Aktenzeichen 15 B 17.2015
Leitsatz
1 Zur Angemessenheit von Leistung und Gegenleistung in einem “hinkenden” Austauschvertrag. (Rn. 19 – 24) (redaktioneller Leitsatz)
2 Die Angemessenheit vertraglich vereinbarter Leistungen ist nach den gesamten Umständen des Einzelfalles zu bewerten; eine absolute Missbilligungsgrenze existiert nicht. (Rn. 25) (redaktioneller Leitsatz)
Verfahrensgang
Au 5 K 10.2056 2013-10-10 Urt VGAUGSBURG VG Augsburg
Tenor
I. Die Berufung wird zurückgewiesen.
II. Die Klägerin trägt die Kosten des Berufungsverfahrens.
Der Beigeladene trägt seine außergerichtlichen Kosten selbst.
III. Die Kostenentscheidung ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe des zu vollstreckenden Betrags vorläufig vollstreckbar.
IV. Die Revision wird nicht zugelassen.
Gründe
Die zulässige Berufung der Klägerin hat keinen Erfolg.
1. Das Verwaltungsgericht hat die Klage zu Recht als unbegründet abgewiesen. Die Klägerin hat keinen Anspruch auf Erstattung von Kosten, die ihr anlässlich des Vollzugs des mit der Beklagten am 21. Januar 2004 geschlossenen städtebaulichen Vertrags entstanden sind. Entgegen der Ansicht der Klägerin sind die vertraglich vereinbarten Leistungen den gesamten Umständen nach angemessen. Dies gilt insbesondere im Hinblick auf die Vereinbarung, dass der Ausgleichsbetrag (§ 154 Abs. 1 und 3 BauGB) „abgelöst“ ist und die Klägerin „unwiderruflich auf eventuelle Erstattungsansprüche nach § 155 Abs. 6 BauGB“ verzichtet. Nachdem der Vertrag somit weder ganz noch teilweise unwirksam ist, stehen der Klägerin auch weder unmittelbar noch mittelbar (etwa infolge des hilfsweise geltend gemachten Anspruchs auf Vertragsanpassung) vertragliche oder sonstige (gesetzliche) Ansprüche gegenüber der Beklagten auf Kostenerstattung zu.
a) Die Parteien haben am 21. Januar 2004 einen sogenannten „hinkenden Austauschvertrag“ geschlossen (vgl. hierzu z.B. Bonk/Neumann/Siegel in Stelkens/Bonk/Sachs, VwVfG, 9. Aufl. 2018, § 56 Rn. 14 m.w.N.) Die Parteien waren sich dabei darüber einig, dass innerhalb des Sanierungsgebietes durch die Beklagte mittels eines aufzustellenden Bebauungsplans zugunsten der Klägerin als Bauwerberin neues Baurecht (mit Gewerbe-, Wohnbau- und Sondergebieten sowie einer Grünanlage mit See) geschaffen werden und ausschließlich die Klägerin die Planungs- und Erschließungskosten sowie die anteiligen Folgekosten hierfür tragen soll. Der Vertrag regelt dementsprechend hauptsächlich die zwischen den Parteien im Einzelnen verhandelten und vereinbarten Pflichten der Klägerin. Die Klägerin allein trägt danach das unternehmerische Risiko im Hinblick auf den wirtschaftlichen Erfolg ihrer Projektentwicklung und des von ihr zu diesem Zweck eigenverantwortlich geschlossenen Vertrages.
Der Vertrag enthält weder ausdrücklich noch konkludent eine Beschränkung der Höhe der von der Klägerin nach Maßgabe ihrer vertraglichen Verpflichtungen aufzuwendenden Kosten. Er schließt vielmehr etwaige gesetzliche Erstattungsansprüche der Klägerin nach Maßgabe des § 155 Abs. 6 BauGB ausdrücklich aus. Anhaltspunkte, dass die Klägerin bei Abschluss des Vertrags von der Beklagten „übervorteilt“ worden ist, gibt es nicht. Sie werden von der Klägerin im gerichtlichen Verfahren auch nicht geltend gemacht. Entgegen der Ansicht der Klägerin gibt es jedoch auch keine Anhaltspunkte für die Annahme, dass für die Klägerin nach Vertragsabschluss ein nicht mehr zumutbares Missverhältnis zwischen ihren vertraglichen Pflichten und der Gegenleistung der Beklagten erkennbar geworden ist. Dies gilt namentlich im Hinblick auf das von der Klägerin im gerichtlichen Verfahren geltend gemachte Verhältnis ihrer bisherigen Aufwendungen (Kosten) zu der durch die Sanierung bedingten Erhöhung des Bodenwerts ihrer Grundstücke sowie der Höhe der „ursprünglichen Kostenkalkulation“.
