht anfechten und kann dabei zugleich das Ergebnis einer positiven Beschlussfassung im Sinne des § 22 I 1 WEG herbeiführen.
(cc) Durch dieses Prozedere wird sichergestellt, dass die Eigentümer zunächst Gelegenheit erhalten, sich in einer Versammlung über die genaue Art und Weise der baulichen Veränderung ein Bild zu machen und darauf basierend einen Willen zu bilden. Erst danach kann das Ergebnis dieser Willensbildung gerichtlich überprüft werden. (So bereits LG München I, Urteil vom 16. November 2009 – 1 S 4964/09, Rn. 16–18, juris).
Jedem Wohnungseigentümer, der eine bauliche Veränderung begehrt, zu der auf einer Eigentümerversammlung die Zustimmung verwehrt wurde, hat das Recht, gegen den Negativbeschluss Anfechtungsklage zu erheben. Wird diese Möglichkeit nicht ausgeschöpft, so fehlt einer darauf gerichteten Feststellungsklage, wie sie vorliegend (unter anderem) erhoben wurde, das Rechtsschutzbedürfnis.
2. Der Kläger ist der Auffassung, dass die Vorbefassung der Eigentümerversammlung hier im wesentlichen aus zwei Gründen nicht Voraussetzung für das Rechtsschutzbedürfnis der Klage sei, soweit diese bauliche Veränderungen betreffe: Zum einen bedürfe es bereits aufgrund der Regelung in § 17 Nr. 6 der GO nicht der Zustimmung der übrigen Eigentümer; vielmehr dürfe er die begehrten Maßnahmen ohne Zustimmung der übrigen Eigentümer vornehmen, jedenfalls hätten diese die Maßnahmen zu dulden. Zum anderen sei die Durchführung einer Eigentümerversammlung hier bloße Förmelei, da von vorneherein sicher sei, dass die übrigen Eigentümer ihr Einverständnis verweigern. Diese hätten mit den angefochtenen Beschlüssen zum Ausdruck gebracht, dass sie gegen jegliche baulichen Maßnahmen des Klägers im Garten vorgehen würden. Diese Auffassungen teilt das Gericht nicht.
a) Die Regelung in § 17 Nr. 6 GO beinhaltet keine Befugnis zur Vornahme baulicher Veränderungen im Bereich der Sondernutzungsflächen. Es gilt der gesetzliche Grundsatz in § 22 Abs. 1 WEG, dass bauliche Veränderungen beschlossen oder verlangt werden können, wenn jeder Wohnungseigentümer zustimmt, dessen Rechte durch die Maßnahmen über das in § 14 Nr. 1 WEG bestimmte Maß hinaus beeinträchtigt werden (§ 22 Abs. 1 S. 1 WEG). Soweit eine solche Beeinträchtigung nicht der Fall ist, bedarf es der Zustimmung nicht, § 22 Abs. 1 S. 2 WEG. Das grundsätzliche Zustimmungserfordernis kann zwar durch eine Vereinbarung der Wohnungseigentümer abbedungen werden. Eine Regelung, die der aufteilende Eigentümer gem. §§ 8 Abs. 2, 5 Abs. 5 WEG in der Gemeinschaftsordnung getroffen hat und die im Grundbuch eingetragen wurde, steht insoweit einer Vereinbarung gleich (vgl. Merle, in: Bärmann, WEG, 13. Auflage 2015, § 22, Rn. 167). Enthält aber die GO Unklarheiten, die auch im Wege der Auslegung nicht zu beseitigen sind, so gilt vor dem Hintergrund des grundbuchrechtlichen Bestimmtheitsgrundsatzes im Zweifel die gesetzliche Regelung (Suilmann, in: Bärmann, WEG, 13. Auflage 2015, § 10, Rn. 132). So liegt der Fall hier.
