Aktenzeichen M 1 K 17.3131
Leitsatz
1. Eine Aufgabe der Sanierungsabsichten liegt erst dann vor, wenn die Sanierungskonzeption in ihren Grundzügen nicht mehr weiterverfolgt wird. (Rn. 36) (redaktioneller Leitsatz)
2. Gegenüber einer Enteignung werden an die Ausübung des Vorkaufsrechts qualitativ geringere Anforderungen gestellt. In förmlich festgelegten Sanierungsgebieten rechtfertigt das Wohl der Allgemeinheit die Ausübung des Vorkaufsrechts, wenn damit die besonderen Maßnahmen unterstützt werden, die zur Beseitigung städtebaulicher Missstände erforderlich sind. (Rn. 38 – 39) (redaktioneller Leitsatz)
3. Wird nur eine Teilfläche des streitgegenständlichen Grundstücks benötigt, führt dies nicht dazu, dass die Gemeinde ihr Vorkaufsrecht auf einen Teilbereich des Grundstücks beschränken muss. (Rn. 49) (redaktioneller Leitsatz)
Tenor
I. Die Klage wird abgewiesen.
II. Der Kläger hat die Kosten des Verfahrens zu tragen. Der Beigeladene trägt seine außergerichtlichen Kosten selbst.
III. Die Kostenentscheidung ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110% des jeweils zu vollstreckenden Betrages vorläufig vollstreckbar.
Gründe
1. Die zulässige Klage hat in der Sache keinen Erfolg.
Der Bescheid der Beklagten zur Ausübung des Vorkaufsrechts bezüglich des Grundstücks FlNr. 1 ist rechtmäßig und verletzt den Kläger nicht in seinen Rechten (§ 113 Abs. 1 Satz 1 VwGO).
Rechtsgrundlage für den Erlass des Bescheids ist § 24 Abs. 1 Satz 1 Nr. 3 BauGB. Danach steht der Beklagten beim Kauf von Grundstücken, die in einem förmlich festgelegten Sanierungsgebiet liegen, ein Vorkaufsrecht zu.
Der Bescheid ist formell und materiell rechtmäßig.
1.1. Das Vorkaufsrecht ist gemäß § 28 Abs. 2 Satz 1 BauGB innerhalb von zwei Monaten nach Mitteilung des Kaufvertrags durch Verwaltungsakt gegenüber dem Verkäufer ausgeübt worden.
Die Frist nach § 28 Abs. 2 Satz 1 BauGB beginnt mit Erfüllung der Mitteilungspflicht des § 28 Abs. 1 Satz 1 BauGB zu laufen. Erforderlich ist, dass der Gemeinde als Vorkaufsberechtigten der richtige und vollständige Inhalt des das Vorkaufsrecht auslösenden Kaufvertrags mitgeteilt wird (vgl. BGH, U.v. 23. 6. 2006 – V ZR 17/06 – BGHZ 168, 152, juris Rn. 18). Erst ab diesem Zeitpunkt läuft für die Gemeinde eine Zweimonatsfrist, innerhalb derer dem Verkäufer die Ausübung des Vorkaufsrechts mittels Bescheids bekannt gegeben werden muss. Für die Fristberechnung gelten die §§ 186 ff. BGB (vgl. Stock in Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, BauGB, 135. EL September 2019, § 28 Rn. 27). Der Kaufvertrag ging der Beklagten am 28. April 2017 zu. Folglich begann die Frist des § 28 Abs. 2 Satz 1 BauGB am 29. April 2017 zu laufen und endete am 28. Juni 2017 (§§ 187 f. BGB). Da der streitgegenständliche Bescheid dem Beigeladenen am 21. Juni 2017 zugestellt wurde, übte die Beklagte das Vorkaufsrecht fristgerecht gegenüber dem Verkäufer aus.
1.2. Ein Vorkaufsfall i.S.v. § 24 Abs. 1 BauGB liegt vor.
Kläger und Beigeladener haben am 5. April 2017 einen notariell beurkundeten Kaufvertrag über das streitgegenständliche Grundstück geschlossen. Gemäß § 144 Abs. 2 Nr. 3 BauGB bedarf ein solcher schuldrechtlicher Vertrag in einem förmlich festgelegten Sanierungsgebiet der schriftlichen Genehmigung der Gemeinde und ist zunächst schwebend unwirksam. Wird die Genehmigung erteilt, gilt gemäß § 144 Abs. 2 Nr. 3 Halbs. 2 BauGB auch das in Ausführung dieses Vertrages vorgenommene dingliche Rechtsgeschäft als genehmigt. Die Beklagte hat ihre Genehmigung zu dem Kaufvertrag mit Bescheid vom 22. Mai 2017 erteilt. Da der Kaufvertrag damit wirksam geworden ist, liegt ein Vorkaufsfall i.S.v. § 24 Abs. 1 BauGB vor.
