Miet- und Wohnungseigentumsrecht

Aktenzeichen  M 9 K 16.4641

Leitsatz

Tenor

I. Die Klage wird abgewiesen.
II. Der Kläger hat die Kosten des Verfahrens zu tragen.
III. Die Kostenentscheidung ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe des vollstreckbaren Betrags vorläufig vollstreckbar.

Gründe

Die Klage hat keinen Erfolg.
Die Klage ist zulässig. Es fehlt insbesondere nicht an der Klagebefugnis, § 42 Abs. 2 VwGO, bzw. am Rechtsschutzbedürfnis. Zwar hat die Beklagte in der mündlichen Verhandlung erklären lassen, dass nach ihrem Kenntnisstand das Mietverhältnis des Klägers mit dem Eigentümer des Einfamilienhauses mittlerweile gekündigt worden und eine Räumungsklage anhängig sei. Ebenfalls haben der Kläger und Mohammed R. einvernehmlich erklärt, dass das Untermietverhältnis mittlerweile aufgelöst worden sei zum 1. November 2016. Selbst wenn jedoch aufgrund dieser Angaben davon ausgegangen wird, dass eine Fremdenbeherbergung im streitgegenständlichen Objekt nicht mehr oder zumindest nicht mehr in der bisherigen Konstellation stattfindet, lassen diese Umstände trotzdem die Zulässigkeit der Klage unberührt. Denn zwar ist das Mietverhältnis des Klägers mit dem Eigentümer gekündigt, jedoch ist über die Räumungsklage noch nicht entschieden geschweige denn rechtskräftig, so dass aus diesem Gesichtspunkt eine weitere Zweckentfremdung möglicherweise nicht wahrscheinlich, jedenfalls aber noch möglich ist. Außerdem kommt der streitgegenständliche Bescheid immer noch als Grundlage für Vollstreckungshandlungen gegen den Kläger in Betracht. Da es sich nach der Rechtsprechung sowohl des Bayerischen Verwaltungsgerichtshofes als auch des Gerichts bei der durch einen zweckentfremdungsrechtlichen Bescheid begründeten Pflicht in vollstreckungsrechtlicher Hinsicht grundsätzlich um eine Unterlassungsverpflichtung handelt – nämlich die Verpflichtung, das verfolgte Nutzungskonzept aufzugeben (vgl. beispielsweise VG München, B.v. 26.4 2016 – M 9 S. 16.1449; BayVGH, B.v. 9.5.2016 – 12 CS 16.899) – kommt auf der Grundlage von Art. 37 Abs. 4 Satz 2 VwZVG immer noch die Fälligstellung und Einziehung von Zwangsgeldern in Betracht. Die Beklagte hat auch nicht etwa erklärt, hierauf zu verzichten.
Die Klage ist jedoch unbegründet. Der streitgegenständliche Bescheid ist rechtmäßig und verletzt daher den Kläger nicht in seinen Rechten, § 113 Abs. 1 Satz 1 VwGO, Art. 2 Satz 1, Art. 5 des Gesetzes über das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum (ZwEWG), § 4 Abs. 1 der Satzung der Landeshauptstadt München über das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum (ZeS), Art. 7 Abs. 2 Nr. 1, 2 LStVG i.V.m. § 13 Abs. 1, Abs. 2 Var. 1 ZeS.
Zur Vermeidung unnötiger Wiederholungen wird zunächst auf den streitgegenständlichen Bescheid vom 15. September 2016 unter Berücksichtigung der im Verwaltungsgerichtsverfahren ergänzten Ermessenserwägungen (siehe den Schriftsatz der Beklagten vom 23. November 2016, dort insbesondere Seiten 2 und 3) Bezug genommen, § 117 Abs. 5 VwGO.
