Medizinrecht

Beseitigungsanordnung für umsturzgefährdete Grenzmauer

Aktenzeichen  AN 9 S 15.02460

Datum:
7.1.2016
Rechtsgebiet:
Gerichtsart:
VG
Gerichtsort:
Ansbach
Rechtsweg:
Verwaltungsgerichtsbarkeit
Normen:
BayBO BayBO Art. 54 Abs. 4

 

Leitsatz

1 Art. 54 Abs. 4 BayBO erlaubt, auch bei bestandsgeschützten Anlagen Anforderungen zu stellen, wenn das zur Abwehr von erheblichen Gefahren für Leben und Gesundheit notwendig ist. Den Maßstab für die Eingriffsschwelle bildet dabei der allgemeine sicherheitsrechtliche Grundsatz, dass an die Wahrscheinlichkeit des Schadenseintritts umso geringere Anforderungen zu stellen sind, je größer und folgenschwerer der möglicherweise eintretende Schaden ist.    (redaktioneller Leitsatz)
2 Diese Eingriffsschwelle ist erreicht, wenn eine 2,5 m hohe Grenzmauer nicht mehr standsicher ist, weil das Gefüge der Grenzmauer aus Fundament, Mauerwerk und Betonriegel stark geschädigt ist, die Standsicherheit insbesondere durch vorhandene durchgängige horizontale und vertikale Trennrisse beeinträchtigt ist und bereits eine Schrägstellung zum Nachbargrundstück besteht, so dass nicht auszuschließen ist, dass die Grenzmauer plötzlich umstürzen und dabei in der Nähe befindliche Personen ernsthaft verletzen oder sogar töten kann. (redaktioneller Leitsatz)

Tenor

1. Der Antrag wird abgelehnt.
2. Die Kosten des Verfahrens trägt der Antragsteller.
3. Der Streitwert wird auf 5.000,00 Euro festgesetzt.

Gründe

I.
Der Antragsteller begehrt Rechtsschutz gegen eine von der Stadt … ausgesprochene Beseitigungsanordnung.
Der Antragsteller ist Testamentsvollstrecker des Nachlasses von Frau … Diese war Eigentümerin des Grundstücks E.-straße …, FlNr. … der Gemarkung … in …, auf dem entlang der östlichen Grenze zum Nachbargrundstück E.-straße …, FlNr. …, eine aus Sicht dieses Nachbargrundstücks etwa 2,50 m hohe Mauer steht. Auf den vom Antragsteller vorgelegten Lichtbildern vom 7. Mai 2014 und vom 6. Juni 2012 sind auf der dem Nachbargrundstück zugewandten Mauerseite vertikal und horizontal verlaufende längere durchgehende Risse im Mauerwerk zu erkennen. Ein Lichtbild zeigt im Bereich des Mauersims besonders starke Risse, hier sind auch einzelne Steine aus dem Mauerwerk auf das Nachbargrundstück gefallen. In der Behördenakte befinden sich Lichtbilder vom 25. und 26. August 2015 und vom 24. Februar 2014, auf denen diese Risse ebenfalls gut zu erkennen sind.
Im Rahmen einer Ortsbegehung am 25. August 2015 wurden diese Schäden von der Bauordnungsbehörde der Stadt … festgestellt, sowie, dass sich besagte Mauer zum Nachbargrundstück hin neigt.
Daraufhin wurde die Hausverwaltung mit Schreiben der Stadt … vom 27. August 2015 aufgefordert, die Mauer innerhalb einer Frist von vier Wochen durch eine Fachfirma überprüfen und gegebenenfalls fachgerecht in Stand setzen zu lassen.
Der Antragsteller teilte daraufhin als Vertreter der Eigentümer mit Schreiben vom 16. September 2015 mit, dass die Beschädigungen der Mauer auf Bautätigkeit des Nachbarn auf dem Grundstück E.-straße …, FlNr. … der Gemarkung … zurückzuführen seien.
