Aktenzeichen 32 U 2516/16
Leitsatz
Bei einer aus zwei gleichberechtigten Teilhabern bestehenden Bruchteilsgemeinschaft kann ein Mietvertrag zwischen der Gemeinschaft und einem der Teilhaber von dem anderen Teilhaber allein gekündigt werden, weil der mietende Teilhaber in entsprechender Anwendung des § 34 BGB von der Mitwirkung an der Beschlussfassung über den Ausspruch der Kündigung ausgeschlossen ist. (Rn. 42 – 49) (redaktioneller Leitsatz)
Verfahrensgang
2 O 187/08 2016-05-11 Urt LGDEGGENDORF LG Deggendorf
Tenor
I. Auf die Berufung der Kläger und der Beklagten zu 1 wird das Urteil des Landgerichts Deggendorf vom 11.05.2016, Az. 2 O 187/08, abgeändert:
1. Die Beklagte zu 1 wird verurteilt, an die Grundstücksgemeinschaft, bestehend aus den Klägern und der Beklagten zu 1. zugunsten eines neu zu errichtenden Gemeinschaftskontos Miete für das Jahr 2003 in Höhe von € 9.203,28 zuzüglich € 1.472,52 USt nebst Zinsen in Höhe von 8%-Punkten über dem jeweiligen Basiszinssatz aus € 9.203,28 seit dem 31.12.2003 zu zahlen.
2. Die Beklagte zu 1 wird verurteilt, an die Grundstücksgemeinschaft, bestehend aus den Klägern und der Beklagten zu 1. zugunsten eines neu zu errichtenden Gemeinschaftskontos Miete für das Jahr 2004 in Höhe von € 9.203,28 zuzüglich € 1.472,52 USt nebst Zinsen in Höhe von 8%-Punkten über dem jeweiligen Basiszinssatz gemäß nachfolgender Aufstellung zu zahlen.
a) Ein Betrag in Höhe von € 766,94 ist ab dem 05.01.2004 zu verzinsen.
b) Ein weiterer Betrag in Höhe von € 766,94 ist ab dem 06.02.2004 zu verzinsen.
c) Ein weiterer Betrag in Höhe von € 766,94 ist ab dem 06.03.2004 zu verzinsen.
d) Ein weiterer Betrag in Höhe von € 766,94 ist ab dem 05.04. 2004 zu verzinsen.
e) Ein weiterer Betrag in Höhe von € 766,94 ist ab dem 07.05.2004 zu verzinsen.
f) Ein weiterer Betrag in Höhe von € 766,94 ist ab dem 06.06. 2004 zu verzinsen.
g) Ein weiterer Betrag in Höhe von € 766,94 ist ab dem 05.07.2004 zu verzinsen.
h) Ein weiterer Betrag in Höhe von € 766,94 ist ab dem 06.08.2004 zu verzinsen.
i) Ein weiterer Betrag in Höhe von € 766,94 ist ab dem 06.09.2004 zu verzinsen.
j) Ein weiterer Betrag in Höhe von € 766,94 ist ab dem 05.10.2004 zu verzinsen.
k) Ein weiterer Betrag in Höhe von € 766,94 ist ab dem 06.11.2004 zu verzinsen.
l) Ein weiterer Betrag in Höhe von € 766,94 ist ab dem 06.12. 2004 zu verzinsen.
3. Die Beklagte zu 1 wird verurteilt, an die Grundstücksgemeinschaft, bestehend aus den Klägern und der Beklagten zu 1 zugunsten eines neu zu errichtenden Gemeinschaftskontos Miete für das Jahr 2005 in Höhe von € 9.203,28 zuzüglich € 1.472,52 USt nebst Zinsen in Höhe von 8%-Punkten über dem jeweiligen Basiszinssatz gemäß nachfolgender Aufstellung zu zahlen.
a) Ein Betrag in Höhe von € 766,94 ist ab dem 07.01.2005 zu verzinsen.
b) Ein weiterer Betrag in Höhe von € 766,94 ist ab dem 04.02.2005 zu verzinsen.
c) Ein weiterer Betrag in Höhe von € 766,94 ist ab dem 04.03.2005 zu verzinsen.
d) Ein weiterer Betrag in Höhe von € 766,94 ist ab dem 05.04.2005 zu verzinsen.
e) Ein weiterer Betrag in Höhe von € 766,94 ist ab dem 06.05.2005 zu verzinsen.
f) Ein weiterer Betrag in Höhe von € 766,94 ist ab dem 04.06.2005 zu verzinsen.
g) Ein weiterer Betrag in Höhe von € 766,94 ist ab dem 05.07.2005 zu verzinsen.
h) Ein weiterer Betrag in Höhe von € 766,94 ist ab dem 04.08.2005 zu verzinsen.
i) Ein weiterer Betrag in Höhe von € 766,94 ist ab dem 05.09.2005 zu verzinsen.
j) Ein weiterer Betrag in Höhe von € 766,94 ist ab dem 05.10.2005 zu verzinsen.
k) Ein weiterer Betrag in Höhe von € 766,94 ist ab dem 05.11.2005 zu verzinsen.
l) Ein weiterer Betrag in Höhe von € 766,94 ist ab dem 05.12.2005 zu verzinsen.
4. Die Beklagte zu 1. wird verurteilt, an die Grundstücksgemeinschaft, bestehend aus den Klägern und der Beklagten zu 1. zugunsten eines neu zu errichtenden Gemeinschaftskontos Miete für das Jahr 2006 in Höhe von € 9.203,28 zuzüglich € 1.472,52 USt nebst Zinsen in Höhe von 8%-Punkten über dem jeweiligen Basiszinssatz gemäß nachfolgender Aufstellung zu zahlen.
a) Ein Betrag in Höhe von € 766,94 ist ab dem 05.01.2006 zu verzinsen.
b) Ein weiterer Betrag in Höhe von € 766,94 ist ab dem 04.02.2006 zu verzinsen.
c) Ein weiterer Betrag in Höhe von € 766,94 ist ab dem. 04.03.2006 zu verzinsen.
d) Ein weiterer Betrag in Höhe von € 766,94 ist ab dem 05.04.2006 zu verzinsen.
e) Ein weiterer Betrag in Höhe von € 766,94 ist ab dem 05.05. 2006 zu verzinsen.
f) Ein weiterer Betrag in Höhe von € 766,94 ist ab dem 05.06.2006 zu verzinsen.
g) Ein weiterer Betrag in Höhe von € 766,94 ist ab dem 05.07.2006 zu verzinsen.
h) Ein weiterer Betrag in Höhe von € 766,94 ist ab dem 04.08.2006 zu verzinsen.
i) Ein weiterer Betrag in Höhe von € 766,94 ist ab dem 05.09. 2006 zu verzinsen.
j) Ein weiterer Betrag in Höhe von € 766,94 ist ab dem 05.10.2006 zu verzinsen.
k) Ein weiterer Betrag in Höhe von € 766,94 ist ab dem 06.11.2006 zu verzinsen.
l) Ein weiterer Betrag in Höhe von € 766,94 ist ab dem 05.12.2006 zu verzinsen.
5. Die Beklagte zu 1 wird verurteilt, an die Grundstücksgemeinschaft, bestehend aus den Klägern und der Beklagten zu 1. zugunsten eines neu zu errichtenden Gemeinschaftskontos Miete für das Jahr 2007 bis einschließlich Oktober 2007 in Höhe von € 7.669,40 zuzüglich € 1.457,19 USt nebst Zinsen in Höhe von 8%-Punkten über dem jeweiligen Basiszinssatz gemäß nachfolgender Aufstellung zu zahlen.
a) Ein Betrag in Höhe von € 766,94 ist ab dem 05.01.2007 zu verzinsen.
b) Ein weiterer Betrag in Höhe von € 766,94 ist ab dem 05.02.2007 zu verzinsen.
c) Ein weiterer Betrag in Höhe von € 766,94 ist ab dem 06.03.2007 zu verzinsen.
d) Ein weiterer Betrag in Höhe von € 766,94 ist ab dem 05.04.2007 zu verzinsen.
e) Ein weiterer Betrag in Höhe von € 766,94 ist ab dem 05.05.2007 zu verzinsen.
f) Ein weiterer Betrag in Höhe von € 766,94 ist ab dem 05.06.2007 zu verzinsen.
g) Ein weiterer Betrag in Höhe von € 766,94 ist ab dem 05.07.2007 zu verzinsen.
h) Ein weiterer Betrag in Höhe von € 766,94 ist ab dem 04.08.2007 zu verzinsen.
i) Ein weiterer Betrag in Höhe von € 766,94 ist ab dem 05.09.2007 zu verzinsen.
j) Ein weiterer Betrag in Höhe von € 766,94 ist ab dem 05.10.2007 zu verzinsen.
6. Die Beklagte zu 1 und der Beklagte zu 2 werden als Gesamtschuldner verurteilt, an die Grundstücksgemeinschaft, bestehend aus den Klägern und der Beklagten zu 1 zugunsten eines neu zu errichtenden Gemeinschaftskontos Nutzungsentschädigung für das Jahr 2007 für die Monate November und Dezember 2007 in Höhe von € 1.533,88 zuzüglich € 291,44 USt nebst Zinsen in Höhe von 8%-Punkten über dem jeweiligen Basiszinssatz gemäß nachfolgender Aufstellung zu zahlen.
a) Ein Betrag in Höhe von € 766,94 ist ab dem 06.11.2007 zu verzinsen.
b) Ein weiterer Betrag in Höhe von € 766,94 ist ab dem 05.12.2007 zu verzinsen.
7. Die Beklagte zu 1. und der Beklagte zu 2 werden als Gesamtschuldner verurteilt, an die Grundstücksgemeinschaft, bestehend aus den Klägern und der Beklagten zu 1. zugunsten eines neu zu errichtenden Gemeinschaftskontos Miete bzw. Nutzungsentschädigung für das Jahr 2008 in Höhe von € 9.203,28 zuzüglich € 1.748,62 USt nebst Zinsen in Höhe von 8%-Punkten über dem jeweiligen Basiszinssatz gemäß nachfolgender Aufstellung zu zahlen.
a) Ein Betrag in Höhe von € 766,94 ist ab dem 04.01.2008 zu verzinsen.
b) Ein weiterer Betrag in Höhe von € 766,94 ist ab dem 05.02.2008 zu verzinsen.
c) Ein weiterer Betrag in Höhe von € 766,94 ist ab dem 04.03.2008 zu verzinsen.
d) Ein weiterer Betrag in Höhe von € 766,94 ist ab dem 04.04.2008 zu verzinsen.
e) Ein weiterer Betrag in Höhe von € 766,94 ist ab dem 06.05.2008 zu verzinsen.
f) Ein weiterer Betrag in Höhe von € 766,94 ist ab dem 04.06.2008 zu verzinsen.
g) Ein weiterer Betrag in Höhe von € 766,94 ist ab dem 04.07.2008 zu verzinsen.
h) Ein weiterer Betrag in Höhe von € 766,94 ist ab dem 05.08.2008 zu verzinsen.
i) Ein weiterer Betrag in Höhe von € 766,94 ist ab dem 04.09. 2008 zu verzinsen.
j) Ein weiterer Betrag in Höhe von € 766,94 ist ab dem 07.10.2008 zu verzinsen.
k) Ein weiterer Betrag in Höhe von € 766,94 ist ab dem 04.11.2008 zu verzinsen.
l) Ein weiterer Betrag in Höhe von € 766,94 ist ab dem 04.12.2008 zu verzinsen.
