Baurecht

Aktenzeichen  2 B 16.733

Leitsatz

1. Als Folge des Bestandsschutzes, den die bisherigen Nutzungen eines Gebäudes genießen, besteht grundsätzlich die Möglichkeit, bei der Ermittlung der Zahl der tatsächlich herzustellenden bzw. abzulösenden Stellplätze die tatsächlich vorhandenen oder auch nur fiktiven Stellplätze, die auf die bisherige Nutzung entfallen, auf den Stellplatzbedarf anzurechnen. (redaktioneller Leitsatz)
2. Die Vorlage von Standsicherheitsnachweisen ist jedenfalls dann erforderlich, wenn an eine nutzungsgeänderte bauliche Anlage andere bautechnische Anforderungen zu stellen sind als zuvor. (redaktioneller Leitsatz)

Verfahrensgang

8 K 14.1638 2015-09-21 Urt VGMUENCHEN VG München

Tenor

I.
Auf die Berufung der Beklagten wird das Urteil des Verwaltungsgerichts München vom 21. September 2015 abgeändert und die Klage insgesamt abgewiesen.
II.
Die Berufung des Klägers wird zurückgewiesen.
III.
Der Kläger trägt die Kosten des Verfahrens in beiden Rechtszügen.
IV.
Das Urteil ist hinsichtlich der Kosten vorläufig vollstreckbar. Der Vollstreckungsschuldner darf die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung oder Hinterlegung in Höhe des zu vollstreckenden Betrags abwenden, wenn nicht der Vollstreckungsgläubiger vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.
V.
Die Revision wird nicht zugelassen.

