Aktenzeichen 2 N 16.1741
Leitsatz
1 Wird ein Grundstück als Wohngrundstück genutzt, kann daraus kein subjektives Recht gegen eine heranrückende Bebauung durch eine große Anzahl von Wohneinheiten (hier: 14 Wohneinheiten für anerkannte Asylbewerber und sozial schwache Mitbürger) abgeleitet werden. (Rn. 18 – 19) (red. LS Alexander Tauchert)
2 Sozialer Wohnungsbau bzw. preisgünstige Mieten können nur angeboten werden, wenn eine gewisse Mindestanzahl Wohnungen vorhanden ist; erst dadurch lassen sich die Baukosten pro Wohneinheit auf ein Maß reduzieren, das eine preisgünstige Vermietung möglich macht. (Rn. 41) (red. LS Alexander Tauchert)
3 Der Stellvertreter kann eine Satzung (hier: einen Bebauungsplan) unterschreiben, wenn der erste Bürgermeister im fraglichen Zeitraum im Urlaub gewesen ist und daher der Vertretungsfall gegeben war. (Rn. 23) (red. LS Alexander Tauchert)
Tenor
I. Der Antrag wird abgelehnt.
II. Von den Kosten des Verfahrens tragen die Antragstellerinnen zu 1 und 2 als Gesamtschuldnerinnen sowie der Antragsteller zu 3 jeweils die Hälfte. Die Beigeladenen tragen ihre außergerichtlichen Kosten selbst.
III. Die Kostenentscheidung ist vorläufig vollstreckbar. Die Antragsteller dürfen die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung oder Hinterlegung in Höhe des zu vollstreckenden Betrags abwenden, wenn nicht die Antragsgegnerin zuvor Sicherheit in gleicher Höhe leistet.
IV. Die Revision wird nicht zugelassen.
Gründe
Der Antrag der Antragstellerinnen zu 1 und 2 nach § 47 Abs. 1 Nr. 1 VwGO ist bereits unzulässig. Zudem ist der Antrag aller Antragsteller unbegründet.
1. Der Antrag der Antragstellerinnen zu 1 und 2 ist unzulässig, weil sie nicht antragsbefugt sind. Nach § 47 Abs. 2 Satz 1 VwGO ist im Normenkontrollverfahren jede natürliche oder juristische Person antragsbefugt, die geltend macht, durch die angegriffene Rechtsvorschrift oder deren Anwendung in ihren Rechten verletzt zu sein oder in absehbarer Zeit verletzt zu werden. Die Antragstellerinnen zu 1 und 2 müssen Tatsachen vortragen, die die geltend gemachte Rechtsverletzung möglich erscheinen lassen. Wer von den Festsetzungen eines Bebauungsplans unmittelbar betroffen ist, ist im Allgemeinen schon deswegen antragsbefugt, weil die Festsetzungen Inhalt und Schranken seines Grundeigentums bestimmen (Art. 14 Abs. 1 Satz 2 GG). Hingegen muss derjenige, der einen Bebauungsplan als nicht unmittelbar betroffener Dritter angreift, aufzeigen, dass seine aus dem Abwägungsgebot (§ 1 Abs. 7, § 2 Abs. 3 BauGB) folgenden Rechte verletzt sein könnten (vgl. BVerwG, U.v. 10.3.1998 – 4 CN 6.97 – NVwZ 1998, 732). Das setzt voraus, dass die Planung einen abwägungserheblichen Belang der Antragsteller berührt. Die bloße Bezeichnung eigener Belange und die Behauptung, es liege eine Rechtsverletzung vor, reichen für die Antragsbefugnis aber nicht aus (vgl. BVerwG, U.v. 24.9.1998 – 4 CN 2.98 – BayVBl 1999, 249). Vielmehr muss – in derselben Weise wie bei der Klagebefugnis (§ 42 Abs. 2 VwGO) – hinreichend substanziiert dargelegt werden, dass ein Belang der Antragsteller bei der Abwägung möglicherweise fehlerhaft behandelt worden ist (vgl. BVerwG, U.v. 24.9.1998 a.a.O.; U.v. 26.2.1999 – 4 CN 6.98 – juris; B.v. 13.11.2006 – 4 BN 18.06 – NVwZ 2007, 229).
a) Nach diesen Maßstäben ist hier die Antragsbefugnis zu verneinen. Die Planung berührt hinsichtlich der planungsbedingten Lärmsteigerung keine abwägungserheblich eigenen Belange der Antragstellerinnen zu 1 und 2. Zwar verhält sich die Rechtsordnung gegenüber den Belangen des Lärmschutzes und ihrer Relevanz für die Bauleitplanung nicht neutral. Jedoch begründet nicht jede durch einen Bebauungsplan ermöglichte Zunahme des Lärms für jeden davon Betroffenen eine Antragsbefugnis. Sind solche Änderungen geringfügig oder wirken sie sich nur unwesentlich aus, so kann sich daraus eine Beschränkung der Antragsbefugnis ergeben (vgl. BVerwG, U.v. 21.10.1999 – 4 CN 1.98 – NVwZ 2000, 805).