1.3. Die am 26. Februar 1998 in Kraft getretene Sanierungssatzung ist wirksam.
Der Wirksamkeit der Sanierungssatzung steht es nicht entgegen, dass sie keine Frist nennt, innerhalb derer die Sanierung durchgeführt werden soll. Zwar ist gemäß § 142 Abs. 3 Satz 3 BauGB bei Beschluss über die Sanierungssatzung zugleich eine Frist festzulegen, in der die Sanierung durchgeführt werden soll. Die Regelung wurde jedoch erst nach Inkrafttreten der Sanierungssatzung am 26. Februar 1998 durch Änderung des Baugesetzbuchs zum 1. Januar 2007 eingeführt. Wurde eine Sanierungssatzung vor der Änderung des § 142 BauGB beschlossen, gilt die Übergangsregelung des § 235 Abs. 4 BauGB. Danach sind Sanierungssatzungen, die vor dem 1. Januar 2007 bekannt gemacht worden sind, bis spätestens zum 31. Dezember 2021 mit den Rechtswirkungen des § 162 Abs. 1 Satz 1 Nr. 4 BauGB aufzuheben, es sei denn, es ist entsprechend § 142 Abs. 3 Satz 3 oder 4 BauGB eine andere Frist für die Durchführung der Sanierung festgelegt worden. Eine nachträgliche Fristsetzung ist demnach für vor dem 1. Januar 2007 in Kraft getretene Sanierungssatzungen erst ab dem 31. Dezember 2021 zwingend erforderlich. Die fehlende Fristsetzung entsprechend § 142 Abs. 3 Satz 3 BauGB steht der Wirksamkeit der Sanierungssatzung daher nicht entgegen. Ebensowenig kann ihr die lange Dauer der Sanierung entgegengehalten werden. Mit den Bestimmungen des § 142 Abs. 3 Satz 3 und 4 BauGB und insbesondere der dort genannten (verlängerbaren) Sanierungsfrist von 15 Jahren hat der Gesetzgeber deutlich gemacht, dass auch eine sehr langjährige Sanierungsdauer der Wirksamkeit einer Sanierungssatzung nicht entgegensteht (vgl. BayVGH, U.v. 2.10.2013 – 1 BV 11.1944 – BayVBl. 2014, 144, juris Rn. 20; B.v. 8.8.2008 – 15 ZB 07.2925 – juris Rn. 21; VG München, U.v. 17.7.2012 – M 1 K 11.2619 – juris Rn. 21). So können nach der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts (B.v. 15.3.1995 – 4 B 33/95 – BauR 1995, 663, juris Rn. 3) auch Sanierungssatzungen, die auf Grundlage der vor dem 1. Januar 1998 geltenden Vorschriften zur Sanierungssatzung beruhen, auch nach 23 Jahren noch gültig sei (vgl. VG München, U.v. 2.8.2016 – M 1 K 15.4711 – juris Rn. 28).
Die Beklagte hat ihre Sanierungsabsichten nicht i.S.d. § 162 Abs. 1 Satz 1 Nr. 3 BauGB aufgegeben. Nach der Vorschrift ist die Sanierungssatzung aufzuheben, wenn die Sanierungsabsicht aus anderen Gründen aufgegeben wird. Eine Aufgabe liegt jedoch erst dann vor, wenn die Sanierungskonzeption in ihren Grundzügen nicht mehr weiterverfolgt wird (vgl. Krautzberger in Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, BauGB, 136. EL Oktober 2019, § 162 Rn. 17). Dies ist hier nicht geschehen. Die Beklagte hat hinreichend deutlich erläutert, mit welchen Maßnahmen sie seit dem Inkrafttreten der Sanierungssatzung die darin genannten Sanierungsziele fortlaufend verfolgt hat. So hat die Beklagte innerhalb des Umgriffs der Sanierungssatzung eine Reihe von Maßnahmen zur Behebung der hohen Verkehrsbelastung umgesetzt (Errichtung eines neuen Kreisverkehrs an der Kreuzung H.- Straße/A.- Straße, Bau einer neuen Brücke über die „W… …“, Errichtung von Parkplätzen südlich und östlich des Kreisverkehrs und Anlegung eines Grünstreifens sowie Umgestaltung der B…. straße bis zum Bahnübergang durch Errichtung von Stellplätzen und Vornahme einer Eingrünung). Ferner hat die Beklagte in der mündlichen Verhandlung ausgeführt, dass sie Anfang der 2000er Jahre in Bahnhofsnähe mit der „N… …“ und dem „W…haus“ zwei Objekte erworben, baulich ertüchtigt und einer neuen Nutzung zugeführt hat. Geplant sei in naher Zukunft auch die Neugestaltung des K.-v.-F.