Aktenzeichen 8 U 4420/16
Leitsatz
1 Grundsätzlich ist ein geschlossener Immobilienfonds keine hochspekulative Anlage, die für eine ergänzende Altersvorsorge nicht geeignet wäre (ebenso BGH BeckRS 2014, 10268). (Rn. 11) (red. LS Andy Schmidt)
2 Der Umstand, dass eine Erbringung der Einlage in Raten möglich ist, macht einen Fonds nicht von vornherein ungeeignet zur Altersvorsorge. Ob ein Anleger den Anlagebetrag in einer Summe oder in Raten erbringt, hat ersichtlich keine Auswirkung auf die Werthaltigkeit der Geldanlage. (Rn. 16) (red. LS Andy Schmidt)
Verfahrensgang
29 O 4982/16 2016-09-30 Schlussurteil LGMUENCHENI LG München I
Tenor
I. Der Kläger wird darauf hingewiesen, dass der Senat beabsichtigt, seine Berufung gegen das Schlussurteil des Landgerichts München I vom 30.09.2016 (Az.: 29 O 4982/16) durch einstimmigen Beschluss zurückzuweisen.
II. Die Kläger erhält Gelegenheit, hierzu bis zum 12.04.2017 Stellung zu nehmen.
III. Der Senat beabsichtigt, den Streitwert des Berufungsverfahrens auf 30.000,00 € festzusetzen.
Gründe
I.
Der Kläger macht gegen die Beklagte zu 2) Schadensersatzansprüche wegen fehlerhafter Prospektangaben aufgrund seiner Beteiligung an der SHB I. F. AG & Co. E.park M.-U. KG (jetzt firmierend als S.Höfe U. GmbH & Co. Fonds KG = Beklagte zu 1) geltend.
Das Berufungsverfahren richtet sich nur gegen die Beklagte zu 2). Mit der Beklagten zu 1) hat der Kläger in der mündlichen Verhandlung vor dem Landgericht München I vom 18.08.2016 einen Teil-Vergleich abgeschlossen (Bl. 147 d.A.).
Bei der Beklagten zu 2) handelt es sich um die Treuhandkommanditistin der Beklagten zu 1) mit einer Hafteinlage von zunächst 10.000,00 (S. 76 des Emissionsprospekts, dort Ziff. 1, vgl. Anlage K 2). Die Beklagte zu 1) bot vier Modelle zur Beteiligung als Kommanditist an sowie die Möglichkeit, sich als stiller Gesellschafter mit Wandlungsrecht zu beteiligen (vgl. S. 77 des als Anlage K 2 vorgelegten Emissionsprospekts).
Der Kläger beteiligte sich am 07.02.2006 durch Vermittlung der Firma C. F. A. mittelbar über die Beklagte zu 2) an der Beklagten zu 1) zum Nominalbetrag in Höhe von 25.000,00 €. Als Beteiligungsart wählte der Kläger die Variante „IMMORENTE PLUS“ und überwies 5% der Beteiligungssumme als Ersteinlage (1.250,00 €) zzgl. 5% Abwicklungsgebühr (1.250,00 €) an die Fondsgesellschaft. Die restliche Beteiligungssumme sollte in ca. 156 Monatsraten ä 100,00 € erbracht werden (vgl. Anlage K 1).
Alleinige Beratungsgrundlage war der als Anlage 2 vorgelegte Emissionsprospekt (Anlage K 2).
Der Kläger rügt den Emissionsprospekt als fehlerhaft. Er trägt vor, dass er sich bei ordnungsgemäßer Aufklärung durch den Prospekt nicht beteiligt hätte. Der Kläger macht als Schaden die Einmaleinlage, die Abwicklungsgebühr sowie die bislang gezahlten Raten geltend. Ausschüttungen habe der Kläger nicht erhalten; Steuervorteile müsse sich der Kläger nicht anrechnen lassen.
Mit Schlussurteil vom 30.09.2016 (Az.: 29 O 4982/16), auf dessen tatsächliche Feststellungen ergänzend Bezug genommen wird, hat das Landgericht München I die Klage abgewiesen. Das Landgericht ist zu dem Ergebnis gekommen, dass die von der Klagepartei gerügten Prospektfehler nicht vorliegen, insbesondere kläre der Prospekt ausreichend über die Möglichkeit des Kapitalverlusts bis hin zum Totalverlust, die Kommanditistenhaftung und die eingeschränkte Fungibilität auf. Ein Prospektfehler sei auch nicht darin zu sehen, dass die streitgegenständliche Beteiligung als für die Altersversorgung geeignet beschrieben sei. Mangels Vorliegens von Prospektfehlern würden damit sämtliche in Betracht kommenden Schadensersatzansprüche, gleich aus welchem Rechtsgrund – ob aus Prospekthaftung im weiteren Sinne oder vorvertraglicher Aufklärungspflichtverletzung – ausscheiden, da der Prospekt unbestritten die alleinige Beratungsgrundlage für die Anlageentscheidung des Klägers gewesen sei.
