Aktenzeichen 14 HK O 13168/13
Leitsatz
Weder die Finanzbuchhaltung noch Hausmeister- oder Hausverwaltungstätigkeiten stellen „Dienste höherer Art“ dar, die aufgrund besonderen Vertrauens übertragen zu werden pflegen und ein Kündigungsrecht nach § 627 Abs. 1 BGB rechtfertigen. (redaktioneller Leitsatz)
Tenor
1. Die Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin € 36.271,20 zuzüglich Verzugszinsen in Höhe von 8 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz aus jeweils € 12.090,40 ab dem 01.04.2013, 01.05.2013 und 01.06.2013 zu bezahlen.
2. Die Beklagte wird weiter verurteilt, an die Klägerin weitere € 295.691,20 zuzüglich Verzugszinsen in Höhe von 8 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz aus jeweils € 12.090,40 ab dem 01.07.2013, 01.08.2013, 01.09.2013, 01.10.2013, 01.11.2013, 01.12.2013, 01.01.2014, 01.02.2014, 01.03.2014, 01.04.2014, 01.05.2014, 01.06.2014, 01.07.2014, 01.08.2014, 01.09.2014, 01.10.2014, 01.11.2014, 01.12.2014, 01.01.2015, 01.02.2015 sowie aus jeweils € 6.735,40 ab 01.03.2015, 01.04.2015, 01.05.2015, 01.06.2015, 01.07.2015, 01.08.2015, 01.09.2015 und 01.10.2015 an die Klägerin zu zahlen, ferner an die Klägerin für die Zeit ab 01.11.2015 bis zum 01.02.2016 ein jeweils monatlich im voraus fälliges Verwalterhonorar in Höhe von monatlich brutto € 6.735,40 zu bezahlen.
3. Es wird festgestellt, dass der zwischen den Parteien bestehende Hausverwaltungsvertrag vom 17.11.2011 mit Nachtrag vom 16.03.2011 nebst Finanzbuchhaltungsvertrag vom 17.04.2012 über das Objekterweiterungsgebäude Hochschule München und der Hausmeisterbetreuungsvertrag vom 06.06.2012 über das Objekt Hochschule- und Bürogebäude, D. Straße 100 a, 8. M. nicht durch fristlose Kündigung der Beklagten mit Anwaltsschreiben vom 06.03.2013 und 08.04.2013 nicht beendet wurden, sondern fortbestehen.
4. Die Beklagte trägt die Kosten des Rechtsstreits.
5. Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 120% des jeweils zu vollstreckenden Betrages vorläufig vollstreckbar.
Gründe
I) Die Klage ist zulässig. Da die Beklagte sich heftig gegen die Inanspruchnahme durch die Klägerseite wehrt und weiterhin die Wirksamkeit der Verträge bestreitet, waren die besonderen Feststellungsinteressen der §§ 256 ZPO einerseits und §§ 258 ZPO gegeben.
II) Die Klage war in vollem Umfang erfolgreich, da die fristlosen Kündigungen der Beklagten unwirksam waren, wobei die Kündigung vom 5.9.13 sich schon jeder näheren Darlegung von eingehaltenen Fristigkeiten enthält.
1. Die außerordentliche Kündigung des Hausmeistervertrages erfolgte angesichts der Zeitläufe (Kenntniserlangung spätestens am 27.02.2013 durch die Beklagte, Ausspruch der außerordentlichen Kündigung am 08.04.2013) angesichts der Fristigkeiten der §§ 314 Abs. 3, 626 Abs. 2 BGB zu spät.
Wegen der Nähe der Tätigkeiten der Klägerseite zum Dienstvertragsrecht sieht es das Gericht als angemessen an, die Frist des § 626 Abs. 2 BGB als Höchstfrist im vorliegenden Fall im Rahmen des § 314 BGB zu postulieren.
Im übrigen konnte die Beklagte auch nicht einen wichtigen Grund beweisen, wie sich aus den Folgen ergibt, ebensowenig wie eine Kündigungsmöglichkeit gem. § 627 BGB.
