Aktenzeichen AN 9 K 15.01199
Leitsatz
Tenor
1. Die Klage wird abgewiesen.
2. Die Kläger haben die Kosten des Verfahrens zu tragen, mit Ausnahme der außergerichtlichen Kosten der Beigeladenen.
3. Das Urteil ist hinsichtlich der Kosten gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 v. H. des zu vollstreckenden Betrages vorläufig vollstreckbar.
Gründe
Die Klage ist zulässig; aufgrund der unmittelbar privatrechtsgestaltenden Wirkung des Vorkaufsrechts sind die Kläger als Ersterwerber des Grundstücks auch klagebefugt gemäß § 42 Abs. 2 VwGO (vgl. BVerwG, B. v. 30.11.2009 – 4 B 52/09 – juris Rn. 5).
Die Klage ist jedoch nicht begründet. Die Ausübung des Vorkaufsrechts mit Bescheid vom 3. Juli 2015 gegenüber der Beigeladenen ist rechtmäßig und verletzt die Kläger nicht in ihren Rechten (§ 113 Abs. 1 Satz 1 VwGO).
Nach § 24 Abs. 1 Satz 1 Nr. 3 BauGB steht der Gemeinde beim Kauf von Grundstücken in einem förmlich festgesetzten Sanierungsgebiet ein Vorkaufsrecht zu. Gemäß § 28 Abs. 2 Satz 1 BauGB kann das Vorkaufsrecht nur binnen zwei Monaten nach Mitteilung des Kaufvertrags durch Verwaltungsakt gegenüber dem Verkäufer ausgeübt werden. Das Vorkaufsrecht darf nur ausgeübt werden, wenn das Wohl der Allgemeinheit dies rechtfertigt (§ 24 Abs. 3 Satz 1 BauGB). Gemäß § 24 Abs. 3 Satz 2 BauGB hat die Gemeinde den Verwendungszweck des Grundstücks bei der Ausübung des Vorkaufsrechts anzugeben. Die Ausübung des Vorkaufsrechts ist nach § 26 Satz 1 Nr. 4 BauGB ausgeschlossen, wenn das Grundstück entsprechend den Zielen und Zwecken der städtebaulichen Maßnahme bebaut und genutzt wird und eine auf ihm errichtete bauliche Anlage keine Missstände oder Mängel im Sinne des § 177 Abs. 2 und 3 Satz 1 BauGB aufweist.
Die Beklagte hat vorliegend das Vorkaufsrecht in formaler Hinsicht in rechtmäßiger Weise, insbesondere fristgemäß nach § 28 Abs. 2 BauGB ausgeübt (vgl. nachfolgend 1.). Der Ausübung des Vorkaufsrechts steht nicht entgegen, dass die nach § 144 Abs. 2 Nr. 1, § 145 BauGB erforderliche sanierungsrechtliche Genehmigung weder beantragt noch erteilt wurde (vgl. nachfolgend 2.). Bei dem streitgegenständlichen Vorkaufsfall handelt es sich um den Kauf eines Grundstücks in einem durch eine wirksame Sanierungssatzung förmlich festgelegten Sanierungsgebiet (vgl. nachfolgend 3.). Die Ausübung des Vorkaufsrechts ist vorliegend durch das Wohl der Allgemeinheit gerechtfertigt (vgl. nachfolgend 4.) Die Gemeinde hat bei der Ausübung des Vorkaufsrechts den Verwendungszweck in hinreichender Weise angegeben (vgl. nachfolgend 5.). Ausschlussgründe nach § 26 Satz 1 Nr. 4 BauGB (vgl. nachfolgend 6.) und Ermessensfehler (vgl. nachfolgend 7.) sind nicht ersichtlich.
1.
Die Beklagte hat bei der Ausübung des Vorkaufsrechts die Frist nach § 28 Abs. 2 BauGB, wonach das Vorkaufsrecht nur binnen zwei Monaten nach Mitteilung des Kaufvertrags durch Verwaltungsakt gegenüber dem Verkäufer ausgeübt werden kann, in formal rechtmäßiger Weise ausgeübt. Da mit der Mitteilung des Kaufvertrages eine Ausschlussfrist in Gang gesetzt wird, sind strenge Anforderungen an die Auslösung des Fristlaufs zu stellen (vgl. OVG Lüneburg, B. v. 27.5.2008 – 1 ME 77/08 – juris Rn. 5; VG München, U. v. 31.7.2013 -M 9 K 13.868 – juris Rn. 31). Die Frist nach § 28 Abs. 2 Satz 1 BauGB beginnt daher erst mit ordnungsgemäßer Mitteilung des Vertragsinhalts nach § 28 Abs. 1 Satz 1 BauGB.