- Platzes. Diese habe bisher aufgrund schwieriger Eigentumsverhältnisse nicht umgesetzt werden können, soll nun aber nach entsprechendem Grunderwerb und der Ausarbeitung eines Konzepts gegebenenfalls auch unabhängig von Fördergeldern verwirklicht werden. Aufgrund der bereits umgesetzten und zukünftig geplanten Maßnahmen im Sanierungsgebiet geht das Gericht davon aus, dass die Beklagte an der Verfolgung ihrer Sanierungsziele während der bisherigen Laufzeit der Satzung festgehalten hat. Ferner steht nicht entgegen, dass die Beklagte von der Möglichkeit zur Vorkaufsrechtsausübung bei vorherigen – das Grundstück FlNr. 1 betreffenden – Erwerbsvorgängen keinen Gebrauch gemacht hat. Sanierungssatzungen sind regelmäßig so ausgestaltet, dass die Gemeinde über einen längeren Zeitraum die Ziele und Zwecke der Sanierung verfolgt (vgl. § 142 Abs. 2, Abs. 3 Satz 3 und 4 BauGB). Die Umsetzung der Maßnahmen hängt dabei häufig von (jährlich begrenzten) Zuschüssen aus Förderprogrammen und der Haushaltslage der Gemeinde ab. Daher muss es – ohne Rechtsverlust – zulässig sein, wenn eine Gemeinde zunächst bestimmte Ziele priorisiert und andere erst später bei entsprechender städtebaulicher Förderung verfolgt, oder, falls mehrere – die Haushaltsmittel übersteigende – Vorkaufsfälle gleichzeitig anfallen, das Vorkaufsrecht nur für einen Teil ausgeübt wird. Eine Pflicht zur sofortigen Ausübung des Vorkaufsrechts ergibt sich auch nicht aus den gesetzlichen Regelungen der §§ 24 bis 28 BauGB.
1.4. Das Wohl der Allgemeinheit rechtfertigt die Ausübung des Vorkaufsrechts (§ 24 Abs. 3 Satz 1 BauGB).
Das Wohl der Allgemeinheit i.S.v. § 24 Abs. 3 Satz 1 BauGB ist ein nicht schlechthin mit dem Begriff des öffentlichen Interesses gleichzustellender Begriff, sondern stellt ein qualifiziertes, sachlich objektives Interesse als Ergebnis einer Abwägung der im Einzelfall miteinander in Wettstreit stehenden privaten und öffentlichen Interessen dar (vgl. Stock in Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, BauGB, 135. EL August 2019, § 24 Rn. 63). Im Gegensatz zur Enteignung, die zur Voraussetzung hat, dass das Wohl der Allgemeinheit eine solche erfordert (vgl. § 87 Abs. 1 BauGB), ist es bei der Ausübung des Vorkaufsrechts ausreichend, wenn das Wohl der Allgemeinheit eine solche Ausübung rechtfertigt. Gegenüber einer Enteignung werden damit an die Ausübung des Vorkaufsrechts qualitativ geringere Anforderungen gestellt. Die verschiedenen Regelungen beruhen auf der unterschiedlichen Intensität des Eingriffs in zivile Rechtspositionen: Im Fall des Vorkaufsrechts erleidet der Verkäufer keinen zwangsweisen Zugriff auf sein Eigentum, vielmehr ist er zu dessen Aufgabe freiwillig bereit, auch wenn er sich gegebenenfalls auf den Verkehrswert des Grundstücks verweisen lassen muss (vgl. § 28 Abs. 3 und Abs. 4 BauGB). Für den Käufer (hier der Kläger) äußert sich die privatrechtsgestaltende Wirkung der Ausübung des Vorkaufsrechts darin, dass sein Anspruch auf Übereignung des Grundstücks nicht mehr erfüllt werden kann. Es genügt daher für § 24 Abs. 3 Satz 1 BauGB, wenn der Erwerb des Grundstücks im Rahmen der tatbestandlichen Voraussetzungen zu den vom Gesetzgeber gebilligten bodenpolitischen, eigentumspolitischen und städtebaulichen Zwecken erfolgt und damit überwiegende Vorteile für die Allgemeinheit angestrebt werden (vgl. BayVGH, B.v. 3.4.2018 – 15 ZB 17.318 – juris Rn. 13 m.w.N.). Das Wohl der Allgemeinheit rechtfertigt die Ausübung des Vorkaufsrechts auch, wenn es beim Kauf von Grundstücken ausgeübt wird, die als Flächen für den Gemeinbedarf, als Verkehrs-, Versorgungs- oder öffentliche Grünflächen nicht sofort, sondern zu einem späteren Zeitpunkt benötigt werden (vgl. VGH BW, U.v. 30.3.2009 – 8 S 31/08 – BauR 2010, 74, juris Rn. 61; Stock in Ernst/Zinkahn/Bielenberg/ Krautzberger, BauGB, 135. EL September 2019, § 24 Rn. 64).