Bereits die zwischen dem Kläger einerseits und den Beklagten andererseits bestehende unterschiedliche Auffassung, ob die Regelung in § 17 Nr. 6 GO angesichts ihres Wortlauts zu baulichen Veränderungen im Bereich der Terrasse und des Gartens ohne Zustimmung der übrigen Miteigentümer berechtigt, zeigt, dass § 17 Nr. 6 GO gerade keine klare Aussage dazu trifft, ob bauliche Veränderungen im Bereich der Garten- und Terrassenflächen davon erfasst sein sollen. Die Regelung des § 17 Nr. 6 GO ist daher auszulegen. Bei der Auslegung von Regelungen einer Teilungserklärung ist wie bei einer Auslegung von Grundbucheintragungen auf den Wortlaut und Sinn der Regelung abzustellen, wie er sich für einen unbefangenen Betrachter als nächstliegende Bedeutung der Erklärung ergibt (BGH, Urteil vom 10.09.1998 – V ZB 11/98, BGHZ 139, 288, 291 ff.; BGH, Urteil vom 02.03.2012 – V ZR 174/11, NJW 2012, 1722, Rn. 8 bei juris; vgl. weitere Nachweise aus der Rechtsprechung bei Jennißen-Krause, WEG, 5. Auflage 2017, § 8, Rn. 16). Der Wortlaut der Regelung enthält keine ausdrückliche Aussage zu der Frage, ob im Bereich von Sondernutzungsflächen die Vornahme einer baulichen Veränderung der Zustimmung der übrigen Miteigentümer bedarf oder nicht. Vielmehr heißt es darin nur, dass der Sondernutzungsberechtigte die Sondernutzungsfläche „frei gestalten“ darf. Was unter „freier Gestaltung“ zu verstehen ist, lässt sich der Regelung nicht entnehmen. Aus § 17 Nr. 1 GO ergibt sich, dass mit Sondernutzungsflächen vorliegend ausschließlich die den einzelnen Wohnungen zugeordneten Terrassen- und Gartenflächen gemeint sind. Es handelt sich also um eine Regelung zur Gestaltung von Terrassen- und Gartenflächen. Aus dem Wortlaut und bei unbefangener Betrachtung ergibt sich also, dass den Eigentümern der Erdgeschosswohnungen die Gartengestaltung einschließlich der Gestaltung der Terrassen frei überlassen sein solle. Maßnahmen der Terrassen- und Gartengestaltung beschränken sich typischerweise auf die Frage der Bepflanzung, auf das Aufstellen von Garten- und Terrassenmöbeln, Blumenkübel etc., die nicht die Qualität einer baulichen Veränderung von Gemeinschaftseigentum erreichen. Ob etwa das Aufstellen von Fahnenmasten bis 4 m Höhe mit entsprechend großer Beflaggung als „Gartengestaltung“ angesehen werden kann, erscheint sehr zweifelhaft. Dafür, dass die Regelung in § 17 Nr. 6 der GO über Gartengestaltungen im engeren Sinne zu baulichen Veränderungen im Bereich der Garten- und Terrassenflächen ohne Zustimmung der übrigen Eigentümer ermächtigen soll, könnte die in der Regelung enthaltene Einschränkung „soweit baurechtlich zulässig“ sprechen. Allerdings knüpft die Frage, ob eine Maßnahme nach den Regeln des Baurechts – gemeint ist wohl das öffentliche – zulässig ist, nicht an die wohnungseigentumsrechtliche Frage an, ob es sich dabei um eine bauliche Veränderung von Gemeinschaftseigentum handelt. Insgesamt verbleiben im Ergebnis auch im Rahmen der Auslegung Unklarheiten, ob die Regelung in § 17 Nr. 6 GO zu baulichen Veränderungen von Gemeinschaftseigentum ohne Zustimmung der übrigen Wohnungseigentümer ermächtigen soll. Aufgrund dieser verbleibenden Zweifel bleibt es bei der gesetzlichen Regelung in § 22 Abs. 1 WEG. Danach bedürfen bauliche Veränderungen im Bereich der Garten- und Terrassenfläche, die der Wohnung des Klägers zugeordnet ist, der Zustimmung der Eigentümer, deren Rechte hiervon über das in § 14 Nr. 1 WEG bestimmte Maß hinaus beeinträchtigt werden können.