Ein durch diesen Nachbarn vorgelegtes Sachverständigengutachten des von der IHK … öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen für das Sachgebiet Schäden an Gebäuden, Herrn Architekt …, vom 24. Februar 2014 stellte aufgrund einer Ortsbesichtigung vom 21. Februar 2014 fest, dass das Mauergefüge im Sockelbereich durch langjährige Wassereinwirkung in Verbindung mit Frost bereits geschädigt war. Es wurden durchgängige Trennrisse, zum Teil mit freiem Durchblick, festgestellt. Auch fand sich eine starke Schädigung des Mauerwerks aufgrund der Durchwurzelung des Bodens. Zudem wurde eine Neigung der Mauer in Richtung des Nachbargrundstücks FlNr. … um 3.5%, d. h. 3,5 cm pro Meter festgestellt. Der Gutachter kommt zu folgendem Ergebnis:
„Die Gartenmauer an der westlichen Grundstücksgrenze ist nicht mehr standsicher! […] Insbesondere die durchgängigen Trennrisse und die bereits gegebene Schrägstellung geben begründeten Anlass zur Sorge. Der Sachverständige rät dringend, die Mauer unverzüglich kontrolliert abzutragen, um zunächst sichere Verhältnisse zu schaffen, um dann im Anschluss Zeit zu haben, mit den Nachbarn die weitere Vorgehensweise abzustimmen.“
Der Antragsteller wurde daraufhin mit Schreiben vom 25. September 2015 durch die Stadt … aufgefordert, die Wand bis zum 12. Oktober 2015 kontrolliert abtragen zu lassen bzw. die Wand ordnungsgemäß, im Benehmen mit dem Nachbarn, abzustützen und sanieren zu lassen. Aufgrund des nahenden Winters sei mit einer weiteren Verschlechterung des Zustandes der Mauer zu rechnen, und es liege eine erhebliche Gefahr für Leben und Gesundheit der Anwohner vor. Ihm wurde darüber hinaus Gelegenheit gegeben, sich zu der Angelegenheit zu äußern.
Der Antragsteller bestritt mit Schreiben vom 7. Oktober 2015 die Feststellungen des genannten Sachverständigengutachtens. Er kündigte an, dieses durch einen eigenen Sachverständigen überprüfen zu lassen. Er erklärte sich jedoch bereit, die Grenzmauer im Bereich des genannten Nachbargrundstücks unter der Voraussetzung sanieren zu lassen, dass sich der Nachbar, Herr …, rechtsverbindlich dazu verpflichte, die Hälfte der entstehenden Kosten zu tragen.
Mit Schreiben der Stadt … vom 12. Oktober 2015 wurde der Antragsteller letztmalig mit einer Frist bis zum 31. Oktober 2015 aufgefordert, die Mauer kontrolliert abzutragen bzw. sanieren und sichern zu lassen. Ein Gegengutachten könne nur akzeptiert werden, wenn er dadurch den rechnerischen Nachweis der Standsicherheit der Grenzwand erbringe.
Der Antragsteller blieb daraufhin untätig. Eine erneute Ortsbegehung durch die Stadt … am 9. November 2015 ergab, dass die Frist ungenutzt verstrichen war.
Am 17. November 2015 erließ die Stadt … folgenden, dem Antragsteller ausweislich Eingangsstempel der Rechtsanwaltskanzlei am 26. November 2015 zugegangenen Bescheid:
1. Für die an der östlichen Grundstücksgrenze errichtete Grenzmauer des Anwesens E.-straße …, FlNr. …, Gemarkung … ist im Bereich zum Nachbargrundstück FlNr. … (E.-straße …) auf beiden Seiten eine Absperrung bis zur Sicherung der Grenzmauer zu errichten.
Frist: 1 Woche ab Zustellung dieses Bescheids.
2. Die an der östlichen Grundstücksgrenze des Anwesens E.-straße …, FlNr. …, Gemarkung … befindliche Grenzmauer ist im Bereich zum Nachbargrundstück FlNr. … (E.-straße …) kontrolliert bis zur Hälfte abzutragen.
Frist: 4 Wochen ab Zustellung dieses Bescheids.
3. Für den Fall der Nichteinhaltung dieser Fristen wird ein Zwangsgeld von insgesamt 10.000,00 Euro angedroht.
Das Zwangsgeld gliedert sich wie folgt auf:
Anordnung Nr. 1 2.000,00 Euro
Anordnung Nr. 2 8.000,00 Euro
Die Beträge werden nach ungenutztem Ablauf der in den Nummern 1 und 2 gestellten Frist zur Zahlung fällig, ohne dass es eines weiteren Verwaltungsaktes bedarf.