2. Der Beklagten stand kein Kündigungsrecht gem. § 627 Abs. 1 BGB zur Seite, da weder die Finanzbuchhaltung noch die Hausmeisternoch die Hausverwaltungstätigkeiten „Dienste höherer Art“ darstellen, die aufgrund besonderen Vertrauens übertragen zu werden pflegen. Solche sind Dienste „die ein überdurchschnittliches Maß an Fachkenntnissen, Kunstfertigkeit oder wissenschaftlicher Bildung, eine hohe geistige Fantasie oder Flexibilität voraussetzen und infolge dessen dem Dienstverpflichteten eine herausgehobene Stellung verleihen“ (vgl. Münchner Kommentar – Henssler Rn. 20 zu § 627 BGB). Der Tätigkeitsbereich der Klägerseite hatte regelmäßig eng umgrenzte präzise beschriebene Tätigkeiten (Vollzug und Abwicklung von Mietverträgen gemäß dem Hausverwaltungsvertrag Anlage K 2, Vornahme von Finanzbuchhaltung auf der Immobilien-, nicht auf der Fondebene (1.1 des Finanzbuchhaltungs- und Dienstleistungsvertrag Anlage K 4 bzw. die Organisation von Hausmeistertätigkeiten gem. 2.2.1 bis 5 des Hausmeistervertrages Anlage K 4 a). Solche Tätigkeiten umfassen zwar in unterschiedlichem Maße die Notwendigkeit nach Fachkenntnissen, jedoch müssen sie nicht ein überdurchschnittliches Maß erreichen oder Kunstfertigkeit, wissenschaftlicher Bildung, hoher geistiger Fantasie oder Flexibilität bedürfen. Aus diesem Grund scheidet ein Kündigungsrecht gem. § 627 BGB schon aus, weshalb es auf das zweite Tatbestandsmerkmal „Übertragung aufgrund besonderen Vertrauens“ gar nicht ankommt.
Im übrigen wird eine Kündigung nach § 627 Abs. 1 BGB vorliegend auch nur dann möglich sein, wenn die Beklagtenseite in einer Art gekündigt hätte, die der Klägerin anderweitige Dienstbeschaffung ermöglicht hätte, da – siehe unten – ein wichtigter Grund für eine unzeitige Kündigung nicht vorliegt.
3. Eine Kündigung nach § 649 BGB scheidet ebenfalls aus, da die von der Klägerseite geschuldeten Tätigkeiten in allen drei Verträgen dienstvertraglichen Charakter aufweisen, wie die oben aufgeführten Leistungsbeschreibungen ergeben; dies sind letztendlich typischerweise Tätigkeiten, die angestellten Arbeitnehmern anvertraut werden (vgl. im übrigen Palandt/Weidenkaff Rn. 16 vor § 611 BGB).
4. Die Beklagtenseite konnte schließlich auch nicht einen wichtigen Grund, der sie zur außerordentlichen fristlosen Kündigung berechtigt hätte, nachweisen.
a) Ein solcher wäre zwar grundsätzlich denkbar auch dann, wenn die Klägerseite in einem anderen Vertragsverhältnis – nicht in dem zur Beklagten, wie unstreitig hier – sich erheblicher Pflichtverstöße hätte zu Schulden kommen lassen, beispielsweise in Form von vorsätzlichen Straftaten.
b) Einen solchen gravierenden Pflichtenverstoß in einem Vertragsverhältnis mit Dritten, hier in dem Tätigkeitsbereich der Klägerin im Rahmen der … Gesellschaften konnte die Beklagte jedoch nicht nachweisen. Insbesondere lag in der von der Beklagtenseite inkriminierten Überweisung in Höhe von € 300.000,- am 13.02.2013 kein solch wichtiger Grund vor, da die Beweisaufnahme zur Überzeugung des Gerichts davon ausgeht, dass sich die Klägerseite nach ihrem Kenntnisstand ordnungsgemäß verhalten hat, im übrigen etwaige Zweifel zu Lasten der insoweit für den außerordentlichen Kündigungsgrund voll beweisbelasteten Beklagtenseite gingen.
Grundsätzlich kann dem Gedankengang der Beklagtenseite noch gefolgt werden, dass eine Überweisung eines Geldbetrages in 6-stelliger Höhe von der Objektgesellschaft auf die Fondgesellschaft, die beide im vorliegenden Fall unterschiedliche juristische Subjekte waren, einen solchen Pflichtenverstoß darstellen könnte, der auch in einem anderen Vertragsverhältnis (Kläger zur Beklagtenseite) zu einer außerordentlichen Kündigung berechtigen könnte.
Die Zahlungsdaten als solches sind unstreitig, die Klägerin berief sich jedoch darauf, dass das alleinvertretungsberechtigte Vorstandsmitglied der Konzernoberaktiengesellschaft, der Zeuge … ihnen mitgeteilt habe, dass er auf Weisung von Herrn … die Klägerseite anweise, die € 300.000,- wie erfolgt am 13.02.2013 zu transferieren.