Ergänzend ist noch Folgendes auszuführen:
1. Das Vorliegen eines zweckentfremdungsrechtlichen Tatbestands, hier in Gestalt der Fremdenbeherbergung, ist gegeben. Das folgt aus den umfangreichen Ermittlungen der Beklagten. Insbesondere die Ortsermittlungen, bei denen zum jeweiligen Zeitpunkt in der Wohnung aufhältige Personen angetroffen wurden (Ortsermittlung vom 12. April 2016, Bl. 36 der Behördenakten; Ortsermittlung vom 18. Juli 2016, Bl. 56 der Behördenakten; Ortsermittlung vom 31. August 2016, Bl. 87 der Behördenakten), bestätigen eindeutig die zweckentfremdungsrechtliche Nutzung des streitgegenständlichen Objekts. Der Bescheid ist entgegen der Auffassung der Klagepartei auch nicht unbestimmt. Die Feststellungen der Beklagten, die die Zweckentfremdung des streitgegenständlichen Einfamilienhauses belegen, werden im streitgegenständlichen Bescheid ausführlich dargestellt bzw. es wird auf die Protokolle über die Ortsermittlungen Bezug genommen, was ausreicht. In diesem Zusammenhang ist den Anforderungen der Rechtsprechung zu der „Plausibilitätsabwägung hinsichtlich des Aufenthaltstitels“ ohne weiteres genügt; die Beklagte hat, soweit ihr die entsprechenden Informationen – von den bei den Ortsermittlungen angetroffenen Wohnungsnutzern, nicht vom Kläger im hiesigen Verfahren bzw. von Mohammed R. als Kläger im Parallelverfahren M 9 K 16.5771 – mitgeteilt wurden, diese hinreichend verarbeitet.
2. Die Bedenken des Klägerbevollmächtigten daran, ob die Inanspruchnahme des Klägers als Störer richtig ist, sind unbegründet. Der Kläger ist Handlungsstörer im Sinne von Art. 9 Abs. 1 Satz 1 LStVG.
Der Kläger ist hier als Hauptmieter in der vorliegenden Fallkonstellation „weiterer Handlungsstörer“ im Sinne der Rechtsprechung des Bayerischen Verwaltungsgerichtshofs. Dieser hat bereits mehrfach entschieden, dass es ohne weiteres möglich ist, Untersagungsverfügungen neben einem Handlungsstörer an einen weiteren Handlungsstörer zu richten (vgl. BayVGH, B.v. 24.1.2012 – 10 CS 11.1670 – juris Rn. 20). Zwischen dem Kläger und Mohammed R. liegt im sicherheitsrechtlichen Sinn eine sogenannte Störermehrheit vor, da neben dem Untermieter (Mohammed R.) auch der Kläger als Hauptmieter für die fortwährende Zweckentfremdung von Wohnraum verantwortlich ist (nachfolgend unter 2.1). Die von der Beklagten am Grundsatz der Effektivität der Gefahrenabwehr ausgerichtete Störerauswahl ist unter Berücksichtigung des streitgegenständlichen Bescheids einschließlich der Ergänzung im verwaltungsgerichtlichen Verfahren nicht zu beanstanden (nachfolgend unter 2.2).
