Miet- und Wohnungseigentumsrecht

Aktenzeichen  34 Wx 333/16

Leitsatz

1. Für die wirksame Begründung durch Grundbucheintragung ist es unerheblich, dass die Abgeschlossenheitsbescheinigung die Appartements einer Hotelanlage als zu Wohnzwecken dienend bezeichnet, obwohl sie keine eigene Kochgelegenheit haben und kein Wohnungseigentum bilden, sondern nur teileigentumsfähig sind. (amtlicher Leitsatz)
2. In einer Hotelanlage, deren Appartements als Teileigentum veräußert werden, können die zum Restaurant gehörenden Räume Gegenstand von Sondereigentum sein. (amtlicher Leitsatz)

Tenor

I.
Die Beschwerde des Beteiligten gegen die Eintragung von Miteigentumsanteilen verbunden mit Sondereigentum in den Grundbüchern des Amtsgerichts Traunstein von … Bl. … und Bl. … wird zurückgewiesen mit der Maßgabe, dass das Grundbuchamt angewiesen wird,
– den Miteigentumsanteil von …/…., verbunden mit dem Sondereigentum an der Einheit Nr. … laut Aufteilungsplan, zu Inzell Bl. … im Teileigentumsgrundbuch zu buchen
– und die Grundlage der Eintragung in beiden vorgenannten Grundbüchern (Erste Abteilung, lfde. Nr. 1 Spalte 4) mit „Teilung gem. § 3 WEG“ zu bezeichnen.
II.
Der Beteiligte trägt die Kosten des Beschwerdeverfahrens, dessen Streitwert insoweit auf 80.000 € festgesetzt wird.

Gründe

I. Der Beteiligte ist seit dem 20.8.1982 gemeinsam mit seiner Ehefrau zu je einhalb im Wohnungsgrundbuch als Eigentümer eines Miteigentumsanteils an einem Grundstück (…/…X) „verbunden mit Sondereigentum an Nr. … lt. Aufteilungsplan“ eingetragen. Nach der in Bezug genommenen Teilungserklärung gemäß § 3 WEG vom 14.1./19.2.1982 handelt es sich bei dem Objekt um eine (damals zu errichtende) Hotelanlage mit 88 Einheiten, jeweils beschrieben als Zimmer mit Flur sowie Bad und WC, sowie einer weiteren Einheit (Nr. …), die die Servicebereiche des Hotels wie Restaurants, Küche, Lager, Konferenz- sowie Kellerräume umfasst. Keinem Sondereigentum zugewiesen sind unter anderem die Gänge zu den Zimmern, die Treppenhäuser sowie das Foyer mit Bar und Rezeption.
Bereits mit Schreiben vom 26.6.2013 hatte der Beteiligte bezüglich des mit Nr. … bezeichneten Sondereigentums die Eintragung eines Widerspruchs angeregt, weil Sondereigentum an den Räumen wegen sich widersprechender Erklärungsinhalte nicht entstanden sei. Die Grundbuchrechtspflegerin hatte ihm hierauf mitgeteilt, dass er selbst nur die mit Nr. … bezeichnete Einheit erworben und alles – auch zur Einheit Nr. … – seine Richtigkeit und Ordnung habe.
Unter dem 28.8.2016 machte der Beteiligte erneut geltend, dass Sondereigentum nicht wirksam entstanden und das Grundbuch deshalb unrichtig und von Amts wegen zu berichtigen sei; zu seinem Schutz sei ein Widerspruch „gemäß § 899 BGB“ einzutragen. Die Bildung der Sondereigentumseinheit Nr. … verstoße gegen das gesetzliche Gebot der Abgeschlossenheit (§ 3 Abs. 2 Satz 1 WEG) und sei deshalb nichtig (§ 134 BGB). Bei den zugewiesenen Räumen handele es sich um notwendiges Gemeinschaftseigentum.
An „Wohnungen“ habe kein Sondereigentum wirksam begründet werden können, weil es sich tatsächlich nur um „Zimmer“ handele. So bezeichnete „Appartementwohnungen“ seien nicht vorhanden, die erteilte Abgeschlossenheitsbescheinigung sei rechtswidrig. Auch eine Wohnung Nr. … gebe es nicht, sondern nur ein Zimmer mit dieser Nummer ohne Küche oder Kochgelegenheit. Die gesetzlich vorgeschriebene Ausstattung (Nr. 4 Satz 1 der Verwaltungsvorschrift vom 19.3.1974, BAnz Nr. 58 vom 23.3.1974) sei nicht erfüllt. Die Teilungserklärung weise Wohnungseigentum aus, der Aufteilungsplan hingegen „Zimmer“. Die Beschreibung stimme mithin nicht überein, ohne dass eine der Erklärungen vorrangig wäre. Das habe zur Folge, dass das Sondereigentum an der Einheit Nr. … nicht entstanden sei. Der Beteiligte habe allenfalls einen isolierten Miteigentumsanteil erworben. Es liege eine inhaltlich unzulässige Eintragung vor und das Grundbuch sei von Amts wegen zu berichtigen. Zudem sei der über die angebliche Wohnung abgeschlossene Kaufvertrag wegen Sittenwidrigkeit unwirksam; der isolierte Miteigentumsanteil sei nahezu wertlos.