Zur Zahlung ist Herr Rechtsanwalt … als Testamentsvollstrecker des Nachlasses von Frau … verpflichtet.
4. Für die Nummern 1 und 2 wird die sofortige Vollziehung angeordnet.
5. Die Kosten des Verfahrens hat der Verpflichtete zu tragen.
6. Die Kosten sind nach der beiliegenden Kostenfestsetzung, die Bestandteil dieses Bescheids ist, zu entrichten.
Zur Begründung wird auf die Bestimmungen in Art. 3 Abs. 1, Art. 11 und Art. 10 S. 1 BayBO verwiesen. Die Instandhaltung der Grenzmauer sei nicht entsprechend den genannten Vorschriften durchgeführt worden. Durch die vorhandenen Trennrisse und die seitliche Neigung könne ein Umstürzen der Mauer nicht ausgeschlossen werden, es bestehe damit eine erhebliche Gefahr für Leben und Gesundheit von Personen. Daher seien die Tatbestandsvoraussetzungen von Art. 54 Abs. 4 BayBO gegeben, welcher die Stadt … berechtige, auch bei bestandsgeschützten baulichen Anlagen entsprechende Anforderungen zu stellen, wenn das zur Abwehr von erheblichen Gefahren für Leben und Gesundheit notwendig ist. Die Anordnung entspreche auch pflichtgemäßem Ermessen, da der Schutz von Leben und Gesundheit von Personen sie rechtfertige und auch nicht auf andere Weise ein den öffentlichrechtlichen Vorschriften entsprechender Zustand geschaffen werden könne.
Der Eigentümer des Anwesens sei zur Behebung des gefahrdrohenden Zustandes verpflichtet und auch für alle auftretenden Personen- und Sachschäden straf- und zivilrechtlich voll haftbar. Das betroffene Grundstück FlNr. … der Gemarkung … gehöre zum Nachlass der verstorbenen Frau …, deren Testamentsvollstrecker der Antragsteller sei. Eine Duldungsanordnung bezüglich der geforderten Maßnahmen sei an die Eigentümer des Nachbaranwesens FlNr. … ergangen (eine solche befindet sich auch in der Behördenakte). Die Anordnung des Sofortvollzugs nach § 80 Abs. 2 Nr. 4 VwGO sei erforderlich, da aufgrund des Zustandes der Grenzmauer Gefahr im Verzug sei. Es bestünden bereits durchgängige Trennrisse, welche sich durch Feuchtigkeit und Frost weiter ausdehnen könnten. Hinzu komme die bereits vorhandene Neigung hin zum Nachbaranwesen. Die Mauer könne aufgrund fehlender Stabilität einstürzen und Personen gefährden. Die Bestandskraft des Bescheids könne daher nicht abgewartet werden.
Mit Schriftsatz vom 3. Dezember 2015, bei Gericht am 7. Dezember 2015 eingegangen, hat der Antragsteller beim Bayerischen Verwaltungsgericht Ansbach Klage erhoben und einstweiligen Rechtsschutz nach § 80 Abs. 5 VwGO beantragt.
Zur Begründung wird im Wesentlichen folgendes vorgetragen:
Die streitgegenständliche Mauer sei nicht durch Wasser und Frost, sondern vielmehr bei Bauarbeiten auf dem Nachbargrundstück E.-straße …, FlNr. … der Gemarkung …, beschädigt worden. Die Nachbarn hätten dort im Jahr 2014 in rücksichtsloser Weise unter Verletzung der im Bebauungsplan Nr. … der Stadt … festgesetzten Baugrenzen einen überproportional riesigen Flachdachbungalow errichtet. Im Zusammenhang mit diesen Bauarbeiten sei das Nachbargrundstück im Bereich der Grenzmauer ca. 1 m ausgebaggert worden. Dabei habe der Bagger mit seiner Schaufel die streitgegenständliche Grenzmauer am 6. Juni 2012 gerammt und erheblich beschädigt, es seien gravierende Mauerrisse entstanden und der Mauersims sei zum Teil weggerissen worden, lose Teile seien auf das klägerische Grundstück gefallen. Zu einer weiteren Schädigung sei es gekommen, als die Nachbarn für die Erstellung der Bodenplatte ihres nicht unterkellerten Bungalows den Erdboden durch maschinelle Rüttler verfestigen ließen. Die Bodenerschütterungen hätten auch die Grenzmauer in Mitleidenschaft gezogen. Auch hätten die Nachbarn ein Nebengebäude in einer Breite von etwa 10 m, welches auf Nachbarseite unmittelbar an die Grenzmauer angebaut und in ihr mittels Stahlbändern verankert gewesen sei, quasi aus der Grenzmauer herausgerissen.
