Miet- und Wohnungseigentumsrecht

Aktenzeichen  481 C 3768/17 WEG

Leitsatz

1. Ermächtigt die Teilungserklärung – auf der Grundlage des früheren Rechts – den Verwalter, Wohngelder von säumigen Eigentümern in Prozessstandschaft für die übrigen Eigentümer einzutreiben, so kann die ergänzende Auslegung der Teilungserklärung Ermächtigung zur Prozessstandschaft auch für die WEG ergeben. (Rn. 14) (redaktioneller Leitsatz)
2. Die Erweiterung einer bestehenden WEG durch Aufteilung einer Sondereigentumseinheit in mehrere neue Einheiten beendet nicht den rechtlichen Status der bestehenden WEG als Vollrechtsgemeinschaft. Eine entsprechende Anwendung der Grundsätze der werdenden Wohnungseigentümergemeinschaft scheidet aus. (Rn. 19) (redaktioneller Leitsatz)

Tenor

1. Die Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin für die Wohnung Nr. 92 zu Händen der Verwalterin 1.734,– EURO zu bezahlen.
2. Die Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin für die Wohnung Nr. 93 zu Händen der Verwalterin 1.470,– EURO zu bezahlen.
3. Die Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin für die Wohnung Nr. 94 zu Händen der Verwalterin 1.392,– EURO zu bezahlen.
4. Die Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin für die Wohnung Nr. 95 zu Händen der Verwalterin 1.188,– EURO zu bezahlen.
5. Die Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin für die Wohnung Nr. 96 zu Händen der Verwalterin 1.872,– EURO zu bezahlen.
6. Die Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin für die Wohnung Nr. 97 zu Händen der Verwalterin 1.764,– EURO zu bezahlen.
7. Die Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin für die Wohnung Nr. 98 zu Händen der Verwalterin 1.770,– EURO zu bezahlen.
8. Die Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin für die Wohnung Nr. 99 zu Händen der Verwalterin 1.902,– EURO zu bezahlen.
9. Die Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz
aus 2.182,00 EURO vom 04.01.2017 bis 03.02.2017,
aus 4.364,00 EURO vom 04.02.2017 bis 03.03.2017,
aus 6.546,00 EURO vom 04.03.2017 bis 03.04.2017,
aus 8.728,00 EURO vom 04.04.2017 bis 03.05.2017,
aus 10.910,00 EURO vom 04.05.2017 bis 03.06.2017,
aus 13.092,00 EURO seit 04.06.2017
zu bezahlen.
10. Die Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin für die Wohnung Nr. 92 zu Händen der Verwalterin, beginnend ab dem Monat Juli 2017 bis einschließlich Dezember 2017 monatlich im voraus bis zum Dritten eines jeden Monats weitere 289,00 EURO/Monat zu bezahlen.
11. Die Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin für die Wohnung Nr. 93 zu Händen der Verwalterin, beginnend ab dem Monat Juli 2017 bis einschließlich Dezember 2017 monatlich im voraus bis zum Dritten eines jeden Monats weitere 245,00 EURO/Monat zu bezahlen.
12. Die Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin für die Wohnung Nr. 94 zu Händen der Verwalterin, beginnend ab dem Monat Juli 2017 bis einschließlich Dezember 2017 monatlich im voraus bis zum Dritten eines jeden Monats weitere 232,00 EURO/Monat zu bezahlen.
13. Die Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin für die Wohnung Nr. 95 zu Händen der Verwalterin, beginnend ab dem Monat Juli 2017 bis einschließlich Dezember 2017 monatlich im voraus bis zum Dritten eines jeden Monats weitere 198,00 EURO/Monat zu bezahlen.
14. Die Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin für die Wohnung Nr. 96 zu Händen der Verwalterin, beginnend ab dem Monat Juli 2017 bis einschließlich Dezember 2017 monatlich im voraus bis zum Dritten eines jeden Monats weitere 312,00 EURO/Monat zu bezahlen.
15. Die Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin für die Wohnung Nr. 97 zu Händen der Verwalterin, beginnend ab dem Monat Juli 2017 bis einschließlich Dezember 2017 monatlich im voraus bis zum Dritten eines jeden Monats weitere 294,00 EURO/Monat zu bezahlen.