Da jede Bauleitplanung dazu führen kann, dass sich die Situation in anderen Bereichen verändert, aber nicht jeder von ihr Betroffene – wenn sein Grundstück möglicherweise weiter entfernt liegt – ein abwägungsbeachtliches Interesse an der Beibehaltung des bisherigen Zustands besitzt, verbietet es sich, die Antragsbefugnis immer schon dann anzunehmen, wenn die Ausweisung eines neuen Baugebiets zu einer Verstärkung des Lärms führt. Entscheidend für die Frage der Antragsbefugnis ist daher in erster Linie die konkrete örtliche Situation.
In der Tiefgarage sind 12 Stellplätze sowie auf dem Baugrundstück weitere 7 Stellplätze geplant (Niederschrift über die mündliche Verhandlung vom 19.10.2017 S. 3). Die Tiefgarage ist den beiden Wohngebäuden zugeordnet. Bei einer derart geringen Nutzungsintensivierung ist es aus Sicht des Senats ausgeschlossen, dass sich bei den Antragstellern gravierende Verschlechterungen hinsichtlich des Lärms ergeben. Hinzu kommt, dass bei Tiefgaragen, die einem Wohngebäude zugeordnet sind, die Nutzungsfrequenz viel geringer sein wird als etwa bei Parkhäusern in einer Innenstadt.
Diese Sicht wird durch die fachlichen Stellungnahmen im Verfahren untermauert. Aus der Stellungnahme der unteren Immissionsschutzbehörde vom 28. Juni 2016 ergibt sich, dass aus Sicht des Immissionsschutzes gegen die vorliegende Planung keine Einwendungen bestehen. In der schalltechnischen Untersuchung des anerkannten Büros emPlan vom 18. Mai 2016 wurde das Ausmaß der Lärmeinwirkungen auf dem vorhandenen Bauhof, der Feuerwehr und den gewerblichen Nutzungen im Mischgebiet auf die geplanten Gebäude untersucht. Der Gutachter kommt zu dem Ergebnis, dass durch die neuen Wohngebäude keine neuen Immissionskonflikte entstehen. Das bedeutet, dass die Gebäude einerseits keinen unzumutbaren Lärmeinwirkungen ausgesetzt sein werden und die bestehenden gewerblichen Nutzungen sowie der Bauhof die Feuerwehr andererseits nicht zusätzlich in ihrem Betrieb eingeschränkt werden. Auch die Festsetzung des Mischgebiets lässt keine neuen Immissionskonflikte entstehen. Mithin sind nach den konkreten Gegebenheiten keine Belästigungen zu besorgen, die die Geringfügigkeits-/Bagatellgrenze überschreiten. Es liegt eine Fallgestaltung vor, bei der über einen kleinräumigen Bebauungsplan im Wesentlichen nur die Möglichkeit des Zuwachses einzelner Wohnhäuser in der Nachbarschaft ermöglicht wird (vgl. BVerwG, B.v. 24.8.2017 – 4 BN 35.17 – juris).
b) Soweit die Antragstellerin zu 2 erklärt hat, sie fürchte die heranrückende Bebauung mit einer großen Anzahl von Wohneinheiten sowie die Höhe der Bebauung, kann sie daraus keine Antragsbefugnis ableiten. Denn sie nutzt ihr Grundstück selbst als Wohngrundstück und kann gegen ein anderes Wohnbauvorhaben insofern keine subjektiven Rechte haben. Was die Höhe der Bebauung anlangt, so setzt der Bebauungsplan zwei Vollgeschosse als Höchstgrenze fest (Festsetzung A 1.4). Von der Grundstücksgrenze ist der Bauraum mindestens 3 m entfernt (Festsetzung A 5.3). Damit genügt der Bebauungsplan den Anforderungen der Bayerischen Bauordnung (vgl. Art. 6 Abs. 5 Satz 1 BayBO). Im Übrigen ist darauf hinzuweisen, dass die Antragstellerinnen zu 1 und 2 ihr Gebäude im nordöstlichen Teil ihres Grundstücks dicht an der Grenze gebaut haben. Sie haben ebenfalls ein zweigeschossiges Wohnhaus errichtet (Niederschrift über den Augenschein vom 5.10.2017 S. 3). Insofern ist für den Senat nicht ersichtlich, inwieweit die Antragstellerinnen zu 1 und 2 eine subjektive Rechtsposition im Hinblick auf die Höhe der Bebauung haben könnten.
c) Das Interesse der Antragstellerinnen zu 1 und 2 am Fortbestand der Situation im Rahmen der bisherigen Bebauung kann hier nicht als schutzwürdiger Belang, den die Antragsgegnerin bei ihren Planungen berücksichtigen muss, angesehen werden. Das Interesse, in der Nachbarschaft keine 14 Wohneinheiten für anerkannte Asylbewerber und sozial schwache Mitbürger haben zu wollen, ist nicht rechtlich geschützt. Da die Planung mithin keine abwägungserheblichen Belange der Antragstellerinnen zu 1 und 2 berührt, besteht auch keine abstrakte Möglichkeit, dass die Gemeinde diese Belange bei ihrer Abwägung nicht korrekt berücksichtigt hat. Die Antragsbefugnis ist daher zu verneinen.