Auf den vom Antragsteller vorgelegten Lichtbildern sind auf der Westseite des Nachbargrundstücks unmittelbar an der streitbefangenen Grenzmauer die Reste einer parallel dazu an gemauerten Mauer zu sehen, aus der Stahlbänder ragen. Dass diese Verankerung in die Grenzmauer des Antragstellers hineinreicht, ist nicht zu erkennen. Zu erkennen sind an derselben Stelle Abdrücke eines Daches, welches anscheinend zu dem vom Antragsteller genannten beseitigten Nebengebäude gehörte.
Der Antragsteller rügt des Weiteren, dass die Stadt … sich in ihrem Bescheid nur auf das von den Nachbarn vorgelegte Sachverständigengutachten vom 24. Februar 2014 stütze und dieses ungeprüft und einseitig übernommen und als inhaltlich richtig unterstellt habe. Er meint, sie sei vielmehr verpflichtet gewesen, die dort getroffenen Feststellungen selbstverantwortlich zu überprüfen und zu diesem Zweck ein eigenes behördliches Gutachten in Auftrag zu geben. Der Antragsteller bestreitet auch die Richtigkeit des Sachverständigengutachtens vom 24. Februar 2014. Dieses gehe auf die von ihm dargestellten Baumaßnahmen und deren Folgen für die Grenzmauer nicht ein, sondern bestehe im Wesentlichen aus Lichtbildern, aus denen der Sachverständige die von den Nachbarn gewünschten Schlüsse gezogen hätte. Der Bescheid sei auch rechtswidrig, weil die Stadt … ihr Ermessen bezüglich der Störerauswahl fehlerhaft gebraucht habe. Bei dem von ihm verwalteten Nachlass der Frau … handle es sich nur um einen Zustandsstörer. Vorrangig sei jedoch die bauordnungsrechtliche Verfügung an den Verursacher als Handlungsstörer, namentlich die Nachbarn, zu richten. Der Antragsteller rügt des Weiteren, dass er bei dem von der Stadt … vorgenommen Augenschein nicht hinzugezogen worden sei. Hierzu sei die Stadt nach Art. 66 BayVwVfG verpflichtet gewesen. Hierin liege eine Verletzung rechtlichen Gehörs nach Art. 28 BayVwVfG und Art. 103 GG. Weiter verstoße der angefochtene Bescheid gegen den Grundsatz der Verhältnismäßigkeit. Die hierin ausgesprochene Verpflichtung, die Grenzmauer im Bereich zum Nachbargrundstück FlNr. … „kontrolliert bis zur Hälfte abzutragen“, übersehe nämlich, dass ein Abtragen der Grenzmauer bis zur Hälfte wesentlich höhere Kosten verursachen werde als die gänzliche Beseitigung der Grenzmauer. Bei einer hälftigen Beseitigung würden nämlich die im unteren Bereich der Grenzmauer befindlichen Schäden nicht beseitigt, die restliche Mauer müsse jedoch im neuen Simsbereich mit einem wasserdichten stabilen Mauerkopf versehen werden. Zuletzt trägt er vor, die Anordnung des sofortigen Vollzugs sei fehlerhaft. Zwar sei die Grenzmauer im Bereich des Nachbargrundstücks erheblich beschädigt, ein sicherheitsgefährdende Zustand sei jedoch nicht erkennbar.
Der Antragsteller beantragt im Verfahren des einstweiligen Rechtsschutzes:
Die aufschiebende Wirkung der Klage gegen den Bescheid der Stadt … vom 17. November 2015 wird wiederhergestellt.
Für den Fall, dass eine Entscheidung über den Antrag nach § 80 Abs. 5 VwGO nicht kurzfristig möglich ist, beantragt der Antragsteller:
Die aufschiebende Wirkung der Klage gegen den Bescheid der Stadt … vom 17. November 2015 wird vorläufig bis zur endgültigen Entscheidung des Gerichts über den gestellten Eilantrag wiederhergestellt.
Die Antragsgegnerin beantragt:
Der Antrag wird abgelehnt.