Daraus folgt, dass der Kläger für konkrete Maßnahmen, die eine bauliche Veränderung von Gemeinschaftseigentum darstellen, der Zustimmung der übrigen Wohnungseigentümer bedarf.
b) Nichts anderes folgt aus den hier angefochtenen Beschlüssen. Im Beschluss zu Ziffer 4.1 heißt es ausdrücklich, dass dieser für den Fall, dass der Kläger ein „nicht genehmigtes Gartenhaus oder einen Pavillon errichten oder einen nicht genehmigten Teich anlegen“ sollte, gefasst wurde. Damit wird gerade nicht die Aussage getroffen, dass derartiges nicht genehmigt würde, sondern nur über eine Vorgehensweise abgestimmt, falls der Kläger ohne Genehmigung vorgehen würde. Jedenfalls befreit dieser Beschluss den Kläger nicht von der Verpflichtung, bei beabsichtigten baulichen Veränderungen von Gemeinschaftseigentum entsprechend § 22 Abs. 1 WEG die Zustimmung der übrigen Wohnungseigentümer einzuholen.
3. Aus den vorstehenden grundsätzlichen Ausführungen ergibt sich für den vorliegenden Fall folgendes:
a) Dem Feststellungsantrag zu Ziffer II. fehlt das Rechtsschutzbedürfnis, weil der Kläger sein Rechtsschutzziel, soweit er die Genehmigung eines Gartenteichs anlegen möchte, eher hätte erreichen können, wenn er den dazu bereits in der ETV am 23.06.2016 ergangenen ablehnenden Beschluss (Anlage B 1) einer gerichtlichen Überprüfung durch Anfechtung, verbunden mit einem Antrag nach § 21 Abs. 8 WEG, unterziehen hätte können. Dem Feststellungsantrag zu Ziffer II. fehlt das Rechtsschutzbedürfnis weiterhin insoweit, als der Kläger die Eigentümerversammlung mit seinem Wunsch, einen Garten-Pavillon zu errichten, gar nicht erst befasst hatte. Nichts anderes ergibt sich daraus, dass er nach der Klageerhebung nun doch auf der ETV am 09.11.2017 einen entsprechenden Beschlussantrag zur Abstimmung gestellt hat. Gegen den dazu ergangenen Negativbeschluss ist die Anfechtungsklage des Klägers im Verfahren 481 C 23610/17 WEG anhängig. Diese ist das vom Wohnungseigentumsgesetz eingeräumte rechtliche Mittel, um das Begehren des Klägers einer rechtlichen Überprüfung zu unterziehen, so dass es am Rechtsschutzbedürfnis für die vorliegende, zuvor eingereichte Feststellungsklage fehlt.
