Miet- und Wohnungseigentumsrecht

Modernisierungsvereinbarung als Haustürgeschäft, deren Widerruf und dessen Folgen

Aktenzeichen  15 S 3363/15

Datum:
20.1.2016
Fundstelle:
BeckRS – 2016, 122884
Gerichtsart:
LG
Gerichtsort:
München I
Rechtsweg:
Ordentliche Gerichtsbarkeit
Normen:
BGB § 14 Abs. 1, § 312 Abs. 1 Nr. 1, § 346, § 347 Abs. 1, § 355 Abs. 2 S. 3, § 557 Abs. 1, § 559, § 559b
EGBGB Art. 229 § 22 Abs. 2
ZPO § 543 Abs. 2

 

Leitsatz

1. Die Regelungen zum Widerruf von Haustürgeschäften findet auch auf mietvertragliche Vereinbarungen Anwendung. (Rn. 16) (redaktioneller Leitsatz)
2. Hat der Mieter die Modernisierungsvereinbarung wirksam widerrufen, so schuldet er, aufgrund der Besonderheiten des sozialen Mietrechts, keinen erhöhten Wohnwert nach § 346 BGB noch aus § 812 Abs. 1 S. 1 BGB. (Rn. 22 – 26 und 28) (redaktioneller Leitsatz)
3. Eine erhöhte Miete ist erst nach wirksamer Mieterhöhungserklärung für die Zukunft geschuldet. (Rn. 24) (redaktioneller Leitsatz)

Verfahrensgang

463 C 18419/14 2015-01-16 Endurteil AGMUENCHEN AG München

Tenor

1. Die Berufung der Beklagten gegen das Urteil des Amtsgerichts München vom 16.01.2015, Az. 463 C 18419/14, wird zurückgewiesen.
2. Die Beklagten haben die Kosten des Berufungsverfahrens zu tragen.
3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Das in Ziffer 1 genannte Urteil des Amtsgerichts München ist ohne Sicherheitsleistung vorläufig vollstreckbar.
4. Die Revision gegen dieses Urteil wird zugelassen.
Beschluss
Der Streitwert wird für das Berufungsverfahren auf … festgesetzt.