2. Der Antrag ist nicht begründet. Der Bebauungsplan verstößt weder gegen formelles noch gegen materielles Recht.
a) Ein Verstoß gegen formelles Recht liegt nicht vor.
aa) Bebauungspläne sind Satzungen (§ 10 Abs. 1 BauGB); als solche sind sie gemäß Art. 26 Abs. 2 Satz 1 GO auszufertigen, bevor sie gemäß § 10 Abs. 3 Satz 1 BauGB in Kraft gesetzt werden. Die Erforderlichkeit der Ausfertigung ergibt sich aus dem in Art. 20 Abs. 3 GG und Art. 3 Abs. 1 Satz 1 BV verfassungsrechtlich verankerten Rechtsstaatsprinzip (vgl. BVerwG, U.v. 16.12.1993 – 4 C 22.92 – NVwZ 1994, 1010). Mit der Ausfertigung wird beglaubigt, dass die Satzung mit dem Inhalt, mit dem sie bekannt gemacht werden soll, von dem zuständigen Gremium beschlossen worden ist, und die Originalurkunde der Satzung hergestellt.
Der Identitätsfunktion ist nach Maßgabe dieser Norm des Landesrechts grundsätzlich durch die eigenhändige Unterschrift des ersten Bürgermeisters oder seines Stellvertreters auf der durch die Ausfertigung hergestellten Originalurkunde, die der Bekanntmachung der Norm zugrunde zu legen ist, zu entsprechen (vgl. BayVGH, U.v. 20.10.2009 – 1 N 06.1545 – juris). Auf der Urkunde befindet sich hier die Unterschrift des Stellvertreters des ersten Bürgermeisters. Im vorliegenden Fall konnte dieser unterschreiben, weil der erste Bürgermeister im fraglichen Zeitraum im Urlaub gewesen ist (vgl. Niederschrift über die mündliche Verhandlung S. 2) und daher der Vertretungsfall gegeben war (Art. 39 Abs. 1 Satz 1 GO).
bb) Die Antragsteller rügen, dass der Bebauungsplan nach seiner Bekanntmachung erst am 16. August, also 15 Tage nach der Behauptung der Gemeinde, der Plan sei verfügbar, tatsächlich verfügbar gewesen sei. Auch am 12. August 2016 sei entgegen der Behauptung der Gemeinde der Bebauungsplan tatsächlich nicht verfügbar gewesen. Richtig ist, dass in der Bekanntmachung darauf hinzuweisen ist, wo der Bebauungsplan eingesehen werden kann (§ 10 Abs. 3 Satz 3 BauGB). Das Bereithalten des beschlossenen und genehmigten Bebauungsplans zu Jedermanns Einsicht bei der in der Bekanntmachung angegebenen Dienststelle ist Teil des sich auf die Rechtsetzung beziehenden – zweistufigen – Verkündungsverfahrens: Mit der Bekanntmachung und dem Bereithalten des Plans zu Jedermanns Einsicht wird der Abschluss eines Rechtssetzungsverfahrens förmlich dokumentiert (vgl. BVerwG, B.v. 3.6.2010 – 4 BN 55.09 – BauR 2010, 1733). Der Bebauungsplan tritt unbeschadet des Erfordernisses, dass er in der Folgezeit zu Jedermanns Einsicht bereitgehalten wird, mit der Bekanntmachung in Kraft (vgl. BVerwG, B.v. 9.5.1996 – 4 B 60.96 – juris). Das Gesetz sagt nämlich nicht, wie lange er und wann er zu Jedermanns Einsicht bereitgehalten wird. Stimmt daher wie im vorliegenden Fall – zugunsten der Antragsteller unterstellt – der Hinweis der Gemeinde, dass sie den Plan zur Einsicht bereithält, nicht, wird der Bebauungsplan dadurch nicht unwirksam. Denn mit der Bekanntmachung ist der Bebauungsplan als Satzung (§ 10 Abs. 1 BauGB) eine gültige Rechtsnorm und damit Teil der Rechtsordnung. Eine Rechtsnorm wird aber nicht allein dadurch ungültig, dass die Möglichkeit der Einsicht in das Originaldokument für kürzere oder längere Zeit erschwert ist (vgl. BVerwG, B.v. 3.6.2010 a.a.O.). Auch das mit der Regelung in § 10 Abs. 3 Satz 2 BauGB verfolgte Ziel, den Betroffenen und Interessenten einen Einblick in den vollständigen Inhalt des Bebauungsplans zu ermöglichen, rechtfertigt es nicht, den Bebauungsplan unwirksam werden zu lassen, wenn die Gemeinde ihrer entsprechenden Pflichten nicht ausreichend genügt. Vielmehr ist dem gesetzlichen Gebot dadurch Rechnung getragen, dass die Einsicht tatsächlich ermöglicht wird. Dies war hier – wie die Antragsteller selbst zugestehen – mit der Einsicht am 16. August der Fall.
b) Der angegriffene Bebauungsplan begegnet auch in materieller Hinsicht keinen Bedenken.
