Miet- und Wohnungseigentumsrecht

Kündigung wegen Eigenbedarfs und Härtefallabwägung bei Zweitwohnung

Aktenzeichen  461 C 26027/14

Datum:
19.1.2016
Fundstelle:
BeckRS – 2016, 125666
Gerichtsart:
AG
Gerichtsort:
München
Rechtsweg:
Ordentliche Gerichtsbarkeit
Normen:
BGB § 543 Abs. 1 S. 1, § 546 Abs. 1, Abs. 2, § 573 Abs. 1 S. 1, Abs. 2 Nr. 2, § 574 Abs. 1 S. 1, § 985

 

Leitsatz

1. Zu den Familienangehörigen im Sinne des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB gehört auch die Schwiegermutter des Vermieters. Bei einer Mehrheit von Vermietern genügt es, wenn die Familienzugehörigkeit zu einem der Vermieter besteht. (Rn. 57 – 58) (redaktioneller Leitsatz)
2. Ein Härtegrund für die Fortsetzung des Mietverhältnisses im Sinne von § 574 Abs. 1 S. 1 BGB liegt auch dann vor, wenn der erblindete Mieter die Wohnung lediglich für wenige Tage im Monat als Zweitwohnung nutzt. (Rn. 116) (redaktioneller Leitsatz)

Tenor

1. Die Klage wird abgewiesen.
2. Das Mietverhältnis zwischen den Klägern und der Beklagten zu 1) über die Wohnung im Erdgeschoss der … in … München wird auf unbestimmte Zeit fortgesetzt.
3. Die Kläger haben die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.
4. Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrags vorläufig vollstreckbar.
Beschluss
Der Streitwert wird auf 8.556,72 € festgesetzt.

Gründe

Der Rechtsstreit ist zur Entscheidung reif.
Der nichtnachgelassene Schriftsatz der Klagepartei vom 16.12.2015 wurde berücksichtigt. Einen Anlass zur Wiederaufnahme bot er nicht, § 156 ZPO. Der nichtnachgelassene Schriftsatz der Beklagtenpartei vom 11.01.2016 wurde nur insofern berücksichtigt, als er sich gegen die Wirksamkeit der Eigenbedarfskündigung wandte, insbesondere wurde der neue Tatsachenvortrag dieses Schriftsatzes nicht berücksichtigt, § 296 a ZPO. Anlass zur Wiedereröffnung der Verhandlung bot der Schriftsatz nicht, § 156 ZPO. Der Klagepartei musste keine Erwiderungsmöglichkeit eingeräumt werden.
Auf die weiteren von der Beklagten zu 1) benannten Zeugen kam es nicht an, da das Gericht vom Vorliegen der Härtegründe und vom überwiegenden Fortsetzungsinteresse der Beklagten zu 1) bereits überzeugt ist.
Die zulässige Klage war abzuweisen, da sie unbegründet ist.
A. Die Klage ist zulässig, insbesondere ist das Amtsgericht München sachlich und örtlich zuständig, weil die Streitigkeit einem Mietverhältnis über eine in München gelegene Wohnung entspringt, §§ 29 a Abs. 1 ZPO, 23 Nr. 2 a GVG.
B. Die Klage ist aber unbegründet. Die Kläger können von den Beklagten nicht die Räumung und Herausgabe der Wohnung nach §§ 546 Abs. 1 und 2, 985 BGB verlangen, da zwar die Kündigung vom 24.03.2014 wegen Eigenbedarfs das Mietverhältnis beendet hat, die Beklagte zu 1) aber die Fortsetzung des Mietverhältnisses wegen überwiegenden Härtegründen verlangen kann.
I. Die Kündigung wegen Eigenbedarfs vom 24.03.2014 hat das Mietverhältnis beendet.
1. Die Kündigung ist in der erforderlichen Schriftform und unter Angabe des Kündigungsgrundes erklärt worden, §§ 568 Abs. 1, 573 Abs. 3 S. 1 BGB.
2. Den Klägern stand auch ein Kündigungsgrund zur Seite.
Nach § 573 Abs. 1 S. 1 BGB kann der Vermieter nur kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. Ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses liegt nach § 573 Abs. 2 S. 2 BGB insbesondere dann vor, wenn der Vermieter die Räume für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt.
Zu Familienangehörigen im Sinne des § 573 Abs. 2 Nr. 2 gehört auch die Schwiegermutter des Vermieters (Blank/Schmidt-Futterer, Mietrecht, 12. Auflage, 2015, § 573 Rn. 54 a.E., 55; LG Köln vom 19.05.1992, 12 S 395/91, WuM 1994, 541). Dies ergibt sich für das Gericht aus der engen Verbindung zwischen Kindern und Eltern, in die der Ehegatte aufgrund seiner ebenfalls engen Bindung zum Ehepartner einbezogen wird und die häufig, etwa bei Alter oder Krankheit von Eltern, zu einer häuslichen Gemeinschaft auch zwischen Ehepartner und Schwiegereltern führt.
Bei einer Mehrheit von Vermietern ist nach Auffassung des Gerichts nur erforderlich, dass es sich um einen Familienangehörigen eines der Vermieter handelt. Bei mehreren Vermietern genügt es für die Eigennutzung, wenn nur einer der Vermieter die Wohnung für sich nutzen will (Blank/Schmidt-Futterer, Mietrecht, 12. Auflage, 2015, § 573 Rn. 45). Dann kann aber für Frage, ob die Person, die die Wohnung nutzen soll, ein Familienangehöriger des Vermieters ist, kein anderer Vermieterbegriff gelten. Es ist zwar zu sehen, dass sich auf diese Weise die Zahl der Personen, für die Eigenbedarf geltend gemacht wird, potenzieren kann, doch kann dies zumindest im vorliegenden Fall, in dem die Vermietermehrheit nur aus 3 Personen besteht, eine Einschränkung noch nicht rechtfertigen (vgl. auch BGH vom 23.11.2011, VIII ZR 74/11, NZM 2012, 150, wo der BGH die Zulässigkeit einer Eigenbedarfskündigung wegen eines nach Abschluss des Mietvertrages eingetretenen Gesellschafters der Vermieter-GbR bejaht).
Nach der Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichts genügt es für die Geltendmachung von Eigenbedarf, dass der Eigentümer vernünftige, nachvollziehbare Gründe hat.
a) Nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme ist das Gericht davon überzeugt, dass die Schwiegermutter des Klägers zu 1) … in die Wohnung einziehen will und die Kläger ihr die Wohnung zur Verfügung stellen wollen. Frau … ist altersbedingt und krankheitsbedingt pflegebedürftig. Eine größere räumliche Nähe zu ihrer Mutter, der Zeugin …, die mit dem Kläger zu 1) gemeinsam in dem Haus wohnt, in dem sich auch die streitgegenständliche Wohnung befindet, ist ein vernünftiger, nachvollziehbarer Grund.
Dies haben die Zeuginnen … und … in der Hauptverhandlung bekundet.
aa) Die Zeugin … gab an, dass sie selbst Ehefrau des Klägers zu 1) und Frau Wenzig ihre Mutter sei. Sie sagte ferner aus, dass die Frau … in die streitgegenständliche Wohnung einziehen wolle und die Kläger ihr die Wohnung zur Verfügung stellen würden.
Frau … sei 84 Jahre alt und leide seit 30 Jahren an einer schweren rheumatologischen Arthritis. Sie habe zudem zwei künstliche Hüften und zwei künstliche Kniegelenke. Die Krankheiten verschlimmerten sich mit zunehmendem Alter. Im Jahr 2012 habe sich Frau … das Becken gebrochen. Frau … brauche Hilfe beim Anziehen, beim Kochen und beim Einkaufen, insbesondere bei allen Tätigkeiten, zu denen sie die Wohnung verlassen muss, wie zum Beispiel beim Müllrunterbringen.
Die Zeugin … war auch glaubwürdig, ihre Angaben glaubhaft. Das Gericht verkennt dabei nicht, dass die Zeugin als Ehefrau des Klägers zu 1) im Lager der Kläger steht.
Die Zeugin übertrieb aber in ihren Angaben nicht. So schilderte sie, dass die Entfernung zwischen der derzeitigen Wohnung und der streitgegenständlichen nur 2 Busstationen sind.
Die Zeugin schilderte zudem nachvollziehbar und glaubhaft, dass sich der Wunsch zum Umzug ihrer Mutter in die streitgegenständliche Wohnung gerade in letzter Zeit verstärkt hat, weil zwei ihrer Kinder mittlerweile in Regensburg und Österreich seien und auch das dritte Kind, die Zeugin A. B., ein Jahr im Ausland verbringen möchte. Ihre Kinder hätten bisher bei der Pflege der Frau Wenzig geholfen, sie stünden nunmehr nicht mehr zur Verfügung. Auch sei mittlerweile die Möglichkeit weggefallen, dass Nachbarn, die verstorben beziehungsweise verzogen seien, jeden Tag prüften, ob Frau … die Zeitung hereingeholt habe. In der Vergangenheit hätten die Nachbarin, wenn dies nicht der Fall war, die Zeugin informiert, so dass die Zeugin wusste, dass sie nach dem Rechten schauen müsse. Bei einem Umzug der Frau … wäre es der Zeugin mit deutlich geringerem Aufwand möglich, jeden Morgen und Abend bei der Mutter vorbeizuschauen.