Gründe

Die zulässige Berufung des Klägers ist unbegründet (siehe I.), die zulässige Berufung der Beklagten hat Erfolg (siehe II.).
I. Das Verwaltungsgericht hat die Klage gegen die Nebenbestimmung in Ziffer 1. der Baugenehmigung vom 4. April 2014 zu Recht abgewiesen, weil die angegriffene Nebenbestimmung rechtmäßig ist und den Kläger nicht in seinen Rechten verletzt (§ 113 Abs. 1 Satz 1, § 125 Abs. 1 VwGO).
Gemäß Art. 47 Abs. 1 Satz 2 BayBO sind bei Änderungen oder Nutzungsänderungen von Anlagen Stellplätze in solcher Zahl und Größe herzustellen, dass die Stellplätze die durch die Änderung zusätzlich zu erwartenden Kraftfahrzeuge aufnehmen können. Ermittelt wird der durch eine Nutzungsänderung verursachte Mehrbedarf durch einen rechnerischen Vergleich zwischen dem Stellplatzbedarf der geänderten Anlage (sog. Sollbedarf) und des genehmigten Altbestands. Bei der rechnerischen Ermittlung des Bedarfs ist dabei auch im Hinblick auf den Altbestand auf die Rechtslage zum Zeitpunkt der Entscheidung über den Antrag (bzw. der letzten mündlichen Verhandlung) abzustellen (vgl. BayVGH, U. v. 18.9.1995 – 1 B 92.1423 – nicht veröffentlicht; Jäde, in Jäde/Dirnberger/Bauer/Weiß, BayBO, Stand: Januar 2012, Art. 47 Rn. 64 ff.). Für die Ermittlung des Stellplatzbedarfs ist vorliegend die Stellplatzsatzung der Beklagten vom 19. Dezember 2007 (StPlS) maßgeblich (MüABl. 2008, Sondernummer 1, S. 1), Art. 47 Abs. 2 Satz 2 BayBO.
Wie das Erstgericht zutreffend ausgeführt hat, ergibt sich der notwendige Bedarf an Stellplätzen für die Praxis rechnerisch aus der Nutzfläche, wobei ein Stellplatz je 30 qm angesetzt wird (Ziffer 2.2 der Anlage 1 zur StPlS). Bei einer Nutzfläche von 25,55 qm ergibt sich somit ein Bruchteil von 0,75. Gemäß § 2 Abs. 6 StPlS wird dieser Bruchteil auf einen Stellplatz aufgerundet, so dass sich ein Stellplatzbedarf von einem Stellplatz für das streitgegenständliche Vorhaben ergibt.
Als Folge des Bestandsschutzes, den die bisherigen Nutzungen genießen, besteht grundsätzlich die Möglichkeit bei der Ermittlung der Zahl der tatsächlich herzustellenden bzw. abzulösenden Stellplätze die tatsächlich vorhandenen oder auch nur fiktiven Stellplätze, die auf die bisherige Nutzung entfallen, auf den Stellplatzbedarf anzurechnen (vgl. BayVGH, Beschluss v. 22.4.2004 – 20 B 03.2531 – juris Rn. 19). Auch dabei ist grundsätzlich für die rechnerische Betrachtung die Rechtslage im Zeitpunkt der Entscheidung über den Bauantrag zugrunde zu legen. Zwar läge es dem Grundgedanken des Bestandsschutzes näher, die Berechnung des Altbestands anhand der Rechtslage durchzuführen, die bei Genehmigung bzw. Errichtung der Altanlage gegolten hat. Dies würde aber zu unzuträglichen Ergebnissen führen, da zwei nicht miteinander vergleichbare Tatbestände gleichgesetzt würden (Jäde, a. a. O. Art. 47 Rn. 64).
Ein fiktiver Stellplatz ist nicht vorhanden. Entscheidend ist, welche Nutzungen mit den früheren Baugenehmigungen genehmigt waren und welchen Stellplatzbedarf sie heute ausgelöst hätten. Ausgangspunkt der Berechnung ist die Zahl der Nutzungseinheiten (§ 2 Abs. 5 Satz 1 StPlS). Sodann sind betrieblich erforderliche Nebennutzungen der Hauptnutzung zuzuordnen (§ 2 Abs. 5 Satz 2 StPlG). Die Ermittlung des Stellplatzbedarfs erfolgt getrennt nach den jeweiligen Nutzungsarten (§ 2 Abs. 4 StPlS).
