Aktenzeichen 425 C 4118/19
Leitsatz
Der Vermieter ist nicht zur Erteilung der Untermieterlaubnis verpflichtet, wenn ihm wesentliche Daten zum Untermieter fehlen. Er muss insbesondere den Namen des Untermieters kennen, aber auch unklare Angaben zu dem Alter und der Herkunft des Einkommens berechtigen zur Verweigerung der Genehmigung. (Rn. 19) (redaktioneller Leitsatz)
Tenor
1. Die Klage wird abgewiesen.
2. Der Kläger hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.
3. Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110% des jeweils zu vollstreckenden Betrags vorläufig vollstreckbar.
Beschluss
Der Streitwert wird auf 9.600,00 € festgesetzt.
Gründe
Die Klage ist zulässig, jedoch insgesamt unbegründet.
I.
Das Amtsgericht München ist gem. § 29a ZPO, § 23 Nr. 2a GVG örtlich und sachlich zuständig. In der Klarstellung der Begründung des Anspruchs durch den Schriftsatz vom 19.06.2019 ist – gemäß dem zweigliedrigen Streitgegenstandsbegriff – eine zulässige nachträgliche objektive Klagehäufung gemäß §§ 260, 263 ZPO zu sehen.
II.
Die Klage ist jedoch unbegründet.
1. Dem Kläger steht für das Jahr 2018 kein Anspruch auf Schadensersatz gem. § 280 Abs. 1 BGB i.V.m. § 553 Abs. 1 BGB zu.
Die Beklagte hat ihre Pflichten aus dem zugrundeliegenden Mietverhältnis nicht schuldhaft verletzt. Der Kläger hatte keinen Anspruch auf Gestattung der Gebrauchsüberlassung an Dritte gem. § 553 BGB hinsichtlich der Zeugin D.
Die Voraussetzungen des § 553 BGB liegen hier nicht vor. Hiernach setzt ein Anspruch aus § 553 BGB voraus, dass der Mieter ein berechtigtes Interesse an der Aufnahme eines Dritten hat, dieses Interesse nach Abschluss des Mietvertrags entstanden ist und keine überwiegenden Interessen des Vermieters gegen die Gebrauchsüberlassung sprechen (Schmidt-Futterer/Blank, 13. Auflage, § 553 BGB Rdnr. 3). Diese Voraussetzungen sind hier nicht gegeben.
a) Der Kläger hat zwar ein berechtigtes Interesse an der Aufnahme eines Dritten. Wie unbestritten vorgetragen, hat der Kläger aufgrund seiner beruflichen Situation einen weiteren Wohnsitz in Baden-Württemberg. Er hat daher ein wirtschaftliches Interesse an der Untervermietung eines Teils der Wohnung. Der Kläger hat auch vorgetragen, dass nicht die gesamte Wohnung, sondern lediglich 1 Zimmer untervermietet werden soll. Dieses Interesse ist auch unstreitig aufgrund der Aufnahme des neuen Berufs in Baden-Württemberg nach Schluss des Mietvertrages entstanden. Dass im Mietvertrag der Passus enthalten ist, dass der Mieter ausdrücklich erklärt, dass er bei Abschluss des Mietvertrags keinerlei Absichten oder Gründe hat, weitere Personen aufzunehmen, ist unbeachtlich. Zum einen ist darauf hinzuweisen, dass der Mietvertrag lediglich mit dem Kläger geschlossen wurde und die Formulierung von mehreren Mietern spricht. Allerdings ist der Passus ohnehin unbeachtlich. Er bringt lediglich zum Ausdruck, dass zum Zeitpunkt des Abschlusses des Mietvertrags keine dahingehenden Pläne vorlagen. Darüber hinaus ist gem. § 553 Abs. 3 BGB eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung unwirksam, weswegen das Recht aus § 553 BGB nicht, auch nicht nach § 1 des Mietvertrages, ausgeschlossen werden.