Die Angaben der Zeugen, warum ein Umzug hilfreich und erleichternd sei, waren auch konkret. So schilderte die Zeugin nachvollziehbar, dass die Wohnung der Frau … in der … schwer zu erreichen sei, da sie in einem Hinterhaus und versteckt liege. Rettungswagen fänden die Wohnung schlecht. Nachvollziehbar waren auch die Ausführungen, dass die streitgegenständliche Wohnung altersgerecht umgebaut werden könne, die derzeitige Wohnung nicht, weil die derzeitige Wohnung eine Mietwohnung sei, die streitgegenständliche Wohnung im Eigentum der Kläger stünde.
Plausibel ist nach den Angaben der Zeugin auch, dass der Vorteil der derzeitigen Wohnung, über einen Aufzug zu verfügen, nicht von Bedeutung ist, weil man, um zum Aufzug zu gelangen, auch Treppen steigen muss.
bb) Die Angaben der Zeugin … wurde zudem durch die Aussage der Zeugin … bestätigt. Diese schilderte, dass Frau Wenzig ihre Großmutter sei.
Die Zeugin … war glaubwürdig, ihre Aussage nachvollziehbar und glaubhaft.
Zwar steht die Zeugin als Tochter des Klägers zu 1) im Lager der Kläger. Sie gab aber freimütig Auskunft. Sie schilderte sie, dass die Familie die Situation gerne ändern würde, nicht nur für Frau … sondern auch für die Familie selbst. Nachvollziehbar waren die Angaben, dass Frau … in die Wohnung einziehen wolle, auch wenn sie die Wohnung noch nie selbst gesehen hat. Die Zeugin gab auch zu, dass die derzeitige Wohnung nicht weit weg sei, und schilderte nachvollziehbar die Vorteile eines Umzuges in die streitgegenständliche Wohnung, dass man dann morgens und abends leichter vorbeischauen könne.
Das Gericht ist auch davon überzeugt, dass Frau… in die streitgegenständliche Wohnung einziehen will, auch wenn das Gericht die Zeugin selbst nicht gehört hat. Die Zeuginnen Katharina … haben überzeugend angegeben, dass Frau Wenzig in die Wohnung einziehen will. Das Gericht hat aufgrund dieser Angaben keinen Zweifel daran. Soweit die Beklagtenpartei in der Klageerwiderung darauf verwies, es sei bemerkenswerter weise nicht Frau … als Zeugin dafür benannt, hat die Klagepartei später Frau … als Zeugin benannt und plausibel dargelegt, warum eine Benennung nicht von Anfang an erfolgte. Als Gegenbeweiszeugin ist Frau … durch die Beklagtenpartei nicht benannt worden.
Nicht erheblich ist nach Auffassung des Gerichts der im nichtnachgelassenen Beklagtenschriftsatz vom 11.01.2016 erhobene Einwand, die Angaben der Zeugin … seien widersprüchlich gewesen, weil diese zum einen angegeben habe, ihre Großmutter habe keinen Rollstuhl, andererseits helfe sie jeder Woche ihrer Großmutter mit dem Rollstuhl. Es ist insoweit schon nicht klar, ob die beiden Aussagen der Zeugin überhaupt denselben Zeitabschnitt betreffen. Im übrigen hat die Beklagtenpartei selbst versäumt, durch entsprechende Nachfragen in der Verhandlung diesen scheinbaren Widerspruch aufzuklären.
b) Die Kläger benötigen die Wohnung für …
aa) Da es genügt, dass der Eigentümer vernünftige, nachvollziehbare Gründe für den Nutzungswunsch hat, kann das Gericht an die Stelle der Vorstellungen der Kläger und der Frau … nicht eigene Erwägungen stellen, ob es nicht sinnvoller wäre, Frau … würde eine höhere Pflegestufe erhalten und in der alten Wohnung bleiben oder in ein Pflegeheim gehen. Der Wunsch der Frau … und ihrer Familie, dass sich ihre Familie um sie kümmert, ist vielmehr zu respektieren und sowie auch selbst nachvollziehbar.
bb) Der Bedarf der streitgegenständlichen Wohnung entfällt auch nicht deshalb, weil den Klägern eine andere Wohnung zur Verfügung stand.
Der Bedarf entfällt, wenn der vom Vermieter bestimmte Wohnbedarf in den Alternativwohnungen ohne wesentliche Abstriche bedient werden kann (Blank/Schmidt-Futterer, Mietrecht, 12. Auflage, 2015, § 573 Rn. 111).
Die Wohnung im 4. Stock ist für Frau … … und für die Wünsche der Kläger, ihr eine Wohnung im streitgegenständlichen Haus zur Verfügung zu stellen, nicht im gleichen Maß geeignet.
Die Zeugin … hat nachvollziehbar geschildert, dass sich im Haus kein Lift befindet und die Treppen in den 4. Stock zu viele sind. Zudem müsse auch der Rettungsdienst Frau … gut erreichen können, dass sei im 4. Stock schwierig.
Auch eine Wohnung im 1. Stock sei weniger geeignet, da es ein Stock mehr sei. Zudem sei die Wohnung im 1. Stock größer.
Die Zeugin … schilderte glaubhaft und nachvollziehbar, dass die 5 bis 6 Treppenstufen, die es zur streitgegenständlichen Wohnung seien, durch die gehbehinderte Frau … gerade noch zu bewältigen seien, während sie auf keinen Fall in einem höheren Stockwerk wohnen könne.
3. Die Kündigungsfrist ist abgelaufen. Die Kündigungsfrist beträgt 9 Monate, § 573 c Abs. 1 S. 2 BGB. Die Kündigung stammt vom 24.03.2014, so dass die Neunmonatsfrist jedenfalls bei Schluss der mündlichen Verhandlung am 08.12.2015 abgelaufen war.
II. Die Kündigung vom 26.09.2014 (K3, Bl. 21) wegen unerlaubter Untervermietung hat hingegen das Mietverhältnis weder als fristlose noch als ordentliche Kündigung beendet.
Nach § 543 Abs. 1 S. 1 BGB kann jede Vertragspartei das Mietverhältnis aus wichtigem Grund außerordentlich fristlos kündigen. Gemäß § 543 Abs. 1 S. 2 BGB liegt ein wichtiger Grund vor, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann.
Besteht der wichtige Grund in der Verletzung einer Pflicht aus dem Mietvertrag, so ist die Kündigung nach § 543 Abs. 3 S. 1 BGB erst nach erfolglosem Ablauf einer zur Abhilfe bestimmten angemessenen Frist oder nach erfolgloser Abmahnung zulässig. Die Kündigung muss sich dabei auf eine gleiche oder ähnliche Pflichtverletzung stützen, die auch der Abmahnung zugrundelag (Blank/Schmidt-Futterer, Mietrecht, 12. Auflage, 2015, § 569 Rn. 29). Die Abmahnung muss eine konkrete Vertragsverletzung bezeichnen. Der Vermieter muss den Mieter auffordern, ein genau bezeichnetes Fehlverhalten aufzugeben (Blank/Schmidt-Futterer, Mietrecht, 12. Auflage, 2015, § 541 Rn. 5). Nach Auffassung des Gerichtes sind an die Begründung der Abmahnung im wesentlichen die gleichen Voraussetzungen zu stellen wie an die Begründung der Kündigung.
Nach § 573 Abs. 1 S. 1 BGB kann der Vermieter das Mietverhältnis nur kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. Nach § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB liegt ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses insbesondere dann vor, wenn der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat. Dabei werden nach § 573 Abs. 3 BGB nur solche Gründe berücksichtigt, die in dem Kündigungsschreiben angegeben sind, wenn sie nicht später entstanden sind, denn der Kündigungsempfänger soll erkennen können, ob Verteidigungsaussichten bestehen und ob die Kündigung als einseitiges Gestaltungsrecht wirksam ist oder nicht.
1. Hier stellt die Untervermietung keine Vertragsverletzung dar, jedenfalls keine nicht unerhebliche Pflichtverletzung oder keine eine wichtigen Grund bildende Vertragsverletzung, denn nach der fortlaufenden Übung haben die Kläger der Beklagten zu 1) die Untervermietung gestattet, jedenfalls diese so lange genehmigt, dass eine auf die Untervermietung gestützte Kündigung treuwidrig wäre.
Zwar darf die Beklagte zu 1) nach § 7 Abs. 4 des Mietvertrages eine Untervermietung nur nach Zustimmung des Vermieters vornehmen. Diese Zustimmung bedarf aber nicht der Schriftform, wie der Wortlaut des Absatzes 4 und der Vergleich mit dem Absatz 3 zeigen, der ausdrücklich von einer schriftlichen Zustimmung des Vermieters für den Fall der Nutzung zu anderen als den vertraglich bestimmten Zwecken vorsieht.