8. Die Beklagte zu 1. und der Beklagte zu 2 werden als Gesamtschuldner verurteilt, an die Grundstücksgemeinschaft, bestehend aus den Klägern und der Beklagten zu 1. zugunsten eines neu zu errichtenden Gemeinschaftskontos Miete bzw. Nutzungsentschädigung für das Jahr 2009 in Höhe von € 9.203,28 zuzüglich € 1.748,62 USt nebst Zinsen in Höhe von 8%-Punkten über dem jeweiligen Basiszinssatz gemäß nachfolgender Aufstellung zu zahlen.
a) Ein Betrag in Höhe von € 766,94 ist ab dem 06.01.2009 zu verzinsen.
b) Ein weiterer Betrag in Höhe von € 766,94 ist ab dem 04.02.2009 zu verzinsen.
c) Ein weiterer Betrag in Höhe von € 766,94 ist ab dem 04.03.2009 zu verzinsen.
d) Ein weiterer Betrag in Höhe von € 766,94 ist ab dem 04.04.2009 zu verzinsen.
e) Ein weiterer Betrag in Höhe von € 766,94 ist ab dem 05.05.2009 zu verzinsen.
f) Ein weiterer Betrag in Höhe von € 766,94 ist ab dem 04.06.2009 zu verzinsen.
g) Ein weiterer Betrag in Höhe von € 766,94 ist ab dem 04.07.2009 zu verzinsen.
h) Ein weiterer Betrag in Höhe von € 766,94 ist ab dem 04.08.2009 zu verzinsen.
i) Ein weiterer Betrag in Höhe von € 766,94 ist ab dem 04.09.2009 zu verzinsen.
j) Ein weiterer Betrag in Höhe von € 766,94 ist ab dem 06.10.2009 zu verzinsen.
k) Ein weiterer Betrag in Höhe von € 766,94 ist ab dem 04.11.2009 zu verzinsen.
l) Ein weiterer Betrag in Höhe von € 766,94 ist ab dem 04.12.2009 zu verzinsen.
9. Die Beklagte zu 1 und der Beklagte zu 2 werden als Gesamtschuldner verurteilt, an die Grundstücksgemeinschaft, bestehend aus den Klägern und der Beklagten zu 1 zugunsten eines neu zu errichtenden Gemeinschaftskontos Miete bzw. Nutzungsentschädigung für das Jahr 2010 in Höhe von € 9.203,28 zuzüglich € 1.748,62 USt nebst Zinsen in Höhe von 8%-Punkten über dem jeweiligen Basiszinssatz gemäß nachfolgender Aufstellung zu zahlen.
a) Ein Betrag in Höhe von € 766,94 ist ab dem 05.01.2010 zu verzinsen.
b) Ein weiterer Betrag in Höhe von € 766,94 ist ab dem 04.02.2010 zu verzinsen.
c) Ein weiterer Betrag in Höhe von € 766,94 ist ab dem 04.03.2010 zu verzinsen.
d) Ein weiterer Betrag in Höhe von € 766,94 ist ab dem 07.04.2010 zu verzinsen.
e) Ein weiterer Betrag in Höhe von € 766,94 ist ab dem 04.05.2010 zu verzinsen.
f) Ein weiterer Betrag in Höhe von € 766,94 ist ab dem 05.06.2010 zu verzinsen.
g) Ein weiterer Betrag in Höhe von € 766,94 ist ab dem 06.07.2010 zu verzinsen.
h) Ein weiterer Betrag in Höhe von € 766,94 ist ab dem 04.08.2010 zu verzinsen.
i) Ein weiterer Betrag in Höhe von € 766,94 ist ab dem 04.09.2010 zu verzinsen.
j) Ein weiterer Betrag in Höhe von € 766,94 ist ab dem 05.10.2010 zu verzinsen.
k) Ein weiterer Betrag in Höhe von € 766.94 ist ab dem 04.11.2010 zu verzinsen.
l) Ein weiterer Betrag in Höhe von € 766,94 ist ab dem 04.12.2010 zu verzinsen.
10. Die Beklagte zu 1. und der Beklagte zu 2 werden als Gesamtschuldner verurteilt, an die Grundstücksgemeinschaft, bestehend aus den Klägern und der Beklagten zu 1. zugunsten eines neu zu errichtenden Gemeinschaftskontos Miete bzw. Nutzungsentschädigung für Januar bis März 2011 in Höhe von € 2.300,82 zuzüglich € 437,16 USt nebst Zinsen in Höhe von 8%-Punkten über dem jeweiligen Basiszinssatz gemäß nachfolgender Aufstellung zu zahlen.
a) Ein Betrag in Höhe von € 766,94 ist ab dem 04.01.2011 zu verzinsen.
b) Ein weiterer Betrag in Höhe von € 766,94 ist ab dem 04.02.2011 zu verzinsen.
c) Ein weiterer Betrag in Höhe von € 766,94 ist ab dem 05.03.2011 zu verzinsen.
II. Im übrigen wird die Klage abgewiesen. Im übrigen werden die Berufungen zurückgewiesen.
III. Von den Kosten des Rechtsstreits tragen die Kläger 50% und die Beklagten samtverbindlich 25% und die Beklagte zu 1 allein 25%.
IV. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Parteien können die Vollstreckung jeweils durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110% des zu vollstreckenden Betrags abwenden, sofern nicht der Gläubiger zuvor Sicherheit in Höhe des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet.
Beschluss
Der Streitwert wird für die erste Instanz und für das Berufungsverfahren auf 89.248,00 € festgesetzt.
Gründe
I.
Die Kläger verlangen rückständige Miete für zum Zweck einer Steuerberatungskanzlei genutzte Räumlichkeiten in einem Anwesen mit mehreren Einheiten, das im gemeinsamen Eigentum der Kläger und der Beklagten zu 1 steht, für die Jahre 2003 bis März 2011.
Die ursprüngliche Klägerin R. K und der im Jahr 1980 verstorbene A. K waren die Eltern der beiden Kläger, der Beklagten zu 1 sowie des am Verfahren nicht beteiligten G. K.
Die Eheleute waren Eigentümer zu je 1/2 des Grundstücks in Z. Die „Erklärung der Ehegatten A. und R. K.“ vom 11.03.1975, vorgelegt als Anlage K 13, lautet u.a.:
„Der sog. Anbau wird derzeit zu rd. 37 v.H. von der Praxis des A. K. genutzt. Die Überlassung erfolgt gegen Mietvereinbarung.“
A. K. ist am 24.09.1980 verstorben. Die jetzigen Kläger übertrugen ihre Erbanteile am 22.05.1981 auf ihre Mutter, R.K.
Die ursprüngliche Klägerin, der weitere Sohn G. K. und die Beklagte zu 1 vereinbarten notariell am 22.05.1981 die als K 1 vorgelegte Erbauseinandersetzung und Überlassung. Durch die Auseinandersetzung erhielt die Beklagte zu 1 den hälftigen Miteigentumsanteil des Vaters an dem Grundstück in Z sowie zur Gänze die von dem Vater bis zu seinem Tod allein in dem Anwesen geführte Steuerkanzlei.
Zugleich trafen die ursprüngliche Klägerin und die Beklagte zu 1 unter Ziffer VI. der notariellen Urkunde eine Benützungsregelung gemäß § 1010 BGB für das Grundstück in Z:
„VI. Benutzungsregelung, Aufhebungsausschluß
Frau R P und Frau R K treffen als künftige Miteigentümer je zur Hälfte des Grundstücks Fl.st.Nr. ( mit Alt- und Neubau) folgende Vereinbarungen gemäß § 1010 BGB:
1. Frau R K erhält das Recht zur alleinigen und ausschließlichen Benützung:
a.) Der Wohnung in ersten Stock des Neubau.
b.) des gesamten zweiten OG und dritten OG im Altbau sowie des Garagenanbaus und Schwimmbades im Altbau;
2. Frau R P erhält das Recht zur alleinigen und ausschließlichen Benützung des Kellergeschoßes; Erdgeschoßes und des ersten OG im Altbau sowie der ursprünglichen Garage.
Diese Benützungsregelung wird in Übereinstimmung und Ergänzung der von den Ehegatten K am 11. März 1975 abgegebenen privatschriftlichen Erklärung getroffen. Eine Kopie dieser Erklärung vom 11. März 1975 ist dieser Urkunde zur Kenntnisnahme beigefügt. Frau P tritt in alle Erklärungen ihres Vaters ein.
Frau P tritt ferner in den bisher zwischen ihrem Vater und ihrer Mutter bestehenden Mietvertrag für den Hälfteanteil an dem Kellergeschoß und dem Erdgeschoß des Neubaus ein.“
Auf die Eintragung der Benützungsregelung haben die Beteiligten verzichtet, S. 13 der Urkunde.
Für die Wohnungen im 2. Obergeschoss und im Dachgeschoss des Neubaus enthält der Vertrag keine Regelung.
Die Beklagten zu 1 und 2 gründeten zum 01.01.1994 eine SteuerberatungsGbR, die in den Räumlichkeiten im Keller – und Erdgeschoss des Neubaus die Kanzlei betrieb.
Zeitweise bestand ein sogenanntes Hauskonto. Ab 1999 zahlte die Beklagte zu 1 Miete in Höhe von monatlich DM 3.000,00 zzgl. MwSt. für das Büro auf das Gemeinschaftskonto.
Durch Schreiben vom 01.10.2007 ließ die ursprüngliche Klägerin der Beklagten zu 1 wegen Mietrückständen fristlos mit Auslauffrist bis zum 15.10.2007 und hilfsweise ordentlich zum 31.03.2008 kündigen, vgl. Anlage K 15.
Auf Antrag der ursprünglichen Klägerin erließ das AG Viechtach am 22.11.2007 einen Pfändungs- und Überweisungsbeschluss gegen die Beklagte zu 1 in deren Ansprüche aus der GbR mit dem Beklagten zu 2 gegen den Beklagten zu 2 als Drittschuldner und in Mietansprüche der Beklagten zu 1 gegen die Mieter der ihr ausschließlich zugewiesenen Wohnungen.
Bis zum 31.01.2008 wurden die Räumlichkeiten durch die Steuerberatungsgesellschaft der Beklagten genutzt. Ab dem 01.02.2008 nutzte der Beklagte zu 2 die Räumlichkeiten allein.