2.1 Der Kläger hat die Störung der öffentlichen Sicherheit und Ordnung im Sinne von Art. 9 Abs. 1 Satz 1 LStVG mitverursacht; er ist in der vorliegenden Fallkonstellation „weiterer Handlungsstörer“. Unter anderem vom Bayerischen Verwaltungsgerichtshof ist bereits mehrfach entschieden worden, dass es ohne weiteres möglich ist, Untersagungsverfügungen neben einem Handlungsstörer an einen weiteren Handlungsstörer zu richten (vgl. nur BayVGH, B. v. 24.1.2012 a.a.O.). Der Hauptmieter eines Objekts hat bei Vorliegen einer Untervermietung die Möglichkeit, die zweckfremde Nutzung durch Kündigung des Untermietvertrags zu beenden, § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 Var. 2 BGB (BayVGH, B.v. 9.5.2016 – 12 CS 16.899; VG München, B.v. 4.2.2016 – M 9 S. 15.5264; U.v. 2.5.2011 – M 8 K 10.2456 – juris Rn. 50; Schmidt-Futterer/Blank, BGB, § 540 Rn. 49 und § 543 Rn. 71). Die andauernde Störung der öffentlichen Sicherheit und Ordnung hat in einer Konstellation wie der vorliegenden der Kläger ebenso zu vertreten wie der Untermieter, vgl. auch § 4 Abs. 1 Satz 1, § 13 Abs. 2 ZeS (BayVGH, B.v. 25.2.2004 – 24 ZB 03.2994 – juris Rn. 5 und 7; VG München, B.v. 4.2.2016 – M 9 S. 15.5264; U.v. 2.5.2011 – M 8 K 10.2456 – juris Rn. 46f.; B.v. 19.1.2017 – M 9 S. 16.4695). Dass dem Kläger im konkreten Fall die Kündigung tatsächlich auch rechtlich möglich und subjektiv zumutbar war, wird bestätigt durch die in der mündlichen Verhandlung abgegebenen Erklärungen, denen zufolge mittlerweile eine Kündigung des Untermietverhältnisses erfolgt ist und nach den Angaben des Klägers eine weitere Nutzung des streitgegenständlichen Einfamilienhauses durch den Untermieter Mohammed R. nicht mehr stattfindet.
Der Kläger kann sich nicht auf mangelnde Kenntnis von Verstößen des Untermieters Mohammed R. berufen. Durch sein bewusstes und gewolltes Zusammenwirken mit dem Untermieter Mohammed R. wird der Beklagten die Rechtsdurchsetzung dadurch planvoll erschwert, indem „Vermieterketten“ gebildet werden, deren Existenz zudem stets nur schrittweise und ausschließlich auf gerichtliche Aufforderung hin in bereits laufenden Verwaltungsprozessen offengelegt wird. So ist es auch hier gewesen: Der Untermietvertrag zwischen dem Kläger und Mohammed R. wurde erst mit der Klagebegründung vorgelegt, und nicht bereits im Rahmen der Anhörung im Verwaltungsverfahren. In diesem Zusammenhang wird zum Verhältnis des Klägers zu Mohammed R. Bezug genommen auf die Vielzahl der bei der Kammer anhängigen bzw. abgeschlossenen Verfahren, die ein entsprechendes Muster und eine entsprechende Rollenverteilung über Jahre hinweg und auch hinsichtlich einer Vielzahl von Mietobjekten belegen (vgl. die Verfahren M 9 S. 15.5264, M 9 K 15.5262, M 9 S. 16.4695, M 9 K 16.4276, M 9 S. 16.4422, M 9 K 16.4248, M 9 S. 16.5013, M 9 K 16.4276 und viele andere mehr).