Das Grundbuchamt hat das Schreiben als Beschwerde gemäß § 71 Abs. 2 GBO behandelt und mit Beschluss vom 6.9.2016 nicht abgeholfen. An einzelnen Hotelzimmern könne wirksam Sondereigentum begründet werden. Eine Abgeschlossenheitsbescheinigung liege vor; an der Abgeschlossenheit sei nicht zu zweifeln. Zutreffend sei indes, dass die Blattaufschrift mit „Wohnungseigentum“ unzutreffend sei und in „Teileigentum“ berichtigt werden müsse. Das sei aber für das Bestehen des Sondereigentums unschädlich.
Der Beteiligte hat vor dem Oberlandesgericht klargestellt, dass eine Überprüfung „durch das Beschwerdegericht angezeigt“ sei. Er meint weiterhin, die Grundbucheintragung sei bezüglich der Einheiten Nr. … wie Nr. … unzutreffend, Sondereigentum existiere nicht, weil zwischen Teilungserklärung und Aufteilungsplan ein Widerspruch bestehe. Bei der Liegenschaft handele es sich um eine sogenannte „Schrottimmobilie“, der Erwerbsvorgang sei nichtig. Der Kaufpreis sei überhöht gewesen, der Kaufgegenstand („Zimmer“) nicht vertragsgemäß. Vermeintliches Wohnungseigentum sei nur vorgetäuscht worden. An Gemeinschaftseigentum fehle es ganz, dies sei das eingetragene Teileigentum Nr. …, das die übrigen 88 Erwerber mitbezahlt hätten. Seine Ehefrau und er seien seit Jahren Schikanen des „Initiators“ ausgesetzt. Schon die ursprüngliche Begründung der Bauherrengemeinschaft sei unwirksam gewesen. Die im Grundbuch vollzogene Auflassung sei durch Grundbuchberichtigung „rückabzuwickeln“.
II. Das Rechtmittel ist im Wesentlichen erfolglos.
1. Mit dem Grundbuchamt legt der Senat das Schriftstück vom 28.8.2016 als Verlangen im Sinne von § 71 Abs. 2 GBO aus, dass das Grundbuchamt angewiesen wird, nach § 53 Abs. 1 GBO einen Widerspruch einzutragen oder eine Löschung wegen Unzulässigkeit der Eintragung vorzunehmen. Ein Beschwerdeführer kann sich nämlich, ohne dass es zunächst einer förmlichen Zurückweisung seiner Anregung bedarf, auch unmittelbar gegen eine bestehende Eintragung wenden, von der er meint, sie müsse – weil unrichtig – von Amts wegen beseitigt werden (Meikel/Schmidt-Räntsch GBO 11. Aufl. § 71 Rn. 79 f.; vgl. jüngst Senat vom 25.1.2017, 34 Wx 345/16). Dass der Beteiligte die „Untätigkeit“ des Grundbuchamts nicht hinnimmt („Die Ausführungen der Rechtspflegerin …. vom 3.7.2013 liegen neben der Sache und werden vollumfassend zurückgewiesen. … Es liegt ein unrichtiges Grundbuch vor.“), sondern eine gerichtliche Überprüfung anstrebt, wird aus dem Schreiben hinreichend deutlich. Zudem hat der Beteiligte in seinen ergänzten Ausführungen unter Bezugnahme auf sein Vorbringen und eine Entscheidung des Senats vom 27.6.2012 (Az. 34 Wx 71/12) noch erklärt (Schreiben vom 16.10.2016, S. 9), „eine Überprüfung durch das Beschwerdegericht“ sei „angezeigt“. Damit ist entsprechend dem Hinweis des Senats vom 26.9.2016 der Wunsch nach einer instanzgerichtlichen Überprüfung klargestellt.