16. Die Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin für die Wohnung Nr. 98 zu Händen der Verwalterin, beginnend ab dem Monat Juli 2017 bis einschließlich Dezember 2017 monatlich im voraus bis zum Dritten eines jeden Monats weitere 295,00 EURO/Monat zu bezahlen.
17. Die Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin für die Wohnung Nr. 99 zu Händen der Verwalterin, beginnend ab dem Monat Juli 2017 bis einschließlich Dezember 2017 monatlich im voraus bis zum Dritten eines jeden Monats weitere 317,00 EURO/Monat zu bezahlen.
18. Die Beklagte hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.

Gründe

Der Klage war stattzugeben, da sie zulässig und begründet ist.
I. Die Klage ist zulässig.
Das Amtsgericht München ist örtlich und sachlich ausschließlich zuständig nach § 23 Nr. 2 c GVG und § 43 Nr. 3 WEG.
Die Klägerin, vertreten durch ihre Verwalterin, ist aktivlegitimiert. Vorliegend hat die Verwalterin keine Geltendmachung im eigenen Namen betrieben, vielmehr wurde sie im Namen der WEG tätig, die als solche als Klägerin, vertreten durch die Verwalterin aufgetreten ist. Hierfür ist sie prozessführungsbefugt gem. § 27 Abs. 3 S. 1 Nr. 7 WEG. Da die Regelung der Teilungserklärung in § 16 Ziffer 2 der GO und die Vollmacht vom 06.11.1996 in Anlage 6.4 zum Verwaltervertrag in ihrem Wortlaut der zwischenzeitlich geänderten Rechtslage nicht angepasst wurden und die genannte Vollmacht insbesondere auch nicht widerrufen wurde, sind beide Regelungen unter Berücksichtigung des hypothetischen Parteiwillens ergänzend dahingehend auszulegen, dass die Verwalterin – wie in der Praxis die Regel – dadurch ermächtigt ist, Wohngeldforderungen für die WEG als teilrechtsfähigen Verband gerichtlich geltend zu machen. Die Möglichkeit einer ergänzenden Auslegung besteht nicht nur im Falle des Verwaltervertrags, die nach §§ 133, 157 BGB vorzunehmen ist, sondern auch im Rahmen – und unter Berücksichtigung der Grundsätze – der objektiv-normativen Auslegung der im Grundbuch eingetragenen Regelungen der GO (BGH, Beschluss vom 07.10.2004 – V ZB 22/04, BGHZ 160, 354 = NJW 2004, 3413, Leitsatz 2, Satz 1 und Rn. 21 ff, Zitierung nach juris; T. Spielbauer, in: Spielbauer/Then, WEG, 3. Auflage 2017, § 10, Rn. 29 m.w.N.). Voraussetzung einer ergänzenden Auslegung ist das Bestehen einer planwidrigen Regelungslücke, die geschlossen werden muss, um den Regelungsplan der Parteien zu verwirklichen (BGH, Urteil vom 02.07.2003 – V ZR 209/03, NZM 2005, 67; BGH, Urteil vom 11.06.2010 – V ZR 174/09, BGHZ 186, 34 = NJW 2010, 3296, Rn. 27, Zitierung nach juris). Eine solche planwidrige Regelungslücke sieht das Gericht sowohl in § 16 Ziffer 2 der GO, als auch in der in Anlage 6.4 zum Verwaltungsvertrag erteilten Vollmacht. Mit der Anerkennung der Teilrechtsfähigkeit der WEG ist das Bedürfnis für die Geltendmachung von Wohngeldansprüchen im Wege der Prozessstandschaft, also durch die Verwalterin im eigenen Namen für die Wohnungseigentümer, weggefallen. Zugleich gehen aber beide Regelungen erkennbar von der in ihrem Entstehungszeitpunkt bestehenden Rechtslage aus, wonach die Geltendmachung von Wohngeldansprüchen aller Wohnungseigentümer praktisch sinnvoll und ökonomisch nur im Wege der