Die Räume wurden im März 2011 an die ursprüngliche Klägerin zurückgegeben.
Die ursprüngliche Klägerin ist am … 2013 verstorben.
Sie hatte zunächst am 30.12.2006 den Erlass eines Mahnbescheides bezüglich der Miete für 2003 in Höhe von € 6.074,16 beantragt und nach Widerspruch der Beklagten mit Schriftsatz vom 05. September 2007 den Anspruch begründet, die Klage um die Miete für 2004 erweitert und die Abgabe an das Streitgericht beantragt.
Nach verschiedenen Klageerweiterungen auf Zahlung der Miete bis März 2011 hat das Landgericht Deggendorf mit dem angegriffenen Endurteil vom 11.05.2016 die Beklagte zu 1 zur Zahlung in der beantragten Höhe an die Kläger als Gesamtgläubiger verurteilt und die Klage gegen den Beklagten zu 2 abgewiesen. Es habe ein Mietvertrag zwischen den Eltern der Parteien über den Miteigentumsanteil der R. K an den Büroräumlichkeiten bestanden, in den in der Folge die Kläger auf Vermieterseite und die Beklagte zu 1 auf Mieterseite eingetreten sei. Aus verschiedenen die Besteuerung der Mieteinnahmen betreffenden Unterlagen ergebe sich, dass ein Mietzins in Höhe von DM 18.000,00 für den Hälfteanteil der Mutter an den im Neubau befindlichen Büroräumlichkeiten vereinbart worden sei. Die geltend gemachten Gegenansprüche wegen zu viel gezahlter Miete und Ausgaben für das Anwesen habe die Beklagte trotz mehrfacher Hinweise nicht nachvollziehbar dargelegt. Auch ein nach Schluss der mündlichen Verhandlung vorgelegter Karton mit Kontoauszügen ersetze keinen Sachvortrag. Ansprüche gegen den Beklagten zu 2 bestehen nicht, da dieser sein Besitzrecht von der Beklagten zu1 ableite.
Wegen des Vorbringens der Parteien in erster Instanz, des Verfahrensgangs und des Urteilsinhalts wird im übrigen Bezug genommen auf Tatbestand und Entscheidungsgründe der angefochtenen Entscheidung (§ 540 Abs. 1 Nr. 1 ZPO).
Sowohl die Kläger als auch die Beklagte zu 1 haben gegen das Urteil Berufung eingelegt.
Die Kläger verfolgen mit der Berufung das Ziel der Verurteilung des Beklagten zu 2 samtverbindlich neben der Beklagten zu 1 zur Zahlung der Mieten für die Jahre 2007 bis 2011. Entweder sei die von den Beklagten 1994 gegründete GbR konkludent in den Mietvertrag eingetreten und der Beklagte schulde Miete als Gesellschafter bzw. als alleiniger Mieter nach Ausschluss der Beklagten zu 1 aus der GbR oder der Beklagte zu 2 schulde eine Nutzungsentschädigung nach §§ 987, 990 BGB oder aus ungerechtfertigter Bereicherung.
Die Kläger beantragen im Berufungsverfahren zuletzt:
Unter Aufhebung des Urteils des Landgerichts Deggendorf vom 11.05.2016 (Az. 2 O 187/08) werden die Beklagten zu 1) und 2) wie folgt verurteilt:
1. Die Beklagte zu 1. wird verurteilt, an die Kläger als Gesamtgläubiger Miete für das Jahr 2003 in Höhe von € 9.203,28 zuzüglich € 1.472,52 USt nebst Zinsen in Höhe von 8%-Punkten über dem jeweiligen Basiszinssatz aus € 9.203,28 seit dem 31.12.2003 zu zahlen.
2. Die Beklagte zu 1. wird verurteilt, an die Kläger als Gesamtgläubiger Miete für das Jahr 2004 in Höhe von € 9.203,28 zuzüglich € 1.472,52 USt nebst Zinsen in Höhe von 8%-Punkten über dem jeweiligen Basiszinssatz gemäß nachfolgender Aufstellung zu zahlen.
a) Ein Betrag in Höhe von € 766,94 ist ab dem 05.01.2004 zu verzinsen.
b) Ein weiterer Betrag in Höhe von € 766,94 ist ab dem 06.02.2004 zu verzinsen.
c) Ein weiterer Betrag in Höhe von € 766,94 ist ab dem 06.03.2004 zu verzinsen.
d) Ein weiterer Betrag in Höhe von € 766,94 ist ab dem 05.04. 2004 zu verzinsen.
e) Ein weiterer Betrag in Höhe von € 766,94 ist ab dem 07.05.2004 zu verzinsen.
f) Ein weiterer Betrag in Höhe von € 766,94 ist ab dem 06.06. 2004 zu verzinsen.
g) Ein weiterer Betrag in Höhe von € 766,94 ist ab dem 05.07.2004 zu verzinsen.
h) Ein weiterer Betrag in Höhe von € 766,94 ist ab dem 06.08.2004 zu verzinsen.
i) Ein weiterer Betrag in Höhe von € 766,94 ist ab dem 06.09.2004 zu verzinsen.
j) Ein weiterer Betrag in Höhe von € 766,94 ist ab dem 05.10.2004 zu verzinsen.
k) Ein weiterer Betrag in Höhe von € 766,94 ist ab dem 06.11.2004 zu verzinsen.
l) Ein weiterer Betrag in Höhe von € 766,94 ist ab dem 06.12. 2004 zu verzinsen.
3. Die Beklagte zu 1. wird verurteilt, an die Kläger als Gesamtgläubiger Miete für das Jahr 2005 in Höhe von € 9.203,28 zuzüglich € 1.472,52 USt nebst Zinsen in Höhe von 8%-Punkten über dem jeweiligen Basiszinssatz gemäß nachfolgender Aufstellung zu zahlen.
a) Ein Betrag in Höhe von € 766,94 ist ab dem 07.01.2005 zu verzinsen.
b) Ein weiterer Betrag in Höhe von € 766,94 ist ab dem 04.02.2005 zu verzinsen.
c) Ein weiterer Betrag in Höhe von € 766,94 ist ab dem 04.03.2005 zu verzinsen.
d) Ein weiterer Betrag in Höhe von € 766,94 ist ab dem 05.04.2005 zu verzinsen.
e) Ein weiterer Betrag in Höhe von € 766,94 ist ab dem 06.05.2005 zu verzinsen.
f) Ein weiterer Betrag in Höhe von € 766,94 ist ab dem 04.06.2005 zu verzinsen.
g) Ein weiterer Betrag in Höhe von € 766,94 ist ab dem 05.07.2005 zu verzinsen.
h) Ein weiterer Betrag in Höhe von € 766,94 ist ab dem 04.08.2005 zu verzinsen.
i) Ein weiterer Betrag in Höhe von € 766,94 ist ab dem 05.09.2005 zu verzinsen.
j) Ein weiterer Betrag in Höhe von € 766,94 ist ab dem 05.10.2005 zu verzinsen.
k) Ein weiterer Betrag in Höhe von € 766,94 ist ab dem 05.11.2005 zu verzinsen.
l) Ein weiterer Betrag in Höhe von € 766,94 ist ab dem 05.12.2005 zu verzinsen.
4. Die Beklagte zu 1. wird verurteilt, an die Kläger als Gesamtgläubiger Miete für das Jahr 2006 in Höhe von € 9.203,28 zuzüglich € 1.472,52 USt nebst Zinsen in Höhe von 8%-Punkten über dem jeweiligen Basiszinssatz gemäß nachfolgender Aufstellung zu zahlen.
a) Ein Betrag in Höhe von € 766,94 ist ab dem 05.01.2006 zu verzinsen.
b) Ein weiterer Betrag in Höhe von € 766,94 ist ab dem 04.02.2006 zu verzinsen.
c) Ein weiterer Betrag in Höhe von € 766,94 ist ab dem. 04.03.2006 zu verzinsen.
d) Ein weiterer Betrag in Höhe von € 766,94 ist ab dem 05.04.2006 zu verzinsen.
e) Ein weiterer Betrag in Höhe von € 766,94 ist ab dem 05.05. 2006 zu verzinsen.
f) Ein weiterer Betrag in Höhe von € 766,94 ist ab dem 05.06.2006 zu verzinsen.
g) Ein weiterer Betrag in Höhe von € 766,94 ist ab dem 05.07.2006 zu verzinsen.
h) Ein weiterer Betrag in Höhe von € 766,94 ist ab dem 04.08.2006 zu verzinsen.
i) Ein weiterer Betrag in Höhe von € 766,94 ist ab dem 05.09. 2006 zu verzinsen.
j) Ein weiterer Betrag in Höhe von € 766,94 ist ab dem 05.10.2006 zu verzinsen.
k) Ein weiterer Betrag in Höhe von € 766,94 ist ab dem 06.11.2006 zu verzinsen.
l) Ein weiterer Betrag in Höhe von € 766,94 ist ab dem 05.12.2006 zu verzinsen.
5. Die Beklagte zu 1. und der Beklagte zu 2 werden als Gesamtschuldner verurteilt, an die Kläger als Gesamtgläubiger Miete und Nutzungsentschädigung für das Jahr 2007 in Höhe von € 9.203,28 zuzüglich € 1.748,62 USt nebst Zinsen in Höhe von 8%-Punkten über dem jeweiligen Basiszinssatz gemäß nachfolgender Aufstellung zu zahlen.
a) Ein Betrag in Höhe von € 766,94 ist ab dem 05.01.2007 zu verzinsen.
b) Ein weiterer Betrag in Höhe von € 766,94 ist ab dem 05.02.2007 zu verzinsen.
c) Ein weiterer Betrag in Höhe von € 766,94 ist ab dem 06.03.2007 zu verzinsen.
d) Ein weiterer Betrag in Höhe von € 766,94 ist ab dem 05.04.2007 zu verzinsen.
e) Ein weiterer Betrag in Höhe von € 766,94 ist ab dem 05.05.2007 zu verzinsen.
f) Ein weiterer Betrag in Höhe von € 766,94 ist ab dem 05.06.2007 zu verzinsen.
g) Ein weiterer Betrag in Höhe von € 766,94 ist ab dem 05.07.2007 zu verzinsen.
h) Ein weiterer Betrag in Höhe von € 766,94 ist ab dem 04.08.2007 zu verzinsen.
i) Ein weiterer Betrag in Höhe von € 766,94 ist ab dem 05.09.2007 zu verzinsen.
j) Ein weiterer Betrag in Höhe von € 766,94 ist ab dem 05.10.2007 zu verzinsen.
k) Ein weiterer Betrag in Höhe von € 766,94 ist ab dem 06.11.2007 zu verzinsen.
l) Ein weiterer Betrag in Höhe von € 766,94 ist ab dem 05.12.2007 zu verzinsen.