Mit der Genehmigung vom 1. Dezember 2003 wurde eine Nutzungseinheit genehmigt. Dabei handelt es sich um den neuen Laden im Erdgeschoss mit 65,83 m². Dieser bedarf eines Stellplatzes (§ 2 Abs. 6 StPlS; Ziffer 3.1 der Anlage 1 zur StPlS). Das Büro mit einer Fläche von 13,29 m² im Erdgeschoss kann als Nebennutzung der Hauptnutzung des neuen Ladens im Erdgeschoss hinzugerechnet werden, löst jedoch keinen zusätzlichen Stellplatzbedarf aus (Ziffer 2.1 der Anlage 1 zur StPlS). Für den neuen Laden im Erdgeschoss ergibt sich damit daher heute ein Erfordernis von einem Stellplatz. Zum alten Laden verhält sich diese Genehmigung nicht. Für die Frage, ob und gegebenenfalls welche betrieblich erforderlichen Nebennutzungen dem alten Laden zuzurechnen sind, ist daher auf die Genehmigungssituation im Jahr 1994 zurückzugreifen.
Bei dem alten Laden handelt es sich um eine weitere gesonderte Nutzungseinheit (§ 2 Abs. 5 Satz 1 StPlS). Auch hier sind die betrieblich erforderlichen Nebennutzungen der Hauptnutzung zuzuordnen (§ 2 Abs. 5 Satz 2 StPlS). Seinerzeit wurde dem Bauantrag eine Betriebsbeschreibung vom 15. Juli 1994 hinzugefügt. Dieser ist zu entnehmen, dass sich in dem Objekt seit 1950 ein Eisenwerkzeug- und Beschlägeverkauf befindet. Laden 1 und 2 wird als Verkaufsraum für Beschläge, Laden 3 und 4 wird als Lager mit Schaufensterfront genutzt. Im 1. Obergeschoss befinden sich die dazugehörigen Büroräume der Beschlagsfirma G. und Partner. Der Senat hat deshalb keinen Zweifel daran, dass im Jahr 1994 eine Hauptnutzung gegeben war, die den Verkauf von Eisenwerkzeug und Beschlägen zum Gegenstand hatte. Die anderen Nutzungen als Büro, Lager und Aufenthaltsraum sind Nebennutzungen, die der Hauptnutzung zuzuordnen sind. Davon ist auch grundsätzlich der Aufenthaltsraum umfasst, auch wenn er in der Betriebsbeschreibung nicht ausdrücklich genannt wird. Der Aufenthaltsraum ist in dem genehmigten Plan als solcher dargestellt. Wie der Klägerbevollmächtigte in der mündlichen Verhandlung des Senats zuletzt selbst eingeräumt hat, hängt ein Aufenthaltsraum „nie in der Luft“, sondern ist immer einer Hauptnutzung zuzuordnen (Niederschrift über die mündliche Verhandlung vom 2.6.2016, S. 4). Somit ist dem Verwaltungsgericht darin zuzustimmen, dass es sich bei dem Aufenthaltsraum um keine selbstständige Nutzungseinheit, sondern lediglich um eine Nebennutzung handelt. Der Stellplatzbedarf für die Nutzungseinheit des alten Ladens ermittelt sich daher heute wie folgt: Der alte Laden hat eine Fläche von 42,64 m², was den Bedarf für einen Stellplatz auslöst (Ziffer 3.1 der Anlage 1 zur StPlS). Die Summe der (verbleibenden) Flächen für Lager im Erdgeschoss beträgt 125,96 m² (23,43 m² + 24,23 m² + 78,30 m²). Dies löst einen Bedarf für zwei weitere Stellplätze aus (§ 2 Abs. 6 StPlS, Ziffer 9.2 der Anlage 1 zur StPlS). Auf die Nebennutzung Büro entfallen 52,49 m² (9,87 m² + 21,66 m² + 20,96 m²). Selbst wenn man die Teeküche mit 9,87 m² in die Berechnung der anzurechnenden Nutzfläche nicht einbeziehen wollte, ergibt sich für die Nebennutzung Büro der Bedarf eines Stellplatzes (Ziffer 2.1 der Anlage 1 zur StPlG). Die Nutzung des Aufenthaltsraums löst als Nebennutzung zu einem Verkaufsraum hingegen keinen Stellplatzbedarf aus. Denn Nebennutzungen können nur dann Stellplatzbedarf auslösen, wenn sie unter eine Nutzungsart in Anlage 1 der Stellplatzsatzung subsumiert werden können. Bei einem Aufenthaltsraum, der einem Verkauf zugeordnet ist, ist dies nicht der Fall. Die Anlage 1 zur Stellplatzsatzung stellt insoweit lediglich auf die Verkaufsnutzfläche ab. Damit ergibt sich ein Stellplatzerfordernis von vier Stellplätzen für die Nutzungseinheit des alten Ladens. Insgesamt waren somit fünf Stellplätze erforderlich.
