Miet- und Wohnungseigentumsrecht

Aktenzeichen  34 Wx 440/16

Leitsatz

Zwei Wohnungseigentümer können den Gegenstand ihres jeweiligen Sondereigentums durch Übertragung einzelner Räume ihres Sondereigentums ändern, wenn das übertragene Sondereigentum zugleich mit dem Miteigentumsanteil des Erwerbers verbunden wird. Einer gleichzeitigen Verfügung über den Miteigentumsanteil bedarf es hierfür ebenso wenig wie einer Änderung der jeweiligen Miteigentumsanteile und einer Mitwirkung der übrigen Wohnungs- und Teileigentümer. (Rn. 24)

Tenor

I. Die Beschwerde der Beteiligten zu 1 und 2 gegen den Beschluss des Amtsgerichts München – Grundbuchamt – vom 8. November 2016 wird zurückgewiesen.
II. Der Geschäftswert des Beschwerdeverfahrens wird auf 40.000 € festgesetzt.

Gründe

I.
Die Beteiligten zu 1 und 2 sind seit 22.1.2016 im Wohnungs- und Teileigentumsgrundbuch als je hälftige Bruchteilseigentümer von Wohnungseigentum eingetragen. Dieses war im Bestandsverzeichnis ursprünglich wie folgt beschrieben: 80,07/1000 Miteigentumsanteil an dem Grundstück … verbunden mit Sondereigentum an Wohnung, Hobby- und Abstellraum Nr. 13 lt. Aufteilungsplan; das Miteigentum ist durch die Einräumung der zu den anderen Miteigentumsanteilen gehörenden Sondereigentumsrechte beschränkt (eingetragen Bd. … Bl. …). …
Wegen Gegenstand und Inhalt des Sondereigentums Bezugnahme auf Bewilligung vom 13.09.1993 und Nachtrag vom 19.10.1993 eingetragen am 20.12.1993.
In der zugrunde liegenden Teilungserklärung vom 13.9.1993 ist das Wohnungseigentum beschrieben als „Wohnung Nr. 13 Obergeschoß rechts samt Balkon, Terrasse, Hobbyraum und Abstellraum 80,07/1000“.
Am 13.9.1994 wurden auf der Grundlage einer Änderung der Teilungserklärung vom 23.12.1993 und entsprechender Bewilligungen ein geänderter Miteigentumsanteil von nunmehr 161,35/1000 sowie eine Änderung des Gegenstands des Sondereigentums gemäß geändertem Aufteilungsplan eingetragen.
Am 15.5.2013 wurde unter Bezugnahme auf Bewilligungen vom 3.12.2012 und 29.4.2013 Folgendes eingetragen:
Die Teilungserklärung ist geändert; das Sondereigentum an dem im Aufteilungsplan … mit Nr. 13 bezeichneten Hobbyraum wurde übertragen nach Blatt … .
Dem liegt Folgendes zugrunde:
Mit notariellem Vertrag vom 3.12.2012 vereinbarten die damaligen Bruchteilseigentümer der Einheiten Nr. 11 und Nr. 13 die (entgeltliche) Übertragung des der Einheit Nr. 13 zugeordneten Hobbyraums an die Eigentümer der Einheit Nr. 11. Zu diesem Zweck trennten die Eigentümer der Einheit Nr. 13 das Sondereigentum am Hobbyraum von ihrer Einheit ab und übertrugen den Hobbyraum bei gleichzeitiger Einigung über den Eigentumsübergang am veräußerten Sondereigentum auf die Erwerber (in unverändertem Anteilsverhältnis), die das ihnen übertragene Sondereigentum am Hobbyraum mit dem ihnen gehörenden Sondereigentum an der Einheit Nr. 11 verbanden. Die Miteigentumsanteile blieben unverändert. Die Vertragsteile bewilligten die Abschreibung des Sondereigentumsraums vom bisherigen Raumeigentum sowie  den Vollzug des Eigentumsübergangs im Grundbuch und beantragten die Bestandteilszuschreibung unter Beibehaltung der bisherigen Nummerierung zum neu zugeordneten Raumeigentum.
