Miet- und Wohnungseigentumsrecht

Aktenzeichen  VIII ZR 52/20

Leitsatz

1. Der Gesellschafter einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts ist im Allgemeinen nicht befugt, den Schuldner einer Gesellschaftsforderung im eigenen Namen – auf Leistung an die Gesellschaft – in Anspruch zu nehmen (im Anschluss an BGH, Urteile vom 10. Januar 1963 – II ZR 95/61, BGHZ 39, 14, 15 f.; vom 18. November 1999 – IX ZR 153/98, NJW 2000, 734 unter I; vom 19. Juni 2008 – III ZR 46/06, NJW-RR 2008, 1484 Rn. 34 und vom 19. Dezember 2017 – II ZR 255/16, NJW-RR 2018, 288 Rn. 12).
2. Zum Anspruch des Mieters auf Rückzahlung von Betriebskostenvorauszahlungen bei nicht (fristgerecht) erteilter Abrechnung des Vermieters (im Anschluss an Senatsurteile vom 9. März 2005 – VIII ZR 57/04, NJW 2005, 1499 unter II 3 c; vom 29. März 2006 – VIII ZR 191/05, NJW 2006, 2552 Rn. 12 ff. und vom 26. September 2012 – VIII ZR 315/11, NJW 2012, 3508 Rn. 8 ff.).

Verfahrensgang

vorgehend LG Düsseldorf, 27. Januar 2020, Az: 21 S 24/19vorgehend AG Düsseldorf, 30. April 2019, Az: 42 C 130/18

Tenor

Auf die Revision der Klägerin und die Anschlussrevision des Beklagten wird das Urteil der 21. Zivilkammer des Landgerichts Düsseldorf vom 27. Januar 2020 aufgehoben.
Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsgericht zurückverwiesen.
Von Rechts wegen

Tatbestand

1
Der Beklagte war seit März 2012 Mieter einer Wohnung in Düsseldorf. Vermieterin war die T.   /H.       Gesellschaft bürgerlichen Rechts, bestehend aus der Klägerin und dem von ihr getrennt lebenden Ehemann, Herrn     T.  . Die Nettomiete betrug 1.000 € im Monat zuzüglich monatlicher Vorauszahlungen auf die Betriebskosten in Höhe von 303,75 €. Über die Betriebskosten rechnete die Vermieterin zu keinem Zeitpunkt ab.
2
Bis einschließlich Juli 2016 zahlte der Beklagte die Miete sowie die Betriebskosten. Im August 2016 entrichtete er lediglich die Betriebskosten und ab September 2016 erfolgten keine Zahlungen mehr. Erstmals Ende des Jahres 2016 forderte der Beklagte die Vermieterin – vergeblich – zur Abrechnung über die Betriebskosten auf.
3
Im November 2016 kündigte der Beklagte das Mietverhältnis zum 30. April 2017. An diesem Tag unterzeichneten der Beklagte und der Gesellschafter der Vermieterin     T.   anlässlich der Rückgabe der Wohnung eine Vereinbarung, wonach “alle wechselseitigen Ansprüche für die Zukunft oder die Vergangenheit, gleich ob bekannt oder unbekannt, abgegolten” seien.
4
Die Klägerin, die zunächst von einem Auszug des Beklagten nicht zum 30. April, sondern erst Ende September 2017 ausging, hat mit der vorliegenden Klage den Beklagten auf Zahlung rückständiger Miete (einschließlich Betriebskosten) und auf Nutzungsentschädigung in Höhe von insgesamt 16.948,75 € nebst Zinsen an die T.   /H.       GbR sowie auf Erstattung vorgerichtlicher Rechtsanwaltskosten an sich selbst in Anspruch genommen.
5
Der Beklagte ist dem Klagebegehren insgesamt entgegengetreten und hat sich – soweit für die Revisionsinstanz noch von Interesse – darauf berufen, die mit dem Gesellschafter     T.   geschlossene Abgeltungsvereinbarung sei wirksam, so dass Ansprüche der Vermieterin nicht (mehr) bestünden. Hilfsweise hat der Beklagte mit Ansprüchen auf Rückzahlung der Betriebskostenvorauszahlungen sowie auf Auszahlung der Kaution aufgerechnet.
6
Das Amtsgericht hat – ohne auf die Hilfsaufrechnungen einzugehen – den Beklagten zur Zahlung von 8.696,25 € (Miete von August 2016 bis April 2017 [9.000 €] abzüglich gezahlter 303,75 €) nebst Zinsen und vorgerichtlichen Rechtsanwaltskosten verurteilt und die Klage im Übrigen abgewiesen.
7
Auf die hiergegen gerichtete Berufung des Beklagten hat das Landgericht das erstinstanzliche Urteil abgeändert und die Klage insgesamt abgewiesen.
8
Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt die Klägerin ihr Klagebegehren in Höhe von 3.041,25 € nebst Zinsen – zu zahlen an die T.   /H.     GbR – sowie an die Klägerin zu zahlenden vorgerichtlichen Rechtsanwaltskosten weiter. Im Wege der Anschlussrevision begehrt der Beklagte, die Klage nicht (erst) aufgrund der von ihm erklärten hilfsweisen Aufrechnungen, sondern (bereits) aufgrund der – aus seiner Sicht wirksamen – Abgeltungsvereinbarung abzuweisen.