2. Das Rechtsmittel zielt nach seiner Begründung auf eine Löschung von Amts wegen ab und ist daher als unbeschränkte Beschwerde zulässig. Auch im Übrigen erweist es sich als zulässig.
a) Was die Eintragung zum Eigentum des Beteiligten und seiner Ehefrau an der Einheit Nr. … angeht, meint der Beschwerdeführer, dass wegen Widersprüchen zwischen Teilungserklärung und Aufteilungsplan kein wirksames Wohnungseigentum habe begründet werden können, somit auch kein Sondereigentum, sondern nur ein isolierter Miteigentumsanteil entstanden sei, der im Gemeinschaftseigentum stehe. Insoweit ist die unbeschränkte Beschwerde mit dem Ziel der Löschung gemäß § 71 Abs. 2 mit § 53 Abs. 1 Satz 2 GBO statthaft (Hügel/Kramer § 71 Rn. 97; Holzer/Kramer Grundbuchrecht 2. Aufl. 9. Teil. Rn. 50; Meikel/Schmidt-Räntsch § 71 Rn. 51).
b) Was die fremde Einheit (Nr. …) angeht, ist der Vortrag ähnlich. Der Beteiligte ist der Ansicht, die dem Miteigentumsanteil zugewiesenen Räume des Sondereigentums im Erd- und Kellergeschoß seien nicht abgeschlossen, stellten zwingend Gemeinschafteigentum dar und überdies widersprächen sich Teilungserklärung und Aufteilungsplan mit der Folge, dass ein isolierter Miteigentumsanteil als Gemeinschaftseigentum entstanden sei. Auch insoweit wäre die Eintragung wegen Unzulässigkeit von Amts wegen zu löschen (§ 53 Abs. 1 Satz 2 GBO).
c) Weil dem Beteiligten als eingetragenem Miteigentümer der vergrößerte Anteil am Gemeinschaftseigentum zugute käme, kann auch die Beschwerdeberechtigung nicht in Zweifel gezogen werden.
3. Das Rechtsmittel ist nicht begründet.
a) Einheit Nr. …
Der Begründungsakt gemäß Teilungsvertrag vom 14.1./19.2.1982 ist wirksam. Es besteht nicht bloß ein isolierter Miteigentumsanteil; vielmehr wurde der Anteil wirksam mit Sondereigentum verbunden.
Der Inhalt des Eintragungsvermerks im neu angelegten Grundbuchblatt (vgl. § 7 Abs. 1 WEG) betrifft das Sondereigentum „an Nr. …“ laut Aufteilungsplan und nimmt zu Gegenstand und Inhalt auf die Bewilligung Bezug (§ 7 Abs. 4 Nr. 1 WEG). Insoweit besteht eine doppelte Bezugnahme, was bedeutet, dass nicht nur die Teilungserklärung, sondern auch der Aufteilungsplan das Sondereigentum beschreibt. Stimmen beide nicht überein, so ist keiner der sich widersprechenden Erklärungen vorrangig und kein Sondereigentum, sondern Gemeinschaftseigentum entstanden (BGHZ 130, 159/167 ff.; Senat vom 27.6.2012, 34 Wx 71/12 = ZWE 2012, 487; Vandenhouten in Niedenführ/Kümmel/Vandenhouten WEG 12. Aufl. § 7 Rn. 24).
Ein derartiger Widerspruch besteht hier nicht. Die Teilungserklärung bezeichnet das Sondereigentum neutral als „Einheit“, also ohne Funktionsbezeichnung der davon umfassten Räume. Im Aufteilungsplan ist die mit Nr. … bezeichnete Raumeinheit nach Lage und Größe individualisiert und gegenüber dem anderen Sondereigentum sowie dem Gemeinschaftseigentum abgegrenzt (vgl. § 7 Abs. 4 Satz 1 Nr. 1 WEG). Soweit die Räume der Einheit im Aufteilungsplan mit „Zimmer“, „Flur“ und „Bad/WC“ bezeichnet sind, wird hiermit nicht die Nutzungsmöglichkeit geregelt; denn eine derartige Funktion kommt dem Aufteilungsplan nicht zu. Vielmehr wäre dies Gegenstand einer Gebrauchsregelung durch die Wohnungs- oder Teileigentümer (vgl. BGH NJW-RR 2010, 667; NZM 2013, 153; Vandenhouten in Niedenführ/Kümmel/Vandenhouten § 7 Rn. 27).