Gründe

I.
Auf die tatsächlichen Feststellungen im angefochtenen Urteil wird Bezug genommen (§ 540 I Nr. 1 ZPO).
Die Parteien streiten über die Rückabwicklung einer unwirksamen Mieterhöhung im Rahmen von Modernisierungsmaßnahmen.
Das Erstgericht hat die Beklagten zur Rückzahlung der – um … pro Monat erhöhten – Miete für den Zeitraum Juli 2010 bis einschließlich Oktober 2012 verurteilt. Das Erstgericht war der Auffassung, dass aufgrund des Widerrufs der Zustimmung zur Mieterhöhung ein Rückabwicklungsverhältnis entstanden sei. Eine Vergütung des Wertersatzes des höheren Wohnwerts scheide vorliegend aber aus, da die Regelung des § 346 BGB im vorliegenden Fall von den Vorschriften der §§ 557 ff BGB überlagert sei. Ein Rückgriff auf die Regeln des allgemeinen Schuldrechts komme daher nicht in Betracht, da auf diesem Weg die Vorschriften des sozialen Mietrechts umgangen würden.
Gegen das am 26.01.2015 zugestellte Urteil haben die Beklagten mit Schriftsatz vom 26.02.2015, eingegangen bei Gericht am gleichen Tag, Berufung eingelegt. Die Berufung wurde mit Schriftsatz vom 23.04.2015 fristgerecht begründet.
Mit der Berufung verfolgen die Beklagten das Ziel der Klageabweisung in zweiter Instanz vollumfänglich weiter.
Die Beklagten bringen vor, das Erstgericht habe zu Unrecht davon abgesehen, ein Gutachten über die von der Klagepartei im streitgegenständlichen Zeitraum gezogenen Nutzungen einzuholen. Denn den Beklagten stehe ein Anspruch aus § 812 BGB zu. Sämtliche ausgetauschten Leistungen müssten bewertet und ein Ausgleich durchgeführt werden. Zudem habe das Erstgericht zu Unrecht in seiner Betrachtung nicht berücksichtigt, dass der Kläger die Modernisierung geduldet habe. Schließlich sei auch der Aspekt außer Acht gelassen worden, dass zwischen den Parteien aufgrund der Duldung und der unstreitig geleisteten Zahlung der erhöhten Miete ein zumindest konkludenter Vertrag zustande gekommen sei.
Die Beklagten beantragen daher,
das Urteil des AG München vom 16.1.2015, 463 C 18419/14, zugestellt am 26.1.2015, aufzuheben und die Klage abzuweisen.
Der Kläger beantragt,
die Berufung der Beklagten zurückzuweisen.
Der Kläger verteidigt das amtsgerichtliche Urteil. Insbesondere sei keine – konkludente – Einigung über die erhöhte Miete zustande gekommen. Es fehle bereits an einem entsprechenden Erklärungswillen des Klägers.
Das Gericht hat mit Beschluss vom 29.04.2015 Hinweise gegeben. Zur Ergänzung des Tatbestands wird auf sämtliche Schriftsätze der Parteien nebst Anlagen sowie das Protokoll zur mündlichen Verhandlung vom 25.11.2015 verwiesen. Beweise wurden keine erhoben.
II.
Die zulässige Berufung ist unbegründet. Das Amtsgericht hat den Beklagten zurecht einen Wertersatz für den – dem Kläger durch die durchgeführte Modernisierung geleisteten – gesteigerten Wohnwert versagt.
1. Ein Anspruch ergibt sich nicht aus der Vereinbarung vom 09.12.2009. Denn diese wurde durch die Erklärung des Klägers widerrufen.
Der Widerruf der Erklärung vom 09.12.2009 führte zu einem Rückabwicklungsverhältnis hinsichtlich der Vereinbarung über die Mieterhöhung.
Auf den Widerruf findet die Vorschrift des § 312 Abs. 1 S. 1 Nr. 1 Alt. 2 BGB in der Fassung vom 02.01.2002 Anwendung, Art. 229 § 22 Abs. 2 EGBGB in der Fassung vom 29.07.2009.