Erst mit der Übermittlung des Kaufvertrags mit E-Mail vom 22. Mai 2015, aus dem sich alle für die Ausübung des Vorkaufsrechts relevanten Umstände, insbesondere der zwischen den Vertragsparteien vereinbarte Kaufpreis, ergaben, begann somit die Zwei-Monatsfrist. Die Ausübung des Vorkaufsrechts mit Bescheid vom 3. Juli 2015 erfolgte somit fristgemäß.
2.
Dem Vorkaufsrecht nach § 24 Abs. 1 Nr. 3 BauGB unterliegen nur rechtswirksame, sanierungsrechtlich genehmigte Verträge (§ 144 Abs. 2 Nr. 1 BauGB). Denn käme der Vertrag wegen Versagens der Genehmigung nach § 145 Abs. 2 BauGB nicht zustande, ginge auch die Ausübung des Vorkaufsrechts ins Leere (vgl. Stock in Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, BauGB-Komm., § 24 Rn. 45 ff.). Soweit ein Antrag auf Erteilung einer sanierungsrechtlichen Genehmigung – wie vorliegend – nicht gestellt ist, kann auch keine Genehmigungsfiktion nach § 145 Abs. 1 Satz 1 i. V. m. § 22 Abs. 5 Satz 2 und 4 BauGB eintreten.
Nach § 144 Abs. 2 Nr. 1 und Nr. 3 BauGB sind sowohl das dingliche Erfüllungsgeschäft als auch der schuldrechtliche Vertrag, der der Veräußerung eines Grundstücks zugrunde liegt, im förmlich festgesetzten Sanierungsgebiet grundsätzlich genehmigungspflichtig, soweit die Genehmigungspflicht im vereinfachten Sanierungsverfahren nach § 142 Abs. 4 Halbsatz 2 BauGB nicht ausgeschlossen ist. Die Genehmigungspflichtigkeit nach § 144 BauGB ist vorliegend in der Sanierungssatzung, die die Durchführung der Sanierung im vereinfachten Verfahren anordnet (vgl. § 2 der Satzung der Gemeinde … über die förmliche Festlegung des Sanierungsgebietes „…“ vom 7.9.2009), nicht ausgeschlossen. Nach § 3 der Sanierungssatzung finden die Vorschriften des § 144 BauGB über genehmigungspflichtige Vorhaben, Teilungen und Rechtsvorgänge Anwendung. Die Genehmigungspflichtigkeit nach § 144 Abs. 2 BauGB ist auch nicht von der – hier fehlenden – Eintragung des Sanierungsvermerks in das Grundbuch nach § 143 Abs. 2 BauGB abhängig (vgl. Krautzberger in Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, a. a. O., § 144 Rn. 32). Der Sanierungsvermerk hat insoweit lediglich deklaratorische Bedeutung.
Ob der Kaufvertrag wegen Ausstehens der mithin erforderlichen sanierungsrechtlichen Genehmigung schwebend unwirksam ist, kann vorliegend dahinstehen, da die Ausübung des Vorkaufsrechts auch schon vor Erteilung der Genehmigung eines Kaufvertrags möglich ist und die schwebende Unwirksamkeit des Kaufvertrags zwischen den Klägern und der Beigeladenen nicht zur Rechtswidrigkeit des Bescheids vom 3. Juli 2015 führt (vgl. Stock in Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, BauGB-Komm., § 24 Rn. 55a; VG Würzburg, U. v. 23.7.2015 – W 5 K 14.1105 – juris Rn. 42). Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs darf die Gemeinde das Vorkaufsrecht nach Abschluss eines Kaufvertrages schon vor Erteilung der zur Wirksamkeit dieses Vertrags erforderlichen Genehmigungen mit Wirkung auf den Genehmigungszeitpunkt ausüben (vgl. BGH, U. v. 15.5.1998 – V ZR 89/97 – Bayern.Recht).
Das derzeitige Fehlen der sanierungsrechtlichen Genehmigung nach § 144 Abs. 2 BauGB führt somit nicht zur Rechtswidrigkeit des Bescheids, mit dem das Vorkaufsrecht ausgeübt wurde; vielmehr steht lediglich die Wirksamkeit der Ausübung des Vorkaufsrechts unter der aufschiebenden Bedingung der Erteilung der Genehmigung.
3.
Das Grundstück FlNr. … der Gemarkung …, das Gegenstand des Kaufvertrags ist, für den das Vorkaufsrecht ausgeübt wurde, befindet sich im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet „…“ der Sanierungssatzung der Gemeinde … vom 7. September 2009.