b) Dem Feststellungsantrag zu Ziffer VI. fehlt – mit Ausnahme des Gartenzwerges „Victory“ – aus denselben Erwägungen das Rechtsschutzbedürfnis. Das Aufstellen eines einzelnen Gartenzwerges vor oder neben einem Gartenhaus stellt keine bauliche Veränderung von Gemeinschaftseigentum dar, so dass es auch der Zustimmung gem. § 22 Abs. 1 WEG nicht bedarf. Infolgedessen bedarf es für das Aufstellen des Gartenzwerges nicht der Vorbefassung der Eigentümerversammlung. Allerdings bestand auch insoweit zum Zeitpunkt der Klageerhebung zunächst noch kein Feststellungsinteresse im Sinne von § 256 Abs. 1 ZPO, da es sich bei der Frage, ob der Kläger ohne Zustimmung der Kläger berechtigt sei, diesen Gartenzwerg vor oder neben seinem Gartenhaus aufzustellen, zu diesem Zeitpunkt noch nicht um ein zwischen den Parteien streitiges Rechtsverhältnis gehandelt hatte. Denn die Beklagten erfuhren überhaupt erst mit der Klageerweiterung – sowie nahezu zeitgleich aus der Presse –, dass der Beklagte diesen Wunsch hat. Ein Festststellungsinteresse im Sinne von § 256 Abs. 1 ZPO besteht nur dann, wenn dem subjektiven Recht des Klägers eine gegenwärtige Gefahr oder Unsicherheit dadurch droht, dass der Beklagte es ernstlich bestreitet oder sich eines Rechts gegen den Kläger berühmt, und wenn das erstrebte Urteil infolge seiner Rechtskraft geeignet ist, diese Gefahr zu beseitigen (Zöller-Greger, ZPO, 31. Auflage 2016, § 256, Rn. 7). Das war zum Zeitpunkt der Klageerweiterung hinsichtlich des Gartenzwergs „Victory“ nicht der Fall, da er zu keiner Zeit Gegenstand eines Streits zwischen dem Kläger und den Beklagten gewesen war. Auch der angefochtene Beschluss zu TOP 4.2 der ETV vom 14.12.2016 war vor einem anderen Hintergrund gefasst worden, nämlich den „erhängten“ bzw. wie Henker aussehenden Gartenzwergen, die der Kläger mit Baustellenband gut sichtbar in einem Baum aufgehängt hatte. Allerdings ist das Vorliegen eines Feststellungsinteresses gem. § 256 Abs. 1 ZPO vom Gericht zum Zeitpunkt der mündlichen Verhandlung zu prüfen. Da die Beklagten in ihrer Erwiderung auf die Klageerweiterung die Auffassung vertreten haben, der Kläger sei zum Aufstellen des Gartenzwergs „Victory“ nicht berechtigt, muss das Gericht ein entsprechendes Feststellungsinteresse des Klägers im Zeitpunkt der letzten mündlichen Verhandlung bejahen. Etwas anderes gilt jedoch hinsichtlich aller weiterer Maßnahmen, bei denen nicht ausgeschlossen werden kann, dass es sich um bauliche Veränderungen von Gemeinschaftseigentum handelt.
c) Dem Antrag in Ziffer VII aus der Klageerweiterung vom 24.05.2017 und dem dazu gestellten Hilfsantrag vom 18.07.2017 steht die Rechtshängigkeit der Anfechtungsklage des Klägers gegen den entsprechenden Negativbeschluss vom 09.11.2017 entgegen, zudem fehlt es aus den angeführten Gründen am Rechtsschutzbedürfnis des Klägers.
d) Dem ebenfalls als Ziffer VII bezeichneten Hilfsantrag vom 18.07.2017 zu den Anträgen in Ziffern II und VI fehlt, soweit er zum Tragen kommt (also mit Ausnahme des Gartenzwerges „Victory“), aus den angeführten Gründen das Rechtsschutzbedürfnis. Gleiches gilt für sämtliche weiteren Haupt- und Hilfsanträge.