Eine einmal erteile Erlaubnis zur Untervermietung kann nicht mehr frei widerrufen werden (Blank/Schmidt-Futterer, Mietrecht, 12. Auflage, 2015, § 540 Rn. 52). Ob eine Untervermietung genehmigt wurde, ist danach zu beurteilen, wie der Mieter die Erklärungen des Vermieters nach den § 3 133, 157, 242 BGB verstehen durfte. Eine Genehmigung kann wie jede Willenserklärung auch konkludent erfolgen.
Hier haben die Kläger dem Vortrag der Beklagten zur Vorstellung der Untermieter der Beklagten zu 1) bei dem Kläger zu 1) nicht konkret und substantiiert widersprochen, so dass dieser Tatsachenvortrag gemäß § 138 Abs. 3 ZPO als zugestanden anzusehen ist. Die Klagepartei hat nur eine abweichende Wertung vorgetragen, die aber den Vorschriften der §§ 133, 157, 242 BGB nicht gerecht wird.
Die Klagepartei hat vielmehr unstreitig gestellt, dass die Untermieter jeweils dem Kläger zu 1) vorgestellt wurden. Nicht vorgetragen wurde durch die Klagepartei, dass der Kläger zu 1) irgendwie erkennbar zum Ausdruck gebracht hätte, mit der Untermiete nicht einverstanden zu sein. Damit kann aber die Reaktion des Klägers zu 1) nur dahin verstanden werden, dass er mit der Untervermietung einverstanden war, §§ 133, 157 BGB. Denn es gilt insoweit der Satz, dass zustimmt, wer schweigt, obwohl er reden konnte und musste. Das Verhalten des Klägers zu 1) ist nämlich kein bloßes Schweigen gewesen, dem kein Erklärungswert zukommt. In dem die Untermieter sich jeweils vorstellten beziehungsweise vorgestellt wurden, war für den Kläger zu 1) erkennbar, dass damit um die Erlaubnis zur Untervermietung nachgesucht wurde.
Aus dem Vortrag der Klageschrift zum Vorfall vom 11.07.2012 ergibt sich, dass der Kläger zu 1) bereits im Juli 2012 Kenntnis von dem Wohnen des Beklagten zu 2) in der Wohnung hatte. Einen Anlass zur Kündigung oder auch nur zur Abmahnung oder Monierung der Untervermietung stellte dies aber für die Kläger trotz des als störend geschilderten Vorfalls vom 11.07.2012 nicht dar.
Das Handeln des Klägers zu 1) müssen sich die Kläger zu 2) und 3) gemäß § 164 Abs. 1 BGB zurechnen lassen. Der Kläger zu 1) ist erkennbar als Vertreter der Kläger zu 2) und 3) aufgetreten, da er im selben Haus wie die Beklagten wohnte und allein gegenüber den Beklagten tätig war. Im übrigen kann nicht verkannt werden, dass noch in der Klageschrift der Kläger zu 1) als Vertreter der übrigen Kläger auftrat. Im übrigen würden die Kläger zu 2) und 3) treuwidrig handeln, wenn sie nunmehr gemeinsam mit dem Kläger zu 1) die Untervermietung der Beklagten zu 1) an die Beklagten zu 2) und 3) als Grund für eine Kündigung nehmen würden, während der Kläger zu 1) jahrelang und noch in der Klageschrift als Vertreter der Kläger zu 2) und 3) aufgetreten ist und die Untervermietungen seit Jahren gekannt und gebilligt hat.
III. Die Kündigung vom 26.09.2014 (K3, Bl. 21) hat das Mietverhältnis auch nicht im Hinblick auf etwaige Hausfriedensstörungen als fristlose oder ordentliche Kündigung beendet.
Nach § 543 Abs. 1 S. 1 BGB kann jede Vertragspartei das Mietverhältnis aus wichtigem Grund außerordentlich fristlos kündigen. Gemäß § 543 Abs. 1 S. 2 BGB liegt ein wichtiger Grund vor, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann.
Besteht der wichtige Grund in der Verletzung einer Pflicht aus dem Mietvertrag, so ist die Kündigung nach § 543 Abs. 3 S. 1 BGB erst nach erfolglosem Ablauf einer zur Abhilfe bestimmten angemessenen Frist oder nach erfolgloser Abmahnung zulässig. Die Kündigung muss sich dabei auf eine gleiche oder ähnliche Pflichtverletzung stützen, die auch der Abmahnung zugrundelag (Schmidt-Futterer, Mietrecht, 12. Auflage, 2015, § 569 Rn. 29). Die Abmahnung muss eine konkrete Vertragsverletzung bezeichnen. Der Vermieter muss den Mieter auffordern, ein genau bezeichnetes Fehlverhalten aufzugeben (Blank/Schmidt-Futterer, Mietrecht, 12. Auflage, 2015, § 541 Rn. 5). Nach Auffassung des Gerichtes sind an die Begründung der Abmahnung im wesentlichen die gleichen Voraussetzungen zu stellen wie an die Begründung der Kündigung.
Nach § 573 Abs. 1 S. 1 BGB kann der Vermieter das Mietverhältnis nur kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. Nach § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB liegt ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses insbesondere dann vor, wenn der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat. Dabei werden nach § 573 Abs. 3 BGB nur solche Gründe berücksichtigt, die in dem Kündigungsschreiben angegeben sind, wenn sie nicht später entstanden sind, denn der Kündigungsempfänger soll erkennen können, ob Verteidigungsaussichten bestehen und ob die Kündigung als einseitiges Gestaltungsrecht wirksam ist oder nicht.
1. Die Kündigung stützt sich schon nicht auf die verhaltensbedingten Vertragsverletzungen. Sie sind in der Kündigung vom 26.09.2014 nicht als Kündigungsgründe angegeben, obwohl dies gemäß §§ 573 Abs. 3 S. 1, 569 Abs. 4 BGB erforderlich ist. Nach §§ 133, 157 BGB erkennbar erfolgte die Kündigung nur wegen unerlaubter Untervermietung, denn es heißt auf Seite 2 ausdrücklich, dass die Kündigung „wegen unbefugter Gebrauchsüberlassung/unerlaubter Untervermietung“ erfolge. Die bereits in der Abmahnung genannten Hausfriedensstörungen würden nur vorsorglich nochmals geschildert. Erkennbar sind reine Wiederholungen der Abmahnung ohne Benennung neuer, nach der Abmahnung erfolgter Hausfriedensstörungen nicht geeignet, einen Kündigungsgrund zu bilden, so dass das Schreiben nicht so verstanden werden kann, als sollte die Kündigung auch auf die Hausfriedensstörung gestützt werden.
2. Hier lagen zudem schon keine Kündigungsgründe vor.
Aus der Schilderung des Vorfalls vom 02.07.2012 ist schon nicht erkennbar, welche Vertragsverletzung der Beklagten zu 1) oder eines Untermieters und welchen Untermieters der Beklagten zu 1) hier vorliegen soll.
Auch der Schilderung des Vorfalls vom 11.07.2012 ist keine Störung des Hausfriedens durch den Beklagten zu 2) entnehmbar, auch keine Gewaltbereitschaft des Beklagten zu 2), über die im Anschluss ausschließlich spekuliert wird.
Auch die Schilderung, am 28.02.2014, es sei direkt unter der Kante des Balkons der streitgegenständlichen Wohnung Erbrochenes gefunden wurden, ist als einmaliges nichtabgemahntes Verhalten weder ein wichtiger Grund im Sinne des § 543 Abs. 1 BGB noch eine nicht unerhebliche Pflichtverletzung im Sinne des § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB.
Die Schilderung, es würden Leute störend klingeln, ist keine ausreichend konkrete Benennung einer erheblichen Vertragsverletzung.
Der geschilderte Schlüsselvorfall mit dem Untermieter Herr Nietzow betrifft schon nicht einen der Beklagten, ferner auch nicht das Mietverhältnis zu den Klägern.
Auch der Vorfall vom 27.04.2014 stellt keinen Kündigungsgrund dar. Auch dieser Vorfall ist nicht erheblich genug. Letztlich rügen die Kläger, dass 2 junge Männer vor der Wohnung der Beklagten zu 1) verweilten und telefonierten. Zudem muss der Mieter allgemein nur für das Verhalten derjenigen einstehen, denen er den Gebrauch der Mietsache überlassen hat. Für das Verhalten von Besuchern muss der Mieter nur insoweit einstehen, als er mit deren Verhalten rechnen musste (Blank/Schmidt-Futterer, 12. Auflage, 2015, § 543 Rn. 55–56). Es ist nicht vorgetragen und erkennbar, dass einer der Beklagten mit solchem Verhalten rechnen musste.
3. Eine Kündigung gemäß § 543 Abs. 1 BGB scheidet auch deshalb aus, weil es an einer Abmahnung fehlt. Denn die Kündigung vom 26.09.2014 enthält keine gegenüber der Abmahnung vom 15.05.2014 neuen Vorwürfe.
IV. Die Eigenbedarfskündigung vom 24.03.2014 hat damit das Mietverhältnis beendet.
Die Beklagte zu 1) kann aber von den Klägern gemäß § 574 a Abs. 1 BGB die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen.