aa) Die Parteien haben im Abschnitt C. § 4 Nr. 7 des Vertrags vereinbart, dass der von den Grundstückseigentümern im Sanierungsgebiet zur Finanzierung der Sanierung an die Beklagte zu entrichtende sanierungsrechtliche Ausgleichsbetrag (§ 154 BauGB), welcher der Abschöpfung der durch die Sanierung bedingten Erhöhung des Bodenwerts der im Sanierungsgebiet gelegenen Grundstücke dient, „aus Gründen der Kalkulations- und Rechtssicherheit“ unter der aufschiebenden Bedingung der vertragsgemäßen Erfüllung des Vertrags „abgelöst ist“. Zur Begründung wird im Vertrag selbst angegeben, dass die Bewertungsstelle der Beklagten aufgrund ihrer Prüfung mit Schreiben vom 14. November 2003 festgestellt hat, dass die von der Klägerin nach dem Vertrag „zu erbringenden Leistungen, soweit es sich nach § 155 Abs. 1 BauGB um anrechenbare Leistungen handelt, die prognostizierte sanierungsbedingte Bodenwerterhöhung im Sinne von § 154 Abs. 1 BauGB abdeckt und somit kein Ablösebetrag anfällt“. Gleichzeitig haben die Parteien im Abschnitt C. § 4 Nr. 7 des Vertrags vereinbart, dass die Klägerin „unwiderruflich auf eventuelle Erstattungsansprüche nach § 155 Abs. 6 BauGB“ verzichtet.
bb) Die Einschätzung der Bewertungsstelle der Beklagten in ihrem (internen) Schreiben vom 14. November 2003, dass „trotz der vorhandenen Unsicherheit in den Kalkulationen“ die von der Klägerin zu erbringenden Leistungen die sanierungsbedingte Bodenwertsteigerung abdecken werden, diente offensichtlich lediglich der (internen) sachlichen Rechtfertigung des später vertraglich vereinbarten „Verzichts“ der Beklagten auf Erhebung des Ausgleichsbetrags (§ 154 BauGB). Sie enthält jedoch keine Aussage darüber, in welchem Umfang die Aufwendungen der Klägerin in Erfüllung ihrer vertraglichen Verpflichtungen die sanierungsbedingte Bodenwertsteigerung voraussichtlich erreichen oder übersteigen oder welchen Umfang die klägerischen Aufwendungen überhaupt haben werden.
cc) Entgegen der Ansicht der Klägerin enthält die von ihr in Bezug genommene „Kalkulation“ der Bewertungsstelle der Beklagten vom 18. Dezember 2003 keine vollständige – zumal keine zwischen den Parteien verbindlich vereinbarte – Aussage zur Höhe der voraussichtlichen klägerischen Kosten. Die Angaben in der „Kalkulation“ der Bewertungsstelle der Beklagten vom 18. Dezember 2003 zu den der Klägerin entstehenden Aufwendungen (Erschließungsbeiträge, nur technischer Ausbau; Infrastrukturabgabe für Wohnbauland; Infrastrukturabgabe für Sondergebiet, Anteil an Wohnbaufläche; Vermarktungskosten; Planung; Wagnis und Gewinn; Infrastrukturmaßnahmen Grün; Altlastenbeseitigung; Abbruchkosten) stammen – wie der Vertreter der Klägerin in der mündlichen Verhandlung erklärt hat – nicht von der Klägerin, sondern es handelt sich dabei um Angaben der Beklagten. Die Klägerin macht gleichwohl auf der Grundlage dieser „ursprünglichen Kalkulation“ der Beklagten geltend, die vertraglich vereinbarten klägerischen „Bau- und Ordnungsmaßnahmen“ (§§ 147, 148 BauGB) hätten Kosten in Höhe von (nur) 11.772.400,- Euro verursachen sollen. Die Angaben in der „Kalkulation“ der Beklagten enthalten jedoch zum Teil „abgezinste“ Beträge (Altlastenbeseitigung: 3.950.000,- Euro; Abbruchkosten: 500.000,- Euro), die den bereits seinerzeit tatsächlich angenommenen Werten (Altlastenbeseitigung: 4.700.000,- Euro; Abbruchkosten: 600.000,- Euro) nicht entsprochen haben. Außerdem fehlen in der „Kalkulation“ der Beklagten und damit auch in der klägerischen Berechnung die im gerichtlichen Verfahren von der Klägerin als weitere Kostenpositionen geltend gemachten „Zahlungen auf vertragliche Leistungen“ in Höhe von insgesamt 1.595.271,15 Euro (erstinstanzlich wurde noch ein Betrag von 1.632.897,- Euro angegeben) und auch die weitere Kostenposition der vertraglich vereinbarten „kostenfreien Übereignung von Grundstücksanteilen (für Grünmaßnahmen und Straßenverkehrsflächen)“ von der Klägerin an die Beklagte in Höhe von – nach Angaben der Klägerin – insgesamt 2.286.600,- Euro. Diese von der Klägerin im gerichtlichen Verfahren geltend gemachten Kostenpositionen ergeben sich unmittelbar aus ihren vertraglichen Verpflichtungen und hätten bereits bei der „ursprünglichen Kalkulation“ berücksichtigt werden müssen. Die voraussichtlichen klägerischen Kosten in Erfüllung ihrer vertraglichen Verpflichtungen hätten somit bereits bei Vertragsabschluss deutlich höher prognostiziert werden müssen als aus der „Kalkulation“ der Bewertungsstelle der Beklagten vom 18. Dezember 2003, welche sich die Klägerin zu eigen gemacht hat, ersichtlich ist.