Herr Sch., der sich in Untersuchungshaft befindet und wegen seines Rechts auf Aussageverweigerung, von dem er Gebrauch machte, nicht als Zeuge angehört werden konnte, war insoweit nicht nur alleinvertretungsberechtigtes Vorstandsmitglied der Konzern Holding Gesellschaft, sondern gleichzeitig auch Geschäftsführer der Komplementärin der … Zepte … & Co. … Objekte … und München Fond … sowie der …nnovative F. GmbH & Co. Objekte … In dieser Funktion war er weisungsberechtigt, die Klägerseite zu veranlassen, € 300.000,- von der Objektgesellschaft auf die Fondgesellschaft zu transferieren. Die Klägerseite hatte auch keine Veranlassung, an dieser Weisung und deren Rechtmäßigkeit zu zweifeln, da in der Vergangenheit solche Prozedere nach glaubhaften Angaben des Zeugen V. immer wieder gelebt worden waren und darüber hinaus es auch zumindest aus Sicht der Klägerin rationale Ziele gab, Gelder von verschiedenen Gesellschaften zur Stadtsparkasse München zu transferieren. Der Zeuge V. führt diesbezüglich aus, dass man zum einen von den Konten der D. Bank – was die … insoweit nicht betraf – insgesamt wegkommen wollte, weil die D. Bank immer auf die Bonität der Holding abgestellt habe, weshalb man aufgrund Kontakten Herrn … zur Stadtsparkasse München komplett alle Konten aller Fonds dorthin verlegen wollte.
Zum zweiten gab Herr V. ebenfalls an, dass das Lastschriften-Obligo bei der D. Bank zu hoch gewesen sei, was bedeutete, dass über eingezogene Lastschriftbeträge die jeweiligen Fondgesellschaften nur in einem bestimmten, ihnen zu niedrig erscheinenden Volumen verfügen konnten.
Selbst wenn bei dieser Sachlage Zweifel noch bestehen könnten, dass die Klägerseite bei der Überweisung der € 300.000,- rechtmäßig aus ihrer Sicht gehandelt haben könnte, zeigt jedoch im Folgenden der weitere Geschehensablauf, dass eine solche Feststellung „Rechtwidriges Handeln“ der Klägerin unmöglich ist.
Wie der Zeuge … von der Sparkasse Augsburg, wo das belastete Konto geführt worden war, überzeugend angab – nach kurzer Unterbrechung seiner Zeugenanhörung zwecks Rückfragemöglichkeit in der Kontoverwaltung bei der Sparkasse Augsburg – hatte noch jedenfalls bis zum Tag der Zeugeneinvernahme von Herrn … von der Sparkasse Augsburg im Jahr 2015 die Klägerseite über die fraglichen Konten weiterhin volle Zeichnungsberechtigung. Wenn nun die Beklagte als „Dritte“ dieses Vorganges eigene Rechte im Hinblick auf Vertrauensbruchtatbestände herleiten will, muss sie sich umgekeht anlasten lassen, dass der „potenziell Geschädigte“ nämlich die …onds bzw. … gesellschaft über 2 1/2 Jahre lang jedenfalls bis zum Schluss der Zeugeneinvernahme des Zeugen S. die Kontovollmachten vollständig bei der Klägerin beließ.
Da es sich bei der von der Beklagten inkriminierten Summe auch um einen hohen sechsstelligen Betrag handelt, kann von einem Versehen oder „Übersehen“ seitens der … gesellschaften nicht ausgegangen werden.
Auch dass diese mittlerweile die Verträge mit der Klägerin gekündigt haben, kann hier nicht für die Beklagte sprechen, da die … Fondsverantwortlichen die Verträge mit der Klägerseite nur ordentlich und nicht außerordentlich und schon gar nicht wegen Fehlverhalten nach unwidersprochenem Vortrag der Klägerseite gekündigt haben.
Im übrigen blieb auch unwidersprochen der Vortrag der Klägerseite, dass – entgegen dem Vortrag des (für das andere Verfahren als Zeugen einvernommenen) Herrn …, wonach durch die Wegüberweisung der € 300.000,- eine Tilgungsrate für die Immobilienfinanzierung möglicherweise nicht hätte ausgeführt werden können – dass allein schon deshalb möglich gewesen sei, weil in sechsstelliger Höhe jeden Monat Mieteinnahmen auf dieses Konto geflossen wären, die Tilgungsrate also ohne weiteres hätte erbracht werden können.