Nach Auffassung des Gerichts bestehen keine Bedenken gegen die Wirksamkeit der Sanierungssatzung im Sinne von § 142 BauGB. Die Beklagte hat vor Erlass der Sanierungssatzung vorbereitende Untersuchungen gemäß § 141 BauGB durchgeführt. Nach § 142 Abs. 3 BauGB beschließt die Gemeinde die förmliche Festlegung des Sanierungsgebiets als Satzung (Sanierungssatzung). In der Sanierungssatzung ist gem. § 142 Abs. 3 Satz 3 BauGB das Sanierungsgebiet zu bezeichnen. Bei dem Beschluss über die Sanierungssatzung ist zugleich durch Beschluss die Frist festzulegen, in der die Sanierung durchgeführt werden soll; die Frist soll 15 Jahre nicht überschreiten.
Die Beklagte hat vorliegend im Lageplan, der Bestandteil der Satzung und als Anlage beigefügt ist, das Sanierungsgebiet unter Angabe der jeweiligen Flurnummern eindeutig bezeichnet. Der Lageplan wurde auch der bekanntgemachten Sanierungssatzung beigelegt (vgl. VG Bayreuth, U. v. 19.1.2012 – B 2 K 11.439 – juris Rn. 16). Das streitgegenständliche Grundstück liegt laut Lageplan innerhalb des förmlich festgesetzten Sanierungsgebiets.
Im Beschluss des Gemeinderats über die Sanierungssatzung vom 2. September 2009 wurde zwar keine Frist im Sinne von § 142 Abs. 3 Satz 2 BauGB festgelegt, innerhalb derer die Sanierung durchgeführt werden soll. Ein solcher Beschluss hinsichtlich der Frist zur Sanierungsdurchführung ist jedoch keine Gültigkeitsvoraussetzung der Sanierungssatzung (vgl. Krautzberger in Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, BauGB-Komm., § 142 Rn. 75d). Die Erforderlichkeit einer städtebaulichen Sanierung ist bereits dann zu bejahen, wenn die Gemeinde aufgrund vertretbarer, plausibler Einschätzung die Anwendung des Instrumentariums für die dem Gesetz entsprechende Durchführung der Sanierung für geboten ansieht, insbesondere wenn städtebauliche Missstände im Sinne von § 136 Abs. 2 Satz 3 BauGB festgestellt wurden (vgl. Krautzberger in Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, a. a. O., § 142 Rn. 10 ff.). Vorliegend hatten die vorbereitenden Untersuchungen städtebauliche Missstände ergeben, die die Durchführung einer Sanierung für geboten erschienen ließen.
Gemäß § 136 Abs. 4 Satz 3 BauGB sind die öffentlichen und privaten Belange gegeneinander und untereinander gerecht abzuwägen. Das im Rahmen des Erlasses einer Sanierungssatzung zu wahrende Abwägungsgebot umfasst die Bestimmung der Ziele und Zwecke der Sanierung und die Abgrenzung des Sanierungsgebiets, jedoch noch nicht, welche detaillierten planerischen Festsetzungen für die einzelnen Grundstücke letztlich getroffen werden sollen (vgl. BVerwG, B. v. 10.11.1998 – 4 BN 38/98 – juris Leitsatz 1). Die förmliche Festlegung des Sanierungsgebiets setzt in einem bestimmten Maße Ziele und Zwecke der Sanierung voraus. Im Zeitpunkt der förmlichen Festlegung bedarf es jedoch nur eines ganz allgemeinen Sanierungskonzepts, das im Wesentlichen die Feststellung der vorliegenden städtebaulichen Missstände, der Benennung der allgemeinen Ziele und Zwecke der Sanierung sowie die Feststellung, dass die Sanierungsmaßnahme im allgemeinen durchführbar erscheint, umfassen sollte (vgl. Krautzberger in Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, a. a. O., § 142 Rn. 39 ff.).
Mit dem Ergebnis der vorbereitenden Untersuchungen und der vom Gemeinderat in der Sitzung vom 2. September 2009 gebilligten Sanierungsziele lag der Sanierungssatzung der Beklagten ein hinreichend konkretes, allgemeines Sanierungskonzept bei Erlass der Satzung zugrunde.
Unschädlich für die Wirksamkeit der Satzung ist auch, ob die Gemeinde ihrer Verpflichtung nach § 143 Abs. 2 Satz 1 BauGB nachgekommen ist und in die Grundbücher der betroffenen Grundstücke den Sanierungsvermerk hat eintragen lassen. Denn das Fehlen eines Sanierungsvermerks im Grundbuch kann die Rechtswirksamkeit der Satzung nicht berühren (vgl. VG Würzburg, U. v. 23.7.2015 – W 5 K 14.1105 – juris Rn. 41; Krautzberger in Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, a. a. O., § 143 Rn. 55).