Zur Begründung wiederholt die Antragsgegnerin im Wesentlichen den Sachverhaltsvortrag aus den Bescheidsgründen. Sie trägt weiter vor, aufgrund des durchgehenden horizontalen und mehrerer vertikal durchgehender Trennrisse sei nicht die Abstützung, sondern die kontrollierte Abtragung der Mauer bis zur Hälfte das geeignete Mittel zur Abwendung der Gefahr. Richtschnur für die fehlerfreie Ausübung des Auswahlermessens bei der Störerauswahl müssten beim Zusammentreffen von Handlungs- und Zustandsstörer die Umstände des Einzelfalles, der Grundsatz der Verhältnismäßigkeit und auch das Gebot der schnellen und effektiven Gefahrenbeseitigung sein. Der Antragsteller sei als Zustandsstörer zur Gefahrenabwehr verpflichtet. Er sei dies letztlich auch als Handlungsstörer, da er die notwendigen Instandhaltungsmaßnahmen unterlassen habe. Ein vom Kläger beabsichtigtes Beweissicherungsverfahren zur Erforschung der Ursächlichkeit der Schäden könne nicht abgewartet werden, da ein solches erfahrungsgemäß lange dauern werde.
Wegen weiterer Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die Behörden- und Gerichtsakte Bezug genommen.
II.
Streitgegenstand des vorliegenden Antrags ist die Wiederherstellung der aufschiebenden Wirkung der Klage des Antragstellers vom 7. Dezember 2015, mit der sich dieser gegen die von der Antragsgegnerin ausgesprochene Beseitigungsanordnung vom 17. November 2015 wendet.
1. Der Antrag ist zulässig.
Er ist statthaft, da die Anfechtungsklage gegen die Beseitigungsanordnung vom 17. November 2015 infolge der Anordnung des Sofortvollzugs durch die Antragsgegnerin in Ziffer 4 dieses Bescheids gemäß § 80 Abs. 2 S. 1 Nr. 4 VwGO keine aufschiebende Wirkung hat. Auch ist der Antragsteller als Testamentsvollstrecker über den Nachlass der Frau … gemäß § 2212 i. V. m. § 2205 BGB, die im Verwaltungsprozess ebenfalls Anwendung finden, als Partei kraft Amtes im eigenen Namen antragsbefugt gemäß § 42 Abs. 2 VwGO in entsprechender Anwendung.
2. Der Antrag ist aber unbegründet.
Nach § 80 Abs. 5 VwGO kann das Gericht der Hauptsache im Rahmen einer eigenen Ermessensentscheidung auf Antrag die aufschiebende Wirkung der Anfechtungsklage im Falle der Anordnung des Sofortvollzugs durch die Behörde (§ 80 Abs. 2 S. 1 Nr. 4 VwGO) ganz oder teilweise wiederherstellen. Es überprüft dabei, ob die Anordnung des Sofortvollzugs durch die Behörde den formellen Anforderungen des § 80 Abs. 3 VwGO genügt und nimmt sodann eine Interessenabwägung zwischen dem Interesse des Antragstellers an der aufschiebenden Wirkung seines Rechtsbehelfs und dem öffentlichen Interesse am Sofortvollzug des Bescheids vor. Maßgebend hierfür sind vor allem die Erfolgsaussichten des Hauptsacheverfahrens. Ergibt eine dem Charakter des Verfahrens nach § 80 Abs. 5 VwGO entsprechende summarische Prüfung der Sach- und Rechtslage, dass die Anfechtungsklage voraussichtlich erfolglos sein wird, ist das ein starkes Indiz dafür, dass das behördliche Vollzugsinteresse Vorrang gegenüber dem privaten Aussetzungsinteresse hat (vgl. BayVGH, B. v. 26.7.2011, Az.: 14 CS 11.535). Erweist sich der angefochtene Bescheid hingegen nach summarischer Prüfung als rechtswidrig und wird die Anfechtungsklage voraussichtlich Erfolg haben, so tritt das öffentliche Interesse zurück, da es kein schutzwürdiges Interesse am Sofortvollzug eines rechtswidrigen Verwaltungsaktes geben kann.