6. Die Beklagte zu 1. und der Beklagte zu 2. werden als Gesamtschuldner verurteilt, an die Kläger als Gesamtgläubiger Miete und Nutzungsentschädigung für das Jahr 2008 in Höhe von € 9.203,28 zuzüglich € 1.748,62 USt nebst Zinsen in Höhe von 8%-Punkten über dem jeweiligen Basiszinssatz gemäß nachfolgender Aufstellung zu zahlen.
a) Ein Betrag in Höhe von € 766,94 ist ab dem 04.01.2008 zu verzinsen.
b) Ein weiterer Betrag in Höhe von € 766,94 ist ab dem 05.02.2008 zu verzinsen.
c) Ein weiterer Betrag in Höhe von € 766,94 ist ab dem 04.03.2008 zu verzinsen.
d) Ein weiterer Betrag in Höhe von € 766,94 ist ab dem 04.04.2008 zu verzinsen.
e) Ein weiterer Betrag in Höhe von € 766,94 ist ab dem 06.05.2008 zu verzinsen.
f) Ein weiterer Betrag in Höhe von € 766,94 ist ab dem 04.06.2008 zu verzinsen.
g) Ein weiterer Betrag in Höhe von € 766,94 ist ab dem 04.07.2008 zu verzinsen.
h) Ein weiterer Betrag in Höhe von € 766,94 ist ab dem 05.08.2008 zu verzinsen.
i) Ein weiterer Betrag in Höhe von € 766,94 ist ab dem 04.09. 2008 zu verzinsen.
j) Ein weiterer Betrag in Höhe von € 766,94 ist ab dem 07.10.2008 zu verzinsen.
k) Ein weiterer Betrag in Höhe von € 766,94 ist ab dem 04.11.2008 zu verzinsen.
l) Ein weiterer Betrag in Höhe von € 766,94 ist ab dem 04.12.2008 zu verzinsen.
7. Die Beklagte zu 1. und der Beklagte zu 2. werden als Gesamtschuldner verurteilt, an die Kläger als Gesamtgläubiger Miete und Nutzungsentschädigung für das Jahr 2009 in Höhe von € 9.203,28 zuzüglich € 1.748,62 USt nebst Zinsen in Höhe von 8%-Punkten über dem jeweiligen Basiszinssatz gemäß nachfolgender Aufstellung zu zahlen.
a) Ein Betrag in Höhe von € 766,94 ist ab dem 06.01.2009 zu verzinsen.
b) Ein weiterer Betrag in Höhe von € 766,94 ist ab dem 04.02.2009 zu verzinsen.
c) Ein weiterer Betrag in Höhe von € 766,94 ist ab dem 04.03.2009 zu verzinsen.
d) Ein weiterer Betrag in Höhe von € 766,94 ist ab dem 04.04.2009 zu verzinsen.
e) Ein weiterer Betrag in Höhe von € 766,94 ist ab dem 05.05.2009 zu verzinsen.
f) Ein weiterer Betrag in Höhe von € 766,94 ist ab dem 04.06.2009 zu verzinsen.
g) Ein weiterer Betrag in Höhe von € 766,94 ist ab dem 04.07.2009 zu verzinsen.
h) Ein weiterer Betrag in Höhe von € 766,94 ist ab dem 04.08.2009 zu verzinsen.
i) Ein weiterer Betrag in Höhe von € 766,94 ist ab dem 04.09.2009 zu verzinsen.
j) Ein weiterer Betrag in Höhe von € 766,94 ist ab dem 06.10.2009 zu verzinsen.
k) Ein weiterer Betrag in Höhe von € 766,94 ist ab dem 04.11.2009 zu verzinsen.
l) Ein weiterer Betrag in Höhe von € 766,94 ist ab dem 04.12.2009 zu verzinsen.
8. Die Beklagte zu 1. und der Beklagte zu 2. werden als Gesamtschuldner verurteilt, an die Kläger als Gesamtgläubiger Miete und Nutzungsentschädigung für das Jahr 2010 in Höhe von € 9.203,28 zuzüglich € 1.748,62 USt nebst Zinsen in Höhe von 8%-Punkten über dem jeweiligen Basiszinssatz gemäß nachfolgender Aufstellung zu zahlen.
a) Ein Betrag in Höhe von € 766,94 ist ab dem 05.01.2009 zu verzinsen.
b) Ein weiterer Betrag in Höhe von € 766,94 ist ab dem 04.02.2009 zu verzinsen.
c) Ein weiterer Betrag in Höhe von € 766,94 ist ab dem 04.03.2010 zu verzinsen.
d) Ein weiterer Betrag in Höhe von € 766,94 ist ab dem 07.04.2010 zu verzinsen.
e) Ein weiterer Betrag in Höhe von € 766,94 ist ab dem 04.05.2010 zu verzinsen.
f) Ein weiterer Betrag in Höhe von € 766,94 ist ab dem 05.06.2010 zu verzinsen.
g) Ein weiterer Betrag in Höhe von € 766,94 ist ab dem 06.07.2010 zu verzinsen.
h) Ein weiterer Betrag in Höhe von € 766,94 ist ab dem 04.08.2010 zu verzinsen.
i) Ein weiterer Betrag in Höhe von € 766,94 ist ab dem 04.09.2010 zu verzinsen.
j) Ein weiterer Betrag in Höhe von € 766,94 ist ab dem 05.10.2010 zu verzinsen.
k) Ein weiterer Betrag in Höhe von € 766.94 ist ab dem 04.11.2010 zu verzinsen.
l) Ein weiterer Betrag in Höhe von € 766,94 ist ab dem 04.12.2010 zu verzinsen.
9. Die Beklagte zu 1. und der Beklagte zu 2. werden als Gesamtschuldner verurteilt, an die Kläger als Gesamtgläubiger Miete und Nutzungsentschädigung für Januar bis März 2011 in Höhe von € 2.300,82 zuzüglich € 437,16 USt nebst Zinsen in Höhe von 8%Punkten über dem jeweiligen Basiszinssatz gemäß nachfolgender Aufstellung zu zahlen.
a) Ein Betrag in Höhe von € 766,94 ist ab dem 04.01.2011 zu verzinsen.
b) Ein weiterer Betrag in Höhe von € 766,94 ist ab dem 04.02.2011 zu verzinsen.
c) Ein weiterer Betrag in Höhe von € 766,94 ist ab dem 04.03.2011 zu verzinsen.
Zum Klageantrag 1. wird hilfsweise beantragt,
10. Die Beklagte zu 1. wird verurteilt, an die Grundstücksgemeinschaft, bestehend aus den Klägern und der Beklagten zu 1. zugunsten eines neu zu errichtenden Gemeinschaftskontos Miete für das Jahr 2003 in Höhe von € 9.203,28 zuzüglich € 1.472,52 USt nebst Zinsen in Höhe von 8%-Punkten über dem jeweiligen Basiszinssatz aus € 9.203,28 seit dem 31.12.2003 zu zahlen.
Zum Klageantrag 2. wird hilfsweise beantragt,
11. Die Beklagte zu 1. wird verurteilt, an die Grundstücksgemeinschaft, bestehend aus den Klägern und der Beklagten zu 1. zugunsten eines neu zu errichtenden Gemeinschaftskontos Miete für das Jahr 2004 in Höhe von € 9.203,28 zuzüglich € 1.472,52 USt nebst Zinsen in Höhe von 8%-Punkten über dem jeweiligen Basiszinssatz gemäß nachfolgender Aufstellung zu zahlen.
a) Ein Betrag in Höhe von € 766,94 ist ab dem 05.01.2004 zu verzinsen.
b) Ein weiterer Betrag in Höhe von € 766,94 ist ab dem 06.02.2004 zu verzinsen.
c) Ein weiterer Betrag in Höhe von € 766,94 ist ab dem 06.03.2004 zu verzinsen.
d) Ein weiterer Betrag in Höhe von € 766,94 ist ab dem 05.04. 2004 zu verzinsen.
e) Ein weiterer Betrag in Höhe von € 766,94 ist ab dem 07.05.2004 zu verzinsen.
f) Ein weiterer Betrag in Höhe von € 766,94 ist ab dem 06.06. 2004 zu verzinsen.
g) Ein weiterer Betrag in Höhe von € 766,94 ist ab dem 05.07.2004 zu verzinsen.
h) Ein weiterer Betrag in Höhe von € 766,94 ist ab dem 06.08.2004 zu verzinsen.
i) Ein weiterer Betrag in Höhe von € 766,94 ist ab dem 06.09.2004 zu verzinsen.
j) Ein weiterer Betrag in Höhe von € 766,94 ist ab dem 05.10.2004 zu verzinsen.
k) Ein weiterer Betrag in Höhe von € 766,94 ist ab dem 06.11.2004 zu verzinsen.
l) Ein weiterer Betrag in Höhe von € 766,94 ist ab dem 06.12. 2004 zu verzinsen.
Zum Klageantrag 3. wird hilfsweise beantragt,
12. Die Beklagte zu 1. wird verurteilt, an die Grundstücksgemeinschaft, bestehend aus den Klägern und der Beklagten zu 1. zugunsten eines neu zu errichtenden Gemeinschaftskontos Miete für das Jahr 2005 in Höhe von € 9.203,28 zuzüglich € 1.472,52 USt nebst Zinsen in Höhe von 8%-Punkten über dem jeweiligen Basiszinssatz gemäß nachfolgender Aufstellung zu zahlen.
a) Ein Betrag in Höhe von € 766,94 ist ab dem 07.01.2005 zu verzinsen.
b) Ein weiterer Betrag in Höhe von € 766,94 ist ab dem 04.02.2005 zu verzinsen.
c) Ein weiterer Betrag in Höhe von € 766,94 ist ab dem 04.03.2005 zu verzinsen.
d) Ein weiterer Betrag in Höhe von € 766,94 ist ab dem 05.04.2005 zu verzinsen.
e) Ein weiterer Betrag in Höhe von € 766,94 ist ab dem 06.05.2005 zu verzinsen.
f) Ein weiterer Betrag in Höhe von € 766,94 ist ab dem 04.06.2005 zu verzinsen.
g) Ein weiterer Betrag in Höhe von € 766,94 ist ab dem 05.07.2005 zu verzinsen.
h) Ein weiterer Betrag in Höhe von € 766,94 ist ab dem 04.08.2005 zu verzinsen.
i) Ein weiterer Betrag in Höhe von € 766,94 ist ab dem 05.09.2005 zu verzinsen.
j) Ein weiterer Betrag in Höhe von € 766,94 ist ab dem 05.10.2005 zu verzinsen.
k) Ein weiterer Betrag in Höhe von € 766,94 ist ab dem 05.11.2005 zu verzinsen.
l) Ein weiterer Betrag in Höhe von € 766,94 ist ab dem 05.12.2005 zu verzinsen.
