Aktenzeichen 452 C 27352/16
Leitsatz
1 Ein Abschlag für die Lage der Wohnung im Paterre erfolgt auch dann, wenn eine Hochpaterre-Lage vorliegt. Eine den Wohnwert beeinträchtigende Unterscheidung ist hierbei nicht zu erkennen. (Rn. 12) (redaktioneller Leitsatz)
2 Die aufwändige Renovierung der Fassade der Vorderfront, des Treppenhauses und der Briefkastenanlage stellen keine Begründungsmerkmale für die Berücksichtigung der oberen Spanne dar. Es ist nach den in Tabelle 5 des Mietspiegels beispielhaft aufgeführten Merkmalen nicht erkennbar, dass die bezeichneten Kriterien mietpreisbeinflussend sind und somit als für die obere Spanne begründete Abweichung zu berücksichtigen sind. (Rn. 16) (redaktioneller Leitsatz)
3 Im Einklang mit der obergerichtlichen Rspr. bedarf es für die Berücksichtigung von Spannen einer Begründung. (Rn. 17) (redaktioneller Leitsatz)
Tenor
1. Die Klage wird abgewiesen.
2. Die Klägerin hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.
3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Klägerin kann die Vollstreckung der Beklagten durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110% des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrags abwenden, wenn nicht die Beklagten vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110% des zu vollstreckenden Betrags leisten.
Beschluss
Der Streitwert wird auf 1.800,00 € festgesetzt.
Gründe
Die zulässige Klage erwies sich als unbegründet.
Die von der Beklagtenpartei nach dem Mietspiegel 2017 errechnete Nettomietbetrag ist zutreffend.
Die durchgeführte Beweisaufnahme ergab zur Überzeugung des Gerichts, dass die Wohnung im Parterre liegt, was auch dem Klageantrag entspricht. Dabei kommt es nicht darauf an, dass hier Hochparterre-Lage vorliegt. Eine den Wohnwert beeinträchtigende Unterscheidung ist hierbei nicht zu erkennen.
Zudem ist ein Abschlag für einfachen Boden vorzunehmen, da nach unbestrittenem Vortrag der Parkettboden des Zimmers links mieterseits verlegt wurde.
Die Voraussetzungen für einen Zuschlag für besondere Badausstattung liegen nicht vor. Es ist zwar ein separater Toilettenraum gegeben, es handelt sich nach 3.6 des Mietspiegels nicht um einen zweiten Toilettenraum, da das Badezimmer nicht über eine Toilette verfügt.
Das Merkmal „Stadthaus“ ist nicht gegeben, da eine zum Haus gehörige gärtnerisch angelegte Fläche vorhanden ist. Diese befindet sich im Innenhof und ist als Gemeinschaftsfläche auch für das streitgegenständliche Haus zu werten, da eine vertragliche Zuordnung nicht vorgenommen wurde.
Eine Galerie ist nicht vorhanden. Die zu den hinteren Räumen führende Treppe ist unbestritten vonnöten, um die darunterliegende Hofdurchfahrt höhenmäßig zu überwinden. Begründungsmerkmale für die Berücksichtigung der oberen Spanne sind nicht vorhanden. Die aufwändige Renovierung der Fassade der Vorderfront, des Treppenhauses und der Briefkastenanlage stellen keine Merkmale des § 558 Abs. 2 BGB dar, der lediglich Wohnraum nach Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage vergleicht. Es ist auch nach den in Tabelle 5 des Mietspiegels beispielhaft aufgeführten Merkmalen nicht erkennbar, dass die von der Klagepartei bezeichneten Kriterien mietpreisbeinflussend sind und somit als für die obere Spanne begründete Abweichung zu berücksichtigen sind.
Die Auffassung der Klagepartei, dass es für die Berücksichtigung von Spannen keiner Begründung bedürfe, stimmt mit der obergerichtliche Rechtsprechung nicht überein. So führt der Bundesgerichtshof in seinem Urteil vom 04.05.2011 aus: „Die Einzelvergleichsmiete ist daher nach dem Mietspiegel 2007 der Stadt Regensburg in der Weise zu ermitteln, dass auf der Grundlage der nach den Tabellen 1-6 errechneten durchschnittlichen ortsüblichen Vergleichsmiete geprüft wird, ob auf Grund konkreter Merkmale der Wohnung ein Zu- oder Abschlag zur durchschnittlichen ortsüblichen Vergleichsmiete von bis zu 20% der Basismiete gemäß Nr. 5 der Erläuterungen zum Mietspiegel gerechtfertigt ist. Das Begründungserfordernis in Nr. 5 der Erläuterungen steht im Einklang mit der Rechtsprechung des Senats.“
Das Gericht kann zuletzt nicht feststellen, dass der Mietspiegel 2017 nicht den gesetzlichen Anforderungen entspricht. Anhaltspunkte, dass anerkannte wissenschaftliche Grundsätze i.S.d. § 558 d Abs. 1 BGB verletzt wurden, sind nicht ersichtlich.
Deshalb war die Klage mit der Kostenfolge des § 91 ZPO abzuweisen.
Der Ausspruch über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO.