1. Nach §§ 574 a, 574 Abs. 1 S. 1 BGB kann der Mieter der Kündigung des Vermieters widersprechen und von ihm die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen, wenn die Beendigung des Mietverhältnisses für den Mieter, seine Familie oder einen anderen Angehörigen seines Haushalts eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist.
Nach § 574 Abs. 1 S. 2 BGB begründet eine für den Mieter bestehende Härte allein noch keinen Anspruch des Mieters auf Fortsetzung des Mietverhältnisses. Es muss vielmehr zusätzlich zur Vorliegen der Härte eine Abwägung auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters ergeben, dass die Härte nicht zu rechtfertigen ist. In diese Abwägung sind daher auch die Interessen des Vermieters einzustellen, insbesondere sein Eigentum an der Wohnung, wobei zu sehen ist, dass auch den Mieterin ein eigentumsähnliches Nutzungsrecht an der Wohnung zusteht.
Der Mieter kann dabei nur dann die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen, wenn seine Interessen das Erlangungsinteresse des Vermieters überwiegen (Blank/Schmidt-Futterer, Mietrecht, 12. Auflage, 2015, § 574 Rn. 64).
Nach Auffassung des Gerichts begründen hier die festgestellten Härtegründe eine Fortsetzung des Mietverhältnisses.
2. Vorliegend kommen nur Härtegründe in der Person der Beklagten zu 1) in Betracht, denn nur sie ist Mieterin im Verhältnis zu den Klägern.
Die Beklagten zu 2) und 3) können sich nicht auf Härtegründe berufen, da sie nicht Mieter der Kläger sind.
In der Person der Beklagten zu 2) und 3) vorliegende Gründe können auch nicht dadurch berücksichtigt werden, dass die Beklagten zu 1) sie für sie geltend macht. Gemäß § 574 Abs. 1 S. 1 BGB1 kann der Mieter der Kündigung des Vermieters widersprechen und von ihm die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen, wenn die Beendigung des Mietverhältnisses für den Mieter, seine Familie oder einen anderen Angehörigen seines Haushalts eine Härte bedeuten würde. Die Beklagten zu 2) und 3) gehören nicht zur Familie der Beklagten zu 1), sie sind auch nicht Angehörige ihres Haushalts. Angehörige des Haushalts sind solche Personen, die mit dem Mieter eine Lebens- und Wirtschaftsgemeinschaft bilden. Ein Zusammenleben in diesem Sinne setzt eine Lebensgemeinschaft voraus, die auf Dauer angelegt ist und daneben keine weitere Lebensgemeinschaft gleicher Art zulässt (Blank/Schmidt-Futterer, Mietrecht, 12. Auflage, 2015, § 574 Rn. 23). Dies ist hier bei den Beklagten zu 2) und 3) nicht der Fall, auch wenn sie der Beklagten zu 1) wie Pflegekräfte unterstützen, wenn die Beklagten zu 1) sich in der streitgegenständlichen Wohnung aufhalten. Die Beklagten zu 2) und 3) sind Untermieter der Beklagten zu 1) und zahlen ihr eine nicht unerhebliche Miete. Eine Lebensgemeinschaft bilden sie nicht, zumal die Beklagten zu 1) sich auf häufig auswärts aufhält und dort ebenfalls eine Pflegekraft zur Unterstützung hat.
3. Die Härtegründe entfallen nicht schon deshalb, weil es sich bei der streitgegenständlichen Wohnung um eine Zweitwohnung der Beklagten handelte. Ebenso wie der Vermieter wegen Eigenbedarfs kündigen kann, wenn er die Wohnung nur als Zweitwohnung benötigt (BVerfG vom 23.04.2014, 1 BvR 2851/13) oder es einen Härtegrund bilden kann, wenn besondere Umstände in der Person eines Familien- oder Haushaltsangehörigen des Mieters vorliegen, dass die Wohnung nur als Zweitwohnung nutzt (Blank/Schmidt-Futterer, Mietrecht, 12. Auflage, 2015, § 574 Rn. 22), muss es grundsätzlich genügen können, dass der Mieter die gekündigte Wohnung nur als Zweitwohnsitz nutzt, auch wenn es in der vorzunehmenden Abwägung sich auf die Mieterposition abschwächend auswirken kann, dass er die Wohnung nur als Zweitwohnung nutzt.
4. Die Berufung auf Härtegründe ist auch nicht gemäß § 574 Abs. 1 S. 2 BGB ausgeschlossen, denn Grund zur fristlosen Kündigung liegt nicht vor, insbesondere hat die Kündigung vom 26.09.2014 wegen unerlaubter Untervermietung das Mietverhältnis nicht beendet.
5. Bei der nach § 574 Abs. 1 S. 1 BGB vorzunehmenden Abwägung sind auch die Interessen derjenigen Personen zu berücksichtigen, für die der Vermieter die Wohnung benötigt, jedenfalls soweit die Interessen dieser Personen sich mit den Interessen des Vermieters berühren (Weidenkaff/Palandt, BGB, 74. Auflage, 2015, § 574 Rn. 11; Rolfs/Staudinger, 2014, § 574 Rn. 64; LG Arnsberg vom 17.04.1989, 5 S 320/88, BayObLG vom 30.11.1971, Allg. Reg. 31/71, NJW 1972, 685; a.A. oder unklar Blank/Schmidt-Futterer, Mietrecht, 12. Auflage, 2015, § 574 Rn. 63 a.E.). Zwar spricht § 574 Abs. 1 S. 1 BGB auf Vermieterseite nur von den Interessen des Vermieters, auf Mieterseite aber auch von der Familie und von Haushaltsangehörigen des Mieters. Nach § 574 Abs. 3 BGB sind aber bei der Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters die Gründe des Kündigungsschreibens maßgeblich, so dass dadurch auf § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB zurückgegriffen wird, wonach er Vermieter auch kündigen kann, wenn er die Räume nicht für sich, sondern seine Familienangehörigen benötigt. Damit ist letztlich die gleiche Personengruppe wie auf Mieterseite in Bezug genommen. Im übrigen kann nicht davon ausgegangen werden, der Gesetzgeber habe das Recht des Vermieters, auch für seine Familienangehörigen kündigen zu können, derart weit abschwächen wollen, dass bei Vorliegen von Härtegründen auf Mieterseite eine Abwägung praktisch immer zu Gunsten des Mieters ausgehen würde, weil auf Vermieterseite kaum noch relevante Interessen in die Abrechnung einzustellen wären.
Ein anerkanntes Interesse des Vermieters liegt daher auch dann vor, wenn er wegen Pflegebedürftigkeit eines Angehörigen kündigt (LG Arnsberg vom 17.04.1989, 5 S 320/88; Weidenkaff/Palandt, BGB, 74. Auflage, 2015, § 574 Rn. 11; Rolfs/Staudinger, 2014, § 574 Rn. 64).
6. Zur Überzeugung des Gerichts liegen nach der Beweisaufnahme in der Person der Beklagten zu 1) Härtegründe vor.
Nach der Beweisaufnahme ist das Gericht davon überzeugt, dass die Beklagte zu 1) blind ist, die streitgegenständliche Wohnung ihr noch aus einer Zeit bekannt und vertraut ist, als sie noch sehen konnte. Die Beklagte zu 1) ist in ihrer Bewegungsfähigkeit sehr stark eingeschränkt, sie ist aufgrund ihrer rheumatischen Erkrankung auch für einfache Handgriffe auf die Hilfe andere angewiesen. Die Beklagte zu 1) hat in der streitgegenständlichen Wohnung ihren Lebensmittelpunkt, dort ist der Mittelpunkt ihrer sozialen Existenz, dort hat sie einen Freundes- und Bekanntenkreis, der ihr nicht nur Hilfe für ihren vielfältigen Behinderungen und Beeinträchtigungen ist, sondern durch den sie ihr Leben als soziales Wesen gestaltet. Es ist der Beklagten zu 1) aufgrund ihres Alters und der Natur ihrer Behinderungen und Beeinträchtigungen nicht möglich, ein ähnliches Netzwerk auch nur ansatzweise an einem anderen Ort aufzubauen, also in Z. oder in einer anderen Wohnung in München.
a) Die Härtegründe ergeben sich für das Gericht aus den Angaben der Zeugen in den Verhandlungen.
aa) Die Beklagte zu 1) ist blind.
Die Zeugin … schilderte, dass die Beklagte zu 1) nicht lesen könne, weil sie blind sei. Sie suche daher der Beklagten tagsüber zu 1) Hefte heraus, die der Beklagten abends eine Maschine namens Poet vorliest. Sie liest ihr dazu die Überschriften der Hefte und Artikel vor, so dass die Beklagte zu 1) entscheiden kann, was sie davon interessiert. Anfangs sei sie wöchentlich bei der Beklagten gewesen, später einmal in der Woche. Die Zeugin half der Beklagten auch noch durch Vorlesen aus der Süddeutschen Zeitung oder von Briefen.
Die Zeugin … gab an, dass sie der Beklagten vertrauliche Dokumente vorliest, zum Beispiel Bankauszüge und dass sie Büroarbeiten für die Beklagte erledigt. Denn die Beklagte sei vollständig erblindet.