a) Die Sofortvollzugsanordnung begegnet in formeller Hinsicht keinen rechtlichen Bedenken. Insbesondere ist die Antragsgegnerin ihrer Pflicht aus § 80 Abs. 3 S. 1 VwGO zu einer auf den Einzelfall abstellenden und nicht nur formelhaften Begründung nachgekommen. Die Antragsgegnerin geht dabei auf den Zustand der Grenzmauer ein, in der bereits durchgängige Trennrisse vorhanden sind begründet die Anordnung des Sofortvollzugs in nicht zu beanstandender Weise damit, dass aufgrund Nässe und zu erwartenden Frosts mit einer weiteren Beeinträchtigung der Standsicherheit zu rechnen sei.
b) Die vom Gericht vorgenommene Interessenabwägung fällt zulasten des Antragstellers aus. Der von ihm eingelegte Hauptsacherechtsbehelf hat nach summarischer Prüfung keine Aussicht auf Erfolg, weil insbesondere die angefochtene Beseitigungsanordnung voraussichtlich rechtmäßig ist und den Antragsteller nicht in seinen Rechten verletzt. Es besteht nach der Überzeugung des Gerichts auch ein besonderes Interesse an der sofortigen Vollziehbarkeit der Beseitigungsanordnung.
Rechtsgrundlage für die angefochtene Beseitigungsanordnung ist Art. 54 Abs. 4 BayBO.
Der angegriffene Bescheid ist in formeller Hinsicht nicht zu beanstanden. Es stellt keinen Rechtsverstoß dar, dass der Antragsteller bei den von der Antragsgegnerin vorgenommenen Ortsbesichtigungen nicht hinzugezogen wurde. Art. 66 BayVwVfG, auf den der Antragsteller verweist, gilt nur für das förmliche Verwaltungsverfahren und ist als Ausnahmevorschrift nicht auf das allgemeine Verwaltungsverfahren anwendbar, in dem der Grundsatz der Beteiligtenöffentlichkeit bei der Beweiserhebung gerade nicht gilt (vgl. Kopp/Ramsauer, VwVfG, 14. Aufl., 2013, § 66, Rdnr. 2 und § 26, Rdnr. 8). Auch der Mitwirkungsobliegenheit der Beteiligten aus Art. 26 Abs. 2 S. 1 BayVwVfG lässt sich nicht im Umkehrschluss eine Pflicht der Behörde entnehmen, die Beteiligten bei den Sachverhaltsermittlungen grundsätzlich hinzuzuziehen.
Der Bescheid ist nach summarischer Prüfung auch materiell rechtmäßig.
Art. 54 Abs. 4 BayBO ist neben Art. 76 S. 1 BayBO anwendbar (vgl. Simon/Busse, BayBO, Art. 54, Rdnr. 162 ff.) und seine Voraussetzungen sind erfüllt. Die Vorschrift erlaubt, auch bei bestandsgeschützten Anlagen Anforderungen zu stellen, wenn das zur Abwehr von erheblichen Gefahren für Leben und Gesundheit notwendig ist. Den Maßstab für die Eingriffsschwelle bildet dabei der allgemeine sicherheitsrechtliche Grundsatz, dass an die Wahrscheinlichkeit des Schadenseintritts umso geringere Anforderungen zu stellen sind, je größer und folgenschwerer der möglicherweise eintretende Schaden ist (vgl. BayVGH, U. v. 16.1.1997, Az.: 22 B 96.3491, Rdnr. 20; B. v. 29.11.2011, Az.: 14 CS 11.2426, Rdnr. 19 – juris). Bei den in Art. 54 Abs. 4 BayBO genannten Rechtsgütern Leben und Gesundheit kann es aufgrund deren hohen Stellenwerts im Normalfall genügen, wenn die Möglichkeit eines Schadenseintritts nach einer auf konkreten Tatsachen beruhenden Prognose nicht von der Hand zu weisen ist (vgl. Schwarzer/König, BayBO, 4. Aufl. 2012, Art. 54, Rdnr. 49; BayVGH, B. v. 17.1.1989, Az.: 15 CS 88.3477).