Für die wirksame Begründung durch Grundbucheintragung ist es auch unerheblich, dass die Bescheinigung des Landratsamts nach § 7 Abs. 4 Satz 1 Nr. 2 WEG u. a. die im Aufteilungsplan mit Nr. … bezeichneten Räume als zu Wohnzwecken dienend bezeichnet, die entsprechenden Ausstattungsmerkmale aber nicht gegeben sind und Appartements ohne eigene Kochgelegenheit in einer Hotelanlage kein Wohnungseigentum bilden, sondern nur teileigentumsfähig sind (Vandenhouten in Niedenführ/Kümmel/Vandenhouten § 1 Rn. 9; Bärmann/Armbrüster WEG 13. Aufl. § 3 Rn. 73; LG München II vom 21.2.2008, 6 T 6592/07, juris). Eine unrichtige Abgeschlossenheitsbescheinigung hat keine Auswirkungen auf die Wirksamkeit der Eintragung (BGHZ 110, 36/40). Dementsprechend wäre es sachenrechtlich selbst dann ohne Auswirkung, wenn die Einheit Nr. … über keinen freien Zugang ohne den Durchgang durch Räume verfügen würde, die im Sondereigentum anderer Eigentümer stehen (OLG München – 32. Zivilsenat – vom 2.6.2008, 34 Wx 44/08 juris Rn. 9; Bärmann/Armbrüster § 3 Rn. 64). Indessen weisen Teilungserklärung mit Aufteilungsplan (Erdgeschoß) aus, dass zum Sondereigentum Nr. … nicht die Aufzugsanlage und die in die Obergeschosse führenden Treppenhäuser samt Ein- und Ausgängen gehören (Teilungserklärung Anlage I S. 16). Vielmehr bilden Eingangsbereich mit Foyer, Reception, Hotelbar und Aufgang zu den Hotelzimmern Teile des Gemeinschaftseigentums.
Wie bereits das Grundbuchamt festgestellt hat, ist die Aufschrift des betreffenden Grundbuchblatts als „Wohnungsgrundbuch“ (vgl. § 2 WGV) unzutreffend; richtigerweise ist es als „Teileigentumsgrundbuch“ zu führen. Insoweit legt der Gesetzgeber zwar entsprechend der Abgrenzung in § 1 Abs. 2 und 3 WEG Wert auf eine korrekte Zuordnung; ist diese aber fehlerhaft erfolgt, hindert nichts daran, dies durch geänderte Aufschriftgestaltung des angelegten Grundbuchs formlos richtigzustellen. Anders als in dem der Senatsentscheidung vom 22.12.2016 (34 Wx 306/16 juris; siehe auch BayObLGZ 1998, 39) zugrunde liegenden Fall ist nämlich das Bestandsverzeichnis hier nicht fehlerhaft.
b) Einheit Nr. …
Deren Räume sind zutreffend als Teileigentum – nämlich nicht zu Wohnzwecken dienend – eingetragen (§ 1 Abs. 3 WEG) und als Grundbuchblatt (§ 2 WGV) auch so geführt. Die erteilte Bescheinigung nach § 7 Abs. 4 Satz 1 Nr. 2 WEG bezieht sich insoweit auf Teileigentum.
Der Beteiligte bemängelt insoweit, das Sondereigentum umfasse notwendige Gemeinschaftsflächen (Räume) i. S. v. § 5 Abs. 2 WEG. Nach dieser Vorschrift sind Teile des Gebäudes, die für dessen Bestand oder Sicherheit erforderlich sind, sowie Anlagen und Einrichtungen, die dem gemeinschaftlichen Gebrauch der Wohnungseigentümer dienen, nicht Gegenstand des Sondereigentums, selbst wenn sie sich im Bereich der im Sondereigentum stehenden Räume befinden. Zwingendes Gemeinschaftseigentum können neben den konstruktiven und sicherheitsrelevanten Teilen auch Räume sein, wenn sie nach der Zweckbestimmung darauf gerichtet sind, der Gesamtheit der Wohnungs- und Teileigentümer einen ungestörten Gebrauch ihres Sondereigentums und des Gemeinschaftseigentums zu ermöglichen und zu erhalten (BGH NJW 1981, 455/456). Die Frage, ob ein Raum den Wohnungs- oder Teileigentümern im Sinne von § 5 Abs. 2 WEG zum „gemeinschaftlichen Gebrauch dient“ und deshalb nicht durch Teilungserklärung (§ 8 WEG) zum Gegenstand von Sondereigentum gemacht werden kann, beurteilt sich nach der Art, Funktion und Bedeutung des Raumes und der darin untergebrachten Einrichtung für die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Der Raum bzw. die Einrichtung muss nach ihrer Zweckbestimmung so auf die gemeinsamen Bedürfnisse der Wohnungseigentümer zugeschnitten sein, dass eine