Die Zeugin … bestätigte, dass die Beklagte zu 1) blind ist. Wenn die Beklagte etwas unterschreiben wolle, müsse man ihre Hand an die richtige Stelle führen. Früher habe ihre Schwester, also die Mutter der Beklagten, der Beklagten aus der Süddeutschen Zeitung oder aus Heilpraktikerzeitschriften vorgelesen.
Der Zeuge … sagte aus, dass er die Beklagte als Heilpraktiker wegen des schwachen Augendrucks mit einer speziellen Akupunkturmethode behandle und dass die Beklagte blind sei beziehungsweise so gut wie blind. Sie sehe jedenfalls nicht, sie sehe aber wohl Lichtreflexe oder Schemen.
Die Zeugin … gab an, die Beklagte zu 1) sei blind.
Der Zeuge …, der die Beklagte auch als Arzt behandelt hat, gab an, dass die Beklagte blind sei. Diese Krankheit sei unbehandelbar.
Die Zeugin … schilderte ausführlich den Krankheitsverlauf der Beklagten und gab an, dass im Jahr 2001 die totale Erblindung gekommen sei.
Der Zeuge Professor … ist Augenarzt und hat die Beklagte in der Vergangenheit behandelt. Er gab an, dass die Beklagte zunächst auf dem rechten Auge blind gewesen sei, dass dann aber später auch auf dem linken Auge eine Erblindung eingetreten sei.
bb) Die Beklagte leidet an schwerer Arthritis. Sie bedarf der Hilfe bei den täglichen Dingen des Lebens.
Die Zeugin … gab an, dass sie der Beklagten beim Aufstehen aus dem Bett half und bei Einkäufen im Bioladen oder bei Vinzenz Murr. Die Beklagte könne nicht alleine aufstehen, weil sie an Arthrose leide, ihre Beine, Knie und Ellbogen zusammengezogen seien. Es fällt ihr auch schwer, beim Essen die Gabel an den Mund zu führen. Sie kann zwar alleine essen, aber mit Schwierigkeiten.
Die Zeugin … schilderte, dass die Beklagte wegen ihrer körperlichen Behinderung nicht in der Lage sei, sich allein auszuziehen. In der Vergangenheit, insbesondere nach dem Tod der Mutter der Beklagten im Jahr 2006, als die Zeugin auch mehrfach bei der Beklagten übernachtet habe, habe die Zeugin der Beklagten wegen deren körperlicher Beeinträchtigung auch beim Zubettgehen geholfen. Die Beklagte könne ihre Schuhe weder selbst anziehen noch selbst ausziehen. Die Zeugin … gab an, dass derzeit vor allem auch die Mitbewohner und Beklagte zu 2) und 3) der Beklagten beim Zubettgehen abends helfen würden. Die Greiffähigkeit der Hand der Beklagten sei eingeschränkt. Treppen könne die Beklagte nicht gehen. Sie könne nur kurze Strecken mit einem Gehwagen gehen.
Die Zeugin … schilderte das so, dass man sich vorstellen müsse, dass die Beklagte zu 1) in ihrem Körper gefesselt sei, ihre Arme und Beine seien gefesselt und um ihre Hüfte ein Stahlpanzer.
Der Zeuge … gab an, dass die Beklagte bereits Gehprobleme hatte, als er noch ein Kind war. Später sei die Beklagte dann auch auf einen Rollstuhl angewiesen gewesen. Er habe der Beklagten schon früh geholfen, die Treppen zu steigen. Später sei es dann immer schlimmer geworden.
Die Zeugin …, die Heilpraktikerin ist, gab an, dass die Beklagte an rheumatischer Arthritis leide und die Pflegestufe 3 habe. Die Beklagte habe die typischen Schwanenhalsfinger, deformierte Füße und könne nur mit einem Rollator gehen. Sie habe viele Schmerzen im Körper.
Der Zeuge Dr. …, der die Beklagte auch als Arzt behandelt hat, gab an, dass die Beklagte an chronischer Gelenkentzündung leide. Diese Krankheit sei unbehandelbar. Es sei medizinisch selten, dass sich eine polyrheumatoide Arthritis in kurzer Zeit bessert. Bei Treppen müsse die Beklagte getragen werden. Außerhalb der Wohnung sei die Beklagte auch mit Gehwagen oder Rollator nicht gehfähig.
cc) Die Beklagte verfügt in der streitgegenständlichen Wohnung über ein Netz von Freunden und Bekannten, die ihr behilflich sind, das sie in Z. oder in einer dritten Wohnung nicht hätte.
aaa) Die Zeugin … hilft der Beklagten derzeit durch Heraussuchen von Artikeln, die später eine Maschine der Beklagten vorliest und durch Kaffeekochen. Sie tut dies derzeit 2 Mal pro Monat und ist dann immer 1,5 bis 2 Stunden. Die Zeugin … schilderte, dass die Beklagte auch andere habe, die ihr helfen. Wenn die Zeugin keine Zeit habe, rufe die Beklagte anderen an. Die Zeugin … bekommt für ihre Hilfe kein Geld, wie sie aussagte.
Die Zeugin … hilft der Beklagten derzeit beim Vorlesen vertraulicher Schriftstücke, bei administrativen Dingen, gelegentlich bei einfachen Dingen wie der Essenszubereitung.
Die Zeugin Schreiber gab an, die Beklagten rufe sie jedes Mal an, wenn sie in München sei. Man spreche sich dann ab, ob die Zeugin Zeit habe. Sie treffe sich dann mit der Beklagten von 3 bis 7 und bereite aus das Abendbrot zu. Sie stelle das Abendbrot auf den Tisch. Alles müsse so dastehen, wie die Beklagte es gewohnt sei, damit sie es trotz ihrer Blindheit finden könne und nicht aus Versehen etwa ein Wasserglas umwerfe. Die Zeugin … hilft der Beklagten beim Papierkram und beim Einsortieren von Unterlagen in Akten. Sie hilft beim Postsortieren, indem sie die Briefe der Beklagten vorliest. Wenn die Beklagte Geld überweisen muss, gibt sie die notwendigen Informationen an Frau … weiter.
Der Zeuge … gab an, er habe trotz seines Auszuges aus der … und seiner nun längeren Fahrtzeit noch Kontakt zur Beklagten zu 1). Die Beklagte rufe ihn an, dann mache man einen Termin aus. Aktuell sieht er die Beklagte alle 2 bis 3 Wochen. Der Zeuge … hilft der Beklagten bei Bürosachen und beim Postdurchschauen. Der Zeuge schickt Faxe für Medikamente für die homöopathische Arbeit der Beklagten. Der Zeuge hilft der Beklagten vor allem am Computer, etwa beim Einrichten des onlinebankings, und überspielt Sachen, zum Beispiel Hörbuchdateien.
Der Zeuge … erklärte, die Beklagte als Heilpraktiker in deren Wohnung zu behandeln. Er habe sie im November 2014 behandelt und zuletzt zweimal im Oktober 2015. Er behandele die Beklagten bei akuten Problemen und bei Bedarf.
Der Zeuge … schilderte, dass er ein Friseurgeschäft betreibe und der Beklagten in deren Wohnung die Haare schneide. Dies tue er ungefähr alle 5 Wochen. Er helfe der Beklagten noch bei anderen Dingen. So erledigte er auch Post für die Beklagte, die sie mit email bekomme, und helfe ihr seit letztem Jahr auch mit der Steuererklärung. Er habe zudem einen Schlüssel zur Wohnung der Beklagten für Notfälle.
Die Zeugin … kennt die Beklagte aus der Kirchgemeinde der Kreuzkirche. Die Zeugin gab an, sie helfe der Beklagten beim Einkaufen oder Geldabheben. Die Beklagte rufe an, wenn sie in München sei. Sie fahre die Beklagte auch nach Z. und zurück, zum Beispiel am Montag vor dem Gerichtstermin vom 06.11.2015. Sie sei am Sonntag mit dem Auto nach Z. gefahren und dann am Montag gemeinsam mit der Beklagten nach München. Die Zeugin geht mit der Beklagten in die Kreuzkirche in München.
Die Zeugin … gab an, sie helfe der Beklagten bei den Rechnungen und Überweisungen für die private Krankenversicherung der Beklagten. Sie erledige ferner die Bankgeschäfte in München und Z.. Sie nehme im Jahr ungefähr 70 bis 80 Überweisungen vor. Diese müssen vorher mit der Beklagten abgestimmt werden, d.h. die Briefe und Rechnungen müssen zunächst der Beklagten vorgelesen werden. Die Zeugin hilft der Beklagten ferner bei bürokratischen Sachen, zum Beispiel bei der Beantragung eines neuen Personalausweises oder eines neuen Schwerbehindertenparkausweises, bei der Stellung eines Befreiungsauftrages vom Rundfunkbeitrag oder bei der Kfz-Steuer.
Der Zeuge Professor … schilderte, dass er ungefähr 2 bis 3 mal im Jahr bei privaten Besuchen in München die Beklagte besuche und die Augen untersuche. Er untersuche die Augen auf ihren Reizzustand. Dies sei notwendig, da die Beklagte eine eingeschränkte Empfindung an den Augen habe und damit mitunter eine Entzündung gar nicht bemerken würde.
bbb) Die Münchner Bekannte würden der Beklagten in Z. praktisch nicht helfen.