dd) Die „Kalkulation“ der Bewertungsstelle der Beklagten vom 18. Dezember 2003, die internen Zwecken dienen sollte, stützt ebenso nicht die Behauptung der Klägerin, bei Vertragsabschluss sei von einer durch die Sanierung bedingten Erhöhung des Bodenwerts in Höhe von (lediglich) 9.208.000,- Euro ausgegangen worden. Die Beklagte ist entgegen der Ansicht der Klägerin in der „Kalkulation“ vom 18. Dezember 2003 von einem sanierungsbedingten Endwert in Höhe von 20.363.000,- Euro und nicht von einem „abgezinsten“ Endwert in Höhe von 17.293.000,- Euro ausgegangen. Die von der Beklagten in ihrer „Kalkulation“ vorgenommene Abzinsung vom Endwert diente – ebenso wie die nachfolgenden Rechenschritte – der deduktiven Ermittlung des Anfangswerts, da Endwert und Anfangswert auf denselben Zeitpunkt zu ermitteln sind. Die Beklagte hat in ihrer „Kalkulation“ als Anfangswert einen Betrag in Höhe von 5.510.000,- Euro (unter Berücksichtigung der Altlasten) bzw. in Höhe von 9.450.000,- Euro (altlastenfrei) ermittelt. Die Klägerin setzt demgegenüber als Anfangswert den von ihr für den Erwerb der Grundstücke an die Bundesrepublik Deutschland gezahlten Kaufpreis (nebst Nebenkosten) in Höhe von insgesamt 8.085.000,- Euro an. Allerdings ist in diesem Zusammenhang zu berücksichtigen, dass die Klägerin im Hinblick auf die notwendige Altlastensanierung der Grundstücke mit der Bundesrepublik Deutschland noch nachträglich (Dezember 2007) eine (anteilige) Kostenerstattung in Höhe von 2.659.654,- Euro vereinbart hat und sich damit – auch aus Sicht der Klägerin – der von ihr gezahlte Kaufpreis und damit auch der von ihr angenommene Anfangswert reduziert hat. Die durch die Sanierung bedingte Erhöhung des Bodenwerts ist damit deutlich höher als von der Klägerin im gerichtlichen Verfahren geltend gemacht.