Ebenfalls am 15.5.2013 wurde demgemäß im Wohnungsgrundbuch der Einheit Nr. 11, deren Bruchteilseigentümer die Beteiligten zu 3 und 4 sind, eingetragen:
Die Teilungserklärung ist geändert. Der hier vorgetragene Miteigentumsanteil ist nunmehr zusätzlich verbunden mit dem aus Blatt … übertragenen Sondereigentum an dem im Aufteilungsplan Nr. … mit Nr. 13 bezeichneten Hobbyraum.
Die Beteiligten zu 1 und 2 sind der Meinung, zu einer wirksamen Änderung der Teilungserklärung durch Abtrennung des Hobbyraums von der Wohneinheit Nr. 13 hätte es der Mitwirkung (notariellen Zustimmung) aller Wohnungseigentümer bedurft. Weil ein entsprechender Nachtrag zur Teilungserklärung nicht existiere, sei der Hobbyraum materiellrechtlich weiterhin der Einheit Nr. 13 zugeordnet. Die Eintragung im Bestandsverzeichnis vom 15.5.2013 stehe deshalb im Widerspruch zur materiellen Rechtslage. Sie beantragten daher am 2.8.2016, im Wege der Grundbuchberichtigung die Übertragung des Sondereigentums an dem im Aufteilungsplan mit Nr. 13 bezeichneten Hobbyraum zu löschen.
Mit Beschluss vom 8.11.2016 hat das Grundbuchamt diesen Antrag zurückgewiesen, weil nach materiellem Recht die Mitwirkung der übrigen Miteigentümer nicht erforderlich gewesen sei. Die Veräußerung und Übertragung von Sondereigentum sei im Grundbuch als Inhaltsänderung zu vollziehen.
Hiergegen wenden sich die anwaltlich vertretenen Beteiligten zu 1 und 2 mit der Beschwerde, mit der sie ihren Berichtigungsantrag weiterverfolgen. Sie meinen, eine Übertragung des nicht als selbständiges Teileigentum ausgewiesenen Hobbyraums sei grundbuchrechtlich ohne Änderung des Verteilerschlüssels und daher ohne Änderung der Teilungserklärung gar nicht möglich. Zunächst hätten die Miteigentumsanteile des Hobbyraums bestimmt werden müssen; erst danach wären eine Abtrennung und sodann eine Übertragung möglich gewesen. Nach dem Gesetz könne das Sondereigentum nicht ohne den Miteigentumsanteil, zu dem es gehört, veräußert werden. Eben dies sei aber geschehen. Zudem weise der Beschrieb im Bestandsverzeichnis den Hobbyraum Nr. 13 als zum Wohnungseigentum Nr. 13 zugehörig aus.
Das Grundbuchamt hat nicht abgeholfen. Der Hobbyraum habe ohne entsprechenden Miteigentumsanteil und ohne Änderung des Verteilerschlüssels übertragen werden können. Ein Gesetzesverstoß liege darin nicht, weil das Sondereigentum auch nach der Übertragung mit einem Miteigentumsanteil verbunden sei. Die am 15.5.2013 vorgenommene Eintragung im Bestandsverzeichnis weise diese Veränderung aus.
II.
Die nach § 11 Abs. 1 RPflG, § 71 Abs. 1 GBO statthafte und auch im Übrigen zulässige (§ 10 Abs. 2 Satz 1 FamFG, § 73 GBO) Beschwerde hat keinen Erfolg, denn das Grundbuch bezeichnet den Gegenstand des Sondereigentums Nr. 13 in Übereinstimmung mit der materiellen Rechtslage, ist also nicht unrichtig.