e) Die vorstehenden Erwägungen gelten nicht nur für die geltend gemachten Feststellungsanträge und Anträge auf Verurteilung der Beklagten zu einer Duldung, sondern den Hilfsanträgen gem. § 21 Abs. 8 WEG. Die gerichtliche Ersetzung einer Entscheidung der Wohnungseigentümer ist subsidiär (vgl. T. Spielbauer, in: Spielbauer/Then, WEG, 3. Auflage 2017, § 21, Rn. 39), da diese selbst gem. § 21 Abs. 1 und Abs. 3 WEG im Wege des Mehrheitsbeschlusses alle Entscheidungen zur Verwaltung des Gemeinschaftseigentums, zu der auch Sondernutzungsflächen gehören, selbst treffen. Ein Rechtsschutzbedürfnis für eine Klage nach § 21 Abs. 8 WEG besteht daher nur, wenn der Kläger zuvor die Wohnungseigentümerversammlung befasst hat und darüber hinaus im Rahmen des Möglichen und Zumutbaren alles versucht hat, eine Beschlussfassung zu erreichen (T. Spielbauer, in: Spielbauer/Then, WEG, 3. Auflage 2017, § 21, Rn. 39 m.w.N.). Soweit der Kläger zum Zeitpunkt der Klageerhebung die Eigentümerversammlung mit den entsprechenden Anträgen noch nicht befasst hatte, fehlt es von vorneherein an den Voraussetzungen des § 21 Abs. 8 WEG, der nur greift, wenn die Wohnungseigentümer nach dem Gesetz erforderliche Maßnahme nicht treffen. Hinsichtlich des Gartenteichs und der weiteren Gartenhütte hatte der Kläger zwar Anträge auf der früheren Eigentümerversammlung vom 23.06.2016 gestellt. Er ist jedoch weder gegen die Ablehnung des Beschlusses, das Anlegen eines Gartenteichs zu gestatten, mit einer Beschlussanfechtungsklage in Verbindung mit einem Antrag nach § 21 Abs. 8 WEG vorgegangen, noch hat er auf einer Abstimmung zum Antrag auf Errichtung eines weiteren Gartenhäuschens bestanden und einen solchen Beschluss ggf. gerichtlich überprüfen lassen. Vor diesem Hintergrund ist ihn die isolierte Klage nach § 21 Abs. 8 WEG im vorliegenden Fall verwehrt. Zudem ist zwischenzeitlich die Klage des Klägers gegen die auf der Eigentümerversammlung vom 09.11.2017 gefassten Beschlüsse anhängig, so dass die zugrundeliegenden Rechtsfragen, nämlich, ob ein Anspruch auf positive Beschlussfassung besteht, im dortigen Verfahren zu klären sind. Ein Rechtsschutzbedürfnis für die hier gestellten Anträge nach § 21 Abs. 8 WEG besteht demgegenüber nicht.
II. 
Soweit die Klage zulässig ist, ist sie größtenteils begründet.
1. Die materiellen Ausschlussfristen des § 46 Abs. 1 WEG sind eingehalten.
2. Die Klage ist hinsichtlich der beiden angefochtenen Beschlüsse der Eigentümerversammlung vom 14.12.2016 begründet.
a) Der zu TOP 4.1 gefasste Beschluss ist auf die Anfechtung des Klägers hin für ungültig zu erklären, da der Beschlussgegenstand bei der Einberufung nicht bezeichnet wurde, § 23 Abs. 2 WEG, und nicht ausgeschlossen werden kann, dass sich dieser Fehler auf das Beschlussergebnis ausgewirkt hat. Insbesondere liegt hier auch keine schlagwortartige Bezeichnung dieses konkreten Beschlussgegenstands vor. Bei der Einberufung einer Wohnungseigentümerversammlung müssen die Tagesordnungspunkte und die vorgesehenen Beschlüsse so genau bezeichnet werden, dass die Wohnungseigentümer verstehen und überblicken können, was in tatsächlicher und rechtlicher Hinsicht erörtert und beschlossen werden soll und welche Auswirkungen der vorgesehene Beschluss insoweit auf die Gemeinschaft und sie selbst