Mit dem Bauantrag vom 4. Februar 2013 soll erstmals der Aufenthaltsraum, der – wie gezeigt wurde – bislang keinen Stellplatzbedarf ausgelöst hat, in eine stellplatzpflichtige Nutzung umgewandelt werden. Im Übrigen ändert sich am Stellplatzerfordernis hinsichtlich des Altbestands nichts. Mithin ist die angefochtene Nebenbestimmung des Bescheids vom 4. April 2014 rechtmäßig und die Beklagte hat zutreffenderweise die Ablöse für einen zusätzlichen Stellplatz verlangt.
II. Die zulässige Berufung der Beklagten ist begründet, weil das Erstgericht zu Unrecht Ziffer 2 der Baugenehmigung vom 4. April 2014 – zweiter und vierter Spiegelstrich aufgehoben hat (§ 113 Abs. 1 Satz 1, § 125 Abs. 1 VwGO). Die Rechtsgrundlagen für die Vorlagepflicht finden sich in den Art. 62 Abs. 3 Satz 1 Nr. 1, Art. 2 Abs. 3 Nr. 5 BayBO für den Standsicherheitsnachweis und Art. 78 Abs. 2 Satz 2 Nr. 1 BayBO für die Bescheinigung über die ordnungsgemäße Bauausführung hinsichtlich der Standsicherheit.
1. Voraussetzung für die Vorlagepflicht ist, dass ein Gebäude der Gebäudeklasse 5 betroffen ist (Art. 2 Abs. 3 Nr. 5 BayBO). Obwohl lediglich das Rückgebäude baulich verändert wird, ist dies hier der Fall. Gebäude sind selbstständig benutzbare, überdeckte bauliche Anlagen, die von Menschen betreten werden können (Art. 2 Abs. 2 BayBO). Im vorliegenden Fall sind Vorder- und Rückgebäude zusammen als ein Gebäude anzusehen. Die rückwärtige Bebauung ist ein Gebäudeteil, der auch dann, wenn er selbstständig benutzbar ist, kein eigenständiges Gebäude darstellt (Molodovsky in Molodovsky/Famers/Kraus, Bayer. Bauordnung, Stand Dezember 2015, Art. 2 Rn. 63). Die Beklagte hat zwar zugestanden, es sei im vorliegenden Fall denkbar, dass die rückwärtige Bebauung statisch für sich alleine stehen könnte. Jedoch ist aus den dem Senat vorliegenden Plänen ersichtlich, dass zwischen den Gebäudeteilen ein konstruktiver Zusammenhang besteht. Die Gebäulichkeiten im rückwärtigen Bereich sind direkt an das Vordergebäude gebaut. Zwischen Vorder- und Rückgebäude besteht eine bauliche Verbindung. Über den Laden im Erdgeschoss des Vordergebäudes ist das Betreten des dahinterliegenden Lagers möglich. Der konstruktive Zusammenhang wird dadurch verstärkt, dass sich die Heizung für das Gesamtgebäude im Vordergebäude befindet. Das Rückgebäude wird über ein Leitungssystem vom Vordergebäude aus beheizt. Gleiches gilt für Strom und Wasser (Niederschrift über die mündliche Verhandlung vom 2.6.2016, S. 2). Bei dieser Sachlage richtet sich die Gebäudeklasse nach dem höheren vorderen Gebäudeteil.
2. Bei Gebäuden der Gebäudeklasse 5 ist der Bauherr zur Vorlage des von einem Prüfsachverständigen bescheinigten Standsicherheitsnachweises sowie der Bescheinigung des Prüfsachverständigen über die ordnungsgemäße Bauausführung hinsichtlich der Standsicherheit verpflichtet. Diese Verpflichtung gilt auch bei der Durchführung einer genehmigungspflichtigen Nutzungsänderung. Ob von dieser Verpflichtung eine Ausnahme, abgeleitet aus dem Rechtsgedanken des Art. 57 Abs. 4 BayBO, zu machen ist, wie das Verwaltungsgericht angenommen hat, muss nicht entschieden werden. Die Vorlage von Standsicherheitsnachweisen ist jedenfalls dann erforderlich, wenn an die nutzungsgeänderte Anlage andere bautechnische Anforderungen zu stellen sind als zuvor. Dies ist hier der Fall. Mit dem eingereichten Bauantrag wurden erstmals die brandschutztechnische Ertüchtigung sowie die Errichtung eines Rettungspodests zur Genehmigung gestellt. Nach dem Plan ist das Podest nach DIN14094-2 