Zum Klageantrag 4. wird hilfsweise beantragt,
13. Die Beklagte zu 1. wird verurteilt, an die Grundstücksgemeinschaft, bestehend aus den Klägern und der Beklagten zu 1. zugunsten eines neu zu errichtenden Gemeinschaftskontos Miete für das Jahr 2006 in Höhe von € 9.203,28 zuzüglich € 1.472,52 USt nebst Zinsen in Höhe von 8%-Punkten über dem jeweiligen Basiszinssatz gemäß nachfolgender Aufstellung zu zahlen.
a) Ein Betrag in Höhe von € 766,94 ist ab dem 05.01.2006 zu verzinsen.
b) Ein weiterer Betrag in Höhe von € 766,94 ist ab dem 04.02.2006 zu verzinsen.
c) Ein weiterer Betrag in Höhe von € 766,94 ist ab dem. 04.03.2006 zu verzinsen.
d) Ein weiterer Betrag in Höhe von € 766,94 ist ab dem 05.04.2006 zu verzinsen.
e) Ein weiterer Betrag in Höhe von € 766,94 ist ab dem 05.05. 2006 zu verzinsen.
f) Ein weiterer Betrag in Höhe von € 766,94 ist ab dem 05.06.2006 zu verzinsen.
g) Ein weiterer Betrag in Höhe von € 766,94 ist ab dem 05.07.2006 zu verzinsen.
h) Ein weiterer Betrag in Höhe von € 766,94 ist ab dem 04.08.2006 zu verzinsen.
i) Ein weiterer Betrag in Höhe von € 766,94 ist ab dem 05.09. 2006 zu verzinsen.
j) Ein weiterer Betrag in Höhe von € 766,94 ist ab dem 05.10.2006 zu verzinsen.
k) Ein weiterer Betrag in Höhe von € 766,94 ist ab dem 06.11.2006 zu verzinsen.
l) Ein weiterer Betrag in Höhe von € 766,94 ist ab dem 05.12.2006 zu verzinsen.
Zum Klageantrag 5. wird hilfsweise beantragt,
14. Die Beklagte zu 1. und der Beklagte zu 2 werden als Gesamtschuldner verurteilt, an die Grundstücksgemeinschaft, bestehend aus den Klägern und der Beklagten zu 1. zugunsten eines neu zu errichtenden Gemeinschaftskontos Miete bzw. Nutzungsentschädigung für das Jahr 2007 in Höhe von € 9.203,28 zuzüglich € 1.748,62 USt nebst Zinsen in Höhe von 8%-Punkten über dem jeweiligen Basiszinssatz gemäß nachfolgender Aufstellung zu zahlen.
a) Ein Betrag in Höhe von € 766,94 ist ab dem 05.01.2007 zu verzinsen.
b) Ein weiterer Betrag in Höhe von € 766,94 ist ab dem 05.02.2007 zu verzinsen.
c) Ein weiterer Betrag in Höhe von € 766,94 ist ab dem 06.03.2007 zu verzinsen.
d) Ein weiterer Betrag in Höhe von € 766,94 ist ab dem 05.04.2007 zu verzinsen.
e) Ein weiterer Betrag in Höhe von € 766,94 ist ab dem 05.05.2007 zu verzinsen.
f) Ein weiterer Betrag in Höhe von € 766,94 ist ab dem 05.06.2007 zu verzinsen.
g) Ein weiterer Betrag in Höhe von € 766,94 ist ab dem 05.07.2007 zu verzinsen.
h) Ein weiterer Betrag in Höhe von € 766,94 ist ab dem 04.08.2007 zu verzinsen.
i) Ein weiterer Betrag in Höhe von € 766,94 ist ab dem 05.09.2007 zu verzinsen.
j) Ein weiterer Betrag in Höhe von € 766,94 ist ab dem 05.10.2007 zu verzinsen.
k) Ein weiterer Betrag in Höhe von € 766,94 ist ab dem 06.11.2007 zu verzinsen.
l) Ein weiterer Betrag in Höhe von € 766,94 ist ab dem 05.12.2007 zu verzinsen.
Zum Klageantrag 6. Wird hilfsweise beantragt,
15. Die Beklagte zu 1. und der Beklagte zu 2 werden als Gesamtschuldner verurteilt, an die Grundstücksgemeinschaft, bestehend aus den Klägern und der Beklagten zu 1. zugunsten eines neu zu errichtenden Gemeinschaftskontos Miete bzw. Nutzungsentschädigung für das Jahr 2008 in Höhe von € 9.203,28 zuzüglich € 1.748,62 USt nebst Zinsen in Höhe von 8%-Punkten über dem jeweiligen Basiszinssatz gemäß nachfolgender Aufstellung zu zahlen.
a) Ein Betrag in Höhe von € 766,94 ist ab dem 04.01.2008 zu verzinsen.
b) Ein weiterer Betrag in Höhe von € 766,94 ist ab dem 05.02.2008 zu verzinsen.
c) Ein weiterer Betrag in Höhe von € 766,94 ist ab dem 04.03.2008 zu verzinsen.
d) Ein weiterer Betrag in Höhe von € 766,94 ist ab dem 04.04.2008 zu verzinsen.
e) Ein weiterer Betrag in Höhe von € 766,94 ist ab dem 06.05.2008 zu verzinsen.
f) Ein weiterer Betrag in Höhe von € 766,94 ist ab dem 04.06.2008 zu verzinsen.
g) Ein weiterer Betrag in Höhe von € 766,94 ist ab dem 04.07.2008 zu verzinsen.
h) Ein weiterer Betrag in Höhe von € 766,94 ist ab dem 05.08.2008 zu verzinsen.
i) Ein weiterer Betrag in Höhe von € 766,94 ist ab dem 04.09. 2008 zu verzinsen.
j) Ein weiterer Betrag in Höhe von € 766,94 ist ab dem 07.10.2008 zu verzinsen.
k) Ein weiterer Betrag in Höhe von € 766,94 ist ab dem 04.11.2008 zu verzinsen.
l) Ein weiterer Betrag in Höhe von € 766,94 ist ab dem 04.12.2008 zu verzinsen.
Zum Klageantrag 7. wird hilfsweise beantragt,
16. Die Beklagte zu 1. und der Beklagte zu 2 werden als Gesamtschuldner verurteilt, an die Grundstücksgemeinschaft, bestehend aus den Klägern und der Beklagten zu 1. zugunsten eines neu zu errichtenden Gemeinschaftskontos Miete bzw. Nutzungsentschädigung für das Jahr 2009 in Höhe von € 9.203,28 zuzüglich € 1.748,62 USt nebst Zinsen in Höhe von 8%-Punkten über dem jeweiligen Basiszinssatz gemäß nachfolgender Aufstellung zu zahlen.
a) Ein Betrag in Höhe von € 766,94 ist ab dem 06.01.2009 zu verzinsen.
b) Ein weiterer Betrag in Höhe von € 766,94 ist ab dem 04.02.2009 zu verzinsen.
c) Ein weiterer Betrag in Höhe von € 766,94 ist ab dem 04.03.2009 zu verzinsen.
d) Ein weiterer Betrag in Höhe von € 766,94 ist ab dem 04.04.2009 zu verzinsen.
e) Ein weiterer Betrag in Höhe von € 766,94 ist ab dem 05.05.2009 zu verzinsen.
f) Ein weiterer Betrag in Höhe von € 766,94 ist ab dem 04.06.2009 zu verzinsen.
g) Ein weiterer Betrag in Höhe von € 766,94 ist ab dem 04.07.2009 zu verzinsen.
h) Ein weiterer Betrag in Höhe von € 766,94 ist ab dem 04.08.2009 zu verzinsen.
i) Ein weiterer Betrag in Höhe von € 766,94 ist ab dem 04.09.2009 zu verzinsen.
j) Ein weiterer Betrag in Höhe von € 766,94 ist ab dem 06.10.2009 zu verzinsen.
k) Ein weiterer Betrag in Höhe von € 766,94 ist ab dem 04.11.2009 zu verzinsen.
l) Ein weiterer Betrag in Höhe von € 766,94 ist ab dem 04.12.2009 zu verzinsen.
Zum Klageantrag 8. wird hilfsweise beantragt,
17. Die Beklagte zu 1. und der Beklagte zu 2 werden als Gesamtschuldner verurteilt, an die Grundstücksgemeinschaft, bestehend aus den Klägern und der Beklagten zu 1. zugunsten eines neu zu errichtenden Gemeinschaftskontos Miete bzw. Nutzungsentschädigung für das Jahr 2010 in Höhe von € 9.203,28 zuzüglich € 1.748,62 USt nebst Zinsen in Höhe von 8%-Punkten über dem jeweiligen Basiszinssatz gemäß nachfolgender Aufstellung zu zahlen.
a) Ein Betrag in Höhe von € 766,94 ist ab dem 05.01.2010 zu verzinsen.
b) Ein weiterer Betrag in Höhe von € 766,94 ist ab dem 04.02.2010 zu verzinsen.
c) Ein weiterer Betrag in Höhe von € 766,94 ist ab dem 04.03.2010 zu verzinsen.
d) Ein weiterer Betrag in Höhe von € 766,94 ist ab dem 07.04.2010 zu verzinsen.
e) Ein weiterer Betrag in Höhe von € 766,94 ist ab dem 04.05.2010 zu verzinsen.
f) Ein weiterer Betrag in Höhe von € 766,94 ist ab dem 05.06.2010 zu verzinsen.
g) Ein weiterer Betrag in Höhe von € 766,94 ist ab dem 06.07.2010 zu verzinsen.
h) Ein weiterer Betrag in Höhe von € 766,94 ist ab dem 04.08.2010 zu verzinsen.
i) Ein weiterer Betrag in Höhe von € 766,94 ist ab dem 04.09.2010 zu verzinsen.
j) Ein weiterer Betrag in Höhe von € 766,94 ist ab dem 05.10.2010 zu verzinsen.
k) Ein weiterer Betrag in Höhe von € 766.94 ist ab dem 04.11.2010 zu verzinsen.
l) Ein weiterer Betrag in Höhe von € 766,94 ist ab dem 04.12.2010 zu verzinsen.
Zum Klageantrag 9. wird hilfsweise beantragt,
17. Die Beklagte zu 1. und der Beklagte zu 2 werden als Gesamtschuldner verurteilt, an die Grundstücksgemeinschaft, bestehend aus den Klägern und der Beklagten zu 1. zugunsten eines neu zu errichtenden Gemeinschaftskontos Miete bzw. Nutzungsentschädigung für Januar bis März 2011 in Höhe von € 2.300,82 zuzüglich € 437,16 USt nebst Zinsen in Höhe von 8%-Punkten über dem jeweiligen Basiszinssatz gemäß nachfolgender Aufstellung zu zahlen.
a) Ein Betrag in Höhe von € 766,94 ist ab dem 04.01.2011 zu verzinsen.
b) Ein weiterer Betrag in Höhe von € 766,94 ist ab dem 04.02.2011 zu verzinsen.
c) Ein weiterer Betrag in Höhe von € 766,94 ist ab dem 05.03.2011 zu verzinsen.