hat, wobei eine schlagwortartige Bezeichnung ausreicht (BGH, Urteil vom 13.01.2012 – V ZR 129/11, ZWE 2012, 125). Die mit der Einladung versandte Einladung enthält keinen Tagesordnungspunkt, aus dem sich ergeben würde, dass ein vorsorglicher Beschluss zur Beauftragung einer Rechtsanwaltskanzlei für den Fall, dass der Kläger in seinem Garten ein weiteres Gartenhaus oder einen Gartenteich errichten würde, gefasst werden sollte. Insbesondere lässt sich hierzu auch keinerlei Information aus der Ankündigung zu TOP 4. b) entnehmen. Darin wird lediglich auf „Vorkommnisse auf der Sondernutzungsfläche [des Klägers], die sich für einige Miteigentümer als erhebliche Beeinträchtigungen darstellen“, Bezug genommen, also auf abgeschlossene Vorgänge. Eine vorsorgliche Mandatierungsbefugnis für den Fall, dass der Kläger in Zukunft ein weiteres Gartenhaus oder einen Gartenteich auf seiner Sondernutzungsfläche errichten sollte, wird damit nicht angekündigt, auch nicht schlagwortartig. Der angefochtene Beschluss entspricht nicht ordnungsgemäßer Verwaltung, da nicht ausgeschlossen werden kann, dass sich der Ladungsmangel auf die Beschlussfassung ausgewirkt hat (vgl. T. Spielbauer, in: Spielbauer/Then, WEG, 3. Auflage 2017, § 24 Rn. 28). Ein formeller Fehler wäre nur dann unerheblich, wenn ausgeschlossen werden könnte, dass er kausal für das Abstimmungsergebnis war (vgl. Schultzky, in: Jennißen, WEG, 5. Auflage 2017, § 23 Rn. 175 unter Verweis auf BGH und BayObLG). Es gilt die Vermutung, dass sich ein formeller Fehler auf das Abstimmungsergebnis ausgewirkt hat; die materielle Feststellungslast dafür, dass in einem konkreten Fall ausgeschlossen werden kann, dass sich ein solcher Fehler auf das Abstimmungsergebnis ausgewirkt hat, trifft die Wohnungseigentümer, welche sich auf die Bestandskraft des angegriffenen Beschlusses berufen (LG München I, Urteil vom 07.07.2014 – 1 S 4470/14 WEG, ZMR 2014, 919, Rn. 11 bei juris; vgl: ferner T. Spielbauer, in: Spielbauer/Then und Schutzky, in: Jennißen, jeweils a.a.O. mit weiteren Nachweisen aus der Rechtsprechung). Die bloße Feststellung, dass ein Beschluss von einer bestimmten Mehrheit der Wohnungseigentümer gefasst wurde, reicht hierfür nicht aus (T. Spielbauer, in: Spielbauer/Then, a.a.O., unter Verweis auf OLG Hamm – 15 W 26/95). Der in der Rechtsprechung als ausreichend angesehene Fall, in dem trotz eines Einberufungsmangels sämtliche Wohnungseigentümer in einer Vollversammlung bei der Beschlussfassung mitgewirkt haben (KG Berlin – 24 W 4180/97, FGPrax 1999, 90) ist vorliegend ebensowenig gegeben wie der Fall, dass die ganz überwiegende Zahl der Wohnungseigentümer anwesend war und für den angefochtenen Beschluss gestimmt hat (LG Köln – 29 S 121/11 = ZMR 2012, 727). Vielmehr kann vorliegend nicht ausgeschlossen werden, dass sich bei ordnungsgemäßer Ankündigung der Kläger gezielt auf diesen Beschluss, der ihn selbst betrifft, vorbereitet hätte und mit entsprechender Argumentation die Diskussion mit der Folge eines anderen Beschlussergebnisses hätte beeinflussen können. Schon deshalb, weil dies dem Kläger mangels ausreichender Bezeichnung in der Einladung nicht möglich war, ist der angefochtene Beschluss für ungültig zu erklären. Die weiteren vorgetragenen Gründe sind daher nicht entscheidungserheblich.