Im Hinblick darauf, dass es sich bei der städtebaulichen Sanierung um einen in der Regel langen, zum Teil in Jahrzehnten bemessenen Prozess handelt, und die Sanierungssatzung der Beklagten aus dem Jahr 2009 stammt, stellt sich die Frage, ob eine Sanierungssatzung auch bei unzulänglicher Durchführung der Sanierung und auch nach längerer Zeit nicht „automatisch“ außer Kraft tritt (vgl. VG Würzburg, U. v. 23.7.2015, a. a. O., juris Rn. 41; Krautzberger in Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, a. a. O., § 144 Rn. 19), hier nicht. Zweifel an der Wirksamkeit der Satzung insoweit sieht die Kammer nicht.
Es liegt somit ein Kaufvertrag über ein Grundstück innerhalb eines durch wirksame Sanierungssatzung festgesetzten förmlichen Sanierungsgebiets vor.
4.
Die Ausübung des Vorkaufsrechts ist vorliegend auch durch das Wohl der Allgemeinheit nach § 24 Abs. 3 Satz 1 BauGB gerechtfertigt.
Der Begriff des Wohls der Allgemeinheit ist ähnlich wie im Bereich des verfassungsrechtlichen Eigentumsschutzes (Art. 14 Abs. 2 und 3 GG) und den speziellen Enteignungsvorschriften (§ 87 Abs. 1 BauGB) nicht mit dem Begriff des öffentlichen Interesses gleichzusetzen (vgl. BayVGH, U. v. 6.2.2014 – 2 B 13.2570 – juris Rn. 16). Erst ein qualifiziertes, sachlich objektiv öffentliches Interesse als Ergebnis einer Abwägung der im Einzelfall miteinander in Widerstreit stehenden privaten und öffentlichen Interessen kann mit dem Wohl der Allgemeinheit identifiziert werden. An die Ausübung des Vorkaufsrechts werden jedoch gegenüber einer Enteignung, die nur zulässig ist, wenn das Wohl der Allgemeinheit diese erfordert, qualitativ geringere Anforderungen gestellt. Die Ausübung des Vorkaufsrechts ist durch das Wohl der Allgemeinheit auch dann gerechtfertigt, wenn die Voraussetzungen für eine Enteignung nicht vorliegen, aber im Hinblick auf eine bestimmte gemeindliche Aufgabe überwiegende Vorteile für die Allgemeinheit angestrebt werden. Es genügt, wenn der Erwerb des Grundstücks im Rahmen der tatbestandlichen Voraussetzungen zu den vom Gesetzgeber gebilligten bodenpolitischen, eigentumspolitischen und städtebaulichen Zwecken erfolgt und dabei überwiegende Vorteile für die Allgemeinheit angestrebt werden (vgl. BayVGH, U. v. 6.2.2014 – 2 B 13.2570 – juris m. w. N.; BVerwG, B. v. 15.2.1990 – 4 B 245.89 – NJW 90, 2703; VG Würzburg, U. v. 23.7.2015 – W 5 K 14.1105 – juris Rn. 54).
In förmlich festgesetzten Sanierungsgebieten rechtfertigt das Wohl der Allgemeinheit die Ausübung des Vorkaufsrechts bereits dann, wenn damit die besonderen Maßnahmen unterstützt werden, die zur Beseitigung städtebaulicher Missstände erforderlich sind. Den breiten Einsatzmöglichkeiten des Sanierungsrechts entspricht ein umfassend anwendbares Vorkaufsrecht. Die Ausübung des Vorkaufsrechts muss sich an den konkreten Erfordernissen der Sanierung orientieren. Das Wohl der Allgemeinheit rechtfertigt den Eigentumserwerb der Gemeinde insbesondere, wenn die Pläne und Maßnahmen der Erstvertragsparteien den Sanierungszielen zuwiderlaufen würden (vgl. Stock in Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, BauGB-Komm., § 24 Rn. 70). In förmlich festgesetzten Sanierungsgebieten muss sich die Ausübung des Vorkaufsrechts an den konkreten Erfordernissen der Sanierung orientieren (vgl. BayVGH, U. v. 6.2.2014, a. a. O., juris Rn. 17; BayVGH, U. v. 9.3.2000 – 2 B 96.467 – juris Rn. 17). Damit besteht ein enger sachlicher Zusammenhang zwischen den Anforderungen, die sich aus dem Tatbestandsmerkmal des Wohls der Allgemeinheit ergeben, und dem Stand der Konkretisierung der Sanierungsziele sowie dem Fortschritt bei der Verwirklichung der Sanierung. Die Sanierungsziele müssen dabei nicht in der Sanierungssatzung selbst festgelegt sein. Sie können sich aus ihrer Begründung, aber auch aus den Ergebnissen der vorbereitenden Untersuchungen ergeben (vgl. BayVGH, U. v. 6.2.2014, a. a. O., juris Rn. 17; BayVGH, U. v. 2.10.2013 – 1 BV 11.1944 – juris Rn. 21). Während an die Konkretisierung dieser Ziele bei Erlass der Sanierungssatzung nur relativ geringe Anforderungen gestellt werden, werden diese Anforderungen mit fortschreitendem Sanierungsverfahren höher (vgl. BVerwG, U. v. 4.3.1999 – 4 C 8/98 – NVwZ 1999, 1336; BayVGH, U. v. 6.2.2014, a. a. O., juris Rn. 17). Es ist davon auszugehen, dass eine Gemeinde, wenn sie eine Sanierungssatzung auf der Grundlage und in Übereinstimmung mit dem Ergebnis der vorbereitenden Untersuchungen erlässt, sich die in den vorbereitenden Untersuchungen aufgeführten Ziele und Zwecke der Sanierung zu eigen macht (vgl. BVerwG, U. v. 4.3.1999, a. a. O.). Die erforderliche Konkretisierung kann sowohl in einem Sanierungsbebauungsplan, einem sonstigen Bebauungsplan oder sogar auch durch eine informelle städtebauliche Planung erfolgen. Ist eine hinreichende Konkretisierung erfolgt, können die Sanierungsziele auch nach einem längeren Zeitraum die Ausübung des Vorkaufsrechts rechtfertigen (vgl. BVerwG, B. v. 15.3.1995 – 4 B 33/95 – juris Rn. 6).