herzustellen. Wie die Beklagte ausgeführt hat, kann zwar die Herstellung eines Rettungspodests für sich genommen als einfache Schlosserarbeit angesehen werden. Aus der DIN ergibt sich aber, dass der Untergrund ausreichend tragfähig sein muss; die Einleitung von Kräften in altes Mauerwerk muss fachkundig untersucht werden. Zugleich muss bewertet werden, ob der Anwendungsbereich der verwendeten Dübel mit der bauaufsichtlichen Zulassung abgedeckt ist. Zudem wird die Decke über dem Erdgeschoss von F 30-B auf F 90-B brandschutztechnisch ertüchtigt. Auch deshalb sind an die nutzungsgeänderte Anlage andere bautechnische Anforderungen zu stellen als zuvor. Unerheblich ist in diesem Zusammenhang, wie sich der tatsächliche Zustand der Gebäulichkeiten darstellt und ob ein Rettungspodest bereits vorhanden ist. Denn das Rettungspodest und die brandschutzrechtliche Ertüchtigung werden mit der Baugenehmigung vom 4. April 2014 erstmals genehmigt.
3. Auch § 1 Abs. 5 Bauvorlagenverordnung führt zu diesem Ergebnis. Danach soll die Bauaufsichtsbehörde auf die bautechnischen Nachweise einschließlich deren Prüfung und deren Bescheinigung durch Prüfsachverständige verzichten, soweit diese zur Beurteilung der Genehmigungsfähigkeit des Bauvorhabens nicht erforderlich sind. Aus den oben dargelegten Gründen ist die Vorlage der bautechnischen Nachweise zur Beurteilung der Genehmigungsfähigkeit des Bauvorhabens erforderlich.
Die Kostenentscheidung ergibt sich aus § 154 Abs. 1, Abs. 2 VwGO.
Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus § 167 VwGO i. V. m. §§ 708 ff. ZPO.
Gründe für die Zulassung der Revision liegen nicht vor (§ 132 Abs. 2 VwGO).
Rechtsmittelbelehrung
Nach § 133 VwGO kann die Nichtzulassung der Revision durch Beschwerde zum Bundesverwaltungsgericht in Leipzig angefochten werden. Die Beschwerde ist beim Bayerischen Verwaltungsgerichtshof (in München Hausanschrift: Ludwigstraße 23, 80539 München; Postfachanschrift: Postfach 34 01 48, 80098 München; in Ansbach: Montgelasplatz 1, 91522 Ansbach) innerhalb eines Monats nach Zustellung dieser Entscheidung einzulegen und innerhalb von zwei Monaten nach Zustellung dieser Entscheidung zu begründen. Die Beschwerde muss die angefochtene Entscheidung bezeichnen. In der Beschwerdebegründung muss die grundsätzliche Bedeutung der Rechtssache dargelegt oder die Entscheidung des Bundesverwaltungsgerichts, des Gemeinsamen Senats der obersten Gerichtshöfe des Bundes oder des Bundesverfassungsgerichts, von der die Entscheidung des Bayerischen Verwaltungsgerichtshofs abweicht, oder der Verfahrensmangel bezeichnet werden.
Vor dem Bundesverwaltungsgericht müssen sich die Beteiligten, außer in Prozesskostenhilfeverfahren, durch Prozessbevollmächtigte vertreten lassen. Dies gilt auch für Prozesshandlungen, durch die ein Verfahren vor dem Bundesverwaltungsgericht eingeleitet wird. Als Prozessbevollmächtigte zugelassen sind neben Rechtsanwälten und Rechtslehrern an den in § 67 Abs. 2 Satz 1 VwGO genannten Hochschulen mit Befähigung zum Richteramt nur die in § 67 Abs. 4 Satz 4 VwGO und in §§ 3, 5 RDGEG bezeichneten Personen. Für die in § 67 Abs. 4 Satz 5 VwGO genannten Angelegenheiten (u. a. Verfahren mit Bezügen zu Dienst- und Arbeitsverhältnissen) sind auch die dort bezeichneten Organisationen und juristischen Personen als Bevollmächtigte zugelassen. Sie müssen in Verfahren vor dem Bundesverwaltungsgericht durch Personen mit der Befähigung zum Richteramt handeln.
Beschluss:
Der Streitwert wird auf 17.500 Euro festgesetzt (§§ 47, 52 Abs. 1 GKG).