a. Dass die Unterschrift des Klägers im Rahmen eines Haustürgeschäfts geleistet wurde, ist zwischen den Parteien zwischenzeitlich außer Streit. Die Beklagten haben sich gegen die Annahme ihrer Unternehmereigenschaft in der zweiten Instanz nicht mehr gewendet. Auch die Frage der vorherigen Bestellung i.S.d. § 312 Abs. 3 Nr. 1 BGB a.F. ist zwischen den Parteien nicht mehr im Streit.
b. § 312 BGB a.F. findet auch auf (Wohnraum-)Mietverträge Anwendung. Zwar ist dies – anders als in § 312 Abs. 4 BGB in der Fassung vom 20.09.2013 – nicht ausdrücklich erwähnt. Die Rechtsprechung und herrschende Meinung ging aber davon aus, dass § 312 BGB a.F. auch auf Mietverhältnisse anzuwenden ist (OLG Koblenz, Rechtsentscheid in Mietsachen vom 09.02.1994, NJW 1994, 1418; OLG Braunschweig, Rechtsentscheid in Mietsachen vom 15.09.1999 NZM 1999, 996; Palandt/Grüneberg, 67. Aufl. 2008, § 312 BGB, Rn. 7 m.w.Nachw.).
c. Der Widerruf wurde mit Schreiben vom 05.11.2012 wirksam erklärt, da die Frist mangels Belehrung des Klägers über sein Widerrufsrecht nicht angelaufen war (§ 355 Abs. 2 BGB in der Fassung vom 02.12.2004, vgl. Art. 229 § 5 EGBGB in der Fassung vom 26.11.2001). Soweit § 355 Abs. 3 BGB a.F. ein Erlöschen des Widerrufsrechts nach 6 Monaten vorsah, war diese Regelung nicht auf Haustürgeschäfte anwendbar (EuGH NJW 2002, 281; BGH NJW 2002, 1881; NJW-RR 2005, 180).
d. Für die Rechtsfolgen des Widerrufs gelten nach § 357 BGB a.F. die Vorschriften über den gesetzlichen Rücktritt entsprechend.
2. Gemäß § 346 Abs. 1 BGB sind im Falle des Rücktritts (hier: Widerrufs) die empfangenen Leistungen zurückzugewähren und die gezogenen Nutzungen herauszugeben. Besonderheiten des Mietrechts rechtfertigen eine Ausnahme von der Rückabwicklung in Vollzug gesetzter Mietverhältnisse grundsätzlich nicht (BGH NJW 2009, 1266 für Gewerberäume). Nach § 346 Abs. 2 S. 1 Nr. 1 BGB hat der Schuldner statt der Rückgewähr oder Herausgabe Wertersatz zu leisten, soweit die Rückgewähr oder die Herausgabe nach der Natur des Erlangten ausgeschlossen ist. Dabei ist die im Vertrag bestimmte Gegenleistung bei der Berechnung des Wertersatzes zugrunde zu legen (§ 346 Abs. 2 S. 2 BGB; vgl. dazu allgemein etwa BT-Drucks. 14/6857, S. 22; BGHZ 178, 355).
a. Allerdings gilt dies nicht im Fall des § 312 BGB a.F. § 346 Abs. 2 S. 2 Halbsatz 1 BGB gilt zwar im Allgemeinen auch für das gesetzliche Rücktrittsrecht (BGHZ 178, 355), nicht aber zu Lasten des nach § 312 BGB zum Widerruf eines Haustürgeschäfts berechtigten Verbrauchers. Die in § 357 Abs. 1 Satz 1 BGB enthaltene allgemeine Verweisung auf die entsprechende Anwendung der „Vorschriften über den gesetzlichen Rücktritt“ ist nach richtiger Ansicht in diesem Sinne einschränkend auszulegen. Maßgeblich für die Bemessung des Wertersatzes, den der Verbraucher nach dem (wirksamen) Widerruf eines Haustürgeschäfts für bis dahin erbrachte Leistungen des Unternehmers gewähren muss, ist demnach nicht das vertraglich vereinbarte Entgelt, sondern der objektive Wert der Unternehmerleistungen, soweit dieser das vertragliche Entgelt nicht übersteigt (BGH NJW 2010, 2868 m.w.Nachw.).