Die Ausübung des Vorkaufsrechts ist vorliegend wegen Zuwiderlaufens der Pläne der Erstvertragsparteien gegen die hinreichend konkretisierten Sanierungsziele der Beklagten durch das Wohl der Allgemeinheit gerechtfertigt. Das Sanierungsgebiet der Beklagten umfasst einen größeren Bereich der Gemeindefläche. Aus der Sanierungssatzung selbst ergeben sich keine konkreten Sanierungsziele für das streitgegenständliche Grundstück. Der Gemeinderat der Beklagten hat in seiner öffentlichen Sitzung vom 2. September 2009, in dem auch die Sanierungssatzung beschlossen wurde, die im Ergebnisbericht der vorbereitenden Untersuchungen „…“ einschließlich der städtebaulichen Rahmenplanung vom 2. September 2009 dargestellten Sanierungsgründe und Sanierungsziele einstimmig gebilligt. Im Ergebnisbericht vom 2. September 2009 sind konkrete Sanierungsziele für das streitgegenständliche Grundstück benannt. Insbesondere wird darin hervorgehoben, dass das Gebäude …1 eine wichtige Schlüsselstellung am Gelenk zwischen …straße und … Straße aufweise. Das teilweise leerstehende Anwesen … Straße 1 solle aufgrund seiner besonderen städtebaulichen Bedeutung als Frequenzbringer wiederbelebt werden. Das Anwesen solle sich nach Möglichkeit in beide Richtungen (…straße und … Straße) orientieren, wozu ein Teilabbruch und Umbau als unumgänglich angesehen wird (vgl. Seite 26 des Ergebnisberichts der vorbereitenden Untersuchungen „…“ vom 2.9.2009). Als städtebauliche Missstände wurden im Rahmen der vorbereitenden Untersuchungen für das streitgegenständliche Grundstück gestalterische Defizite, ein mangelhafter Zustand von Straßen und Plätzen sowie eine defizitäre Wege- bzw. Querverbindung erkannt. Der städtebauliche Rahmenplan sieht insoweit ebenfalls einen Teilabbruch und Neubauten für das streitgegenständliche Grundstück vor. Nach den Angaben der Kläger ist ein Erhalt der vorhandenen Gebäude unter einer Gesamtaufwertung, insbesondere einer Fassadensanierung, geplant. Für das nach den beschlossenen Sanierungszielen zumindest teilweise abzubrechende Flachdachgebäude sei ein Erhalt und die Nutzung durch einen Biolebensmittelmarkt angedacht. Die Kläger halten den angebauten Flachdachgebäudeteil für erhaltenswürdig und sind zu einem (Teil-)Abriss nicht bereit. Unter Berücksichtigung, dass ausweislich der vom Gemeinderat gebilligten Sanierungsziele eine Veränderung der Gebäudekubatur sowie eine wegemäßige Verbindung zwischen der … Straße und …straße als unumgänglich erachtet wurde, lassen sich die geplanten Nutzungsabsichten der Kläger als Ersterwerber mit den insbesondere für das streitgegenständliche Grundstück sehr detailliert konkretisierten Sanierungszielen nicht in Einklang bringen. Die besondere Bedeutung bzw. Lage des Grundstücks für die städtebauliche Sanierung wird durch die Umgebungssituation mit denkmalgeschützter Lagerhalle und die im Rahmen der Städtebausanierung erfolgte Neugestaltung des Bahnhofvorplatzes verstärkt. Die Ausübung des Vorkaufsrechts ist damit geeignet, die Durchführung städtebaulicher bzw. sanierungsrechtlicher Maßnahmen zu erleichtern und zu forcieren. Auch wenn im Rahmen der Ausübung des Vorkaufsrechts das Wohl der Allgemeinheit gegeben sein kann, selbst wenn ein Grundstück nicht zeitnah der vorgesehenen Nutzung zugeführt werden kann (vgl. BayVGH, U. v. 6.2.2014, a. a. O., juris Rn. 20), spricht nichts dagegen, dass die Gemeinde alsbald diejenigen Schritte