Die Beklagten beantragen im Berufungsverfahren:
1. Die Berufung der Kläger und Berufungskläger wird zurückgewiesen.
2. Unter Abänderung des Endurteils des Landgerichts Deggendorf vom 11.05.2016, Az. 2 O 187/08 die Klage auch gegen die Beklagte zu 1 abzuweisen.
Die Kläger beantragen
die Zurückweisung der Berufung der Beklagten.
Die Beklagte zu 1 verfolgt mit der Berufung ihren Klageantrag auf vollständige Klageabweisung weiter. Es habe nur ein mündlicher Mietvertrag zwischen der Grundstücksgemeinschaft A und R K einerseits und A K andererseits bestanden. Gegenstand des Mietvertrages seien Erdgeschoss und Kellergeschoss des Anbaus gewesen. Ein Mietvertrag über den Miteigentumsanteil habe nicht bestanden. Die Miete habe netto monatlich DM 1.500,00 betragen. Davon stehe den Klägern nur die Hälfte zu. Den Klägern fehle auch die Sachbefugnis, da es sich um Ansprüche der Gemeinschaft handele.
Im Schriftsatz vom 16.11.2016 tragen die Beklagten auch vor, die Kündigung vom 01.10.2007 sei unwirksam gewesen, da die ursprüngliche Klägerin die Kündigung nicht habe alleine aussprechen dürfen. Deshalb scheide ein Anspruch auf Nutzungsentschädigung gegen den Beklagten zu 2 aus.
Das Landgericht habe ferner ein Zurückbehaltungsrecht der Beklagten zu 1 nicht berücksichtigt. Aufgrund eines Pfändungs- und Überweisungsbeschlusses seien Mieten der Mieterin B in Höhe von € 6.000,00 statt an die Gemeinschaft an die ursprüngliche Klägerin geleistet worden. Der Beklagten zu 1 stehe als Mitglied der Grundstücksgemeinschaft ein Zurückbehaltungsrecht zu (S. 8/9 der Berufungsbegründung).
Das Landgericht habe fehlerhaft die Hilfsaufrechnung der Beklagten zu 1 in Höhe von € 64.484,26 nicht für wirksam gehalten. In diesem Umfang habe die Beklagte zu 1 unstreitig in den Jahren 2000 bis 2007 Zahlungen auf das Gemeinschaftskonto erbracht. Es habe sich dabei um Mieteinnahmen aus den Wohnungen gehandelt, für die der Beklagten zu 1 nach dem Erbauseinandersetzungsvertrag das alleinige Nutzungsrecht zugestanden habe. Die Klageseite habe die Zahlungen nicht bestritten, aber einen Schenkungsvertrag behauptet, für den sie beweisfällig geblieben sei.
Die Teilhaber hätten eine von § 743 Abs. 1 BGB abweichende Regelung getroffen. Die Einnahmen und Ausgaben seien für alle Einheiten entweder dem Betriebsvermögen der ursprünglichen Klägerin oder der Beklagten zu 1 zugewiesen worden. Daher habe eine Abrechnung nur nach Bedarf stattfinden müssen. Die Aufrechnung sei damit wirksam.
Weiter habe die Beklagte zu 1 hilfsweise für den Fall, dass das Gericht die hilfsweise gestellten Klageanträge auf Zahlung an die Gemeinschaft für begründet erachtet, mit Gegenforderungen in Höhe von € 52.028,38 aufgerechnet. Diese beruhten auf Aufwendungen der Beklagten zu 1 für die Gemeinschaft in den Jahren 2000 bis 2007.
Bezüglich der Einzelheiten des Vortrags der Parteien im Berufungsverfahren wird auf die von diesen im Berufungsverfahren eingereichten Schriftsätze verwiesen; auf die richterlichen Hinweise in der Ladungsverfügung vom 10.10.2016 und die Protokolle der öffentlichen Sitzungen vom 24.11.2016 und vom 12.04.2018 wird Bezug genommen.
II.
Die Berufung der Beklagten zu 1 führt zu einer Abweisung der Hauptanträge der Kläger und zu einer Verurteilung der Beklagten zu 1 und einer überwiegenden Verurteilung des Beklagten zu 2 gemäß der Hilfsanträge. Die Berufung der Kläger hat Erfolg, soweit aufgrund der Hilfsanträge auch eine Verurteilung des Beklagten zu 2 erfolgt.
1. Die Mitglieder der Miteigentümergemeinschaft des Anwesens F.-str. in Z, nämlich die Kläger als Erben der vormaligen Klägerin und die Beklagte zu 1, haben einen Anspruch gegen die Beklagte zu 1 auf Zahlung von Miete auf ein Gemeinschaftskonto der Miteigentümergemeinschaft für den Zeitraum Januar 2003 bis Oktober 2007.
a) Zwischen der Miteigentümergemeinschaft des Anwesens F.-str. und der Beklagten zu 1 bestand ein Mietverhältnis über vor allem zum Betrieb einer Steuerberaterkanzlei zu nutzende Räumlichkeiten desselben Anwesens im Erdgeschoss und im Untergeschoss des sogenannten Anbaus.
aa) Überlässt eine Miteigentümergemeinschaft gemeinschaftliche Räume einem ihrer Mitglieder vertraglich gegen Entgelt zur alleinigen Nutzung, kommt hierdurch regelmäßig ein Mietverhältnis zustande. Dem wirksamen Zustandekommen eines solchen Mietvertrags steht nicht entgegen, dass der Miteigentümer hieran sowohl auf Mieterseite als auch – neben anderen Miteigentümern – auf Vermieterseite beteiligt ist. Der Erwerber eines Miteigentumsanteils tritt in ein zwischen der Miteigentümergemeinschaft und einem oder einzelnen ihrer Mitglieder bestehendes Mietverhältnis gemäß § 566 Abs. 1 BGB ein. Dies gilt auch, wenn die mietvertragliche Regelung nicht als Belastung des Miteigentumsanteils im Grundbuch eingetragen ist (§ 1010 Abs. 1 BGB) (BGH, Urteil vom 25. April 2018 – VIII ZR 176/17).
bb) Danach bestand ursprünglich der Mietvertrag über die Räumlichkeiten im Erdgeschoss und im Untergeschoss des Anbaus zwischen den Eltern der Parteien auf Vermieterseite und dem Vater der Parteien allein auf Mieterseite. Aufgrund der nachfolgenden Vereinbarungen ist in den Mietvertrag sowohl auf Vermieterseite als auch auf Mieterseite für den Vater die Beklagte zu 1 eingetreten.
Mit dem Tod der Mutter, der vormaligen Klägerin, sind deren Ansprüche gegen die Beklagten unstreitig aufgrund der erbrechtlichen Vereinbarungen auf die Kläger übergegangen.
cc) Gegenstand des Mietvertrages waren die Räumlichkeiten, die zum Betrieb der Steuerkanzlei gebraucht werden sollten.
Nach § 535 Abs. 1 BGB verpflichtet ein Mietvertrag den Vermieter, dem Mieter den Gebrauch der Mietsache zu gewähren. Gegenstand eines Mietvertrages können damit nur Sachen, also körperliche Gegenstände sein, vgl. § 90 BGB. Demgegenüber kann sich ein Pachtvertrag auf Gegenstände und damit auch auf Rechte beziehen (vgl. Palandt/Weidenkaff, 77. Aufl., vor § 535 BGB Rn. 16). Ein Recht kann zur Fruchtziehung verpachtet werden. Der Gebrauch im Sinne von § 100 BGB eines Rechtes ist nicht möglich. Anhaltspunkte dafür, dass die Eltern der Parteien einen Pachtvertrag über den Miteigentumsanteil der vormaligen Klägerin, soweit er sich auf die gegenständlichen Räumlichkeiten bezieht – sofern dies möglich ist -, vereinbaren wollten, zum Zwecke der Fruchtziehung durch den gemeinsamen Vater, vor allem im Wege der Vermietung, § 99 Abs. 3 BGB, liegen nicht vor. Vielmehr ist unstreitig, dass der Vater die Räumlichkeiten tatsächlich in Gebrauch genommen hat und dort eine Steuerkanzlei betrieben hat.
Die Ausführungen der Finanzbehörden dienen lediglich der Begründung für die wirtschaftliche und steuerrechtliche Zuordnung der Einkünfte aus der Vermietung, spielen aber für die rechtliche Beurteilung der Vertragsverhältnisse keine Rolle.
dd) Entgegen der Auffassung der Kläger ist ein Mieterwechsel zugunsten der GbR der Beklagten nicht eingetreten.
Durch die Gründung einer Steuerberatungsgesellschaft GbR im Jahr 1994 durch die Beklagten ist die GbR nicht in einen Mietvertrag eingetreten. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs führt der Eintritt von Gesellschaftern in den Betrieb eines Einzelkaufmanns nicht dazu, dass die neugegründete Personengesellschaft kraft Gesetzes Vertragspartei eines von diesem abgeschlossenen Mietvertrages wird. Zu einem solchen Vertragsübergang ist vielmehr die Mitwirkung des Vermieters erforderlich. Das gilt unabhängig davon, ob er aus besonderen Gründen verpflichtet ist, einer bloßen Gebrauchsüberlassung an die gegründete Gesellschaft zuzustimmen. Die Aufnahme eines Gesellschafters in das auf einem vermieteten Grundstück vom Mieter betriebene Unternehmen wird deshalb als ein Fall von Untervermietung angesehen (BGH, Urteil vom 25. April 2001 – XII ZR 43/99, NZM 2001, 621).
b) Das Mietverhältnis endete durch die außerordentliche Kündigung der vormaligen Klägerin vom 01.10.2007, vorgelegt als Anlage K 15, zum 15.10.2007.
aa) Die Kündigung war wirksam, da ein wichtiger Grund im Sinne von § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB vorlag. Unstreitig hat die Beklagte zu 1 keine Miete auf ein Gemeinschaftskonto eingezahlt.
bb) Die Kündigung konnte von der vormaligen Klägerin allein, ohne vorherige Zustimmung der Beklagten zu 1 als Miteigentümerin ausgesprochen werden.