Dem Kläger kommt als Zwischenvermieter die Funktion zu, die Handlungen des Untermieters – welcher seinerseits direkt an wechselnde Personen, die überwiegend zum Zweck einer medizinischen Behandlung in der Landeshauptstadt sind – zu decken bzw. ihn gegenüber dem Zugriff der Beklagten, auch im Rahmen gerichtlicher Prozesse, „abzuschirmen“. Er profitiert wie sein Untermieter von der zweckfremden Nutzung der angemieteten Wohneinheiten, verzögert bzw. erschwert den Zugriff der Beklagten und unterlässt selbst die ihm möglichen Schritte zur Beendigung der Zweckentfremdung, womit seine Stellung eine mehr als hinreichende Nähe zum fortwährenden Verstoß gegen Zweckentfremdungsrecht aufweist. Die Überlassung der Wohneinheit an den unmittelbar zweckfremd nutzenden Mohammed R. überschreitet fortwährend die Gefahrenschwelle zur Verwirklichung des Tatbestands der Zweckentfremdung. Dem Kläger kommt steuernder Einfluss insofern zu, als er die Zweckentfremdung durch Kündigung und Räumungsklage jederzeit beenden kann (BayVGH, B.v. 29.10.2015 – 22 ZB 15.1770 – juris; B.v. 9.5.2016 – 12 CS 16.899). Die Beklagte kann deswegen zu Recht von einer „Störereinheit“ bzw. von mehreren zusammenwirkenden Handlungsstörern ausgehen; daran ändert sich aufgrund eines rein formell festgeschriebenen Verbots der zweckfremden Nutzung im Untermietvertrag nichts (vgl. hierzu BayVGH, U.v. 18.4.2013 – 10 B 11.1529 – juris). Durch das abgestimmte und planvolle Zusammenwirken wird nicht nur der Beklagten die Durchsetzung ihrer Anordnungen erschwert, sondern auch den Eigentümern der Objekte ein zivilrechtlicher „Durchgriff“ auf den unmittelbar zweckfremd nutzenden Untermieter mangels eigener Vertragsbeziehung zu diesem verwehrt. Das Geschäftsmodell der Beteiligten gründet sich auch darauf, über einen längeren Zeitraum hinweg die zweckfremde Nutzung einzelner Objekte aufrecht zu erhalten, da sich bereits mehrere Wochen oder Monate Aufschub – durch in die Länge gezogene Verwaltungsverfahren, Gerichtsprozesse und Folgebescheide wie erneute Zwangsgeldandrohungen sind auch Zeiträume von mehreren Monaten oder gar Jahren leicht erreichbar – angesichts von Mietzahlungen in Höhe von 250,- bis über 300,- Euro/Tag finanziell erheblich lohnen. Auch deswegen setzt die Verzögerung bzw. Erschwerung des Zugriffs und die Nichtbeendigung der Überlassung an den Untermieter einen maßgeblichen eigenen Verursachungsbeitrag in der Person des Klägers. Es entspricht auch der Rechtsprechung des Bayerischen Verwaltungsgerichtshofs (B. v. 20.9.2016 – 12 CS 16.1401), in derartigen Konstellationen den Zwischenvermieter jedenfalls auch als Handlungsstörer in Anspruch zu nehmen. In derselben Entscheidung wird klargestellt, dass der im dortigen wie auch im hiesigen Verfahren zwischengeschaltete Untermieter Mohammed R. „das Geschäft mit der Vermietung von Wohnraum an sogenannte Medizintouristen professionell betreibt“. Auch hier ist es so, dass das streitgegenständliche Einfamilienhaus durch den Kläger „weiterhin, nunmehr mittels Zwischenschaltung eines weiteren Mieters, Medizintouristen zu Fremdenverkehrszwecken vermietet“ wird. Dass der im hiesigen Verfahren auftretende Untermieter das Geschäft der kurzfristigen Vermietung von Wohnraum an sogenannte Medizintouristen professionell betreibt, ist dem Kläger aufgrund der oben dargestellten dauerhaften und anhaltenden Geschäftsbeziehungen ebenso bekannt.
2.2 Die zu Recht vorgenommene Inanspruchnahme des Klägers als Handlungsstörer neben dem konsequenterweise ebenfalls als Handlungsstörer in Anspruch genommenen Untermieter (vgl. hierzu das Verfahren M 9 K 16.5771 mit Urteil vom selben Tag wie im hiesigen Verfahren) spiegelt sich im streitgegenständlichen Bescheid einschließlich der im Verwaltungsgerichtsverfahren im Schriftsatz vom 23. November 2016 vorgenommenen Ergänzung der Störerauswahl auch hinreichend wider.