b) Es liegt jedoch ein entgegenstehendes Interesse der Vermieterin nach § 553 Abs. 1 S. 2 BGB vor. Ein Vermieter ist nur dann zur Erteilung einer Untermieterlaubnis verpflichtet, wenn ihm die Person des Untermieters namentlich benannt wird (KG GE 1992, 819 = WOM 1992, 350). Da der Vermieter in der Lage sein muss, das Vorliegen der Gründe, die ihn zu einem Ausschluss der Erlaubniserteilung nach § 553 Abs. 1 S. 2 BGB berechtigen zu prüfen, sind diesem grds. nicht nur der Name des potentiellen Untermieters, sondern auch das Geburtsdatum, die letzte Anschrift und auch die ausgeübte berufliche Tätigkeit des potentiellen Untermieters mitzuteilen (LG Berlin GE 2005, 619; Beckok BGB/Wiederholt, 50. Edition, § 553 BGB, Rn. 10; Schmidt-Futterer/Blank, § 553 BGB, Rn. 16). Des Weiteren kann der Mieter ggf. zur Mitteilung des Untermietzinses verpflichtet sein, gerade im Hinblick auf die Nebenkosten (Schmidt-Futterer/Blank, § 553 BGB, Rn. 16 i.V.m. Rn. 20). Die erforderlichen Mitteilungen sind durch den Kläger nicht erfolgt. Zwar spielt die Solvenz des Dritten bzw. Untermieters grds. keine Rolle, weil der Dritte nicht gegenüber dem Vermieter für Verbindlichkeiten aus dem Mietverhältnis haftet (LG Berlin WoM 1993, 344; Schmidt-Futterer/Blank, § 553 BGB, Rn. 13). Jedoch muss der Vermieter dennoch in die Lage versetzt werden, ein mögliches entgegenstehendes Interesse prüfen zu können. Im vorliegenden Fall konnte sich die Beklagte aufgrund der Angaben des Klägers keine ausreichenden Gedanken über ein mögliches entgegenstehendes Interesse machen. Dabei ist zu berücksichtigen, dass zwar mit Schreiben vom 27.12.2017 die potentielle Untermieterin D wurde. Jedoch wurden jegliche weiteren Angaben unterlassen. Sodann wurde mit Schreiben vom 12.01.2018 – entgegen der bisherigen Ankündigung vom 27.12.2017 – mitgeteilt, dass eine Reihe an Bewerbern vorliegen würden und daher keinen konkreten Namen mitgeteilt werden könnten. Erst in dem Telefonat mit dem Zeugen R mitgeteilt wurden dann weitere Angaben der potentiellen Untermieterin jedoch glaubhaft angab, waren die Daten unvollständig. So wurden die Rückfrage – insbesondere hinsichtlich der Herkunft des festen Einkommens der Hausfrau – des Zeugen R durch den Kläger nicht beantwortet. Auch das Alter der Zeugin D straße konnte nur ungefähr angegeben angegeben. Am selben Tag wurden dann noch etwas abweichende Daten der Zeugin D mitgeteilt, wonach diese ca 1965 geboren sei und in der T werden. Die Adresse wurde mit T durch den Kläger straße wohnen mitgeteilt. Wie der Zeuge R überzeugt. Auch wenn der Zeuge R aufgrund seines mitgeteilt, wobei hierbei erneut eine andere Adresse als im Telefonat vom 15.01.2018 angegeben wurde, nämlich T ße . Angaben zum Einkommen blieben jedoch auch hier aus, obwohl im Telestrawürde. Aufgrund des hier gegeben Verlaufs, insbesondere im Hinblick auf die widersprüchlichen Angaben in den Schreiben vom 27.12.2017 und 12.01.2018, sowie in den Telefonaten am 15.01.2018, waren die Nachfragen der beklagten Partei hier auch gerechtfertigt, um zu prüfen, ob entgegenstehende Interesse vorliegen. Davon dass keine weiteren konkreten Angaben durch den Kläger beim Telefonat am 15.01.2018 mitgeteilt wurden, ist das Gericht aufgrund der glaubhaften Aussage des Zeugen R früheren Mandatsverhältnisses mit der Beklagten grds. kein neutraler Zeuge ist, sieht das Gericht keine Anhaltspunkte dafür, diesem nicht zu glauben. Der Zeuge versuchte sich vorab ohne Unterstützung der Akten an den Sachverhalt zu erinnern und bestätigte sowie präzisierte seine Aussagen nach einer Überprüfung seiner gefertigten Vermerke. Mit Schreiben des Klägers vom 12.02.2018 wurden dann weitere Daten der Zeugin D vom 15.01.2018 noch mitgeteilt wurde, dass die Nebenkosten zwischen dem Kläger und der Untermieterin nach Anwesenheit aufgeteilt werden sollen. Darüber hinaus ist zu beachten, dass die von dem Kläger gemachten Angaben zur Dauer des Untermietverhältnisses und zum vereinbarten Untermietzins nicht richtig waren. Wie die Vernehmung der Zeugin D ergeben hat, war die Anmietung zu einem deutlich geringeren Mietzins, als durch den Kläger angegeben, beabsichtigt. Auch teilte die Zeugin D mit, dass keine Untermietdauer vereinbart wurde.