aa) Die Unwirksamkeit des Bebauungsplans folgt nicht aus einer fehlenden städtebaulichen Erforderlichkeit im Sinn von § 1 Abs. 3 BauGB. Ob ein Bauleitplan erforderlich ist, richtet sich nach der planerischen Konzeption der Gemeinde, der insoweit ein weites Planungsermessen zukommt, innerhalb dessen sie ermächtigt ist, eine Städtebaupolitik entsprechend ihren städtebaulichen Vorstellungen zu betreiben (vgl. BVerwG, B.v. 11.5.1999 – 4 BN 15.99 – BayVBl 2000, 23). Die Gemeinde ist demnach planungsbefugt, wenn sie hierfür hinreichende gewichtige städtebauliche allgemeine Belange ins Feld führen kann. Was die städtebauliche Entwicklung und Ordnung im Sinn des § 1 Abs. 3 BauGB erfordert, ist nicht allein aus räumlichen Gegebenheiten sowie nach allgemeinen Grundsätzen oder sonstigen abstrakten Vorgaben zu bestimmen. Vielmehr legt die Gemeinde kraft ihrer Planungshoheit und planerischen Gestaltungsfreiheit selbst fest, welche städtebauliche Konzeption mit der Planung verfolgt wird. Der Begriff der städtebaulichen Entwicklung und Ordnung wird durch die politische Willensentscheidung der Gemeinde ausgefüllt. Insoweit besitzt die Gemeinde im Bereich der städtebaulichen Erforderlichkeit ein weites planerisches Ermessen.
(1) Die Antragsteller rügen, dass der Geltungsbereich des Bebauungsplans fehlerhaft festgesetzt worden sei. Nach § 9 Abs. 7 BauGB setzt der Bebauungsplan seine Grenzen fest. Diese Vorschrift sagt aber nichts darüber aus, wie weit diese Grenzen gezogen sein müssen. Dies ist eine Frage des städtebaulichen Erfordernisses und der sachgerechten Planung (vgl. Mitschang/Reidt in Battis/Krautzberger/Löhr, BauGB, 12. Auflage 2014, § 9 Rn. 232). Der Senat erkennt keine Fehler der Antragsgegnerin unter dem Gesichtspunkt der Erforderlichkeit bzw. der Abwägung hinsichtlich des räumlichen Geltungsbereichs. Wie sich aus der Begründung des Bebauungsplans ergibt, wurde die städtebauliche Erforderlichkeit damit gerechtfertigt, dass sich – während auf den im Geltungsbereich des Bebauungsplans liegenden Flächen eine Mischnutzung vorhanden sei und die überplanten Freiflächen diesen Mischnutzungen räumlich zugeordnet seien – sich die südlich und östlich gelegenen Grundstücke in ihrer Nutzungsart deutlich von diesem Gebiet abgrenzten (allgemeines Wohngebiet im Süden, reines Wohngebiet im Osten). Es sei daher gerechtfertigt gewesen, den Geltungsbereich auf die im Mischgebiet liegenden Grundstücke zu erstrecken (Begründung Bebauungsplan S. 5). Dies ist für den Senat anhand der vorliegenden Pläne nachvollziehbar. Südlich und östlich des Plangebiets findet sich ganz überwiegend Wohnnutzung. Im Übrigen ist der Antragsgegnerin wie oben dargelegt auch bei der Festsetzung des räumlichen Geltungsbereichs des Bebauungsplans ein weiter Ermessensspielraum einzuräumen.
(2) Die Erforderlichkeit kann insbesondere nicht deshalb in Zweifel gezogen werden, weil die Antragsgegnerin ein bereits teilweise bebautes Gebiet überplant. Zuzugestehen ist den Antragstellern allerdings, dass in Zusammenhang mit der Aufhebung des alten Bebauungsplans Nr. 5 ausgeführt wurde, eine Bauleitplanung sei deshalb nicht erforderlich, da nahezu das gesamte Bebauungsplangebiet bebaut sei. Jedoch reicht dieser Gesichtspunkt nicht aus, um die Erforderlichkeit zu verneinen. Denn der Bebauungsplan Nr. 5 war hinsichtlich des räumlichen Geltungsbereichs mit dem jetzt angegriffenen Bebauungsplan nicht identisch. Das Gebiet entlang der Staats Straße war nur teilweise vom früheren Bebauungsplan Nr. 5 umfasst. Bereits von daher ist dieser Gesichtspunkt nicht durchschlagend. Außerdem ist es nicht zu beanstanden, wenn die Antragsgegnerin zu einer geänderten Einschätzung gelangt und den Entschluss fasst, ein Mischgebiet zu erhalten und zu entwickeln. Ausweislich der Begründung des Bebauungsplans ist ein Ziel der Planung die Entwicklung und Erhaltung eines Mischgebiets (Begründung Bebauungsplan S. 5). Im Übrigen wollte die Antragsgegnerin auf dem Grundstück FlNr. 1686/19 ein Baurecht für Wohnraum für sozial schwache Mitbürger und anerkannte Asylbewerber schaffen (Begründung Bebauungsplan S. 6). Mit der Hereinnahme der Grundstücke an der Bundesstraße sollte die dort vorhandene Gewerbe- und Wohnnutzung strukturiert werden (Niederschrift über die mündliche Verhandlung vom 19.10.2017 S. 3). Es ist nicht zu beanstanden, dass die Antragsgegnerin angesichts neuer Entwicklungen – ohne Bindung an frühere Einschätzungen (vgl. BayVGH, U.v. 5.9.2017 – 2 N 16.1308 – juris) – nunmehr eine geänderte Planung verfolgt. Denn städtebauliche Vorstellungen unterliegen dem Wandel und der Antragsgegnerin ist das Recht zuzugestehen, ihre Vorstellungen umzusetzen.