Die Kündigung ist entgegen der Auffassung der Beklagten nicht deshalb unwirksam, weil kein Beschluss unter Mitwirkung der Beklagten zu 1 nach § 745 Abs. 1 BGB über den Ausspruch der Kündigung gefasst worden war. Denn einer Mitwirkung der Beklagten zu 1 bedurfte es hier nicht. Die ursprüngliche Klägerin musste nicht zuerst gegen die Beklagte zu 1 auf Einwilligung zum Ausspruch der Kündigung ihr gegenüber klagen.
aaa) Die Kündigung eines Mietverhältnisses über ein gemeinschaftliches Grundstück kann Gegenstand einer Verwaltungsentscheidung sein, die unter den Voraussetzungen des § 745 Abs. 1 BGB mehrheitlich getroffen werden kann (BGH, Beschluss vom 26. April 2010 – II ZR 159/09, NJW-RR 2010, 1312). Die Stimmenmehrheit richtet sich nach der Größe der Anteile, § 745 Abs. 1 Satz 2 BGB. Bei zwei Teilhabern mit gleichen Anteilen ist eine Mehrheitsentscheidung nicht möglich. Den Teilhabern bleibt dabei grundsätzlich nur die Möglichkeit des Vorgehens nach § 744 Abs. 2 BGB oder § 745 Abs. 2 BGB, wenn sie sich nicht einigen (Ehrmann/Aderhold, BGB, 15. Aufl., § 745 BGB Rn. 1; MüKoBGB/K.Schmidt, 7. Aufl., §§ 744, 745 BGB Rn. 21).
Im vorliegenden Fall konnte die Klägerin auf Grundlage der Befugnis des § 745 Abs. 1 BGB alleine handeln, weil die Beklagte zu 1 in entsprechender Anwendung des § 34 BGB von der Mitwirkung an der Beschlussfassung ausgeschlossen war. Nach § 34 BGB ist ein Vereinsmitglied nicht stimmberechtigt, wenn die Beschlussfassung die Vornahme eines Rechtsgeschäfts mit ihm betrifft; ähnliche Bestimmungen enthalten § 47 Abs. 4 GmbH-Gesetz und § 43 Abs. 3 GenG. Die Rechtsprechung hat den diesen Bestimmungen wie auch dem § 181 BGB zugrunde liegenden Rechtsgedanken auf die bürgerlich-rechtliche Gesellschaft, die Offene Handelsgesellschaft und die Erbengemeinschaft angewendet (BGH, Urteil vom 29. März 1971 – III ZR 255/68, NJW 1971, 1265). Mit der Literatur ist der Senat der Auffassung, dass § 34 BGB auch auf die Bruchteilsgemeinschaft entsprechend anwendbar ist (Ehrmann/Aderhold, BGB, 15. Aufl., § 745 BGB Rn. 2; ähnlich MüKoBGB/K.Schmidt, 7. Aufl., §§ 744, 745 BGB Rn. 11). Die Rechte des ausgeschlossenen Teilhabers werden gerade dann gewahrt, wenn es bei der Beschlussfassung um Rechtsgeschäfte im Zusammenhang mit einem Mietvertrag mit dem ausgeschlossenen Teilhaber über Teile des gemeinschaftlichen Gegenstandes geht. Denn die Berechtigung zur Geltendmachung von Forderung oder die Wirksamkeit einer Kündigung ist in einem Rechtsstreit mit dem Teilhaber zu klären, in dem dieser sämtliche Einwendungen aus dem Mietvertrag geltend machen kann. Er kann weiter gegen die Wirksamkeit einer Kündigung auch sämtliche Einwendungen, die aus dem Gemeinschaftsverhältnis herrühren, geltend machen. Es kann daher nicht verlangt werden, die streitigen Punkte in zwei getrennten Prozessen zu klären.
Der „Ein-Mann-Beschluss“ der ursprünglichen Klägerin, das Mietverhältnis mit der Beklagten zu 1 zu kündigen, war auch nicht ausgeschlossen, weil der Abschluss der Mietverträge auf einer einstimmig beschlossenen Benutzungsregelung beruhte. Nach dem Vortrag der Parteien wurde der Mietvertrag zwischen den Eltern der Parteien geschlossen. Nach Ansicht des Senates folgt daraus nicht, dass die außerordentliche Kündigung des Mietvertrages durch eine der Mietvertragsparteien ausgeschlossen sein sollte. Denn auch eine von den Teilhabern vereinbarte Gebrauchsregelung kann einseitig abänderbar sein (vgl. MüKoBGB/K.Schmidt, 7. Aufl., §§ 744, 745 BGB Rn. 17). Die Überlagerung von Gemeinschaftsrecht und Mietrecht muss auch hier nicht zu einem Vorrang des Gemeinschaftsrechts führen. Denn wenn grundsätzlich die Gebrauchsüberlassung an einen Teilhaber gegen Entgelt als Mietvertrag anzusehen ist, ist es auch gerechtfertigt, Rechtsgeschäfte in Bezug auf das Mietverhältnis unter mietrechtlichen Gesichtspunkten zu prüfen. Es kann offen bleiben, ob aus der Form und der Art der Vereinbarung des Mietvertrages folgt, dass eine ordentliche Kündigung durch Mehrheitsbeschluss ausgeschlossen sein sollte. Jedenfalls versteht der Senat die wenigen Vereinbarungen der Parteien nicht dahin, dass auch eine außerordentliche Kündigung unmöglich sein soll.
bbb) Im übrigen konnte die ursprüngliche Klägerin ihre Befugnis zum Ausspruch der Kündigung auch auf § 744 Abs. 2 BGB stützen. Danach ist jeder Teilhaber berechtigt, die zur Erhaltung des Gegenstandes notwendigen Maßregeln ohne Zustimmung der anderen Teilhaber zu treffen. Zu den notwendigen Erhaltungsmaßregeln kann im Einzelfall auch eine Kündigungserklärung gehören (OLG München NZM 1998, 474; Ehrmann/Aderhold, BGB, 15. Aufl., § 744 BGB Rn. 7; MüKoBGB/K.Schmidt, 7. Aufl., §§ 744, 745 BGB Rn. 43). Durch die Mieteinnahmen kann die Gemeinschaft die anfallenden Kosten decken. Zahlt ein Mieter keine Miete mehr, kann die Kündigung des Mietverhältnisses mit dem Ziel, die Einheit nach der Räumung durch den Mieter neu zu vermieten, um wieder Einnahmen zu erzielen, als Erhaltungsmaßregel angesehen werden.
c) Die Kläger können in eigenem Namen auf Leistung an die Gemeinschaft klagen.
Die Kläger sind gemäß § 432 Abs. 1 Satz 1 BGB kraft eigenen Rechts und damit als Partei zur klageweisen Durchsetzung der Zahlungsansprüche befugt. Zwar unterliegen Mietzinsansprüche einer Miteigentümergemeinschaft gegen einen ihrer Teilhaber als im Rechtssinne unteilbar grundsätzlich der gemeinschaftlichen Einziehung nach § 754 S. 2 BGB. Jedoch ist ein Teilhaber der Gemeinschaft berechtigt, eine solche gemeinschaftliche Geldforderung gemäß § 432 Abs. 1 BGB auch allein zur Leistung an alle gerichtlich geltend zu machen (BGH, Urteil vom 11. September 2000 – II ZR 324/98, NZM 2001, 45).
Die Hilfsanträge der nunmehrigen Kläger sind daher grundsätzlich begründet, soweit die Kläger die Zahlung der Miete an die Grundstücksgemeinschaft verlangen.
d) Der Anspruch besteht jedenfalls in Höhe von monatlich € 766, 94.
Ein schriftlicher Mietvertrag bestand nie oder ist jedenfalls nicht mehr auffindbar. Die Parteien stützen sich daher teilweise auf die Feststellungen der Finanzbehörden. Die Miethöhe betrug jedenfalls DM 1.500,00 bzw. € 766,94. Dabei gehen die Kläger allerdings unter Berufung auf die Finanzbehörden davon aus, dass Gegenstand des Mietvertrags nur der Miteigentumsanteil der vormaligen Klägerin war. Ob die Miethöhe tatsächlich DM 3.000,00 betrug kann hier dahinstehen, da die Kläger Miete in dieser Höhe nicht geltend gemacht haben. Die Beklagten tragen vor, dass die Miete immer nur DM 1.500,00 betragen habe.
Es ist für den vorliegenden Prozess ohne Bedeutung, dass die Beklagte zu 1 über Jahre DM 3.000,00 als Miete für die Steuerkanzlei gezahlt hatte und sie gegenüber dem Finanzamt eine Jahresmiete in Höhe von DM 36.000,00 angegeben hat. Ein Mietvertrag auch über die für die Steuerkanzlei genutzten Räumlichkeiten im sogenannten Altbau wurde von den Beklagten nicht behauptet. Dieser Teil ist aufgrund der „Benützungsregelung“ auch ausschließlich der Beklagten zu 1 zum Gebrauch zugewiesen. Daher kommt daneben eine Vermietung an sie nicht in Betracht.
e) Dem Anspruch der Miteigentümergemeinschaft stehen die von der Beklagten zu 1 erhobenen Einwendungen nicht entgegen.
aa) Die Beklagte zu 1 kann sich gegenüber den Mietansprüchen der Miteigentümergemeinschaft nicht auf ihre Aufrechnungen, die sie im Schriftsatz vom 05.09.2008 erklärt hat, Bl. 67 d.A., berufen.
aaa) Fraglich ist schon das Gegenseitigkeitsverhältnis. Voraussetzung einer Aufrechnung ist nach § 387 BGB, dass der Aufrechnende Gläubiger der Gegenforderung und Schuldner der Hauptforderung ist und der Aufrechnungsgegner Schuldner der Gegenforderung und Gläubiger der Hauptforderung ist (Palandt/Grüneberg, 77. Aufl., § 387 BGB Rn. 5). Daran fehlt es hier. Denn Gläubiger der Hauptforderung sind die Kläger und die Beklagte zu 1 und Schuldner der Gegenforderung nur die Kläger.
Gläubiger und Schuldner des Ausgleichsverhältnisses nach § 748 BGB sind nur die Teilhaber, nicht auch Dritte, die in einem besonderen Rechtsverhältnis zu den Teilhabern stehen (MüKoBGB/K.Schmidt, 7. Aufl., § 748 BGB Rn. 4). Aufgrund des Mietvertrages ist die Beklagte zu 1 hier als außenstehende Dritte zu betrachten.