b) Der zu TOP 4.2 angefochtene Beschluss ist auf die Anfechtung des Klägers für ungültig zu erklären, da er nicht hinreichend bestimmt ist. Die weiteren vorgetragenen Gründe sind daher nicht entscheidungserheblich. Der Inhalt eines Beschlusses muss, insbesondere weil ein Sondernachfolger nach § 10 Abs. 4 WEG an Beschlüsse gebunden ist, klar und bestimmt oder zumindest bestimmbar sein; ob dies der Fall ist, ist durch Auslegung zu ermitteln. Der Inhalt muss dem Beschluss selbst zu entnehmen sein (Merle, in: Bärmann, WEG, 13. Auflage 2015, § 23, Rn. 54). Maßgeblich für die Auslegung von Beschlüssen ist das vom Versammlungsleiter festgestellte und verkündete Beschlussergebnis (ders., a.a.O., Rn. 61). Beschlüsse der Wohnungseigentümer sind wie im Grundbuch eingetragene Regelungen der Gemeinschaftsordnung „aus sich heraus“ objektiv und normativ auszulegen, ohne dass es auf die subjektiven Vorstellungen der an der Beschlussfassung Beteiligten ankommt. Maßgebend sind dabei der Wortlaut und der sonstige Protokollinhalt. Umstände außerhalb des protokollierten Beschlusses können nur berücksichtigt werden, wenn sie nach den besonderen Verhältnissen des Einzelfalles für jedermann ohne weiteres erkennbar sind (ders., a.a.O., Rn. 62). Nach dieser Maßgabe ist der Beschluss zu TOP 4.2 nicht ausreichend bestimmt. Zum einen ist nicht hinreichend bestimmt oder bestimmbar, im Falle welcher Störungen in der Zukunft die Verwalterin zur Beauftragung eines Rechtsanwalts bevollmächtigt sein sollte. Die Begriffe „verunglimpfend“ und „missbräuchlich“ sind der Auslegung zugänglich, die im vorliegenden Fall nicht durch die Wohnungseigentümer selbst vorgenommen wird, sondern der Verwalterin übertragen wird. Es wird damit für eine unbestimmte und unbestimmbare Vielzahl potentieller Fälle in der Zukunft die Befugnis erteilt, einen Rechtsanwalt zu mandatieren. Es liegt jedoch in der Kompetenz der Wohnungseigentümer gem. § 21 Abs. 1 WEG, darüber zu entscheiden, bei welchen konkreten Störungen ggf. ein Rechtsanwalt beauftragt wird. Eine „Blankettvollmacht“ für eine unbestimmte Vielzahl von Fällen entspricht nicht ordnungsgemäßer Verwaltung. Daran ändert es auch nichts, dass ein Beseitigungsanspruch gegen die im Baum „erhängten“ Gartenzwerge, die von Miteigentümern durchaus als bedrohlich aufgefasst werden können, wohl gegeben gewesen wäre. Denn Beschlussgegenstand ist nicht die Durchsetzung eines solch konkreten Beseitigungsanspruchs, sondern die Ermächtigung zur Beauftragung eines Rechtsanwalts für eine nicht hinreichend bestimmte Art und Vielzahl von Fällen. Der angefochtene Beschluss ist aufgrund der Anfechtung des Klägers daher für ungültig zu erklären. Die weiteren vorgetragenen Gründe sind daher nicht entscheidungserheblich.
3. Die Feststellungsklage in Ziffer VI ist auch insoweit begründet, als der Kläger den Gartenzwerg „Victory“ des Fußballvereins … vor oder neben seinem Gartenhaus aufstellen und festgestellt haben möchte, dass er dazu ohne Zustimmung der übrigen Eigentümer berechtigt ist. Einer Zustimmung nach §§ 22 Abs. 1, 14 Nr. 1 WEG bedarf es nicht, da das Aufstellen eines einzelnen Gartenzwergs keine bauliche Veränderung von Gemeinschaftseigentum darstellt, was keiner weiteren Erörterung bedarf. Ob es sich beim Aufstellen dieses Zwerges nun um eine Maßnahme der Gartengestaltung im Sinne von § 17 Nr. 6 GO handelt, wie der Kläger ausführt, kann dahinstehen, da sich die Befugnis bereits aus der Reichweite des dem Kläger eingeräumten Sondernutzungsrecht – also der Nutzung der Gartenfläche unter Ausschluss der übrigen Wohnngseigentümer – ergibt. Die beklagtenseits angeführten Gründe sind nicht geeignet, dem Kläger das Aufstellen des Gartenzwergs zu verwehren. Die bloß abstrakte Gefahr, dass ein Fanlager eines anderen Fußballvereins Beschädigungen an der Wohnanlage vornehmen könnte, wenn es den Gartenzwerg „Victory“ vor dem Gartenhaus des Klägers erblickt, dürfte zum einen – anders als bei weithin sichtbaren Fahnen – nicht besonders hoch sein. Zum anderen streitet für den Kläger insoweit sein Recht auf freie Entfaltung der Persönlichkeit, zu der offensichtlich das Aufstellen des Gartenzwerges „Victory“ vor oder neben seinem Gartenhaus gehört, in Verbindung mit der Eigentumsfreiheit aus Art. 14 Abs. 1 GG.