Gegen das Schlussurteil des Landgerichts München I hat der Kläger Berufung eingelegt und verfolgt im Berufungsverfahren sein Klagebegehren in vollem Umfang weiter. Der Kläger meint, die im Prospekt abgedruckte Prognoserechnung sei nicht nur unvollständig, sondern auch völlig unrealistisch. Zudem würde im Prospekt wider den Tatsachen vorgespiegelt, dass es sich bei der empfohlenen Beteiligung um eine Anlage handele, die zum Vermögensaufbau und der Altersvorsorge geeignet sei. Mit den Einzahlungen der einen Anleger würden wie in einem Schneeballsystem Auszahlungen an andere Anleger finanziert werden. Weiterhin finde eine Ungleichbehandlung der einzelnen Anlegergruppen statt. Die Bevorzugung der stillen Gesellschafter ergebe sich nicht mit ausreichender Deutlichkeit aus dem Prospekt. Schließlich ergebe sich aus dem Prospekt auch nicht das Risiko, dass der Kläger als Treugeber im Krisenoder Insolvenzfall über viele Jahre die monatlichen Raten noch zahlen müsse, ohne am Ende einen Euro zurückzuerhalten.
II.
Die Berufung des Klägers hat nach einstimmiger Überzeugung des Senats offensichtlich keine Aussicht auf Erfolg (§ 522 Abs. 2 S. 1 Nr. 1 ZPO). Das Schlussurteil des Landgerichts München I beruht weder auf einer fehlerhaften Tatsachenfeststellung (§ 529 Abs. 1 Nr. 1 ZPO) noch auf einer Rechtsverletzung (§ 546 ZPO). Das Landgericht hat zutreffend angenommen, dass der streitgegenständliche Emissionsprospekt nicht fehlerhaft oder unvollständig, sondern nach Form und Inhalt geeignet war, den Anlegern die für ihre Beteiligung wesentlichen Informationen verständlich und wahrheitsgemäß zu vermitteln. Entgegen den Ausführungen des Klägers liegen die in der Berufungsbegründung gerügten Prospektfehler (§ 520 Abs. 3 S. 1 Nr. 2 ZPO) nicht vor.
1. Die Prognoserechnung (S. 40 ff. des Prospekts) ist weder unvollständig noch aus der maßgeblichen exante Sicht heraus unvertretbar. Darauf weist auch das Landgericht zutreffend hin. Links oben in der Tabelle auf Seite 40 des Prospekts ergibt sich, dass in dieser Spalte der „Anteilswert in % der Beteiligungssumme“ angegeben wird. Die Rüge, es würden Angaben zum Anteilswert im Zeitraum vor 2020 fehlen, geht fehl. Auf Seite 44 wird unter 1. „Anteilswert der Beteiligung“ ausgeführt, dass hier der voraussichtliche Anteilswert der Beteiligung ab dem ersten Kündigungszeitpunkt, dem 31.12.2020, angesetzt wird. Folglich ist in der Tabelle auch erstmals im Jahr 2020 der Anteilswert bei Prognoserechnung 1 mit 114,1% und bei Prognosrechnung 2 mit 124% des Nominalbetrags angegeben. Dies ist weder zu beanstanden noch missverständlich. Auf den Seiten 43 ff. des Prospekts wird ausgeführt, welche Parameter bei Prognoserechnung 1 und 2 zu Grunde gelegt werden. Dass die Prognoserechnung unter Zugrundlegung der dargestellten Annahmen nicht plausibel sein soll, ist nicht ersichtlich. Der Kläger legt nicht dar, welches Zahlenwerk in der Prognoserechnung aus einer exante Betrachtung heraus unvertretbar sein soll. Insbesondere erschüttert auch die Rechnung des Klägers die Plausibilität der Prognoserechnung nicht, die sowohl die Einlageverpflichtungen als auch die laufenden Einnahmen außer Betracht lässt. Der Prospektherausgeber übernimmt grundsätzlich keine Gewähr dafür, dass die von ihm prognostizierte Entwicklung tatsächlich eintritt. Das Risiko, dass sich eine nach ordnungsgemäßer Aufklärung getroffene Anlageentscheidung im Nachhinein als erfolglos erweist, trägt der Anleger. Dass die Ertragsprognose hinsichtlich des streitgegenständlichen Fonds exante betrachtet unvertretbar gewesen wäre, ist jedenfalls nicht ersichtlich.