Diese Eingriffsschwelle ist nach der vom Gericht vorgenommenen summarischen Prüfung erreicht. In dem auf der Ortsbesichtigung vom 21. Februar 2014 beruhenden Gutachten vom 24. Februar 2014 wird widerspruchsfrei und belegt durch Farbfotografien festgestellt, dass die betroffene Grenzmauer nicht mehr standsicher ist. Die dort getroffenen Feststellungen, dass das ursprüngliche Gefüge der Grenzmauer aus Fundament, Mauerwerk und Betonriegel stark geschädigt ist, die Standsicherheit insbesondere durch vorhandene durchgängige horizontale und vertikale Trennrisse beeinträchtigt ist und dass bereits eine Schrägstellung zum Nachbargrundstück besteht, sind aus den dem Gutachten zugrunde liegenden Lichtbildern und auch auf den vom Antragsteller vorgelegten Schwarz-Weiß-Lichtbildern, mit denen dieser eine Beschädigung der Mauer gerade dokumentieren möchte, ohne weiteres zu erkennen. Es ist daher aus Sicht des Gerichts nicht auszuschließen, dass die 2,5 m hohe Grenzmauer plötzlich umstürzen und dabei in der Nähe befindliche Personen ernsthaft verletzen oder sogar töten kann.
Für das Gericht bestehen auch keine Zweifel an der Richtigkeit des vom Antragsteller beanstandeten Gutachtens. Es stammt von einem von der IHK-… öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen für das Sachgebiet Schäden an Gebäuden. Dass es vom Nachbarn des Antragstellers in Auftrag gegeben wurde, ist unerheblich; den Erfahrungssatz, dass ein nicht von einer Behörde, sondern vom Nachbarn in Auftrag gegebenes Gutachten grundsätzlich unglaubhaft, da parteiisch ist, gibt es nicht. Seine Glaubhaftigkeit könnte der Antragsteller lediglich erschüttern, indem er durch substantiierten Vortrag innere Widersprüche und Fehler des Gutachtens aufzeigt. Dies gelingt ihm vorliegend nicht, da er nur unsubstantiiert behauptet, das Gutachten sei falsch und ziehe nur die vom Nachbarn gewünschten Schlüsse. Auch seine Behauptung, das Gutachten gehe auf die nachbarlichen Baumaßnahmen und deren Folgen für die Grenzmauer nicht ein, verfangen nicht, da es für die Frage des Vorliegens der Tatbestandsvoraussetzungen von Art. 54 Abs. 4 BayBO nicht darauf ankommt, wodurch der gefährdende Zustand hervorgerufen wurde.
Auch war die Antragsgegnerin nicht – wie der Antragsteller meint – aufgrund des Amtsermittlungsgrundsatzes verpflichtet, die Feststellungen des genannten Gutachtens zunächst durch ein eigenes Gutachten zu überprüfen. Für die Antragsgegnerin bestand kein Anlass, die Richtigkeit des Gutachtens vom 24. Februar 2014 in Zweifel zu ziehen. Gerade unter dem Gesichtspunkt der effektiven und zügigen Gefahrenabwehr erschien es daher nicht geboten, ein eigenes Gutachten in Auftrag zu geben. Zudem traf die Antragsgegnerin bei der Ortsbesichtigung durch den Baukontrolleur am 25. August 2015 eigene Feststellungen, die das Gutachten bestätigten.
Auch hinsichtlich der Störerauswahl und der diesbezüglichen Ermessensausübung ist der angegriffene Bescheid nicht zu beanstanden. Verpflichtet nach Art. 54 Abs. 4 BayBO ist regelmäßig, wer die Verfügungsgewalt über die Sache hat, hier also der Nachlass als Eigentümer und Inhaber der tatsächlichen Gewalt über die Mauer (vgl. Simon/Busse, BayBO, Art. 54, Rdnr. 178). Ob daneben noch ein weiterer Beteiligter, nämlich der Nachbar als eventueller Verursacher des gefahrbegründenden Zustandes als Adressat in Frage käme, ist keineswegs sicher, sondern hätte zeitaufwendig ermittelt werden müssen. Dass die Schäden in der Grenzmauer hauptsächlich durch die Bautätigkeit des Nachbarn verursacht worden seien, behauptet lediglich der Antragsteller. Das Sachverständigengutachten geht von einer Verursachung der Schäden durch Frost, Wasser und Unterwurzelung aus, und auch der auf den Lichtbildern erkennbare Zustand der Mauer legt nahe, dass es sich nicht um durch Anstoßen oder Erschüttern der Mauer verursachte Schäden handeln dürfte. Wegen der Notwendigkeit einer zeitnahen und effektiven Gefahrenabwehr war deshalb hier die Inanspruchnahme des Eigentümers der Mauer gerechtfertigt. Zudem könnte der Nachbar die Mauer ohne Zustimmung des Eigentümers oder dessen Verpflichtung zur Duldung gar nicht verändern oder abbrechen, was ebenfalls für die Heranziehung des Eigentümers und Inhabers der tatsächlichen Gewalt als Zustandsstörer spricht. Für den Fall, dass tatsächlich Schäden an der Mauer durch den Nachbarn verursacht worden sein sollten, stehen dem Antragsteller zivilrechtliche Ansprüche zur Verfügung, dies musste die Antragsgegnerin bei der Störerauswahl jedoch nicht in ihre Auswahlentscheidung mit einbeziehen (vgl. Simon/Busse, BayBO, Art. 54, Rdnr. 111).