Das gilt bereits unabhängig von den ergänzenden Erwägungen zur Störerauswahl, welche die Beklagte traf, nachdem vom Klägerbevollmächtigten mit Klagebegründung der Untermietvertrag vorgelegt wurde, schon deswegen, weil nach dem unter 2.1 Dargestellten in jedem Fall eine Inanspruchnahme von beiden Beteiligten nicht zu beanstanden ist.
Auch unabhängig davon ist die Vorgehensweise der Beklagten nicht zu beanstanden. Dass die Beklagte zunächst den Bescheid gegen den hiesigen Kläger erließ, obwohl im vorhergehenden Verwaltungsverfahren neben dem Kläger und dem Eigentümer des Einfamilienhauses auch Mohammed R. zur beabsichtigten zweckentfremdungsrechtlichen Verfügung angehört worden war, ist dabei unschädlich. Dass die Beklagte auch ein Anhörungsschreibungsschreiben an Mohammed R. schickte, erklärt sich ohne Weiteres aus dem Vortrag der Beklagten, dass in einer der Ortsermittlungen auch auf die Person des Mohammed R. hingewiesen wurde. Nachdem sich jedoch weder dieser noch insbesondere der Kläger im Anhörungsverfahren trotz seiner entsprechenden Mitwirkungspflichten (VG München, B.v. 4.2.2016 – M 9 S. 15.5264; U.v. 15.2.2017 – M 9 K 15.5262; BayVGH, B.v. 24.5.2016 – 12 CS 16.347) entsprechend äußerte, sondern das Untermietverhältnis, das zu diesem Zeitpunkt bereits mehrere Jahre bestand, verschwieg, ist das Vorgehen der Beklagten zunächst gegen den Kläger, von dem jedenfalls das Mietverhältnis zum Eigentümer zu diesem Zeitpunkt feststand, nicht zu beanstanden. Sobald die Beklagte durch den erst mit der Klagebegründung vorgelegten Untermietvertrag davon Kenntnis erhielt, dass hier auch Mohammed R. als Störer in Betracht zu ziehen ist, wurde gegen diesen ebenfalls ein entsprechender Bescheid verfügt. Die im Klageverfahren nachgereichten Ergänzungen zur Störerauswahl beschreiben lediglich im Nachhinein, dass die Beklagte bei früherer Kenntniserlangung von diesem Umstand auch nicht anderes gehandelt hätte, als geschehen. Wie oben ausführlich dargestellt, erfolgt die Inanspruchnahme des Klägers neben Mohammed R. im Ergebnis ohnehin zu Recht.
3. Schließlich begegnet auch die Zwangsgeldandrohung in Nr. 2 des Bescheids keinen Bedenken. Die sechswöchige Frist zur Beendigung der zweckfremden Nutzung ist grundsätzlich angemessen (vgl. VG München, Beschluss v. 19.1.2017 – M 9 S. 16.4695), wobei sich hier auch aus den Angaben des Klägers und von Mohammed R. in der mündlichen Verhandlung belegen lässt, dass diese Frist ohne weiteres ausgereicht hat. Ebenso wenig ist die Höhe des Zwangsgelds zu beanstanden. Schließlich besteht auch kein Vollstreckungshindernis wegen des Untermietvertrags. Auf die entsprechenden Ausführungen im Beschluss des Gerichts vom 19. Januar 2017 in der Verwaltungsstreitsache mit dem Aktenzeichen M 9 S. 16.4695, das eine vergleichbare Konstellation betrifft und an dem ebenfalls der hiesige Kläger beteiligt war, wird Bezug genommen.
Außerdem erging auch im hiesigen Fall gegen den Untermieter eine eigene zweckentfremdungsrechtliche Verfügung (vgl. das Parallelverfahren M 9 K 16.5771 mit Urteil ebenfalls vom heutigen Tag).
Nach alledem ist die Klage abzuweisen.
Die Kostenentscheidung folgt aus § 154 Abs. 1 VwGO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf § 167 VwGO i.V.m. §§ 708 ff. ZPO.