unternehmen wird, die zur Verwirklichung des städtebaulichen Ziels, das mit dem Erwerb des Grundstücks verfolgt wird, unternehmen wird (vgl. OVG NRW, U. v. 19.4.2010 – 7 A 1041/08 – juris Rn. 122). Ausweislich der Sitzungsniederschrift des Gemeinderats der Beklagten vom 1. Juli 2015 soll vorliegend seitens der Gemeinde schnell ein Sanierungskonzept erstellt und ein Investor gefunden werden, um das Anwesen wieder baldmöglichst zu veräußern. Die Beklagte beabsichtigt damit eine zeitnahe Realisierung der Sanierungsziele, dem der Erwerb des streitgegenständlichen Grundstücks dienen soll. Auch wenn ein Investor in erster Linie nicht sanierungsrechtliche oder öffentliche Zwecke im Auge haben wird, als vielmehr an betriebswirtschaftlicher Gewinnerzielung ausgerichtet ist (vgl. VG Ansbach, U. v. 16.12.2010 – AN 9 K 10.00538 – juris Rn. 32), ist aus der gesetzlichen Intention zu § 27a BauGB zu entnehmen, dass die Gemeinde die Verwirklichung der Sanierungsziele nicht selbst erfüllen muss, sondern sich eines Vorhabensträgers bzw. Investors dafür bedienen darf. Ein möglicher Durchgangserwerb steht somit der Ausübung des Vorkaufsrechts nicht entgegen, soweit er letztlich der Verwirklichung der Sanierungsziele dient.
Auch steht das Erfordernis eines weitergehenden, konkreten Sanierungskonzepts für das Grundstück, für das sich im Wege des Vorkaufsfalles ein Grundstückserwerb ergeben hat, der Ausübung des Vorkaufsrechts nicht entgegen. Vielmehr ist es sachgerecht, wenn die Gemeinde offenlegt, dass sie erst an der Entwicklung konkreter Ziele arbeitet, statt ein Ziel quasi vorzuschieben, um der Regelung des § 24 Abs. 3 Satz 2 BauGB genüge zu tun (vgl. VG München, U. v. 31.7.2013 – M 9 K 13.868 – juris Rn. 73).
Wegen der städtebaulich und sanierungsrechtlich besonderen Bedeutung des streitgegenständlichen Grundstücks und den konkreten Sanierungszielen für dieses Grundstück, denen die Planungs- und Nutzungsabsichten der Kläger zuwiderlaufen, dient die Ausübung des Vorkaufsrechts vorliegend der Verwirklichung der Sanierungsziele und ist somit durch das Wohl der Allgemeinheit gerechtfertigt.
5.
Nach § 24 Abs. 3 Satz 2 BauGB hat die Gemeinde den Verwendungszweck des Grundstücks bei der Ausübung des Vorkaufsrechts anzugeben. Die Angabe des Verwendungszwecks präzisiert und ergänzt insoweit das allgemeine Begründungserfordernis. Welche Anforderungen hiervon ausgehend an die Angaben der Gemeinde über den Verwendungszweck im Bescheid zu stellen sind, richtet sich nach den besonderen Verhältnissen des Einzelfalles und lässt sich nicht nach generellen Maßstäben vorab bestimmen (vgl. BayVGH, B. v. 5.2.2015 – 2 ZB 13.2084 – juris Rn. 7).
Die Beklagte hat im streitgegenständlichen Bescheid vom 3. Juli 2015 angegeben, Ziel der Gemeinde sei es, durch den Kauf des Anwesens im Rahmen der Altortsanierung „…“ die Sicherung und Wiederbelebung der Mischnutzung, den Abbruch des Anbaus und die Verwirklichung eines neuen Anbaus an den bestehenden Geschossbau, die Umgestaltung des Verkehrs aus optischen und sicherheitsrelevanten Gründen sowie eine deutliche Aufwertung des öffentlichen Raumes zu ermöglichen. Dass die angegebene Verwendungsabsicht in weitere Sanierungsmaßnahmen in der unmittelbaren Umgebung eingebettet ist, die von der Gemeinde benannt wurden, berührt die Rechtmäßigkeit der Begründung des streitgegenständlichen Bescheids weder in formaler noch in materieller Hinsicht.