Prozessstandschaft erfolgen konnte, für die es eine Vereinbarung mit allen Wohnungseigentümern brauchte. Die spätere Änderung der Rechtslage durch Anerkennung der Teilrechtsfähigkeit ließ zwar das Bedürfnis für eine Prozessstandschaft für die Geltendmachung der Ansprüche der Wohnungseigentümer entfallen, nicht aber das Erfordernis der Bevollmächtigung des Verwalters zur Vertretung der WEG, der diese Ansprüche nunmehr selbst zustehen. Insoweit besteht wegen der Änderung der Rechtslage erkennbar eine planwidrige Regelungslücke. Ob ein Verwalter zur Beitreibung von Wohngeldforderungen für die WEG nach § 27 Abs. 3 S. 1 Nr. 7 WEG befugt wird, ist Entscheidung der Gemeinschaft der Eigentümer. Dies kann im Wege eines Ermächtigungsbeschlusses geschehen oder durch eine Ermächtigung zur Geltendmachung – nicht im Wege der Prozessstandschaft, aber als Vertreter der WEG – in den Vereinbarungen der GO und/oder einer entsprechenden Vollmacht im Verwaltervertrag. Hierfür besteht ein eminentes praktisches Bedürfnis, damit Wohngeldrückstände, von denen die finanzielle Leistungsfähigkeit und die Bewirtschaftung der WEG abhängt, zeitnah und effizient beigetrieben werden können, ohne dass es jedes Mal gesonderter Beschlussfassung auf der Eigentümerversammlung bedarf. Sowohl die Regelungen in § 16 Ziffer 2 der GO, als auch der Vollmacht in Anlage 6.4 zum Verwaltervertrag, lassen den hypothetischen Parteiwillen erkennen, auch im Falle des im Zeitpunkt der Vereinbarungen noch nicht absehbaren Wegfalls des Erfordernisses einer Prozessstandschaft den Verwalter gleichwohl zur eigenständigen Beitreibung offener Wohngeldforderungen und ggf. gerichtlichen Geltendmachung zu ermächtigen. Die Prozessführungsbefugnis ergibt sich mithin aus dieser ergänzenden Auslegung von § 16 Ziffer 2 der GO und der Vollmacht in Anlage 6.4 zum Verwaltervertrag. Die Klage ist daher entgegen der Ansicht der Beklagten zulässig.
II. Die Klage ist auch begründet.
1. Der Anspruch der Klägerin auf Wohngeldvorauszahlung folgt aus § 28 Abs. 2 WEG in Verbindung mit dem Beschluss zu TOP 4.1 der Eigentümerversammlung vom 03.05.2016. Darin wurde der Gesamtwirtschaftsplan für das Jahr 2016 mit den darauf basierenden Einzelwirtschaftsplänen sowie deren Fortgeltung bis zur Beschlussfassung über einen neuen Wirtschaftsplan beschlossen. Der Beschluss ist weder nichtig, noch wurde er gerichtlich für ungültig erklärt; er ist daher gem. § 23 Abs. 4 S. 2 WEG gültig. War ein Einzelwirtschaftsplan Gegenstand einer Beschlussfassung und ist dieser Beschluss nicht auf Anfechtung eines Wohnungseigentümers von einem Gericht für ungültig erklärt worden, so können Einwände gegen die Ordnungsmäßigkeit der Beschlussfassung nicht im Rahmen des Zahlungsprozesses berücksichtigt werden (Bärmann-Becker, WEG, 13. Auflage 2017, § Rn. 89). Deshalb sind für das Wirtschaftsjahr 2017 die sich aus den Einzelwirtschaftsplänen für die Sondereigentumseinheiten Nr. 92–99 ergebenden Hausgeldvorauszahlungen jeweils zum Dritten eines Monats im Voraus zu zahlen.
2. Die Beklagte ist als Eigentümerin der Sondereigentumseinheiten insoweit auch passivlegitimiert, also der Klägerin gegenüber zur Wohngeldvorauszahlung bis zum Eigentumsübergang verpflichtet.