In förmlich festgelegten Sanierungsgebieten rechtfertigt das Wohl der Allgemeinheit die Ausübung des Vorkaufsrechts, wenn damit die besonderen Maßnahmen unterstützt werden, die zur Beseitigung städtebaulicher Missstände erforderlich sind (vgl. BayVGH, B.v. 8.8.2008 – 15 ZB 07.2925 – juris Rn. 21; U.v. 9.3.2000 – 2 B 96.467 – juris Rn. 17; Stock in Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, BauGB, 135. EL September 2019, § 24 Rn. 70). Es reicht aus, wenn die sanierungsrechtlichen Ziele zumindest befördert werden. Die Sanierungsziele können sich dabei auch insbesondere aus den Untersuchungsergebnissen der vorbereitenden Untersuchung nach § 141 BauGB ergeben (vgl. BayVGH, B.v. 8.8.2008 – 15 ZB 07.2925 – juris Rn. 18; Krautzberger in Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, BauGB, 135. EL September 2019, § 142 Rn. 39). Alleine die Tatsache, dass seit Inkrafttreten der Sanierungssatzung ein langer Zeitraum vergangen ist, hat nicht zur Folge, dass die Ausübung des Vorkaufsrechts nach § 24 Abs. 1 Satz 1 Nr. 3 BauGB nicht dem Wohl der Allgemeinheit dient (vgl. BVerwG, B.v. 15.3.1995 – 4 B 33.95 – NVwZ 1995, 897, juris Rn. 3). Mit dem Fortschreiten des Sanierungsverfahrens sind allerdings höhere Anforderungen an die Konkretisierung der Sanierungsziele zu stellen (vgl. BayVGH, B.v. 10.8.2007 – 26 ZB 06.1731 – juris Rn. 10).
Dem streitgegenständlichen Grundstück wurde bereits im Rahmen der vorbereitenden Untersuchung eine entscheidende Rolle bei der Behebung städtebaulicher Missstände zugewiesen. Im Ergebnisbericht zur Voruntersuchung, der die Grundlage für den späteren Beschluss über die Sanierungssatzung bildete, wurde empfohlen, dass auch der Vorbereich der Bäckerei in die Neugestaltung des Bereichs am Gasthof „A… …“ integriert werden soll und der Bachlauf zwischen Gasthof und Bäckerei gemäß dem Vorschlag der Beklagten wieder geöffnet und als bereicherndes Element in die Gestaltung des Vorplatzes integriert werden soll. Der Vorbereich sei für die Neugestaltung der T.- Straße mit Randbereichen in jedem Fall von Bedeutung. Als weiteres Ziel wurde im Untersuchungsbericht die Notwendigkeit der Sicherung von Fußgängerflächen in den Randbereichen der Ortsdurchfahrt (Erweiterung der Gehwegflächen, unter Umständen auch durch Einbau von Passagen in Gebäuden) genannt. Beides hat die Beklagte in die Satzungsbegründung als Sanierungsziele übernommen und ausgeführt, dass eine fußgänger- und radfahrerfreundlichere Gestaltung in Verbindung mit Maßnahmen der Entsiegelung und Durchgrünung angestrebt werde. Zudem soll im Rahmen von Straßen- und Platzraumgestaltung für funktionell und bedeutsame Gebäude eine angemessene Einbindung und Gestaltung des Umfeldes stattfinden. Kurz vor Erlass des streitgegenständlichen Bescheids erfolgte am 12. Juni 2017 eine Feinplanung für das Grundstück FlNr. 1. Im Rahmen des Interkommunalen Städtebaulichen Entwicklungskonzept (IKEK) ARGE „Südliches …“ nahm ein Stadtplanungsbüro zu dem streitgegenständlichen Grundstück Stellung und empfahl zur Umsetzung der Sanierungsziele, den verrohrten Teil des „…grabens“ zu öffnen und mit einer Baumstellung zu betonen. Hierfür benötige man einen wesentlichen Teil der Freifläche. Für das Gebäude selbst wurde eine Nutzung des Erdgeschosses als Ortsbücherei, Trauzimmer oder dergleichen und des Obergeschosses für besondere Wohnformen empfohlen.