Schließlich steht der Beklagtenseite auch nicht ein außerordentlicher Kündigungsgrund deshalb zu, weil von der Klägerseite eine harsch formulierte Email im Zusammenhang mit den Nachforschungstätigkeiten der Beklagtenseite bezüglich der Überweisung von € 300.000,- an diese, die Beklagtenseite, gesandt worden sei mit der Anlage Mail K 7. Es fehlte insoweit jedenfalls an einer erforderlichen Abmahnung. Schon aus dem Wortlaut dieser Email (vgl. Anlage K 7, Seite 2, erster größerer Absatz) geht hervor, dass es sich insoweit um Angriffe gegen den Beklagten-Geschäftsführer Kames im Rahmen seiner vormaligen Tätigkeit als Vorstandsmitglied der Holdinggesellschaft FIHM AG gehandelt habe, die für das weitere geschäftliche Zusammenwirken von Kläger- und Beklagtenseite aufgrund der inkriminierten Verträge ohne Belang war. Die Klägerseite hatte dies auch nochmals erneut mit Mail vom Folgetag am 27.02.2013 (Anlage K 8) klargemacht.
In diesem Zusammenhang ist auch von Bedeutung, dass die Kenntniserlangung nach glaubhafter Aussage des Zeugen … von der Sparkasse nicht seitens der Sparkasse an die Beklagtenseite wegen Besorgnis über Kredittilgung herangetragen worden war, sondern der Zeuge/Beklagtengeschäftsführer Hart aktiv von sich aus und in unmittelbarer Information an Herrn K. bei der Sparkasse seinerseits nachfragte. Hinzu kam ferner, dass zu diesem Zeitpunkt die Beklagtenseite durch Herrn … es versucht hatte, u.a. die Klägerin vom Insolvenzverwalter Bierbach für € 50.000,- zu erwerben.
Angesichts der Tatsache, dass der heutige Klägergeschäftsführer … selbst diese Anteile unwidersprochen dann für € 325.000,- vom Insolvenzverwalter kaufte, liegt nahe, dass es bei den damaligen „Informationserlangungen“ durch die Beklagtenseite entweder diesem darauf ankam, den Wert der Klägerin zu drücken, um billig an deren Anteile zu kommen, wofür die großen Differenzen (später wurde das 6-fache Gebot vom Klägergeschäftsführer gezahlt) sprächen. Jedenfalls lagen in der damaligen Phase nach dem vorgelegten Schriftverkehr offensichtlich die Nerven aller Seiten blank, wobei in diesem Zusammenhang zu bemerken ist, dass die Klägerin sich über eine Auskunftsersuchen, welches letztendlich den Beklagtengeschäftsführer begünstigte, irritiert zeigen musste, da Herr K. in keiner Weise mehr rechtlich bestimmungsfähig in den … Fonds gewesen war, mit denen die Klägerin ebenfalls vertraglich verbunden war. In diesem Zusammenhang ist auch zu berücksichtigen, dass Herr … zwar damals möglicherweise bei der … Beteiligungs … (vgl. Übersicht Anlage K 13) in der Geschäftsführung gewesen war gemäß Anlage K 26 und diese mit 5,5% Kommanditistin bei der SHB gewesen war gemäß der Anlageübersicht K 13, jedoch als Kommanditist von der Gesetzeslage keine Geschäftsführungsbefugnisse hatte und als solcher auch nicht im Register jemals eingetragen gewesen wäre (vgl. Anlage K 27 der dortige Registerauszug vom 15.10.2013). Bei dieser Sachlage hatte jedenfalls die Klägerin zunächst genügend Anlass, sich empört über die Beteiligung von Herrn … am Informationsfluss zu echauffieren, weil es zumindest aus deren Sicht auch zeitlich zusammenfiel mit den Übernahmeversuchen von Herrn … betreffs der Klägerin. Insoweit ist auch von Bedeutung, dass die Beklagtenseite den Vortrag der Klägerseite, dass Herr … einen Tag vor der Mail von Herrn … persönlich bei der Klägerin vorgesprochen habe wegen der Ordnungsgemäßheit von Transaktionen – und dies wiederum ohne gesellschaftsrechtliche diesbezügliche Kompetenz nachdem er als Vorstand der Konzernholdinggeselschaft … abgelöst worden war.
Es kann dahinstehen, inwieweit der Inhalt der von der Beklagtenseite inkriminierten Mail eine weitere Zusammenarbeit nicht mehr ermöglicht; jedenfalls hätte angesichts der Vor- und Begleitumstände der Informationserlangung von Herrn K. eine außerordentliche Kündigung zunächst hier eine Abmahnung bedurft, um erst bei deren Folgenlosigkeit eine wirksame außerordentliche Kündigung auszusprechen.
Aus diesem Grund war die Klage insgesamt erfolgreich, auf das von der Klägerseite im neu gestellten Zahlungsantrag nach ursprünglichen Feststellungsantrag vorgetragene Zahlenwerk reagierte die Beklagte nicht mit diesbezüglichen Einwendungen.
Kosten vorläufige Vollstreckbarkeit §§ 91, 709 ZPO.