Das ergibt sich für das Gericht schon aus der Entfernung. Die Zeugin … gab an, man fahren von München nach Z. mit dem Auto 2 Stunden.
Zudem haben das die Zeugen bekundet, dass sie der Beklagten in Z. nicht helfen würden, weil dies zu weit entfernt und zu aufwendig sei, so die Zeugin … die Zeugin …
Die Zeugin … gab zwar an, sie würde auch weiterhin zur Beklagten Kontakt halten, wenn diese nur noch in Z. wohnen würde, und sie dort auch besuchen. Sie schilderte aber auch, dass sie, insbesondere nach einem Unfall, ungern Auto fahre. Die Zugverbindung sei schlecht. Es gehe sich für sie selten aus, nach Z. zu fahren. Dieses Jahr 2015 sei sie erst einmal in Z. gewesen, es sei jetzt demnächst ein zweiter Besuch geplant. Sie würde die Beklagte in Z. seltener besuchen, als sie dies jetzt tue.
Der Zeuge … sagte aus, er würde der Beklagten in Z. weniger helfen, da sich die Beziehung durch die Distanz ändere und sein Kontakt mit der Beklagten auch wesentlich durch die Erinnerung an die Kindheit in der B.straße 40 geprägt werde.
Der Zeuge … gab an, es sei fast ausgeschlossen, dass er die Beklagte auch in Z. behandeln würde. Das sei ziemlich weit weg, er habe kein Auto.
Der Zeuge … glaubt nicht, dass er der Beklagten auf dem Lande die Haare schneiden würde, jedenfalls nicht in der Regelmäßigkeit, weil er kein Auto habe.
Die Zeugin … gab an, sie würde ganz selten nach Z. fahren, vielleicht alle 2 bis 3 Monate.
Die Zeugin … gab an, dass sie ihre Hilfe in der bisherigen Form nur in München leisten könnte. Sie könne nicht jede Woche nach Z. fahren, das seien 120 km. Sie habe auch eine Familie, der sie gerecht werden wolle. Sie wolle in Zukunft auch ab und zu in ihr ererbtes Haus in Oberbayern fahren.
Der Zeuge … gab ein, eine Untersuchung in Z. wäre jedenfalls aufwendiger als in München. Er könne nicht ausschließend, dass er auch einmal nach Z. fahren würde.
dd) Die Freunde und Bekannte bedeuten für die Beklagte eine Teilnahme am sozialen Leben, das sie in Z. oder einer dritten Wohnung nicht finden könnte.
aaa) Die Zeugin … sagte aus, dass sie mit der Beklagten auch zusammen Kaffee trinkt und Kuchen ist.
Die Zeugin … gab an, dass sie mit der Beklagten seit 1976 befreundet ist und dass es beim Kontakt mit der Beklagten nicht nur um Hilfe für die Beklagte geht, sondern dass es sich auch um eine wertvolle menschliche Begegnung handelt.
Die Zeugin … beschrieb die Beklagte zu 1) als lebhaft, die am Leben teilnehme wolle. Sie habe von ihrer alten Wohnung in der H.straße ungefähr eine halbe Stunde bis 40 zur Wohnung der Beklagten in der … gebraut. Jetzt wohne sie am M.-Platz, da werde es ebenso lange dauern. Die Zeugin Schreiber schilderte nachvollziehbar und plastisch, dass es in Z. kein soziales Leben gebe. Dort könne man mit den Tomaten reden. Es gebe dort wenig Anregung, das Haus sei ein Ödhaus. Die Zeugin … fasste die Situation für sich so zusammen, dass die soziale Komponente für die Beklagte in München sei. Das könne man nicht bezahlen.
Der Zeuge … gab an, dass er der Beklagten nicht nur die Haare schneide, sondern auch mit ihr quatsche.
Die Zeugin … führte aus, dass sie mit der Beklagten auch einmal in einen Park gehe oder ein Café oder essen.
ee) Der Beklagten zu 1) ist der Aufbau eines auch nur vergleichbaren Freundes- und Helferkreises an einem anderen Ort nicht möglich.
aaa) Die Zeugin … gab an, dass die Beklagte in Z. nur über bezahlte Hilfskräfte verfügen würde. Die Zeugin … gab an, dass ihr keine Freunde oder Bekannte der Beklagten in Z. bekannt seien.
Die Zeugin … gab zwar an, dass die Beklagte in Z. einen Helferkreis habe. Doch müssten diese Helfer in Z. alle bezahlt werden, während sie zum Beispiel als Verwandte kein Geld bekomme.
bbb) Die Freunde und Helfer der Beklagten in München gehen sämtlich auf langjährige Kontakte und Freundschaften zurück. Die Zeugin … hilft der Beklagten seit 2007 und hat die Beklagte über die Nachbarschaftshilfe der Kreuzkirche kennengelernt.
Die Zeugin … kennt die Beklagte seit dem Studium im Jahr 1976.
Nur sehr wenige Personen können die Schrift der Beklagten lesen, nämlich die Zeuginnen … und … da die Beklagte seit längerer Zeit blind ist und die Schrift sich dadurch stark verschrieben hat. Dies bekundeten die Zeugen … und …. Die Zeugin Schreiber gab an, sie könne die Schrift der Beklagten nur schwer lesen und auch nur dann, wenn die Beklagte sich zuvor eigens Zeit beim Schreiben gelassen habe.
Die Beklagte ist auf die Hilfe und Unterstützung auch in Bereichen angewiesen, in denen Vertrauen notwendig ist. So helfen die Zeuginnen … und Schreiber bei persönlichen Dingen und Geldangelegenheiten, die üblicherweise bezahlten fremden Pflegekräften nicht anvertraut werden.
ccc) Der Zeuge … gab an, es sei fast ausgeschlossen, dass er die Beklagte in Z. behandele. Das Gericht ist davon überzeugt, dass die Beklagte in Z. keinen anderen Heilpraktiker finden würde, der die Beklagte mit der speziellen Akupunkturmethode nach John Boel behandeln würde. Es sei eher selten, dass es Heilpraktiker oder Ärzte gebe, die in Deutschland nach dieser Methode behandeln. In München gebe es schätzungsweise nur 4 oder 5. Auch aus den Angaben der Zeugin … ergibt sich für das Gericht, dass die Methode nach John Boel nicht verbreitet ist. Die Zeugin gab an, bei einem Arbeitskreis vor 6 oder 7 Jahren in Augsburg sei sie die einzige aus München gewesen, die nach dieser Methode behandele.
ddd) Der Zeuge … sagte aus, er gehe davon aus, dass die Beklagte derzeit nicht in Z. zum Friseur gehe. Er schneide ihr ungefähr alle 5 Wochen die Haare. Nach seiner Feststellung sei die Beklagte zwischendurch nicht bei einem anderen Friseur. Zwar mag die Beklagte, auch wenn das Gericht dies bereits für zweifelhaft hält, auch in Z. einen Friseur finden, der ihr die Haare im Hause schneidet. Das Gericht hält es aber für ausgeschlossen, dass sich zwischen der Beklagten und diesem Friseur wieder ein derart freundschaftliches und vertrauensvolles Verhältnis ausbilden würde wie zum Zeugen ….
eee) Die Zeugin … bekundete, dass die Beklagte ihr gesagt habe, für sie sei der Besuch der Kirche in der Kreuzkirche in München sehr wichtig. Sie gab ferner an, dass der Freundeskreis der Beklagten in Z. kleiner sei als der Münchner, der Münchner sei ungefähr doppelt so groß. Die Anna, die der Beklagten geholfen habe, sei jetzt weggezogen.
Nach Auffassung des Gerichts sind die von der Zeugin … geschilderten Helfer in Z. dem Münchner Freundes- und Helferkreis nicht vergleichbar. Es gibt nur den Nachbarn Otto für handwerkliche Sachen sowie zwei befreundete Ehepaare. Die Zeugin gab insoweit an, sie glaube nicht, dass diese auch der Beklagten behilflich sind und zur Bank oder Kirche gehen.
fff) Die Zeugin … kennt die Beklagte seit dem Jahr 1961 und ist mit ihr seit 54 Jahren befreundet.
ggg) Die Zeugin … schilderte, dass sie der Beklagten deshalb eine so gute Hilfe sei, weil sie deren Vertrauen habe, das eine anderen Person so nicht hätte, und weil sie das persönliche Ordnungssystem der Beklagten kenne.
ff) Die Beklagte zu 1) hält sich auch nach wie vor auch in der streitgegenständlichen Wohnung auf.
Dies wird durch die Aussagen der Zeuginnen … nicht widerlegt. Zwar hat die Zeugin … die ebenfalls im Haus B.straße 40 wohnt, angegeben, sie habe die Beklagte zu 1) schon lange nicht mehr im Haus gesehen, im Jahr 2015 gar nicht. Auch im Hinblick auf das Jahr 2014 habe sie keine Erinnerung, die Beklagte gesehen zu haben. Auch die Zeugin A. B. hat angegeben, sie habe im Jahr 2015 die Beklagte zu 1) in der B.straße 40 nur einmal im September 2015 gesehen. Auch für das Jahr 2014 könne sie sich nicht erinnern, die Beklagte in der … gesehen zu haben.