(3) Vor diesem Hintergrund schlägt auch der Einwand der Antragsteller, die Antragsgegnerin habe lediglich sich ein Wohnbaurecht verschaffen wollen, das sie im Rahmen des § 34 BauGB nicht gehabt hätte und ein Wohnbedarf überdies überhaupt nicht bestehe, nicht durch. Das angesprochene Grundstück steht im Eigentum der Gemeinde. Unabhängig davon, dass das angesprochene Wohnbauvorhaben vielleicht bereits nach § 34 Abs. 1 BauGB zulässig wäre, bietet sich das Grundstück für die Bereitstellung von Wohnraum für sozial schwache Mitbürger und anerkannte Asylbewerber an. Denn das Plangebiet liegt ca. 15 Gehminuten vom Ortszentrum entfernt, so dass Einrichtungen, Schule, Kirche, Rathaus und Einkaufsmöglichkeiten fußläufig erreichbar sind. Aufgrund der angrenzenden Wohnsiedlung und der zentralen Lage des Planungsgebiets bietet sich das Gebiet für eine entsprechende Wohnnutzung an (Begründung Bebauungsplan S. 6). Auch von daher ist die Erforderlichkeit des Bebauungsplans zu bejahen.
(4) Die Antragsteller rügen, dass der Bebauungsplan nicht vollziehbar sei. Denn er verstoße gegen die Gestaltungssatzung. Nach ständiger Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts ist ein Bebauungsplan nicht erforderlich im Sinn von § 1 Abs. 3 BauGB, dessen Verwirklichung zum Zeitpunkt seines Inkrafttretens dauerhafte Hindernisse entgegenstehen würden (vgl. etwa für artenschutzrechtliche Zugriffs- und Beeinträchtigungsverbote BVerwG, B.v. 25.8. 1997 – 4 NB 12.97 – BauR 1997, 978). Unabhängig davon, dass die von den Antragstellern in diesem Zusammenhang angeführte Gestaltungssatzung auf die Verwirklichungshandlung bezogen ist (Erteilung einer Baugenehmigung), entfaltet sie für die Bauleitplanung nur mittelbare Bedeutung. Ein Verstoß gegen § 3 der örtlichen Gestaltungssatzung, der die Gebäudestellung und Höhenlage von baulichen Anlagen in gestalterischer Hinsicht regelt, ist nicht erkennbar. Denn § 2 Abs. 2 der örtlichen Gestaltungssatzung bestimmt, dass, wenn in einem Bebauungsplan von dieser Vorschrift abweichende oder weitergehende Festsetzungen getroffen werden, diese maßgebend sind.
Im Übrigen ist der Bebauungsplan durch die 1. Änderung hinsichtlich der Höhenlage nachgebessert worden. Danach darf die Wandhöhe hangseitig 6,40 m und talseitig maximal 8,40 m betragen, bezogen auf das natürliche oder von der Bauaufsichtsbehörde im Einvernehmen mit der Gemeinde festgesetzte Gelände. Als Wandhöhe gilt das Maß von der Geländeoberfläche bis zum Schnittpunkt der Wand mit der Dachhaut. Zugleich wurde die Oberkante Fertigfußboden Erdgeschoss für Haus Ost und West sowie der Höhenbezugspunkt für die Mehrfamilienhäuser festgesetzt.
bb) Nach § 1 Abs. 7 BauGB sind bei der Aufstellung der Bauleitpläne die öffentlichen und privaten Belange gegeneinander und untereinander gerecht abzuwägen. Ein Abwägungsmangel liegt dann vor, wenn eine Abwägung überhaupt nicht vorgenommen worden ist oder wenn der Ausgleich zwischen den verschiedenen Belangen in einer Weise vorgenommen worden ist, der die objektive Gewichtung eines dieser Belange verfehlt (vgl. bereits BVerwG, U.v. 12.12.1969 – IV C 105.66 – BVerwGE 34, 301/ 309). Das Abwägungsgebot erlaubt bei einer Planungsentscheidung einen besonders flexiblen und dem Einzelfall gerecht werdenden Interessenausgleich unter maßgeblicher Berücksichtigung des Grundsatzes der Verhältnismäßigkeit. Maßgebend ist, ob nach zutreffender und vollständiger Ermittlung des erheblichen Sachverhalts alle sachlich beteiligten Belange und Interessen der Entscheidung zugrunde gelegt sowie umfassend in nachvollziehbarer Weise abgewogen worden sind (vgl. auch BVerfG (Kammer), B.v. 19.12.2002 – 1 BvR 1402.01 – NVwZ 2003, 727).
Innerhalb des so gezogenen Rahmens wird das Abwägungsgebot nicht verletzt, wenn sich die zur Planung berufene Gemeinde in der Kollision zwischen verschiedenen Belangen für die Bevorzugung des einen und damit notwendigerweise für die Zurückstellung des anderen Belangs entschieden hat. Die darin liegende Gewichtung der von der Planung berührten öffentlichen und privaten Belange ist ein wesentliches Element der planerischen Gestaltungsfreiheit und als solches der verwaltungsgerichtlichen Kontrolle entzogen. Die Kontrolle beschränkt sich im Rahmen des Abwägungsgebots auf die Frage, ob die Gemeinde die abwägungserheblichen Gesichtspunkte rechtlich und tatsächlich zutreffend bestimmt hat und ob sie die aufgezeigten Grenzen der ihr obliegenden Gewichtung eingehalten hat.