1. Die Angaben im Bestandsverzeichnis des Wohnungsgrundbuchs, die den Gegenstand des Sondereigentums (§ 1 Abs. 2 und Abs. 3, §§ 3, 5, 7 Abs. 1 und Abs. 3, § 8 Abs. 2 WEG) betreffen und damit die Abgrenzung der im Sondereigentum stehenden Raumeinheiten untereinander (sowie die Abgrenzung von Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum) beschreiben, genießen den Schutz des öffentlichen Glaubens des Grundbuchs gemäß § 892 BGB (BayObLG Rpfleger 1980, 294/295; Staudinger/Gursky BGB Bearb. 2013 § 892 Rn. 31, 66). Als Grundbuchinhalt sind sie daher der Berichtigung (§ 22 GBO) zugänglich, wenn die sich aus ihnen ergebende Aufteilung nicht mit der materiellen Rechtslage übereinstimmt (§ 894 BGB; vgl. Demharter GBO 30. Aufl. § 22 Rn. 4).
Das ist hier jedoch nicht der Fall.
2. Nach dem Inhalt des Grundbuchs gehört der im Aufteilungsplan mit Nr. 13 bezeichnete Hobbyraum nicht mehr zum Gegenstand desjenigen Sondereigentums, das mit dem von den Beteiligten zu 1 und 2 erworbenen Miteigentumsanteil verbunden ist.
Die ursprüngliche Eintragung im Bestandsverzeichnis, nach der das Sondereigentum an Wohnung, Hobby- und Abstellraum Nr. 13 laut (ursprünglichem) Aufteilungsplan besteht, ist zusammen mit den ändernden Eintragungen vom 13.9.1994 und 15.5.2013 zu lesen.
Die nachträgliche Abschreibung des Sondereigentums am mit Nr. 13 bezeichneten Hobbyraum ist – wie erforderlich (vgl. BGH NJW 2007, 3777/3778; Demharter § 44 Rn. 31; Hügel/Kral GBO 3. Aufl. WEG Rn. 141) – im Bestandsverzeichnis explizit vermerkt. Aus dem Wortlaut des Vermerks geht ausdrücklich hervor, dass und in welcher Weise die Änderung den Gegenstand des Sondereigentums betrifft. Die zusätzliche und inhaltlich widerspruchsfreie Bezugnahme auf die zugrunde liegende Bewilligung ist nach § 7 Abs. 3 WEG zulässig. Damit ergibt sich unmittelbar aus dem Grundbuch, dass die ursprüngliche, das Sondereigentum konkret bezeichnende Eintragung im Bestandsverzeichnis überholt ist.
Der Vermerk ist auch inhaltlich klar. Er weist eine Änderung des Sondereigentums dahingehend aus, dass es sich auf den betreffenden Hobbyraum nicht mehr erstreckt.
Dass es das Grundbuchamt unterlassen hat, gemäß § 3 Abs. 6 WGV die Eintragung des nicht mehr zum Sondereigentum gehörenden Hobbyraums zu röten (vgl. Schöner/Stöber Grundbuchrecht 15. Aufl. Rn. 2970), ändert daran nichts. Die Rötung ist keine Eintragung im Sinne der GBO, sondern lediglich ein buchungstechnisches Hilfsmittel zur übersichtlichen Gestaltung des Grundbuchs (BGH NJW 2007, 3777/3778; Demharter § 46 Rn. 12 f.; Hügel/Reetz § 46 Rn. 38; Schöner/Stöber Rn. 281). Sie gehört daher nicht zum Inhalt des Grundbuchs, auf den sich nach § 892 BGB der öffentliche Glaube bezieht (Schöner/Stöber Rn. 281). Mangels materiellrechtlicher Wirkung ist sie weder geeignet noch erforderlich, um den Verlust des Raumeigentums herbeizuführen. Maßgeblich für die Löschung ist vielmehr allein der Löschungsvermerk gemäß § 46 Abs. 1 GBO (Demharter § 46 Rn. 12 f.; Hügel/Reetz § 46 Rn. 38). Das Fehlen der Rötung beeinträchtigt die Aussagekraft des Eintragungsvermerks vom 15.5.2013 nicht; insbesondere wird der Vermerk hierdurch weder widersprüchlich noch auslegungsbedürftig.