Vorenthaltung der gemeinschaftlichen Verfügungsbefugnis durch Bildung von Sondereigentum ihren schutzwürdigen Belangen zuwiderlaufen würde (BGH NJW 1981, 455; Vandenhouten in Niedenführ/Kümmel/Vandenhouten § 5 Rn. 28; Timme/Gerono WEG 2. Aufl. § 5 Rn. 30). Das trifft vornehmlich auf Anlagen und Einrichtungen zu, die als Zugang zu den Wohnungen und Gemeinschaftsräumen bestimmt sind, wie etwa in der Regel Gänge, Fahrstühle, Treppenaufgänge und dergleichen, oder die zur Bewirtschaftung und Versorgung der Wohnungen und des Gemeinschaftseigentums dienen, wie z. B. Heizungsräume. Dafür genügt allerdings nicht schon, dass sich ein Raum oder eine Anlage zur gemeinsamen Nutzung eignet und anbietet (vgl. BGH a. a. O.; Jenißen/Griwotz WEG 5. Aufl. § 5 Rn. 28); ihr Zweck muss vielmehr darauf ausgerichtet sein, mehr als nur einem Wohnungs- oder Teileigentümer einen ungestörten Gebrauch seines Sondereigentums und des gemeinschaftlichen Eigentums zu ermöglichen und zu erhalten (BGH NJW-RR 2012, 85; Vandenhouten in Niedenführ/Kümmel/Vandenhouten § 5 Rn. 29; Timme/Gerono § 5 Rn. 30). Wenn es auf die Zweckbestimmung der Einrichtung oder der Anlagen ankommt, enthält die Abgrenzung insofern ein Element der Vereinbarung (Jennißen/Grziwotz § 5 Rn. 28).
Zutreffend wäre die Ansicht, die Räume und Einrichtungen des Sondereigentums Nr. … seien zwingend dem Gemeinschaftseigentum zuzuordnen daher nur, wenn es sich um Einrichtungen handelt, die dem gemeinschaftlichen Gebrauch der Wohnungseigentümer dienen. Der Senat kann eine derart enge und eindeutige Zweckbindung zwischen den Wohnappartements einerseits und den Räumen des Hotelbetriebs andererseits nicht erkennen. Aus dem Teilungsvertrag und dem Aufteilungsplan ergibt sich zwar ein eineinheitlicher Charakter der Anlage („Hotel“, „Hotelanlage“ bzw. „Sporthotel“); jedoch ist nicht ersichtlich, dass die entsprechende Hoteleinrichtung gerade so auf die Bedürfnisse der Appartementeigentümer zugeschnitten sein sollte, dass eine Vorenthaltung der gemeinschaftlichen Verfügungsbefugnis an den Räumen des Hotelbetriebes durch die Bildung von Sondereigentum ihren schutzwürdigen Belangen an einem ungestörten Gebrauch ihres Sondereigentums und des Gemeinschaftseigentums zuwider liefe. Vielmehr erscheint es nach der Verkehrsanschauung ohne weiteres möglich, auch ohne die Funktionsräume des Hotels die Appartements als Sondereigentum gemeinsam mit dem beschriebenen Gemeinschaftseigentum zweckgerecht zu gebrauchen. Zwar legt der Begriff des „Hotels“ nahe, dass in dem Gebäude Zimmer vermietet und zudem ein Restaurant betrieben wird; es ist jedoch nicht zwangsläufig, dass beides in „einer Hand“ liegt. Zwingend erscheint dies auch auf der dinglichen Ebene nicht, um schutzwürdigen Belangen von Teileigentümern Rechnung zu tragen; denn insoweit bieten sich vielfältige schuldrechtliche Absprachen an, mit denen Appartement- und Hoteleigentümer die jeweiligen Belange aufeinander abstimmen können. Auch die Rechtsprechung hat für Hotelanlagen eine Aufteilung in der gewählten Form bisher als unbedenklich angesehen (vgl. BayObLG ZMR 1999, 418; auch ZMR 2003, 588).
c) Im Übrigen können die erhobenen Einwände, namentlich solche zur Nichtigkeit des Kaufvertrags wegen Täuschung und fehlender Werthaltigkeit des Teileigentums, die Wirksamkeit der dinglichen Begründung des Teileigentums nicht in Frage stellen.
4. Als Unterlegener hat der Beteiligte nach § 84 i. V. m. § 81 Abs. 1 Satz 1 FamFG die Kosten zu tragen. Den geringfügigen Obsiegensanteil berücksichtigt der Senat, indem er den Geschäftswert, gebildet aus dem Wert der beiden Teileigentumseinheiten (Nrn. … und …) um 10% reduziert.
Die Voraussetzungen für die Zulassung der Rechtsbeschwerde (§ 78 Abs. 2 GBO) liegen nicht vor.