b. Grundsätzlich wäre der Kläger daher verpflichtet, für den Gebrauch der „verbesserten“ Wohnung Wertersatz in Höhe des objektiven Werts der Unternehmerleistungen zu leisten, da der Gebrauchsvorteil nicht mehr in Natur zurückgewährt werden kann. Dass grundsätzlich die von den Beklagten durchgeführten Modernisierungen den Wert der Wohnung steigern, ergibt sich schon daraus, dass der „Mietspiegel für München 2011“ Abschläge vorsah, wenn die Warmwasserbereitung sowie die Beheizung der Wohnung – wie vorliegend – nicht über eine Zentralheizung erfolgten.
c. Der Anspruch ist nach Auffassung der Kammer aber deswegen ausgeschlossen, da die Besonderheiten des sozialen Mietrechts die Regeln des allgemeinen Schuldrechts überlagern (vgl. grundsätzlich Staudinger/Olzen, Neubearbeitung 2015, Einleitung zum Schuldrecht, Rn. 1).
aa. Jedenfalls im Rahmen einer ordnungsgemäßen Modernisierung nach §§ 555 a BGB ff (bzw. § 554 BGB a.F.) ändert sich mit der Durchführung der Modernisierungsmaßnahmen der vertragsgemäße Zustand der Mietsache; der veränderte bauliche Zustand ist Vertragsgegenstand geworden (Schmidt-Futterer/Eisenschmid, 12. Aufl. 2015, vor §§ 555 a – 555 f BGB, Rn. 8; ders. § 555 b BGB, Rn. 11 ff; Lehmann-Richter, NZM 2011, 572; offengelassen BGH WuM 2008, 219 und BGH WuM 2014, 546).
bb. Führt dies zu einer Verschiebung des Äquivalenzverhältnisses zwischen der Leistung des Vermieters und der – nicht mehr angemessenen – Gegenleistung des Mieters, stehen dem Vermieter im Rahmen der §§ 557 Abs. 1, 558–560 BGB mehrere Möglichkeiten der Anpassung der Miete zur Verfügung (Schmidt-Futterer/Börstinghaus, 12. Aufl. 2015, § 559 BGB, Rn. 14).
Wie sich aus den §§ 557 Abs. 4 BGB, 559 Abs. 3 BGB a.F. bzw. 559 Abs. 6 BGB n.F. ergibt, wollte der Gesetzgeber in die Gestaltungsfreiheit der Mietvertragsparteien zum Schutz des Mieters eingreifen. Insofern sind diese Regelungen zugunsten des Mieters (halb-)zwingendes Recht (vgl. Schmidt-Futterer/Eisenschmid, 12. Aufl. 2015, § 557 BGB, Rn. 60 f; Münchener Kommentar/Artz, 6 Aufl. 2012, § 557 BGB, Rn. 53). Insbesondere die Möglichkeit des Mieters, sich im Rahmen der Duldung der Maßnahme (§ 554 Abs. 2 S. 2–4 BGB a.F., der auf den hier vorliegenden Fall nach Art. 229 § 29 Abs. 1 Nr. 2 EGBGB Anwendung findet) oder der Mieterhöhung nach § 559 Abs. 4 BGB n.F. auf das Vorliegen einer Härte berufen zu können, soll durch den Ausschluss von zu Lasten des Mieters wirkenden Vereinbarungen geschützt sein (vgl. Schmidt-Futterer/Börstinghaus, 12. Aufl. 2015, § 559 BGB, Rn. 131; Palandt/Weidenkaff, 75. Aufl. 2016, § 559 BGB, Rn. 1; auch ohne vorherige Ankündigung ist nach § 554 BGB a.F. die Berufung auf die „nicht zu rechtfertigende“ Härte im Rahmen des § 559 BGB a.F. zu berücksichtigen, BGH WuM 2011, 225). Auch steht dem Mieter im Rahmen des § 561 BGB ein Sonderkündigungsrecht zu (vgl. dazu bereits BTDrs 7/2011, S. 13 f zu § 9 [im Entwurf noch § 7] MietHöReglG).
Der Vermieter kann diese detaillierten Regelungen nicht dadurch umgehen, dass er eine letztlich unwirksame – Erhöhung vereinbart und dann versucht, im Wege des Wertersatzes die Erhöhung trotzdem durchzusetzen (zweifelnd auch AG Dortmund, WuM 2009, 120; ebenso LG Leipzig, WuM 2002, 94; anders wohl KG WuM 1992, 514, jeweils zu § 812 BGB; vgl. auch BGH NZM 2016, 42 zur Frage, ob bei einer unwirksamen Erhöhung eine Anpassung über § 313 BGB erfolgen kann), zumal dann auch die Regelung des § 559 b Abs. 2 BGB leerlaufen würde.