Der angegriffene Bescheid wahrt auch den Grundsatz der Verhältnismäßigkeit. Der Antragsteller rügt, dass er verpflichtet wird, die Grenzmauer „kontrolliert bis zur Hälfte abzutragen“, wobei die Antragsgegnerin übersehen habe, dass ein Abtragen der Grenzmauer bis zur Hälfte wesentlich höhere Kosten verursache als die gänzliche Beseitigung der Mauer, weil er dann den neu entstehenden Sims mit einem wasserdichten stabilen Mauerkopf versehen müsse. Diese Argumentation kann nicht durchgreifen. Zur Anbringung eines solchen Mauerkopfes wird der Antragsteller durch die Antragsgegnerin nicht verpflichtet, und es bleibt ihm auch unbenommen, die Mauer komplett zu beseitigen, wenn sich dies für ihn als die günstigere Variante darstellt. Die Antragsgegnerin ist durch den Grundsatz der Verhältnismäßigkeit lediglich daran gehindert, die komplette Beseitigung verpflichtend anzuordnen, wenn der mit der Anordnung verfolgte Zweck der Gefahrenabwehr auch durch die hälftige Beseitigung erreicht werden kann. Es kam auch nicht als milderes Mittel in Betracht, den Antragsteller – wie in der Vorkorrespondenz erwogen – zu einer Sanierung der Grenzmauer zu verpflichten. Im Bereich der Gefahrenabwehr ist rechtlich zweifelhaft, ob die Antragsgegnerin eine solche Verpflichtung überhaupt aussprechen darf. Im Übrigen wäre es dem Antragsteller auch schon vor Bescheidserlass möglich gewesen, die Mauer zu sanieren und dadurch den Anordnungsgrund für die Beseitigungsanordnung entfallen zu lassen.
Der vom Gericht vorgenommenen Interessenabwägung liegt im Wesentlichen der voraussichtliche Ausgang des Hauptsacheverfahrens zugrunde. Die vom Antragsteller erhobene Anfechtungsklage wird aller Voraussicht nach keinen Erfolg haben. Daneben besteht nach der Ansicht des Gerichts auch ein überwiegendes öffentliches Interesse an der Anordnung des Sofortvollzugs. Das Gericht schließt sich hier den Ausführungen der Antragsgegnerin an. Angesichts der derzeitigen Witterung mit Nässe und Frost ist mit einer weiteren Verschlechterung der Standfestigkeit der Grenzmauer zu rechnen. Ihr plötzliches Umstürzen kann nicht ausgeschlossen werden und könnte zu erheblichen Schäden führen. Das Interesse des Antragstellers, mit dem Vollzug des Bescheids bis zur Durchführung des von ihm angekündigten, möglicherweise langwierigen Beweissicherungsverfahrens oder gar bis zur endgültigen verwaltungsgerichtlichen Entscheidung zuzuwarten, muss dahinter zurücktreten. Hinzu kommt, dass der Antragsteller bereits am 27. August 2015 durch die Antragsgegnerin angehört wurde. Der angefochtene Bescheid wurde am 17. November erlassen, die angeblich vom Nachbarn verursachten Schäden an der Grenzmauer bestanden jedenfalls bereits lange vorher, wenn sie – wie der Antragsteller behauptet – durch dessen Bautätigkeit ab dem Jahr 2012 entstanden sind. Für die Durchführung eines Beweissicherungsverfahrens hätte der Antragsteller bisher also genug Zeit gehabt.
3. Die Kostenentscheidung ergibt sich aus § 154 Abs. 1 VwGO.
4. Die Festsetzung des Streitwertes beruht auf § 52 Abs. 1 GKG.

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