Die Aussage der Zeugin D ist ebenfalls glaubhaft. Die Zeugin steht hier dem Kläger grds. näher, als der Beklagten. Die Aussage war widerspruchsfrei, nicht getragen von Emotionen und es wurde auch durch die Zeugin darauf hingewiesen, wenn sie sich an etwas nicht mehr genau erinnern konnte. Damit erhielt hier die Vermieterin zum einen unvollständige und teilweise sogar falsche Informationen von dem Mieter. Hierdurch ist es der Beklagten nicht möglich gewesen zu überprüfen, ob ein mögliches entgegenstehendes Interesse vorliegt.
Mangels ordnungsgemäßer Mitteilung aller erforderlichen Daten ist ein Anspruch aus § 553 BGB hier nicht gegeben.
Weitere Anspruchsgrundlagen kommen nicht in Betracht.
2. Dem Kläger steht auch für das Jahr 2016 kein Anspruch auf Schadensersatz gem. § 280 Abs. 1 BGB wegen zu Unrecht verweigerter Erlaubnis zur Untervermietung als Verletzung der Pflicht gem. § 553 Abs. 1 BGB zu.
Auch hier fehlt es an einer Pflichtverletzung der Beklagten i.S.v. § 280 Abs. 1 S. 1 BGB, da diese die sie treffende Pflicht aus § 553 Abs. 1 BGB erfüllt hat, indem sie die Erlaubnis zur Untervermietung erteilt hat. Mit Schreiben vom 29.10.2015 hat der Kläger der Beklagten – im Rahmen der oben ausgeführten Anforderungen – ausreichend konkrete Angaben zur Person des Untermieters gemacht, indem er dessen Namen, Geburtsdatum sowie berufliche Tätigkeit mitgeteilt hat. Die bloß namentliche Bezeichnung des Untermieters durch den Mieter in früheren Schreiben war hingegen noch nicht ausreichend, um die Pflicht zur Erteilung der Erlaubnis zur Untervermietung auszulösen. Allerdings wurde der Beklagten in diesem Schreiben eine Frist zur Erteilung der Genehmigung bis zum 12.11.2015 eingeräumt. Dem Begehren des Klägers kam die Beklagte mit dem Schreiben vom 11.11.2015 und damit noch innerhalb der vom Kläger im Schreiben vom 29.10.2015 selbst gesetzten Frist nach, indem sie diesem die Erlaubnis zur Untervermietung erteilte. Ein Schadensersatzanspruch ist mangels Pflichtverletzung nicht gegeben.
Weitere Anspruchsgrundlagen kommen nicht in Betracht.
3. Mangels Anspruchs auf Schadensersatz scheidet auch ein Anspruch des Klägers auf Zahlung von Zinsen gem. § 288 Abs. 1 BGB bzw. aus anderen Anspruchsgrundlagen aus.
III.
Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 ZPO.
Die vorläufige Vollstreckbarkeit richtet sich nach § 709 ZPO.
Die Festsetzung des Streitwerts ergibt sich aus §§ 39 Abs. 1, 45 Abs. 1 S. 2 GKG, da der Hauptantrag vollumfänglich unbegründet ist und daher eine Entscheidung über den Hilfsantrag ergeht. Der Ausnahmetatbestand gem. § 45 Abs. 1 S. 3 GKG ist hingegen nicht einschlägig, da zwischen Haupt- und Hilfsantrag keine wirtschaftliche Identität besteht.