4. Die Klage ist jedoch in Ziffer IX. insoweit abzuweisen, als mit diesem Hauptantrag die Verurteilung der übrigen Wohnungseigentümer zur Zustimmung zum Aufstellen des Gartenzwerges „Victory“ begehrt wird. Wie dargelegt, bedarf es insoweit keiner Zustimmung der übrigen Wohnungseigentümer. Damit geht die Klage insoweit ins Leere. Gleiches gilt insoweit für den dazu gestellten Hilfsantrag in Ziffer X. Im Übrigen sind beide Anträge, wie ausgeführt, mangels Rechtsschutzbedürfnisses bereits unzulässig.
III.
Die Kostenentscheidung folgt aus § 92 Abs. 1 ZPO entsprechend der Höhe des jeweiligen Unterliegens.
IV.
Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit erging gem. § 709 ZPO.
V. 
Der Streitwert wurde gem. § 49 a Abs. 1 GKG festgesetzt, wobei das jeweilige Interesse aller Parteien am Ausgang des Rechtsstreits gem. § 3 ZPO zu schätzen war. Daraus ergeben sich hier vorliegende Einzelstreitwerte: Klageantrag zu I. insgesamt 15.000,00 € (zu TOP 4.1 5.000,00 €, zu 4.2 10.000,00 €), zu II. 10.000,00 € (Gartenteich und Pavillon je 5.000,00 €), zu VI. 15.100,00 (Bannerfahne mit Fahnenmast 5.000,00; Hissfahne mit Fahnenmast 5.000,00, Gartenzwerg 100,00 €, zwei Rankhilfen bis 3 m hoch gesamt 5.000,00 €), zu Ziffer VII 5.000,00 €, Hilfsantrag zu VII. 5.000,00 €, Hilfsantrag zu Ziffern II und VI, bezeichnet als VII. 20.000 (Bannerfahne mit Fahnenmast 5.000,00; Hissfahne mit Fahnenmast 5.000,00, Gartenteich und Pavillon je 5.000,00 € – Gartenzwerg nicht, da Hilfsantrag insoweit nicht zum Tragen gekommen); zu IX. 25.100,00 (Bannerfahne mit Fahnenmast 5.000,00; Hissfahne mit Fahnenmast 5.000,00, Gartenteich und Pavillon je 5.000,00 €, 2 Rankhilfen bis 3 m gesamt 5.000,00; Gartenzwerg 100,00 €); Ziffer X. 25.100,00 € (Bannerfahne mit Fahnenmast 5.000,00; Hissfahne mit Fahnenmast 5.000,00, Gartenteich und Pavillon je 5.000,00 €, 2 Rankhilfen bis 3 m gesamt 5.000,00; Gartenzwerg 100,00 €), Ziffer XI 5.000,00 €, Ziffer XI [sic] aus. Klageerweiterung vom 05.02.2018 25.100,00 € ((Bannerfahne mit Fahnenmast 5.000,00; Hissfahne mit Fahnenmast 5.000,00, Gartenteich und Pavillon je 5.000,00 €, 2 Rankhilfen bis 3 m gesamt 5.000,00; Gartenzwerg 100,00 €). Daraus ergibt sich ein Gesamtstreitwert von 150.400,00 €.