Die Ausübung des Vorkaufsrechts dient der Behebung der im Voruntersuchungsbericht festgestellten Mängel und den von der Beklagten formulierten Sanierungszielen. Ziel der Vorkaufsrechtsausübung ist vor allem die Öffnung des „…grabens“ und die Verbreiterung des südlichen Gehwegs der T.- Straße, um den Bereich um das Grundstück FlNr. 1 fußgängerfreundlicher zu gestalten und die unmittelbare Umgebung eines historisch bedeutsamen Gebäudes aufzuwerten. Da beides so auch in der Satzungsbegründung genannt wurde, verfolgt die Beklagte mit der Vorkaufsrechtsausübung ihre Sanierungsziele. Die Ziele sind im Hinblick auf das betreffende Grundstück auch hinreichend konkret gefasst worden; denn bereits im Ergebnisbericht der Voruntersuchung wurde die Möglichkeit der gestalterischen Aufwertung des Vorbereichs der Bäckerei durch Freilegung und Öffnung des „…grabens“ angesprochen. Die Gestaltung des Vorbereichs wurde mit Stellungnahme des Planungsbüros am 12. Juni 2017 fortentwickelt und weiter konkretisiert. Teile des streitgegenständlichen Grundstücks werden auch zur Öffnung des „…grabens“ benötigt. Entgegen der Auffassung des Klägers liegt ein Teil des verrohrten Bachlaufs auf dem Grundstück FlNr. 1. Der Verlauf des Rohres wurde letztmals Mitte 2019 von der Beklagten per GPS vermessen. Dies ergab, dass ein Teil des unterirdischen Bachlaufs auf dem Grundstück FlNr. 1 und ein Teil auf dem Grundstück FlNr. 4/6 liegt. Davon sind im Übrigen auch der Kläger und der Beigeladene bei Kaufvertragsschluss ausgegangen. So heißt es im Kaufvertrag in § 7 „Sach- und Rechtsmängel“ unter Ziffer 2, dass dem Käufer bekannt ist, dass das Grundstück unter einer Teilfläche zur T.-Straße hin von einem unterirdischen Bachlauf durchquert wird. Die Ausübung des Vorkaufsrechts ist daher auch zur Verwirklichung dieses Ziels erforderlich.
Der Bejahung des Allgemeinwohls steht auch nicht entgegen, dass das Gebäude in die Liste des Bayerischen Landesamts für Denkmalpflege als Baudenkmal eingetragen ist und ein Eingriff in die Gebäudesubstanz – wie von den Klägern vorgetragen – zur Verbreiterung des Gehwegs eventuell nicht umsetzbar wäre. Zwar muss für die Erreichung des städtebaulichen Zwecks eine hinreichende Realisierungschance bestehen. Daran fehlt es allerdings erst, wenn die Realisierung des öffentlichen Nutzungszwecks gänzlich ausgeschlossen ist (vgl. OVG Rheinland-Pfalz, U.v. 12.4.2011 – 8 A 11405/10 – NVwZ-RR 2011, 611, juris Rn. 34; Reidt in Battis/Krautzberger/Löhr, BauGB, 14. Auflage 2019, § 24 Rn. 20). Hiervon ist nicht auszugehen. Nach den Ausführungen des Klägers ist vor Jahren zur Verbreiterung/Anlegung des südlichen Gehwegs der T.- Straße der nördliche Zwerchbau des Gebäudes um ca. 1,75 m zurückgebaut und damit in die Gebäudesubstanz eingegriffen worden. Somit spricht sogar einiges dafür, dass auch ein erneuter Eingriff in die Bausubstanz – zumindest in Abstimmung mit der Denkmalschutzbehörde – möglich ist.
Die Tatsache, dass zur Öffnung des „…grabens“ auch das bisher nicht im Eigentum der Beklagten stehende Grundstück FlNr. 4/6 benötigt wird, ändert nichts an der Bejahung des Allgemeinwohls. Bei umfangreicheren Maßnahmen, die die Inanspruchnahme mehrerer Grundstücke erfordern, rechtfertigt das Wohl der Allgemeinheit die Ausübung des Vorkaufsrechts auch dann, wenn das Grundstück zu einem späteren Zeitpunkt benötigt wird (vgl. VGH BW, U.v. 30.3.2009 – 8 S 31/08 – BauR 2010, 74, juris Rn. 61; Stock in Ernst/Zinkahn/Bielenberg/ Krautzberger, BauGB, 135. EL September 2019, § 24 Rn. 64). Andernfalls könnten größere Projekte zur Erreichung von Sanierungszielen kaum je umgesetzt werden; dies widerspräche aber der Ausgestaltung des Sanierungsrechts mit seinen breiten Einsatzmöglichkeiten und einem daraus resultierend umfassend anwendbaren Vorkaufsrecht (vgl. Stock in Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, BauGB, 135. EL September 2019, § 24 Rn 70). Es ist nicht ausgeschlossen, dass die Beklagte das Grundstück FlNr. 4/6 bzw. den für die Öffnung des „…grabens“ erforderlichen Grundstücksteil erwirbt oder sich mit dem Eigentümer über eine Verwirklichung der Maßnahme einigt. Auch diesbezüglich besteht daher eine hinreichende Realisierungschance.
1.5. Die Beklagte hat bei der Ausübung des Vorkaufsrechts den Verwendungszweck des Grundstücks angegeben (§ 24 Abs. 3 Satz 2 BauGB).