Aus der Entscheidung des BGH vom 11.05.2012 – V ZR 196/11 ergibt sich keine andere Bewertung der Sach- und Rechtslage. Diese Entscheidung bezieht sich auf die Grundsätze der Haftung des Erwerbers und Veräußerers im Falle der werdenden WEG, die der BGH erstmals grundlegend in seinem Beschluss vom 05.06.2008 – V ZR 85/07, BGHZ 177, 53 = NJW 2008, 649) angewandt hatte. Danach bilden vor dem Entstehen einer WEG die Erwerber, für die eine Auflassungsvormerkung im Grundbuch eingetragen ist, eine sog. „werdende Gemeinschaft“. Diese Erwerber werden bis zu ihrer Eintragung als Eigentümer ins Grundbuch als „werdende Wohnungseigentümer“ bezeichnet. Als solche sind sie ab dem Moment der Absicherung des Eigentumserwerbs durch Eintragung einer Auflassungsvormerkung im Grundbuch verpflichtet, die Lasten und Kosten des künftigen gemeinschaftlichen Eigentums entsprechend § 16 Abs. 2 WEG zu tragen (BGH, Beschluss vom 05.08.2008 – V ZR 85/07, BGHZ 177, 53 = NJW 2008, 649, Leitsätze und Rn. 12 ff., 16 ff., Zitierung bei juris).
Diese Grundsätze sind im vorliegenden Fall aber nicht anwendbar, da eine werdende WEG gerade nicht vorliegt. Denn anders als im Falle einer werdenden WEG bestand hier bereits eine Vollrechtsgemeinschaft, als die Beklagte entsprechend ihrer Befugnis aus der Teilungserklärung eine Aufstockung und Aufteilung der Sondereigentumseinheit Nr. 2 vornahm. Aus einer schon bestehenden Vollrechtsgemeinschaft wird jedoch durch die Aufteilung einer Sondereigentumseinheit nicht erneut eine „werdende“ Eigentümergemeinschaft. Die Erweiterung einer bestehenden Wohnungseigentümergemeinschaft durch Aufteilung einer Sondereigentumseinheit in mehrere neue Einheiten beendet nicht den rechtlichen Status der bestehenden WEG als Vollrechtsgemeinschaft. Eine entsprechende Anwendung der Grundsätze der werdenden Wohnungseigentümergemeinschaft auf die vorliegende Konstellation ist auch nicht geboten. Dies stünde im Widerspruch zur ausdrücklichen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs, der die Rechtsfigur des werdenden Wohnungseigentümers im Falle der Veräußerung von Wohnungen aus einer vollständigen und rechtlich in Vollzug gesetzten Wohnungseigentümergemeinschaft ausdrücklich ablehnt (BGH, Beschluss vom 05.06.2008 – V ZR 85/07, BGHZ 177, 53 = NJW 2008, 649, Rn. 18 bei juris). Wenn die Vollrechtsgemeinschaft einmal entstanden ist, kann ein Zweiterwerber erst Mitglied der Eigentümergemeinschaft werden, wenn er als Eigentümer im Grundbuch eingetragen wird, es sei denn, er hatte vor Entstehung der Vollrechtsgemeinschaft eine Auflassungsvormerkung im Grundbuch eingetragen (Jennißen-Abramenko, WEG, 5. Auflage 2017, § 10, Rn. 171). Nichts anderes hat zu gelten, wenn im Falle einer bestehenden Vollrechtsgemeinschaft eine Sondereigentumseinheit, wie hier, erneut aufgeteilt und die neu entstandenen Sondereigentumseinheiten veräußert werden. Erst mit der Auflassung im Grundbuch werden die Erwerber Mitglied der WEG und dieser gegenüber verpflichtet, Hausgeldvorauszahlungen gem. § 28 Abs. 2 WEG zu leisten. Soweit die Beklagte differenziert, dass wir es hier zwar nicht mit einer werdenden WEG, aber mit werdenden Wohnungseigentümern zu tun hätten, folgt das Gericht dieser Auffassung aus den angeführten Gründen nicht. Es besteht auch kein Bedürfnis, die Ausnahme, die der BGH für den Fall der werdenden WEG macht, zu erweitern auf Fälle, in denen ein bestehendes Sondereigentum ausgebaut und erneut aufgeteilt wird. Denn die Ausnahme, die der BGH für den Fall der werdenden WEG macht, hängt mit den praktischen Bedürfnissen nach einer Teilung gem. § 8 WEG statt. Da es nach der Konzeption des Gesetzgebers keine Einpersonengemeinschaft