2. Die formelle Grundbuchlage stimmt mit der materiellen Rechtslage überein.
Die zwischen den damaligen Eigentümern der Wohnungen Nr. 11 und Nr. 13 vorgenommene Übertragung des Hobbyraums und die diesbezüglich in den beiden betroffenen Grundbüchern am 15.5.2013 vorgenommenen Eintragungen bewirkten materiellrechtlich, dass das Sondereigentum an dem – im Aufteilungsplan nach wie vor mit Nr. 13 bezeichneten -Hobbyraum nicht mehr der im gegenständlichen Grundbuch gebuchten Wohnung Nr. 13 zugeordnet ist.
a) Die Bestimmung in § 6 Abs. 1 WEG, nach der Sondereigentum nicht ohne den zugehörigen Miteigentumsanteil veräußert werden kann, steht der Wirksamkeit der Übertragung nicht entgegen.
Die nach dem Gesetz grundsätzlich unlösbare Verbindung zwischen Miteigentumsanteil und Sondereigentum hat zur Folge, dass isoliertes Sondereigentum (wie auch ein isolierter Miteigentumsanteil) nicht durch Rechtsgeschäft begründet werden kann (BGH Rpfleger 2005, 17/18), bedeutet aber nicht, dass die Wohnungseigentümer untereinander über Sondereigentum nur zusammen mit einem Miteigentumsanteil verfügen könnten. Nach ihrem Zweck soll die Vorschrift verhindern, dass eine Person in einer Wohnungseigentümergemeinschaft Sondereigentümer ist, ohne zugleich Miteigentümer zu sein, und umgekehrt (BayObLGZ 1984, 10/13). Nach dem am Gesetzeszweck ausgerichteten Verständnis der Norm können daher Wohnungseigentümer untereinander über das Sondereigentum (wie auch über den Miteigentumsanteil) allein verfügen, wenn dies nicht dazu führt, dass eines der beiden Elemente verbindungslos wird (Schneider in Riecke/Schmid WEG 4. Aufl. § 6 Rn. 1 und 3).
Demzufolge können zwei Wohnungseigentümer – wie hier die Eigentümer der Wohnungen Nr. 11 und Nr. 13 – einzelne Räume des Sondereigentums von einem auf den anderen übertragen und dadurch den Gegenstand des jeweiligen Sondereigentums ändern. Einer gleichzeitigen Verfügung über den Miteigentumsanteil bedarf es hierfür ebenso wenig wie einer Änderung der jeweiligen Miteigentumsanteile (BGH NJW 1986, 2759/2760; BayObLGZ 1984, 10/13; Senat vom 30.7.2008, 34 Wx 49/08 = Rpfleger 2009, 20; OLG Zweibrücken FGPrax 2001, 105; OLG Köln FGPrax 2007, 19; Schneider in Riecke/Schmid § 6 Rn. 12, § 7 Rn. 268; Bärmann WEG 13. Aufl. § 2 Rn. 116, § 6 Rn. 6; Jennißen WEG 5. Aufl. § 6 Rn. 22; Demharter Anhang zu § 3 Rn. 62 und 87; Schöner/Stöber Rn. 2968; Hügel/Kral WEG Rn. 139; Röll Rpfleger 1976; auch Elzer/Schneider in Riecke/Schmid § 3 Rn. 12 ff.). Erforderlich ist vielmehr, dass gleichzeitig das übertragene Sondereigentum am Hobbyraum mit dem Miteigentumsanteil des Erwerbers verbunden wird (vgl. BayObLGZ 1984, 10/14; Meikel/Morvilius GBO 11. Aufl. Einl B Rn. 187). Dies ist hier geschehen. Die Verfügung hat kein isoliertes Sondereigentum zur Folge.