(1) Die Antragsteller rügen sinngemäß, dass ein Mischgebiet nicht abwägungsgerecht festgesetzt worden sei. Insbesondere werde das bestehende Gewerbe durch den Bebauungsplan eingeschränkt, weil es zuvor nach § 34 Abs. 1 BauGB zu beurteilen gewesen sei. Die Festsetzung als Mischgebiet findet in § 1 Abs. 3, § 6 BauNVO ihre Rechtsgrundlage. Die Art der baulichen Nutzung (§ 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB) wird im Bebauungsplan durch Festsetzung der in § 1 Abs. 2 BauNVO bezeichneten Mischgebiete bestimmt (§ 9a Abs. 1 Nr. 1 Buchst. a BauGB i.V.m. § 1 Abs. 3 Satz 1 BauNVO). Jedes dieser Baugebiete dient einer aus dem Gebietstypus zugeschnittenen, in den jeweiligen Absätzen 1 der Baugebietsvorschriften (§§ 2 ff. BauNVO) geregelten allgemeinen Zweckbestimmung. Mit der Festsetzung eines Baugebiets werden die Baugebietsvorschriften Bestandteil des Bebauungsplans, soweit nicht aufgrund des § 1 Abs. 4 bis 10 BauNVO etwas anderes bestimmt wird (§ 1 Abs. 3 Satz 2 BauNVO). Mischgebiete dienen nach § 6 Abs. 1 BauNVO dem Wohnen und der Unterbringung von Gewerbebetrieben, die das Wohnen nicht wesentlich stören. Diese (Haupt-)Nutzungsarten stehen als gleichwertige Funktionen nebeneinander; keine der beiden soll nach Anzahl und/oder Umfang beherrschend in Erscheinung treten (vgl. BVerwG, U.v. 4.5.1988 – 4 C 34.86 – BVerwGE 79, 309).
Im vorliegenden Fall kann ein Mischgebiet noch abwägungsgerecht festgesetzt werden. Ausweislich der Begründung des Bebauungsplans soll mit der Festsetzung eines Mischgebiets die weitere Entwicklung des Baugebiets mit der vorhandenen Mischung aus Wohnnutzung und mischgebietsverträglicher gewerblicher Nutzung ortsplanerisch geordnet bzw. gesteuert und ihr Richtung und Ziel gegeben werden. Damit soll auch der Tendenz entgegengewirkt werden, dass sich das Mischgebiet durch unverträgliche Nutzungen künftig zu einer Gemengelage entwickeln könnte (Begründung Bebauungsplan S. 5). Im vorliegenden Fall geht der Senat noch von einem ausgewogenen Verhältnis zwischen Wohn- und Gewerbenutzung im vorhandenen Bestand aus. Nach Auffassung des Senats wäre das Plangebiet nicht nach § 34 Abs. 1 BauGB, sondern nach § 34 Abs. 2 BauGB zu beurteilen gewesen. Ausweislich der vorgelegten Genehmigungsakten bestehen auf den im Bebauungsplangebiet gelegenen Grundstücken folgende Nutzungen:
FlNr. 1686/5: Verkauf von Kfz, Büroräume, Neuwagen Entkonservierungsstation; FlNr. 1686/4: Natursteinverkauf, Handelsvertretung für Küchen und Elektrogeräte, Büroservice, Handeln mit Schmuck, Textilien, Autoteilen, Keramik, Elektrogeräten (kein Laden), vier Wohneinheiten;
FlNr. 1696/3: Früchtegroßhandel, Messauf– und – abbau, zwei Wohneinheiten;
FlNr. 1685: Schmuck und Design (Werkstatt und Büro), eine Wohneinheit.
Die vorhandenen gewerblichen Nutzungen sind mischgebietstypisch und verträglich. Wie sich der Senat beim Augenschein überzeugen konnte, befindet sich auf dem Grundstück FlNr. 1686/5 ein Autohaus mit Autohandel sowie VW-Service und Nutzfahrzeugeservice in einem zweigeschossigen Gebäude (Niederschrift über den Augenschein vom 5.10.2017 S. 2). Es handelt sich um eher ruhige Nutzungen, wie eine Pkw-Ausstellungshalle sowie Räume zur Neuwagenkonservierung und Kfz-Pflege. Was den Früchtegroßhandel anlangt, ist angesichts der Größe des Fuhrparks von fünf Lkw’s und der Geschäftszeiten, die frühestens um 6.00 Uhr beginnen, davon auszugehen, dass der mit dem Früchtegroßhandel einhergehende Lieferverkehr nicht über den im Mischgebiet zulässigen Störgrad hinausgeht, zumal der Früchtegroßhandel direkt an der viel befahrenen Bundesstraße liegt. Wie der Senat im Augenschein feststellen konnte, ist im westlichen Teil des Mischgebiets nicht lediglich untergeordnete Wohnbebauung anzutreffen. Beim Anwesen T… Straße 21 handelt es sich um eine Wohn- und Gewerbenutzung. Im Obergeschoss des kleineren Gebäudes findet sich Wohnnutzung, ebenso im Obergeschoss des größeren Gebäudes. In den Anwesen T… Straße 17 und 19 findet sich Wohnnutzung, im ausgebauten Dachgeschoss des Anwesens H…straße 2 ist ebenfalls Wohnnutzung vorhanden (vgl. Niederschrift über den Augenschein vom 5.10.2017 S. 2). Es ist nicht zu beanstanden, wenn die Antragsgegnerin beabsichtigt, mit dem streitgegenständlichen Bebauungsplan die weitere Entwicklung des Ortsgebiets ortsplanerisch zu steuern und durch eine hinzukommende Wohnnutzung auf dem Grundstück FlNr. 1686/19 für ein noch ausgewogeneres Verhältnis zwischen Gewerbe und Wohnen zu sorgen.