Die Vorschrift in § 24 Abs. 3 Satz 2 BauGB präzisiert und ergänzt das für belastende Verwaltungsakte geltende allgemeine Begründungserfordernis und dient u.a. dazu, beurteilen zu können, ob das Wohl der Allgemeinheit die Inanspruchnahme des Grundstücks erfordert, und um die Geltendmachung der Abwendungsbefugnis durch den Käufer gemäß § 27 Abs. 1 BauGB zu erleichtern (vgl. Stock in Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, BauGB, 135. EL September 2019, § 24 Rn. 59). Die Beklagte hat im Bescheid ausgeführt, dass der „…graben“ im Bereich des Grundstücks FlNr. 1 geöffnet werden soll und eine attraktive Gestaltung der Uferreihe mit Anpflanzung von Bäumen geplant sei. Für das Gebäude selbst sei im Erdgeschoss eine der Allgemeinheit zugängliche Nutzung als Ortsbücherei, Trauzimmer oder dergleichen geplant. Das Obergeschoss soll als geförderter Wohnraum genutzt werden. Weiter wurde in dem Bescheid angegeben, dass das Gebäude in Abstimmung mit dem Denkmalschutz saniert werden soll und zur Verbesserung der Situation für Fußgänger eine Verbreiterung des Gehwegs durch einen Eingriff in die Gebäudesubstanz geplant sei. Damit hat die Beklagte im Bescheid sowohl für die Freifläche als auch für das Gebäude hinreichend konkrete Angaben zum Verwendungszweck gemacht; insbesondere ist für den Kläger erkennbar, ob das Wohl der Allgemeinheit die Inanspruchnahme des Grundstücks erfordert und unter welchen Voraussetzungen er das Vorkaufsrecht gemäß § 27 Abs. 1 BauGB abwenden kann. Den Anforderungen des § 24 Abs. 3 Satz 2 BauGB wurde damit im Bescheid Rechnung getragen.
1.6. Das Vorkaufsrecht ist nicht nach § 26 Nr. 4 BauGB ausgeschlossen.
Gemäß § 26 Nr. 4 BauGB ist die Ausübung des Vorkaufsrechts ausgeschlossen, wenn das Grundstück entsprechend den Zielen und Zwecken der städtebaulichen Maßnahme bebaut ist und eine auf ihm errichtete bauliche Anlage keine Missstände oder Mängel i.S.v. § 177 Abs. 2, Abs. 3 Satz 1 BauGB aufweist. Die im Rahmen der Sanierungsziele angestrebte Öffnung des „…grabens“ und damit die Aufwertung des Vorbereichs ist noch nicht verwirklicht, denn die Freifläche auf dem Grundstück ist versiegelt, und der Bach fließt unterirdisch durch ein Rohr. Das Gebäude auf dem streitgegenständlichen Grundstück steht derzeit leer. Das Grundstück ist somit bereits nicht entsprechend den Zielen und Zwecken der städtebaulichen Maßnahme bebaut.
1.7. Die Vorkaufsrechtsausübung ist hinsichtlich des gesamten Grundstücks zulässig.
Soweit der Kläger einwendet, dass, selbst wenn eine Teilfläche des streitgegenständlichen Grundstücks für die Offenlegung des „…grabens“ benötigt werde, dies nicht den Ankauf des gesamten Objekts und schon gar nicht des Gebäudes bedürfe, führt dies nicht dazu, dass die Beklagte ihr Vorkaufsrecht nur auf einen Teilbereich des Grundstücks beschränken muss. Das liegt zum einen daran, dass die Beklagte auch hinsichtlich des Gebäudes Gemeinwohlinteressen und damit Sanierungsziele verfolgt. Neben der geplanten Nutzung des Gebäudes (Erdgeschoss als Ortsbücherei, Trauzimmer oder dergleichen, Obergeschoss als geförderter Wohnraum) möchte die Beklagte auch den Gehweg in Abstimmung mit der Denkmalschutzbehörde durch einen Eingriff in die Gebäudesubstanz verbreitern und so die Situation für Fußgänger verbessern. Damit verfolgt die Beklagte eines der wesentlichen Ziele der Sanierungssatzung, nämlich die Erweiterung der Gehwegsflächen, unter Umständen auch durch den Einbau von Passagen in das Gebäude. Die mit der Ausübung des Vorkaufsrechts verfolgten Sanierungsziele beschränken sich somit nicht nur auf die Freifläche des Grundstücks. Zum anderen sehen die Vorschriften über die Ausübung der gesetzlichen Vorkaufsrechte (§§ 24 bis 28 BauGB) nicht die Möglichkeit vor, einen einheitlichen Kaufvertrag über ein Grundstück derart aufzuspalten, dass das Vorkaufsrecht nur für bestimmte Teile des Grundstücks ausgeübt wird; denn damit stünden einem Verkäufer letztlich zwei Käufer gegenüber, obwohl § 27a Abs. 2 Satz 1 BauGB bestimmt, dass nach Ausübung des Vorkaufsrechts „der Kaufvertrag zwischen dem Begünstigten und dem Verkäufer“ zustande kommt. Auch dem Käufer wäre es unter Umstände nicht zumutbar, ein nach Maßgabe des ausgeübten Vorkaufsrechts nun anders geschnittenes (kleineres) Grundstück erwerben zu müssen als ursprünglich beabsichtigt (vgl. BayVGH, B.v. 14.10.2013 – 1 ZB 12.1976 – juris Rn. 20 f.; VG München, U.v. 12.11.2019 – M 1 K 17.2220 – juris Rn. 71). Eine Beschränkung des Vorkaufsrechts auf Teile des Grundstücks entspricht daher weder den Vorstellungen der Beklagten, noch ist dies rechtlich möglich.