3. Insoweit kann letztlich offenbleiben, ob der Wertersatzanspruch nicht schon deshalb entfällt, weil Kläger nicht auf diese Verpflichtung hingewiesen wurde (§ 312 Abs. 2 BGB a.F.; so wohl Staudinger/Kaiser Neubearbeitung 2012, § 360 BGB, Rn. 55 m.w.Nachw unter Verweis auf BTDrs. 14/7052, S. 190 f; Staudinger/Kaiser Neubearbeitung 2012, § 357 BGB, Rn. 25, jeweils zu § 312 Abs. 2 S. 2 BGB in der Fassung vom 29.07.2009, der allerdings der Regelung des § 312 Abs. 2 BGB in der Fassung vom 02.01.2002 entspricht)
4. Entgegen der Auffassung der Beklagten ist durch die Zahlung des – unwirksam vereinbarten – Erhöhungsbetrages auch kein konkludentes Vertragsverhältnis zustande gekommen (vgl. zum konkludenten Abschluss BGH WuM 2014, 546; WuM 2005, 518; ablehnend allein bei Zahlung der erhöhten Miete durch den Mieter Staudinger/Emmerich, Neubearbeitung 2014, § 559 BGB, Rn. 44). Denn es fehlt im vorliegenden Fall gerade an einem Erklärungsbewusstsein des Mieters, die Verbesserung der Mietsache in Anspruch zu nehmen und deswegen die erhöhte Miete zu zahlen. Grund für die Zahlung des Mieters war vielmehr die – vermeintliche – Verpflichtung aus der Vereinbarung vom 09.12.2009. Eine Fallgestaltung, wie sie der Entscheidung des BGH vom 16. Mai 2006 (Az. XI ZR 400/03, zitiert nach juris) zugrunde lag, ist hier ersichtlich nicht gegeben. Im Übrigen würde die Rechtsauffassung der Beklagten dazu führen, dass dann, wenn der Verbraucher in der Annahme, der Vertrag sei wirksam, die vertraglich geschuldete Leistung erbringt, stets ein – weiterer – konkludenter Vertrag zustande kommt, der von einem Widerruf nach § 312 BGB a.F. bzw. § 312 b BGB n.F. nicht umfasst wäre, da es dann an einer „Haustürsituation“ fehlen würde. Das würde die Regelung des § 312 BGB a.F./§ 312 b BGB n.F. konterkarieren.
5. Entgegen der Auffassung der Beklagten ist vorliegend auch kein Rückgriff auf § 812 BGB möglich (§ 357 Abs. 4 BGB a.F.), zumal es vorliegend auch nicht an einem Rechtsgrund für die Leistung des Vermieters fehlt. Zwar hat der Vermieter hier (möglicherweise auch) im Vertrauen auf die Wirksamkeit der Vereinbarung vom 09.12.2009 seine Leistung erbracht. Die Rechtsfolgen des Widerrufs sind jedoch, dass sich das widerrufene Vertragsverhältnis insoweit ändert, dass zwar die primären Erfüllungsansprüche suspendiert sind, das Vertragsverhältnis aber in ein Rückabwicklungsverhältnis umgestaltet wird (BGH NJW 2008, 911). Zudem besteht im vorliegenden Fall das Mietverhältnis über die streitgegenständliche Wohnung fort, da der Widerruf nur die Vereinbarung vom 09.12.2009 erfasst (ebenso bei § 557 Abs. 4 BGB, vgl. Staudinger/Weitemeyer, Neubearbeitung 2014, § 557 BGB, Rn. 80).
III.
Die Entscheidung zu den Kosten folgt aus § 97 Abs. 1 ZPO, die zur vorläufigen Vollstreckbarkeit aus § 708 Nr. 10 S. 1 ZPO.
IV.
Die Revision wird zugelassen, da die Fortbildung des Rechts und die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Revisionsgerichts erfordert, § 543 Abs. 2 ZPO. Die Frage, ob die Regeln des sozialen Mietrechts den Wertersatzanspruch des § 346 Abs. 2 BGB verdrängen, war bislang nicht Gegenstand höchstgerichtlicher Rechtsprechung.
V.
Der Streitwert wird – insoweit im Beschlusswege – auf … festgesetzt. Maßgeblich war die Beschwer der Beklagten, die den erstinstanzlichen Klageabweisungsantrag in zweiter Instanz vollumfänglich weiterverfolgen.

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