b) Zur Wirksamkeit einer solchen Verfügung ist die Mitwirkung der übrigen Wohnungs- und Teileigentümer nach dem Gesetz nicht erforderlich (Senat vom 30.7.2008, 34 Wx 49/08 = Rpfleger 2009, 20; OLG Zweibrücken FGPrax 2001, 105; OLG Köln FGPrax 2007, 19; Bärmann § 2 Rn. 117; Demharter Anhang zu § 3 Rn. 63 und 87; Hügel/Kral WEG Rn. 139; Meikel/Morvilius Einl B Rn. 218; Röll Rpfleger 1976, 283/285). Deren Miteigentum war von Anfang an beschränkt durch die Einräumung der zu den anderen Miteigentumsanteilen gehörenden Sondereigentumsrechte. Ihre Rechtsstellung wird deshalb von der Veränderung nicht betroffen.
Auch in der Teilungserklärung wurden solche Verfügungen der Wohnungseigentümer untereinander nicht von der Zustimmung der übrigen Eigentümer abhängig gemacht, was grundsätzlich möglich wäre (vgl. BGH NJW 1968, 499; Schneider in Riecke/Schmid § 7 Rn. 270).
c) Die Verfügung ist auch im Übrigen materiellrechtlich wirksam.
Die Einigung der Veräußerer und der Erwerber betreffend die Übertragung liegt in Auflassungsform vor, § 4 Abs. 2 WEG i. V. m. §§ 873, 925 BGB.
Die Eintragung im Bestandsverzeichnis der betroffenen Grundbücher ist erfolgt, § 4 Abs. 1 WEG. Eine Eintragung auch beim übrigen, von der Rechtsänderung nicht betroffenen Wohnungs- und Teileigentum der Anlage ist nicht erforderlich (Schneider in Riecke/Schmid § 6 Rn. 18, § 7 Rn. 277; Meikel/Morvilius Einl. B Rn. 220; Schöner/Stöber Rn. 2969).
Einer Umnummerierung des Hobbyraums und eines insoweit geänderten Aufteilungsplans als Bestandteil der Teilungserklärung bedarf es in materiellrechtlicher Hinsicht nicht. Unabhängig davon war auch verfahrensrechtlich solches nicht angezeigt. Die Neuzuordnung des Hobbyraums beeinflusst die Abgeschlossenheit nicht; obwohl der im Aufteilungsplan mit Nr. 13 bezeichnete Hobbyraum nicht mehr der mit derselben Nummer bezeichneten Wohnung zugeordnet ist, ist Verwirrung nicht zu besorgen, denn die zutreffende Zuordnung ergibt sich ohne weiteres aus dem Grundbuch.
III.
Eine Kostenentscheidung nach §§ 81, 84 FamFG ist nicht veranlasst, weil die Beteiligten zu 1 und 2 die gerichtlichen Kosten schon nach dem Gesetz zu tragen haben (§ 22 Abs. 1 GNotKG) und sich die Beschwerdegegner nicht mit entgegengesetzten Anträgen am Beschwerdeverfahren beteiligt haben.
Der nach § 79 Abs. 1 Satz 1 festzusetzende Geschäftswert entspricht dem wirtschaftlichen Interesse der Beteiligten zu 1 und 2 an der erstrebten Berichtigung, § 36 Abs. 1 GNotKG. Es kann auf den Betrag geschätzt werden, für den der gegenständliche Hobbyraum im Jahr 2012 verkauft worden ist.
Die Voraussetzungen für die Zulassung der Rechtsbeschwerde (§ 78 Abs. 2 GBO) liegen nicht vor.
Erlass des Beschlusses (§ 38 Abs. 3 Satz 3 FamFG): Übergabe an die Geschäftsstelle am 07.06.2017.