1.8. Der Kläger hat von seiner Abwendungsbefugnis nach § 27 Abs. 1 BauGB keinen Gebrauch gemacht.
Gemäß § 27 Abs. 1 Satz 1 BauGB kann der Käufer die Ausübung des Vorkaufsrechts abwenden, wenn die Verwendung des Grundstücks nach den baurechtlichen Vorschriften oder den Zielen und Zwecken der städtebaulichen Maßnahme bestimmt oder mit ausreichender Sicherheit bestimmbar ist, der Käufer in der Lage ist, das Grundstück binnen angemessener Frist dementsprechend zu nutzen, und er sich vor Ablauf der Frist nach § 28 Abs. 2 Satz 1 BauGB hierzu verpflichtet. Die Vorschrift setzt somit zunächst voraus, dass die Verwendung des Grundstücks nach den baurechtlichen Vorschriften oder den Zielen und Zwecken der städtebaulichen Maßnahme bestimmt oder wenigstens bestimmbar ist. Fehlt es daran aufgrund eines noch nicht genügend konkretisierten Planungsstandes, besteht bereits kein Abwendungsrecht i.S.v. § 27 Abs. 1 BauGB (vgl. Stock in Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, BauGB, 135. EL September 2019, § 27 Rn. 9; Reidt in Battis/Krautzberger/Löhr, BauGB, 14. Auflage 2019, § 27 Rn. 2). Weiter setzt § 27 Abs. 1 Satz 1 BauGB voraus, dass sich der Käufer innerhalb der Zweimonatsfrist des § 28 Abs. 2 Satz 1 BauGB rechtlich bindend selbst dazu verpflichtet, das Grundstück binnen angemessener Frist entsprechend dem Verwendungszweck zu nutzen (vgl. Stock in Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, BauGB, 135. EL September 2019, § 27 Rn. 19). Geht es um eine Nutzung für öffentliche Zwecke, kann der Käufer das Grundstück bereits deshalb nicht plan- oder maßnahmenentsprechend nutzen, weil ihm eine solche Nutzung nicht möglich ist und sich die Gemeinde nicht darauf einlassen muss, eine Fläche nur als Mieter, Pächter oder ähnliches zu nutzen (vgl. Reidt in Battis/Krautzberger/Löhr, BauGB, 14. Auflage 2019, § 27 Rn. 3.). Der Verwendungszweck wurde mit Ausübung des Vorkaufsrechts im Bescheid vom 20. Juni 2017 angegeben. Danach sollte die Freifläche (Schaffung eines Aufenthaltsplatzes durch Öffnung des „…grabens“) und zumindest Teile des Gebäudes (Ortsbücherei, Trauzimmer oder ähnliches im Erdgeschoss) für öffentliche Zwecke genutzt werden. Da dem Kläger selbst eine solche Nutzung nicht möglich ist und sich die Beklagte nicht darauf einlassen muss, das Grundstück nur zu mieten oder zu pachten, stand ihm auch nach Angabe des Verwendungszwecks keine Abwendungsbefugnis gemäß § 27 Abs. 1 BauGB zu. Im Übrigen hat der Kläger innerhalb der am 29. April 2017 beginnenden und am 28. Juni 2017 endenden Frist des § 28 Abs. 2 Satz 1 BauGB (vgl. unter 1.2.1.) in seinen Schreiben vom … und … Mai 2017 lediglich Einwendungen gegen das Vorgehen und Versäumnisse der Beklagten im Hinblick auf das streitgegenständliche Grundstück geäußert, sich aber nicht i.S.d. § 27 Abs. 1 BauGB dazu verpflichtet, das Grundstück entsprechend dem Verwendungszweck zu nutzen.