6.
Nach § 26 Satz 1 Nr. 4 BauGB ist die Ausübung des Vorkaufsrechts ausgeschlossen, wenn das Grundstück entsprechend den Zielen und Zwecken der städtebaulichen Maßnahme bebaut ist und eine auf ihm errichtete bauliche Anlage keine Missstände oder Mängel im Sinne von § 177 Abs. 2 und 3 Satz 1 BauGB aufweist. Bei einem förmlich festgesetzten Sanierungsgebiet richtet sich der Ausschluss der Ausübung des Vorkaufsrechts (nur) nach dieser Bestimmung (vgl. BayVGH, U. v. 2.10.2013 -1 BV 11.1944 – juris Rn. 21). Abgesehen davon, dass die im Rahmen der Sanierungsziele angestrebte Mischnutzung derzeit noch nicht verwirklicht ist, verfolgt die Beklagte mit der Ausübung des Vorkaufsrechts die Beseitigung erkannter städtebaulicher Missstände, zu deren Beseitigung die Ersterwerber nicht hinreichend Bereitschaft gezeigt haben. Die Ausübung des Vorkaufsrechts ist daher nicht nach § 26 Satz 1 Nr. 4 BauGB ausgeschlossen.
7.
Es kann dahingestellt bleiben, ob ein überwiegendes öffentliches Interesse an der Ausübung des Vorkaufsrechts im Regelfall bereits durch das tatbestandliche Wohl der Allgemeinheit indiziert ist, da jedenfalls keine Ermessensfehler der Beklagten nach § 114 VwGO ersichtlich sind. Die Ermessensausübung erschöpft sich nicht in der Ermittlung einzelner Entscheidungsgesichtspunkte; vielmehr müssen in einem zweiten Schritt noch eine Gewichtung oder Abwägung des „Für und Wider“ der sich gegenüberstehenden öffentlichen und privaten Belange erkennbar sein oder andere Alternativen im Rahmen des Ermessensspielraums diskutiert werden (vgl. BayVGH, B. v. 22.1.2016 – 9 ZB 15.2027 – juris Rn. 13). Es obliegt daher der Gemeinde, die Ermessensgesichtspunkte offenzulegen, um zu erläutern, weshalb sie sich für den Erwerb gerade des betroffenen Grundstücks entschieden hat. Die Gemeinde muss neben dem Verwendungszweck des Grundstücks auch die Abwägung des Für und Wider der sich gegenüberstehenden öffentlichen und privaten Belange erkennen lassen oder andere Alternativen im Rahmen ihres Ermessensspielraums diskutieren (vgl. OVG Sachsen-Anhalt, B. v. 11.3.2010 – 2 L 110/08 – juris Rn. 4). Dass ein möglicher freihändiger Erwerb im Vorfeld der Ausübung des Vorkaufsrechts möglich gewesen wäre, führt nicht zur Fehlerhaftigkeit der Entscheidung über das Vorkaufsrecht (vgl. BayVGH, U. v. 9.3.2000 – 2 B 96.467 – juris Rn. 22).
Im Rahmen der Ermessenserwägung hat die Gemeinde Gründe, die zugunsten der Kläger gegen die Ausübung des Vorkaufsrechts streiten, nur dann explizit in ihre Ermessenserwägungen einzustellen, wenn diese Gründe über das allgemeine Interesse an der Aufrechterhaltung des ursprünglich geschlossenen Kaufvertrags hinausgehen und der Gemeinde bekannt sind bzw. bekannt sein müssten (vgl. VG Würzburg, U. v. 4.7.2002 – W 5 K 01.379 – juris Rn. 18). Da vorliegend besondere Gründe der Kläger, die über das allgemeine Interesse an der Aufrechterhaltung und Erfüllung des geschlossenen Kaufvertrags hinausgehen, jedenfalls bis zum Erlass des Bescheids nicht vorgetragen wurden, ist die Abwägung der Beklagten, wonach das öffentliche Interesse an der Verwirklichung der Sanierungsziele höher zu bewerten sei als das private Interesse der Käufer am Kauf, nicht zu beanstanden.
Der angefochtene Bescheid vom 3. Juli 2015, mit dem das Vorkaufsrecht über das Grundstück FlNr… der Gemarkung … durch die Beklagte ausgeübt wurde, erweist sich daher als rechtmäßig und verletzt die Kläger nicht in eigenen Rechten (§ 113 Abs. 1 Satz 1 VwGO). Die Klage war daher als unbegründet abzuweisen.
Die Kostenentscheidung folgt aus § 154 Abs. 1, Abs. 3 VwGO. Die Beigeladene trägt billigerweise ihre außergerichtlichen Kosten selbst, da sie keinen Antrag gestellt und sich somit auch keinem Kostenrisiko ausgesetzt hat (§§ 162 Abs. 3, 154 Abs. 3 VwGO).
Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus § 167 Abs. 1 VwGO i. V. m. § 709 ZPO.
Rechtsmittelbelehrung
Gegen dieses Urteil steht den Beteiligten die Berufung zu, wenn sie vom Bayerischen Verwaltungsgerichtshof zugelassen wird. Die Zulassung der Berufung ist innerhalb eines Monats nach Zustellung des vollständigen Urteils beim Bayerischen Verwaltungsgericht Ansbach,
Hausanschrift:
Promenade 24 – 28, 91522 Ansbach, oder
Postfachanschrift:
Postfach 616, 91511 Ansbach,
schriftlich zu beantragen.
Der Antrag muss das angefochtene Urteil bezeichnen. Innerhalb von zwei Monaten nach Zustellung des vollständigen Urteils sind die Gründe darzulegen, aus denen die Berufung zuzulassen ist; die Begründung ist, soweit sie nicht bereits mit dem Antrag vorgelegt worden ist, beim Bayerischen Verwaltungsgerichtshof,
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Ludwigstraße 23, 80539 München;
Postfachanschrift:
Postfach 34 01 48, 80098 München, oder in
in Ansbach:
Montgelasplatz 1, 91522 Ansbach
einzureichen.
Die Berufung ist nur zuzulassen, wenn
ernstliche Zweifel an der Richtigkeit des Urteils bestehen,
die Rechtssache besondere tatsächliche oder rechtliche Schwierigkeiten aufweist,
die Rechtssache grundsätzliche Bedeutung hat,
das Urteil von einer Entscheidung des Bayerischen Verwaltungsgerichtshofs, des Bundesverwaltungsgerichts, des gemeinsamen Senats der obersten Gerichtshöfe des Bundes oder des Bundesverfassungsgerichts abweicht und auf dieser Abweichung beruht oder
wenn ein der Beurteilung des Berufungsgerichts unterliegender Verfahrensmangel geltend gemacht wird und vorliegt, auf dem die Entscheidung beruhen kann.
Vor dem Bayerischen Verwaltungsgerichtshof müssen sich die Beteiligten durch einen Prozessbevollmächtigten vertreten lassen. Dies gilt auch für Prozesshandlungen, durch die ein Verfahren vor dem Bayerischen Verwaltungsgerichtshof eingeleitet wird. Als Bevollmächtigte sind Rechtsanwälte oder Rechtslehrer an einer staatlichen oder staatlich anerkannten Hochschule eines Mitgliedstaates der Europäischen Union, eines anderen Vertragsstaates des Abkommens über den Europäischen Wirtschaftsraum oder der Schweiz mit Befähigung zum Richteramt oder die in § 67 Abs. 2 Satz 2 Nrn. 3 bis 7 VwGO bezeichneten Personen und Organisationen zugelassen. Behörden und juristische Personen des öffentlichen Rechts einschließlich der von ihnen zur Erfüllung ihrer öffentlichen Aufgaben gebildeten Zusammenschlüsse können sich auch durch eigene Beschäftigte mit Befähigung zum Richteramt oder durch Beschäftigte mit Befähigung zum Richteramt anderer Behörden oder juristischer Personen des öffentlichen Rechts einschließlich der von ihnen zur Erfüllung öffentlichen Aufgaben gebildeten Zusammenschlüsse vertreten lassen.
Der Antragsschrift sollen vier Abschriften beigefügt werden.
Beschluss:
Der Streitwert wird auf 47.500,00 EUR festgesetzt (§ 52 Abs. 1 GKG i. V. m. Ziffer 9.6.1 des Streitwertkatalogs).
Rechtsmittelbelehrung
Gegen diesen Beschluss steht den Beteiligten die Beschwerde an den Bayerischen Verwaltungsgerichtshof zu, wenn der Wert des Beschwerdegegenstandes 200 EUR übersteigt oder die Beschwerde zugelassen wurde.
Die Beschwerde ist innerhalb von sechs Monaten, nachdem die Entscheidung in der Hauptsache Rechtskraft erlangt oder das Verfahren sich anderweitig erledigt hat, beim Bayerischen Verwaltungsgericht Ansbach,
Hausanschrift:
Promenade 24 – 28, 91522 Ansbach, oder
Postfachanschrift:
Postfach 616, 91511 Ansbach,
schriftlich oder zur Niederschrift des Urkundsbeamten der Geschäftsstelle einzulegen.
Ist der Streitwert später als einen Monat vor Ablauf dieser Frist festgesetzt worden, kann die Beschwerde auch noch innerhalb eines Monats nach Zustellung oder formloser Mitteilung des Festsetzungsbeschlusses eingelegt werden.
Der Beschwerdeschrift sollen vier Abschriften beigefügt werden.