gibt, entsteht bei einer Teilung nach § 8 WEG eine WEG erst, wenn zusätzlich zu dem aufteilenden Eigentümer ein Wohnungskäufer als Miteigentümer in das Grundbuch eingetragen wird (BGH, Beschluss vom 05.06.2008 – V ZR 85/07, BGHZ 177, 53 = NJW 2008, 649, Rn. 12 bei juris m.w.N.). Weil zwischen Verkauf und Übergabe der Wohnungen einerseits und der Eintragung des Eigentumsübergangs im Grundbuch andererseits Jahre liegen können, die Wohnanlage aber ab Bezugsfertigkeit und Übergabe der verkauften Wohnungen bewirtschaftet und unterhalten werden muss, besteht ein praktisches Bedürfnis, dies nicht alleine dem Veräußerer und sukzessive einzelnen weiteren Miteigentümern zu überlassen (BGH, a.a.O. a.E.). Daher lässt der BGH in dieser Konstellation der Entstehung einer WEG – die vorher keine war – eine entsprechende Anwendung des Wohnungseigentumsgesetzes zu, so dass alle künftigen Miteigentümern, die bereits Besitz erlangt haben und durch eine Auflassungsvormerkung abgesichert sind, am Unterhalt und der Bewirtschaftung der Anlage teilhaben. Weil dieses Bedürfnis bei einer Veräußerung aus einer vollständig und rechtlich in Vollzug gesetzten WEG nicht besteht, wurde die Rechtsfigur des werdenden Wohnungseigentümers für diesen Fall (sog. Zweiterwerb) vom BGH – zu Recht – abgelehnt (BGH, a.a.O., Rn. 18 m.w.N.). Diese Erwägungen gelten auch dann, wenn – wie hier – ein Mitglied einer WEG seine Sondereigentumseinheit ausbaut, aufteilt und die so neu entstandenen Sondereigentumseinheiten veräußert. Denn weil die WEG bereits besteht, wird sie bereits von ihren bestehenden Mitgliedern im Rahmen der Regelungen des Wohnungseigentumsgesetzes verwaltet und bewirtschaftet. Es besteht somit kein mit der Aufteilung von Alleineigentum vergleichbares Bedürfnis, einen Wohnungseigentümer hiervon auszunehmen, wenn dieser seine Sondereigentumseinheit aufteilt und diese neuen Einheiten veräußert.
3. Damit verbleibt es bei der Zahlungsverpflichtung der Beklagten bis zur Eintragung des Eigentumsübergangs im Grundbuch. Solange ist und bleibt die Beklagte Mitglied der Klägerin mit allen daraus resultierenden Rechten und Pflichten. Der als Anlage B 1 vorgelegte Kaufvertrag begründet keine Schuldbefreiung der Beklagten zu Lasten der WEG. In § 12 Abs. 2 des Vertrages heißt es ausdrücklich, dass der Käufer eine Verpflichtung gegenüber der Beklagten als Verkäuferin eingeht. Als schuldrechtlicher Vertrag wirkt dieser insoweit nur inter partes, also nicht gegenüber der Klägerin als Dritter.
4. Die Beklagte war daher zur Zahlung zu verurteilen, soweit die Forderungen bereits fällig waren. Zum Zeitpunkt der Klageerhebung waren die Wohgeldzahlungen für Januar und Februar 2017 fällig. Im Urteilszeitpunkt sind die Wohngeldzahlungen bis einschließlich Juni 2017 fällig. Tritt Fälligkeit bei Antragstellung nach § 257 ZPO während des Verfahrens ein, so kann ohne Antragsänderung unbedingtes Urteil ergehen, wie es hier erfolgt ist (Zöller-Greger, ZPO, 31. Auflage 2016, § 257, Rn. 7 unter Bezugnahme auf RGZ 88, 178; BGH NJW-RR 2005, 1169; BGH NJW 2015, 1773, 1774) Die Verurteilung konnte ferner nach § 257 ZPO auf künftige Leistung bis Ende 2017 erstreckt werden, weil die Wohngeldforderung nach § 28 Abs. 2 WEG nicht von einer Gegenleistung abhängig ist, sowie nach § 258 ZPO, weil es sich um wiederkehrende Leistungen handelt. Daneben liegen die Voraussetzungen von § 259 ZPO ebenfalls vor, weil die Beklagte durch ihre kategorische Weigerung, die Wohngeldzahlungen zu erbringen, die Besorgnis rechtfertigt, dass sie sich der rechtzeitigen Leistung auch der weiteren Wohngeldzahlungen entziehen werde.
III. Die Nebenentscheidungen folgen aus §§ 91, 709 ZPO.