Zudem würden die beiden Kläger nur als Teilschuldner haften (MüKoBGB/K.Schmidt, 7. Aufl., § 748 BGB Rn. 11). Auch deswegen scheidet eine Aufrechnung gegen den unteilbaren Mietanspruch aus.
bbb) Im vorliegenden Fall folgt aus § 748 BGB und dem gesetzlichen Modell der Bruchteilsgemeinschaft insoweit ein Vorrang der Abrechnung. Denn es ist unklar, ob die Mieteinnahmen für die Deckung der Kosten ausreichen. Die Beklagten tragen selbst vor, dass die Mieteinnahmen aus den Einheiten, die keiner Teilhaberin zur ausschließlichen Nutzung zugewiesen waren, für die Bewirtschaftung nicht ausreichend waren. Schon daraus folgt eine Pflicht zur Tragung zusätzlicher Kosten durch die Beklagte zu 1. Ob überhaupt ein Regressanspruch der Beklagten zu 1 wegen Kosten in einer Höhe, die ihren Anteil am gemeinschaftlichen Gegenstand übersteigen, besteht, ist damit fraglich und ließe sich erst den jeweiligen Abrechnungen über die Kosten und Lasten des gemeinschaftlichen Eigentums entnehmen.
ccc) Das Verlangen der Kläger ist auch nicht treuwidrig, denn es wäre auch der Beklagten zu 1 möglich jeweils eine Abrechnung nach § 748 BGB zu erstellen bzw. auf eine Erstellung hinzuwirken.
ddd) Das gilt sowohl für die Aufrechnung in Höhe von € 64.484,26 mit behaupteten Einzahlungen von Mieteinnahmen aus Einheiten, die der Beklagten zu 1 zur ausschließlichen Nutzung zugewiesen sind, als auch für die Aufrechnung in Höhe von € 52.028,38 mit behaupteten Ersatzansprüchen für die Tragung von Kosten des gemeinschaftlichen Gegenstandes.
bb) Die Beklagte kann den Ansprüchen der Kläger nicht entgegenhalten, dass die Miete für die Wohneinheit „B“ für die Wohnung im 2.OG des sog. Neubaus im Umfang von € 6.000,00 aufgrund des Pfändungs- und Überweisungsbeschlusses des Amtsgerichts Viechtach an die ursprüngliche Klägerin gezahlt wurde.
Unbeschadet der Frage, ob die Teilhaber die Wohnung gemeinschaftlich vermietet haben oder ein Teilhaber sie allein vermietet hat, ist der die Miete einziehende Teilhaber zur Herausgabe des Erlangten an die Teilhabergesamtheit gemäß § 667 BGB verpflichtet (BGH, Urteil vom 04. August 2010 – XII ZR 14/09 -, BGHZ 186, 372-384, Rn. 34). Darauf verweist im Ausgangspunkt zutreffend auch die Berufung.
Die ursprüngliche Klägerin hat die Miete aber nicht als Teilhaberin eingezogen. Nur dann wären Gegenrechte der Beklagten zu 1 denkbar. Vielmehr erfolgte die Zahlung an die ursprüngliche Klägerin aufgrund des Pfändungs- und Überweisungsbeschlusses des Amtsgerichts Viechtach. Damit gilt im Verhältnis der Mieterin zu der Beklagten zu 1 die Mietzahlung als an diese bewirkt. Im Verhältnis der Beklagten zu 1 zu der ursprünglichen Klägerin wurden damit die titulierten Versorgungsansprüche aus Ziffer V. 2. a) des Erbauseinandersetzungsvertrags (dauernde Last) erfüllt.
Zutreffend verweist das Landgericht darauf, dass Ansprüche der Gemeinschaft bezüglich der Miete „B“ von der Beklagten zu erfüllen wären.
cc) Auch ein Zurückbehaltungsrecht der Beklagten zu 1 an den Mieten wegen behaupteter Ansprüche der Gemeinschaft gegen die vormalige Klägerin wegen der Nutzung der Wohnung im 1. OG des Neubaus besteht nicht. Es ist schon nicht ersichtlich, dass die vormalige Klägerin überhaupt zur Zahlung einer Nutzungsentschädigung verpflichtet sein sollte. Darauf hat schon das Landgericht in der Verhandlung vom 24.09.2009 hingewiesen. Der Vortrag der Beklagten zu 1 erschöpft sich im Bestreiten des Vortrags der Kläger. Selber trägt sie nicht zum Hintergrund der Aufhebung in der Urkunde vom 26.09.1985 vor.
2. Die Mitglieder der Miteigentümergemeinschaft haben gegen die Beklagten zu 1 und 2 Anspruch auf Nutzungsentschädigung in der geltend gemachten Höhe für den Zeitraum November 2007 bis März 2011. Eine Rückgabe der Räumlichkeiten erfolgte erst im März 2011.
Der Anspruch gegen die Beklagte zu 1 folgt schon aus § 546a Abs. 1 BGB.
Die Miteigentümergemeinschaft hat gegen den Beklagten zu 2 einen Anspruch auf Nutzungsentschädigung aus §§ 987 Abs. 1, 990 Abs. 1 BGB. Der Beklagte zu 2 wusste von der Kündigung des Mietverhältnisses und haftet gemäß § 990 Abs. 1 Satz 2 BGB ab Kenntnis der Kündigung nach § 987 BGB. Zu diesem Zeitpunkt nutzte der Beklagte zu 2 die Räumlichkeiten zum Betrieb der Steuerkanzlei.
Die Vorschriften der §§ 987 ff. BGB finden auf den Besitzer, dessen ursprüngliches Besitzrecht entfallen ist, und damit auch auf den infolge des Wegfalls des Hauptmietvertrags nicht mehr zum Besitz berechtigten Untermieter Anwendung (BGH, Versäumnisurteil vom 03. Juni 2005 – V ZR 106/04 -, Rn. 6, NZM 2005, 830). Der Beklagte hat ab Zeitpunkt der Kenntnis von der Kündigung die ab diesem Zeitpunkt gezogenen Nutzungen herauszugeben (§ 990 Abs. 1 Satz 2, § 987 Abs. 1 BGB) und schuldhaft nicht gezogene Nutzungen zu ersetzen (§ 990 Abs. 1 Satz 2, § 987 Abs. 2 BGB). Hat der Besitzer die Sache selbst genutzt, schuldet er Ersatz des objektiven Mietwerts, weil hiernach seine Gebrauchsvorteile bewertet werden (BGH, Versäumnisurteil vom 03. Juni 2005 – V ZR 106/04 -, Rn. 11, NZM 2005, 830).
Der objektive Mietwert der Büroräumlichkeiten erreicht in jedem Fall den von den Klägern geltend gemachten Betrag. Die Beklagten haben auch nicht vorgetragen, dass der Mietwert gegenüber dem Niveau von Anfang der 70er Jahre zurückgegangen sei. Zu diesem Zeitpunkt erfolgte die Festlegung der Miete.
Die Ansprüche auf Nutzungsentschädigung nach §§ 987 Abs. 1, 990 Abs. 1 BGB in Höhe der üblichen Miete kann nach § 1011 BGB jeder Miteigentümer geltend machen. Der Antrag geht auf Leistung an alle Teilhaber, § 432 BGB.
3. Die Hauptanträge der Kläger sind unbegründet. Sie können nicht Zahlung der Miete an sich verlangen.
a) Die Kläger konnten eine Vereinbarung der Miteigentümer, wonach die Miete für die Büroräumlichkeiten im Neubau ausschließlich der vormaligen Klägerin zustehen soll, nicht beweisen. Die Beklagten haben eine solche Vereinbarung ausdrücklich bestritten. Aus den vorgelegten Urkunden ergibt sich eine solche Vereinbarung nicht. Vielmehr wurde gerade für diese Räumlichkeiten kein ausschließliches Nutzungsrecht vereinbart.
b) Mietzinsansprüche der Miteigentümergemeinschaft gegen einen der Teilhaber unterliegen als im Rechtssinne unteilbar der gemeinschaftlichen Einziehung. Die rechtliche Unteilbarkeit der Forderung ist auch dann anzunehmen, wenn – wie hier – der Mieter selbst Teilhaber der Gemeinschaft ist; dieser befindet sich als Mieter der Gemeinschaft in der Rechtsposition eines außenstehenden Dritten (vgl. BGH, Urteil vom 11. September 2000 – II ZR 324/98 -, Rn. 6, NZM 2001, 45). Der einzelne Vermieter ist daher ohne Ermächtigung der anderen Teilhaber nicht berechtigt, einen seiner Beteiligung entsprechenden Anteil der Mietzinsforderung einzuziehen (BGH, Urteil vom 11. Juli 1958 – VIII ZR 108/57, NJW 1958, 1723).
c) Soweit der Klägervertreter auf die Pfändung aus dem Jahr 2007 verweist, führt dies nicht zu einem Anspruch auf Leistung an die Kläger. Denn Gegenstand des Beschlusses vom 22.11.2007 sind nicht Ansprüche der Beklagten zu 1 aus dem Gemeinschaftsverhältnis.
4. Die Hilfsanträge sind unbegründet, soweit die Kläger beantragt haben, für den Zeitraum Januar bis Oktober 2007 den Beklagten zu 2 samtverbindlich mit der Beklagten zu 1 zur Zahlung zu verurteilen. Der Beklagte zu 2 oder die GbR waren, wie ausgeführt, nicht Mieter. Ansprüche aus Nutzungsentschädigung scheiden wegen des bestehenden Mietvertrages mit der Beklagten zu 1 aus.
III.
Das angegriffene Endurteil des Landgerichts Deggendorf war daher wie geschehen abzuändern.
Die Kostenentscheidung für den Rechtsstreit beruht auf § 92 ZPO. Obsiegt der Kläger nicht mit dem Hauptantrag, sondern nur mit einem Hilfsantrag, ist kostenrechtlich regelmäßig von einem Teilunterliegen auszugehen, das zur Anwendbarkeit des § 92 führt (MüKoZPO/Schulz, 5. Aufl., § 92 ZPO Rn. 8). Im vorliegenden Fall ist der Hilfsantrag mit dem Hauptantrag wirtschaftlich identisch im Sinne von § 45 Abs. 1 Satz 3 GKG, bleibt hinter diesem aber zurück. Denn von den Früchten des gemeinschaftlichen Eigentums, zu denen Mieteinnahmen nach § 99 Abs. 3 BGB gehören, gebühren den Klägern nur 50%, entsprechend ihrem Miteigentumsanteil. Jedenfalls wenn bei wirtschaftlicher Identität dem Hilfsantrag ein geringerer Wert als dem Hauptantrag zukommt, ist nach allen Meinungen eine entsprechende Quotelung erforderlich (vgl. MüKoZPO/Schulz, a.a.O.). Dass darüber hinaus die Kläger mit ihrer Berufung auch im Hilfsantrag gegen den Beklagten zu 2 hinsichtlich der Mieten für Januar bis Oktober 2007 mit € 7.669,40 unterliegen, ist nach dem Rechtsgedanken des § 92 Abs. 2 ZPO unbeachtlich.
Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus § 708 Nr. 10, § 711 ZPO.
Die Revision ist nicht zuzulassen, da die Voraussetzungen des § 543 Abs. 2 Nr. 1 ZPO nicht vorliegen. Es handelt sich um eine Entscheidung in einem Einzelfall, die keine Rechtsfragen von grundsätzlicher Bedeutung aufwirft.
Der Streitwert entspricht in beiden Instanzen der klageweise geltend gemachten Forderung. Abweichend vom Landgericht ist die geltend gemachte Mehrwertsteuer bei der Bemessung des Streitwertes zu berücksichtigen. Die Festsetzung des Streitwertes durch das Landgericht in dem Urteil vom 11.05.2016 war daher zu korrigieren.