In einem Mehrfamilienhaus in einer Großstadt kann aber nicht erwartet werden, dass ein Nachbar stets mitbekommt, ob und wann ein anderer Bewohner im Hause anwesend ist. Da die Beklagte zu 1) in ihrer Beweglichkeit stark eingeschränkt ist, ist eher zu erwarten, dass sie man seltener im Hause sieht und antrifft als andere Mieter. Das Gericht ist im übrigen anders als die Zeugin … der Meinung, dass die Tatsache, dass im Sommer 2015, als es so heiß war, ein Zimmer der Wohnung der Beklagten offenstand, eher darauf hindeutet, dass die Beklagte zu dieser Zeit in der Wohnung anwesend war.
Zudem steht für das Gericht fest, dass sich die Beklagte zu 1) auch im Jahr 2015 in der streitgegenständlichen Wohnung aufhielt.
Die Zeugin … gab an, dass die Beklagte derzeit hälftig auf dem Lande in Z. und in München in der streitgegenständlichen Wohnung sei. Die Hefte vom ADAC erhalte die Beklagte in ihrer Münchner Anschrift. Die Zeugin … gab an, sie sehe die Beklagten alle 6 bis 8 Wochen in München. Die Beklagte erhalte ihre Kontoauszüge nach München gesandt. Alle wichtigen und persönlichen Unterlagen der Beklagten befänden sich in München. Die Zeugin … gab an, sie sehe die Beklagte 2 bis 6 Mal im Monat in München.
Die Zeugen der Beklagten nannten zudem konkrete Termine, an denen die Beklagte im Jahr 2015 in München war, so den 4. Oktober, den 23. September als Geburtstag der Beklagten.
Die Zeugin Schreiber schilderte aus ihren Kenntnissen als Verwandte der Beklagten nachvollziehbar, wie die Klägerin an das Haus in Z. gekommen war. Das Haus habe einer Cousine von der Vaterseite her gehört. In dieses Haus sei die Beklagte zusammen mit ihrer Mutter in den Urlaub gefahren. Das Haus ist aber, sozial gesehen, ein Ödhaus. Es sind noch drei Häuser drumherum, sonst ist da nichts. Die Einrichtung der Beklagten in Z. ist spartanisch. Auch die Zeugin V. gab an, dass ihrer Meinung nach der Aufenthalt in Z. Urlaub darstellt, zum einen wegen der Luft, zum anderen könne sich die Beklagte dort freier bewegen. Ebenso gab die Zeugin S. an, dass die Beklagte wegen der frischen Luft, wegen der Natur und wegen der Bewegungsfreiheit nach Z. fahre. Ferner hänge das auch mit heimatlichen Gefühlen der Beklagten zusammen, weil das Haus einer Verwandten gehört habe.
Der Zeuge … gab an, er sehe die Beklagte alle 2 bis 3 Wochen in München. Zuletzt habe er die Beklagte an ihrem Geburtstag gesehen am 24. oder 25. September und 2 bis 2,5 Wochen vor dem Gerichtstermin am 03.11.2015.
Der Zeuge … schilderte, dass er die Beklagten alle 5 Wochen in München die Haare schneide und kein anderer in der Zwischenzeit. Seiner Schätzung nach sei die Beklagte halbe halbe auf dem Land und in München.
Die Zeugin … gab an, sie habe im Jahr 2015 die Beklagte am 31. Mai gesehen, als man in der Kirche war und anschließend essen im Bamberger Haus. Sie habe die Beklagten an ihrem Geburtstag im September gesehen, ferner am 10. Oktober.
Die Zeugin … gab an, sie sehe die Beklagte ungefähr zweimal im Monat in München. Die Post der Beklagten komme zu 80 % nach München gesandt, nicht nach Z.. Im Jahr 2015 habe sich die Beklagte ungefähr hälftig in München und Z. aufgehalten.
b) Die Zeugen waren glaubwürdig, ihre Aussagen glaubhaft.
aa) Die Zeugin … war glaubwürdig, ihre Aussage glaubhaft.
Das Gericht verkennt dabei nicht, dass die Zeugin insofern ins Lager der Beklagten zu rechnen ist, als sie ihr hilft und mit ihr freundschaftlich verbunden ist. Die Zeugin schilderte aber frei und offen, dass sie sich für die Aussage Notizen gemacht hatte und dass sie vor der Verhandlung auch mit der Beklagten gesprochen hatte, um sich besser zu erinnern. Dieses Verhalten der Zeugin mag im übrigen durch die Ladungsverfügung des Gerichts veranlasst worden sein, in der die Zeugen auf ihre Pflichten aus § 378 ZPO hingewiesen worden waren.
Die Aussage der Zeugin war auch glaubhaft. Sie schilderte konkret, dass es sich bei den Heften, die sie raussuche, um Hefte mit heilpraktischen Inhalt handele, weil die Beklagte Heilpraktikerin sei. Die Zeugin konnte die Stimme der Maschine als männlich beschreiben, die schön warm sei. Dies deutet daraufhin, dass die Zeugin über wirklich Erlebtes sprach. Die Zeugin konnte konkret angeben, dass sie das letzte Mal am 4. Oktober bei der Beklagten war, davor am Tag nach deren Geburtstag, am 23. September. Sie konnte auch konkret schildern, was sie an diesen Tagen tat, dass sie zum Beispiel am 4. Oktober die Hefte vom ADA durchsah.
bb) Die Zeugin … war glaubwürdig, ihre Aussage glaubhaft.
Das Gericht verkennt dabei nicht, dass die Zeugin insofern ins Lager der Beklagten zu rechnen ist, als sie ihr hilft und mit ihr seit 1976 befreundet ist. Die Zeugin schilderte aber freimütig, dass sie sich durch das Anfertigen eines Zettels auf die Aussage vorbereitete und dazu auch im Hinblick auf das Datum des Kennenlernens bei der Beklagten nachfragte. Die Zeugin schilderte ihr Verhältnis zur Beklagten auch nachvollziehbar und plausibel und übertrieb auch nicht ihr Verhältnis zur Beklagten. So gab sie an, sie wisse nicht, was die Beklagte in Z. mache, weil das ihrem Prinzip entspreche, sich nicht zu sehr in die Details auch eng befreundeter Menschen einzumischen. Die Zeugin übertrieb auch nicht. So gab sie an, die Beklagte könne sich auch bei Veränderungen neue Dinge gut merken.
Die Aussage der Zeugin war auch glaubhaft. Die Zeugin konnte konkret angeben, wann sie das letzte Mal bei der Beklagten war, nämlich vor ungefähr 2 Wochen nach dem Geburtstag der Beklagten. Die Zeugin schilderte auch konkret, dass sie Kontoauszüge vorlas, Post sortierte und den Schreibtisch aufräumte.
cc) Die Zeugin … war glaubwürdig, ihre Angaben glaubhaft.
Das Gericht hat dabei nicht verkannt, dass die Zeugin im Lager der Beklagten zu 1) steht, weil sie deren Tante ist. Die Zeugin erklärte aber nachvollziehbar und ohne Umschweife, wie sie sich den Notizzettel für die Gerichtsverhandlung gemacht habe, damit sie nichts vergesse.
Die Zeugin übertrieb zudem erkennbar nicht. So gab sie an, dass die Beklagte zu 1) auch in Z. einen Helferkreis habe.
dd) Der Zeuge … war glaubwürdig, seine Aussage glaubhaft.
Der Zeuge schilderte seine Hilfe für die Beklagte konkret und differenzierte deutlich zwischen früherer und aktueller Hilfe. Der Zeuge war auch offen und schilderte, dass sein Verhältnis zur Beklagten auch wesentlich durch die gemeinsame Vergangenheit des Wohnens in der B.straße 40 geprägt wird.
ee) Der Zeuge … war glaubwürdig, seine Aussagen glaubhaft. Der Zeuge schilderte nachvollziehbar und detailliert seine Methode der Akkupunkturbehandlung und wieso diese der Beklagten helfe.
ff) Auch der Zeuge … war glaubwürdig, seine Aussage glaubhaft.
Der Zeuge war offen und gab etwa an, das Haareschneiden in der Wohnung der Beklagten sei nicht nur für diese einfacher, sondern auch für ihn. Die dafür dargelegten Gründe in der Art des Friseurstuhles waren nachvollziehbar und plausibel. Der Zeuge konnte die letzten beiden Friseurtermine konkret zeitlich angeben. Der Zeuge schilderte auch konkret und nachvollziehbar, wie er der Beklagten bei der Steuererklärung helfe, indem er die Rechnungen raussuche und vorlese, damit die Beklagte sagen könne, ob die Rechnung nun dazugehöre oder nicht. Der Zeuge konnte nachvollziehbar die Entwicklung seiner Beziehung und seines Vertrauensverhältnisses schildern, das sich in 15 bis 20 Jahren entwickelt habe.
gg) Auch die Zeugin … war glaubwürdig, ihre Angaben glaubhaft. Die Zeugin übertrieb in ihren Angaben nicht. Sie erklärte, dass sie die Beklagte aktuell nicht behandle und der Kontakt in den letzten Jahren ausschließlich telefonisch erfolgt sei.
hh) Die Zeugin … war ebenfalls glaubwürdig, ihre Aussage glaubhaft.