1.9. Das Ermessen wurde von der Beklagten ordnungsgemäß ausgeübt.
Die Entscheidung über die Ausübung des Vorkaufsrechts liegt im Ermessen der Gemeinde, das heißt, sie kann bei Vorliegen der gesetzlichen Voraussetzungen ihr Recht ausüben, ist dazu aber nicht verpflichtet. Ob die gesetzlichen Ausübungsvoraussetzungen erfüllt sind, beurteilt sich nach den konkreten Erwägungen der Gemeinde im Zeitpunkt der Ausübung des Vorkaufsrechts (vgl. Stock in Ernst/Zinkahn/ Bielenberg/Krautzberger, BauGB, 135. EL September 2019, § 24 Rn. 66). Die Beklagte hat im Bescheid zu erkennen gegeben, dass sie eine Ermessensentscheidung trifft und sich auch mit den vom Kläger im Schreiben vom … und … Mai 2017 vorgebrachten Einwendungen auseinandergesetzt und diese in ihre Abwägung miteinbezogen. Soweit der Kläger einwendet, dass § 177 BauGB das mildere Mittel zur Ausübung des Vorkaufsrechts darstellt, verhilft das der Klage nicht zum Erfolg; denn entgegen der Ansicht des Klägers stellt § 177 BauGB kein milderes, jedenfalls aber kein gleich geeignetes milderes Mittel zur Ausübung des Vorkaufsrechts dar. Gemäß § 177 Abs. 1 Satz 1 BauGB kann die Gemeinde die Beseitigung der Missstände und die Behebung der Mängel einer baulichen Anlage durch ein Modernisierungs- oder Instandhaltungsgebot anordnen. Die Pflicht zur Beseitigung oder Behebung trägt jedoch der Eigentümer (§ 177 Abs. 1 Satz 2 BauGB). Dieser trägt grundsätzlich auch die Kosten der angeordneten Maßnahme (§ 177 Abs. 4 Satz 1 BauGB) und muss sie sogar stets dann tragen, wenn es sich bei der baulichen Anlage um ein Baudenkmal i.S.v. Art. 1 Abs. 2 Satz 1 BayDSchG handelt (§ 177 Abs. 4 Satz 3 BauGB i.V.m. Art. 4 Abs. 1 Satz 1 BayDSchG). Unabhängig von der Frage, wer die Kosten der angeordneten Maßnahme zu tragen hat, muss der Eigentümer die Durchführung der Maßnahme grundsätzlich vorfinanzieren (vgl. Stock in Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, BauGB, 135. EL September 2019, § 177 Rn. 77). Der Eigentümer muss im Rahmen des § 177 BauGB somit anders als bei der Vorkaufsrechtsausübung jedenfalls vorläufig und im Regelfall auch endgültig die Kosten der Modernisierung/Instandsetzung der baulichen Anlage tragen. Demgegenüber tritt die Gemeinde bei Ausübung des Vorkaufsrechts in den Kaufvertrag ein und hat im Anschluss an den Eigentumserwerb die Missstände oder Mängel auf eigene Kosten zu beheben. In diesem Fall muss der Käufer somit keine – noch nicht einmal vorläufige – Vermögensdispositionen treffen, weil er weder die Zahlung des Kaufpreises schuldet noch die Kosten für die Renovierungsmaßnahmen zu tragen hat. Insoweit stellt § 177 BauGB bereits kein milderes Mittel dar. Zudem wäre es im konkreten Fall kein gleich geeignetes milderes Mittel. Zweck des Vorkaufsrechts ist es hier nämlich nicht nur, das Gebäude zu sanieren, sondern auch, es einer neuen Nutzung (Ortsbücherei, Trauzimmer oder dergleichen im Erdgeschoss, geförderter Wohnraum im Obergeschoss) zuzuführen. Des Weiteren möchte die Beklagte die asphaltierte Freifläche im Bereich des streitgegenständlichen Grundstücks öffnen und eine Ufersituation rund um den „…graben“ schaffen. Da § 177 BauGB jedoch lediglich für Maßnahmen zur Beseitigung und Behebung von Missständen oder Mängel einer baulichen Anlage zur Verfügung steht, können die anderweitigen, neben der Sanierung des Gebäudes verfolgten Ziele nicht über diese Vorschrift angeordnet und verwirklicht werden. Die Ausübung des Vorkaufsrechts für das Grundstück FlNr. 1 ist somit weder unverhältnismäßig noch sonst ermessensfehlerhaft i.S.v. § 114 Satz 1 VwGO.
2. Aus diesen Gründen ist die Klage mit der Kostenfolge des § 154 Abs. 1 VwGO abzuweisen. Der Beigeladene hat seine außergerichtlichen Kosten selbst zu tragen, weil er keinen eigenen Antrag gestellt und sich damit auch keinem Kostenrisiko ausgesetzt hat (§ 154 Abs. 3 BauGB).
3. Der Ausspruch über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf § 167 VwGO i.V.m. § 709 Satz 1 und 2 ZPO.