ee) Den von der Klägerin in der mündlichen Verhandlung bedingt gestellten Beweisanträgen musste das Gericht nicht nachkommen. Eine weitere Sachverhaltsaufklärung ist nicht geboten. Bei der Frage, ob der sanierungsbedingte Endwert (abgezinst) 17.293.000,- Euro beträgt, handelt es sich um eine Rechtsfrage, die vom Gericht eindeutig dahin zu beantworten ist, dass ein Endwert (hier der von der Beklagten ermittelte Endwert in Höhe von 20.363.000,- Euro) nicht abzuzinsen ist. Ob es sich bei den in der „Kalkulation“ der Beklagten angesetzten „Managementkosten“ (Vermarktungskosten; Planung; Wagnis und Gewinn) in Höhe von 3.130.000,- Euro um berücksichtigungsfähige Aufwendungen handelt, kann ebenso offen bleiben wie die weiteren Fragen, ob die von der Klägerin im gerichtlichen Verfahren geltend gemachten Abbruchkosten in Höhe von 2.367.973,86 Euro in diesem Umfang bodenwertsteigernd sind, ob der Wert der an die Beklagte übereigneten Grundstücke (Grünflächen- und Straßenverkehrsflächen) 2.286.600,- Euro beträgt und in welchem Umfang die für die Altlastensanierung aufgewendeten Kosten in Höhe von 7.769.308,08 Euro berücksichtigungsfähig sind. Auf diese Detailfragen kommt es für die gerichtliche Entscheidung nicht an, weil die von der Klägerin im Berufungsverfahren zuletzt geltend gemachten berücksichtigungsfähigen Aufwendungen in einer Gesamthöhe von 22.236.271,98 Euro nicht in einem der Klägerin nicht mehr zumutbaren Missverhältnis zu den ursprünglich zu erwartenden Kosten oder der durch die Sanierung bedingten Erhöhung des Bodenwerts stehen. Bei dieser Wertung ist zu berücksichtigen, dass es keine „absolute Missbilligungsgrenze“ gibt (vgl. zum Erschließungsbeitragsrecht z.B. BVerwG, U.v. 21.1.2015 – 9 C 1/14 -BVerwGE 151, 171), bei der unerwartete Mehrkosten zu einer Unangemessenheit der vertraglichen Vereinbarungen führen, sondern dass die Angemessenheit der vertraglich vereinbarten Leistungen nach den gesamten Umständen zu bewerten ist. Im vorliegenden Fall ist zu berücksichtigen, dass sich für die Klägerin lediglich das Risiko verwirklicht hat, dass ihr bei einzelnen Kostenpositionen höhere Aufwendungen als möglicherweise erwartet entstanden sind, ohne dass dies der Beklagten zuzurechnen wäre. Der Klägerin ist dieses Risiko bei Vertragsabschluss jedoch bekannt gewesen und sie hat es im Hinblick auf den von ihr gleichwohl erwarteten wirtschaftlichen Erfolg ihres Projekts übernommen. Die Klägerin hätte zudem schon bei Vertragsschluss nach ihren eigenen Angaben mit Aufwendungen (ohne die in der „Kalkulation“ der Beklagten vorgenommene Abzinsung einzelner Kostenpositionen und unter Berücksichtigung der „Zahlungen auf vertragliche Leistungen“ und des Werts der an die Beklagte zu übereignenden Grundstücke) in Höhe von mindestens 16.504.271,15 Euro rechnen müssen. Die im gerichtlichen Verfahren geltend gemachten Mehraufwendungen fallen demgegenüber auch im Hinblick auf die deutlich höhere als von der Klägerin angenommene Bodenwertsteigerung (nach der „Kalkulation“ der Beklagten ist dies die Differenz zwischen dem Endwert in Höhe von 20.363.000,- Euro und dem Anfangswert [unter Berücksichtigung der Altlasten] in Höhe von 5.510.000,- Euro = 14.853.000,- Euro; nach den Angaben der Klägerin wäre dies unter Zugrundelegung des – nicht abgezinsten – Endwerts in Höhe von 20.363.000,- Euro und des von der Klägerin angenommenen Anfangswerts des Kaufpreises [8.085.000,- Euro abzüglich der Kostenerstattung durch die Bundesrepublik Deutschland in Höhe von 2.659.654,- Euro] sogar ein Betrag in Höhe von 14.937.654 Euro) nicht ins Gewicht. Von einer Unangemessenheit der vertraglichen Vereinbarungen kann damit auch vor dem Hintergrund der für die Klägerin von Anfang an bestehenden Möglichkeit, ihre unerwarteten Mehraufwendungen auf künftige Käufer der sanierten Grundstücke abzuwälzen, keine Rede sein.
b) Der Klägerin ist nach alledem das Festhalten an den vertraglichen Regelungen zuzumuten, sodass auch ein Anspruch auf Vertragsanpassung nach Maßgabe des Art. 60 BayVwVfG nicht in Betracht kommt. Ebenso wenig bestehen andere (gesetzliche) Ansprüche auf Kostenerstattung.
2. Die Kostenentscheidung folgt aus § 154 Abs. 2 VwGO. Der Beigeladene trägt seine außergerichtlichen Kosten billigerweise selbst, weil er keinen Sachantrag gestellt und sich damit auch keinem Prozesskostenrisiko ausgesetzt hat (§ 162 Abs. 3 VwGO). Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf § 167 VwGO, §§ 708 ff. ZPO.
3. Die Revision ist nicht zuzulassen, weil keiner der Gründe des § 132 Abs. 2 VwGO vorliegt.