Zwar ist die Zeugin mit der Beklagten befreundet. Dies gab die Zeugin aber auch offen an. Die Zeugin konnte jeweils konkrete Angaben machen, zum Beispiel Daten nennen, wann sie das letzte Mal die Beklagte gesehen hatte. Die Zeugin schilderte, dass sie im Jahr 2015 der Beklagten wegen eigener Krankheiten weniger als sonst helfen konnte.
ii) Die Zeugin … war glaubwürdig, ihre Angaben glaubhaft.
Die Zeugin ist zwar als Freundin der Beklagten in deren Lager einzuordnen. Die Angaben der Zeugin waren aber detailreich, plausibel und nachvollziehbar. So schilderte die Zeugin ausführlich die Geschichte ihrer Freundschaft zur Beklagten.
Die Angaben der Zeugin waren auch glaubhaft. So stimmt ihre Angabe, dass auch die Zeugin …, die Tante der Beklagten, an der Arbeit der Zahlung von Rechnungen beteiligt sei, mit der Aussage der Zeugin … überein. Die Zeugin sagte auch nur das aus, was sie verantworten konnte. So legte sie offen, dass sie nicht genau wisse, wieviel Post die Beklagte in Z. erhalte.
jj) Auch der Zeuge Professor … war glaubhaft, seine Angaben glaubwürdig.
Der Zeuge konnte seine Angaben detailliert und fachkundig untermauern, zum Beispiel differenziert die Frage beantworten, ob bei der Beklagten die Möglichkeit bestehe, dass sie wieder sehen könne.
7. Nach Auffassung des Gerichts überwiegen hier die Interessen der Beklagten zu 1) die Interessen der Kläger, für die pflegebedürfte Schwiegermutter des Klägers zu 1) die Wohnung zu erlangen.
Zwar sind auch die Interessen der … zu berücksichtigen. Denn diese stehen auch in Beziehung zu den Interessen der Kläger. Denn sie haben gerade gekündigt, um ihr die Nutzung gerade der Wohnung zu ermöglichen, in der sie ihre Pflegebedürfnisse wesentlich besser befriedigen kann. Nach den Angaben der Zeuginnen … ist das Gericht auch davon überzeugt, dass der Kläger zu 1) sich auch selbst um die Frau Wenzig kümmern wird, weil sein Büro, in dem er sich tagsüber zu großen Teilen aufhält, der streitgegenständlichen Wohnung genau gegenüber liegt. Zudem würde eine Erleichterung der Pflegesituation für Frau Wenzig auch die Arbeit für die Familie des Klägers zu 1) und damit auch für ihn selbst erleichtern.
Dabei werden die Härtegründe für die Beklagten zu 1) abgeschwächt, weil sie die streitgegenständliche Wohnung nicht benötigt, um ihren Wohnbedarf im engeren Sinne zu befriedigen, nämlich um ein Dach über dem Kopf zu haben. Denn insoweit steht ihr auch die andere Wohngelegenheit in Z. zur Verfügung, wo sie sich, auch nach ihren eigenen Angaben, überwiegend aufhält.
Dennoch überwiegen nach Auffassung des Gerichts die Härtegründe der Beklagten zu 1).
Bei den Klägern handelt es sich letztlich nur um die Ermöglichung einer Erleichterung, dass die Kläger sich einfacher von der Lage der … überzeugen und schneller bei ihr und ihr leichter helfen können. Die Schwiegermutter des Klägers zu 1) soll nicht in die Wohnung der Kläger ziehen, sondern in eine andere Wohnung im Erdgeschoss. Der Kläger zu 1) und dessen Frau müssten daher immer noch eigens in diese Wohnung gehen um dort nach Frau … zu schauen; auch für Rettungswagen geht es nur darum, einen leichteren Zugang zu haben.
Bei der Beklagten zu 1) hingegen liegen absolute Härtegründe vor; ein Umzug ist der Beklagten zu 1) schlicht nicht zumutbar. Die Beklagte würde in keiner anderen Wohnung, erst recht nicht in. Z., eine auch nur annähernd gleiche Lebensqualität finden können.
Dies ergibt sich für das Gericht zum einen daraus, dass die Beklagte vollständig erblindet ist, die streitgegenständliche Wohnung aber sehr gut kennt, auch noch aus der Zeit, als die Beklagte noch, zumindest teilweise, sehen konnte. Die Zeugin … gab an, dass die Beklagte ein fotografisches Gedächtnis hat und genau wisse, wo sich die Unterlagen in der Wohnung befindet. Die Zeugin … schilderte, wie ihr auffiel, dass in der Wohnung der Beklagten alles an einem festen Ort stehe und dass die Beklagte genau wisse, wo etwas sich befinde. Als die Sachen für den Flohmarkt herausgesucht wurden, habe die Beklagte genau angeben können, wo die Sachen seien. Sie könne es sich nur schwer vorstellen, dass die Beklagte nach einem Umzug sich wieder so einrichten können, dass sie wisse, wo etwas steht.
Das Gericht ist davon überzeugt, dass ein Verlagerung des Wohnsitzes nach Z. mit der Mitnahme aller Einrichtungsgegenstände und Unterlagen für die Beklagte eine Härte bedeuten würde, die sich deutlich von der Härte für andere Mieter unterscheidet, weil nicht davon auszugehen ist, die Beklagte würde sich dann auch nur annähernd so gut wie in der streitgegenständlichen Wohnung zurechtfinden. Zwar gab die Zeugin … an, die Beklagte könne sich auch bei Veränderungen Dinge gut merken. Doch ist die Beklagte sei Jahren erblindet. Dies kann nach Auffassung des Gerichts nicht ausgeglichen werden. Die Zeugin … gab an, dass die Beklagte sich in der streitgegenständlichen Wohnung sehr gut auskenne. In der Wohnung gebe es Teppiche, an denen sich die Beklagte wie Flugzeuge an Landebahnen orientieren könne, wo sie sich gerade im Raum befinde. Sie wisse genau, wo ein bestimmter Ordner stehe. Eine neue Wohnung müsse man praktisch genauso einrichten wie die alte.
Die Beklagte könnte auch in einer anderen Wohnung, auch in München, nicht mehr die gleiche soziale Verankerung und Inklusion in das Leben als Behinderte finden. Ihr Freundes- und Helferkreis ist ganz wesentlich um die Lage ihrer Wohnung in der … aufgebaut. Das betrifft etwas die Zeugen, die die Beklagte über die Kirchgemeinde kennt, also die Zeuginnen … und … ferner die Zeugen … und …. Die Beklagte lebt seit ihrer Geburt in der Wohnung, seit nunmehr 66 Jahren. Aufgrund ihrers Alters und ihrer Behinderungen ist es der Beklagten auch schwerer als anderen, noch neue Bekannte und Freunde zu finden. Die Beklagte ist auch wesentlich auf die Hilfe ihrer Mitbewohner, der Beklagten zu 1) und 2) angewiesen. Mehrere Zeugen haben bekundet, dass diese der Beklagten zu 1) helfen. Die Zeugin … schilderte eindrücklich, wie der Pflegedienst getaktet ist und letztlich immer etwas übrig bleibt oder aufzuräumen ist, was andere Personen, etwa die Mitbewohner, dann tun müssen.
Bei der Abwägung ist auch das Alter der Beklagten zu 1) und die lange Dauer des Mietverhältnisses, in das die Beklagte gemäß § 563 Abs. 2 BGB eingetreten ist. Die Beklagte lebt sei ihrer Geburt in der Wohnung und ist 66 Jahre alt.
8. Die Fortsetzung des Mietverhältnisses war auf unbestimmte Zeit auszusprechen, § 574 a Abs. 2 S. 2 BGB, da aufgrund der Natur der festgestellten Härtegründe und des Alters der Beklagten zu 1) nicht zu erwarten ist, dass die festgestellten Härtegründe in Zukunft entfallen oder auch nur milder werden.
9. Da die Beklagte zu 1) die unbefristete Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen kann, ist sie weiterhin Besitzerin und Nutzungsberechtigte der Wohnung und hat sie daher das Recht, zu bestimmen, wer ihre Wohnung noch mitbewohnen kann, so dass die Kläger auch keinen Anspruch auf Räumung und Herausgabe der Wohnung gegen die Beklagten zu 2) und 3) haben, zumal die Kündigung wegen unerlaubter Untervermietung das Mietverhältnis nicht beendet hat, vielmehr die Kläger die Untervermietung genehmigt hatten.
C. Der Streitwert der Räumungsklage war auf das Zwölffache der Monatsnettomiete (12 × 713,06 €) festzusetzen, § 41 Abs. 2 GKG.
D. Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 Abs. 1 ZPO.
E. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht § 709 ZPO.

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