Soweit die Antragsteller befürchten, dass das bestehende Gewerbe durch den Bebauungsplan eingeschränkt werde, ist anzumerken, dass die vorhandenen gewerblichen Nutzungen, wie oben dargelegt, mischgebietsverträglich sind und daher bereits jetzt auf die vorhandenen Wohnungen auf benachbarten oder denselben Grundstücken Rücksicht nehmen müssen. Aus immissionsschutzrechtlicher Sicht entsteht durch die Bauleitplanung und die Festsetzung eines Mischgebiets kein Nachteil. Diesen Gesichtspunkt hat die Antragsgegnerin, wie sich aus der Begründung ergibt (Begründung Bebauungsplan S. 7), richtig erkannt und abgewogen.
(2) Die Antragsteller wenden sich gegen das Maß der baulichen Nutzung, insbesondere die Höhe und die Kubatur der geplanten Wohngebäude. Das Maß der baulichen Nutzung wird im Bebauungsplan durch die in der Planzeichnung festgelegte zulässige Grundflächenzahl sowie die in der Planzeichnung festgelegte zulässige Zahl der Vollgeschosse festgesetzt. Nach § 17 BauNVO besteht für Mischgebiet hinsichtlich der Grundflächenzahl (GRZ) eine Obergrenze von 0,6 und bei der Geschossflächenzahl (GFZ) eine Obergrenze von 1,2. Die Antragsgegnerin hat diese Obergrenzen allerdings nicht ausgenutzt, um den ländlichen, lockeren Charakter des Planungsgebiets zu wahren. Sie hat sich beim Maß der baulichen Nutzung an der bestehenden Bebauung mit Einzelhäusern und einer gemäßigten Nachverdichtung der Grundstücke, die sich im Innenbereich befinden, orientiert. Das Maß der baulichen Nutzung wurde daher mit einer Grundflächenzahl von 0,4 und mit maximal zwei Vollgeschossen festgesetzt. Die Festsetzungen zur Größe der Baukörper orientieren sich an der Größe der im Norden und Westen vorhandenen Baukörper (Bauhof und Feuerwehrhaus mit darüber liegenden Wohnungen, Gewerbe und Wohnungen im Westen). Zwar ist ein Gebäude mit ausschließlicher Wohnnutzung in dieser Größenordnung bisher in der näheren Umgebung nicht vorhanden. Es sind jedoch sowohl Wohnnutzungen als auch Gebäude in dieser Größenordnung zu verzeichnen. Die Erwägung der Antragsgegnerin, dass sozialer Wohnungsbau bzw. preisgünstige Mieten aus nachvollziehbaren Gründen nur dann angeboten werden können, wenn eine gewisse Mindestanzahl Wohnungen, für diese Wohnnutzung erforderlichen Nutzflächen (hier im Dachgeschoss) und daher ein bestimmtes Maß der baulichen Nutzung in einem Gebäude nicht unterschritten wird (Abwägung S. 12), ist nicht zu beanstanden. Denn erst dadurch lassen sich die Baukosten pro Wohneinheiten auf ein Maß reduzieren, das eine preisgünstige Vermietung erst möglich macht.
Zugleich hat der Bebauungsplan festgelegt, dass und welche Abstandsflächen einzuhalten sind. Mit den getroffenen Abstandsflächenregelungen soll eine ausreichende Belichtung und Belüftung der Nachbargrundstücke sichergestellt werden. Mit der Einhaltung der festgesetzten Abstandsfläche sind die Belange der Nachbarn hinreichend gewahrt. Im Übrigen hat die Antragsgegnerin zutreffend darauf hingewiesen, dass die Freiräume des Anwesens der Antragsteller zu 1 und 2 im Süden und Westen liegen. Auch von daher kann der Senat nicht erkennen, dass die Antragsgegnerin das Maß der baulichen Nutzung fehlerhaft festgesetzt oder gar gegen das Rücksichtnahmegebot verstoßen hat.
(3) Die Antragsteller befürchten, mit dem zusätzlichen Verkehr unzumutbar belastet zu werden.
(a) In der Tiefgarage sind 12 Stellplätze sowie auf dem Baugrundstück weitere 7 Stellplätze geplant. Bei dieser geringen Mehrausweisung hält es der Senat für fernliegend, dass es zu unzumutbaren Verkehrsbelastungen kommt. Denn es ist zu berücksichtigen, dass die Tiefgarage der Wohnnutzung zugeordnet sein wird und dort eine sehr niedrige Frequenz vorherrschen wird (s.o.). Zudem ist der Gesichtspunkt nicht von der Hand zu weisen, dass durch den bestehenden Bauhof mehr Verkehr gegeben ist als durch die hinzukommende Wohnnutzung. Im Übrigen ist das im Rahmen des Bauleitplanverfahrens eingeholte schalltechnische Gutachten zu dem Ergebnis gekommen, dass selbst unter Ansatz einer Schutzbedürftigkeit der neuen Wohnnutzungen wie bei einem allgemeinen Wohngebiet kein Konflikt in Bezug auf die Anforderungen der TA Lärm entstehen wird. Dieses Gutachten wird durch die Antragsteller nicht substantiiert in Frage gestellt.
(b) Die Antragsteller sind der Auffassung, dass im Lärmgutachten statt der 100 dB(A) für die Feuerwehr 113 dB(A) anzusetzen gewesen seien. Zunächst ist der von den Antragstellern genannte Wert von 113 dB(A) nicht weiter belegt. Die schalltechnische Untersuchung vom 18. Mai 2016 hat zugrunde gelegt, dass die Feuerwehr der Gemeinde G… einmal monatlich übt. Dies wird bestätigt durch den in der mündlichen Verhandlung übergebenen Übungsplan 2016 der Feuerwehr (Niederschrift über die mündliche Verhandlung vom 19.10.2017 S. 4). Dabei sind für manche Veranstaltungen reine Schulungsmaßnahmen angesetzt. Die Übungen vor Ort dauern im Regelfall einige Stunden. Der Gutachter geht davon aus, dass bei der Bedienung von Gerätschaften im Allgemeinen keine lärmintensiven Geräusche auftreten, abgesehen von Kommunikationsgeräuschen. In Betracht komme jedoch der Betrieb von Aggregaten, etwa eines Stromerzeugers oder eines Hochdruckreinigers. Dafür hat er eine Schallleistung von 100 dB(A) angesetzt, wobei er eine Betriebsdauer von 3 Stunden zugrunde legt. Einige der im Übungsplan genannten Übungen finden zudem nicht auf dem Gelände der Feuerwehr statt, sondern an anderen Örtlichkeiten. Von daher ist der Ansatz von 100 dB(A) im Ergebnis nicht zu beanstanden. Im Übrigen befindet man sich hinsichtlich des Lärms bereits deshalb auf der sicheren Seite, weil die Werte für ein allgemeines Wohngebiet zugrunde gelegt wurden, während tatsächlich ein Mischgebiet festgesetzt wurde.
(4) Die Antragsteller halten die Abwägung der Gemeinde zum Rücksichtnahmegebot für nicht nachvollziehbar. Die Antragsteller berufen sich auf die fehlende Rücksichtnahme und sind der Auffassung, die Einwendungen des Anliegers E… seien nicht richtig abgewogen worden. Diesbezüglich ist hinsichtlich des Maßes der baulichen Nutzung auf oben zu verweisen.
(5) Der Verkehrswert des Grundstücks als solcher, der durch planerische Festsetzungen des Bebauungsplans für seine Umgebung gemindert sein soll, stellt entgegen der Auffassung der Antragsteller keinen schutzwürdigen Belang dar, der bei der Abwägung zu berücksichtigen wäre. Unmittelbare Auswirkungen eines Bebauungsplans auf den Verkehrswert mögen zwar zum Abwägungsmaterial gehören, soweit sie das überplante Grundstück selbst betreffen. Etwas anderes gilt jedoch für nur mittelbare Auswirkungen auf den Verkehrswert, vor allem, wenn sie – wie hier bei den Antragstellerinnen zu 1 und 2 – bei Grundstücken außerhalb des Geltungsbereichs des Bebauungsplans auftreten (vgl. BVerwG, B.v. 9.2.1995 – 4 NB 17.94 – juris, NVwZ 1995, 895/896). Entscheidend ist vielmehr, wie schutzwürdig die baurechtliche Stellung des Betroffenen ist und wie sich die Festsetzungen des Bebauungsplans im Einzelnen darauf auswirken. Wie oben gezeigt wurde, wurden die einzelnen Belange hier richtig abgewogen. Allein der Umstand, dass ein bisher bebautes Grundstück künftig anders bebaut werden darf, macht das Interesse des Nachbarn an der Erhaltung des bisherigen Zustands dagegen noch nicht zu einem abwägungserheblichen Belang (vgl. BVerwG, B.v. 22.8.2000 – 4 BN 38.00 – juris, NVwZ 2000, 1413; BayVGH, B.v. 12.11.2003 – 2 N 02.544 – juris; BayVGH, U.v. 3.3.2011 – 2 N 09.3058 – juris). Im Übrigen haben die Antragsteller den Gesichtspunkt der Wertminderung im Aufstellungsverfahren nicht geltend gemacht (§ 3 Abs. 2 Satz 2, § 4a Abs. 6 Satz 1 BauGB).
(6) Die Antragsteller werfen der Antragsgegnerin vor, den Bebauungsplan nur deshalb aufgestellt zu haben, um Fördergelder zu bekommen. Wie sich auch aus dem Schreiben der Regierung von Oberbayern, Wohnungsbauförderung vom 6. Juli 2016 ergibt, besteht die Notwendigkeit zur Schaffung von Wohnraum. Auch für weniger wohlhabende Bürger müssen angemessene und qualitativ gute Wohnungen zur Verfügung stehen. Diese Gesichtspunkte sind von der Antragsgegnerin zutreffenderweise in ihre Abwägungsentscheidung eingestellt worden.
Die Kostenentscheidung ergibt sich aus § 154 Abs. 1, § 159 Abs. 1, § 162 Abs. 3 VwGO.
Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf § 173 VwGO i.V.m. §§ 708 ff. ZPO.
Gründe für die Zulassung der Revision nach § 132 Abs. 2 VwGO liegen nicht vor.