2. Dem Kläger wurde durch die Angaben im Verkaufsprospekt auch nicht „vorgegaukelt“, dass es sich bei der empfohlenen Beteiligung an dem streitgegenständlichen Fonds um eine Anlage handele, die zum Vermögensaufbau und zur Altersvorsorge geeignet sei. Dies hat das Landgericht zutreffend festgestellt. Die Aussagen des Prospekts auf Seite 6, wonach der Fonds eine ideale Form des Vermögensaufbaus und der Altervorsorge darstelle und auf Seite 24, wonach die in Rede stehende Beteiligungsform „eine geeignete Anlageform für junge Berufstätige mit mittlerem Einkommen, die eine zusätzliche Altersversorgung aufbauen möchten“ sei, ist aus Sicht des Senats nicht zu beanstanden. So können unternehmerische Risiken zur Ergänzung der Altersvorsorge dann geeignet sein, wenn eine Grundversorgung des Anlegers bereits über sonstige sichere Anlagebausteine gewährleistet ist. Grundsätzlich ist ein geschlossener Immobilienfonds keine hochspekulative Anlage, die für eine ergänzende Altersvorsorge nicht geeignet wäre (BGH, Urteil vom 24. 04.2014, III ZR 389/12, juris Rn. 28). Der Kläger trägt selbst vor, dass er mit der Beteiligung seine Rente „aufstocken“ bzw. für das Alter „zusätzlich“ privat vorsorgen wollte (Bl. 4, 186 d.A.).
3. Dem Kläger wurde auch nicht arglistig verschwiegen, dass die Einzahlungen der Ratensparer nicht in die Substanz des Fonds fließen würden, sondern in die Taschen der stillen Gesellschafter. In der Prognoserechnung (K 4, Seiten 40/42) werden die Einzahlungen der Ratensparer als „Ansparleistung Kapital 3 + 4“ in Zeile 30 aufgeführt und zu den Gesamteinnahmen gerechnet. Davon werden die Gesamtausgaben, u.a. Darlehenszinsen und -tilgungsleistungen, abgezogen. Aus dem Überschuss, der nach der Prognoserechnung von Anfang an zu erwarten war, sollen die Ausschüttungen an die Anleger bezahlt werden. Dass die Erträge der Fondsobjekte allein nicht für Ausschüttungen und die kalkulierte Tilgung der Darlehen ausreichen sollten, geht aus der Prognoserechnung somit hinreichend deutlich hervor. Der vom Kläger angedeutete Vorwurf, bei dem Fonds habe es sich um ein „Schneeballsystem“ gehandelt, ist nicht gerechtfertigt. Auch hier ist wieder zu berücksichtigen, dass der Prospektherausgeber 8 u 4420/16 – Seite 5 grundsätzlich keine Gewähr dafür übernimmt, dass die von ihm vertretbar prognostizierte Entwicklung tatsächlich eintritt; wenn sich im Nachhinein die Einnahmensituation anders darstellt, liegt dies grundsätzlich im Risikobereich des Anlegers. Anhaltspunkte für eine Unvertretbarkeit der Prognoserechnung legt der Kläger jedenfalls nicht dar. Im Übrigen weist der Prospekt auf S. 19 darauf hin, dass die „Sparraten des Immobilieneinsteigers“ nicht nur zur Entschuldung der Immobilie, sondern gleichzeitig „zum Aufbau von Liquidität“ beitragen.
4. Soweit der Kläger auf die Feststellung der SHB Geschäftsführung im Jahr 2013 hinweist, wonach die „Struktur mit den stillen Beteiligungen völlig aus dem Ruder gelaufen ist“, so dass die Rückzahlungen an die stillen Gesellschafter über die Ratenzahler generiert werden müssten, besagt dies nichts darüber aus, ob die Konzeption des Fonds aus einer exante Betrachtung heraus unvertretbar oder offensichtlich unrealistisch war. Ausschüttungen aus dem Eigenkapital waren nach dem Fondskonzept gerade nicht vorgesehen, diese sollten vielmehr aus dem Ertrag erfolgen (S. 45 des Prospekts).
5. Die unterschiedliche Behandlung von Kommanditisten und stillen Gesellschaftern geht entgegen der Ansicht der Berufung klar aus dem Prospekt hervor. Dass die stillen Gesellschafter unabhängig vom Geschäftsergebnis Anspruch auf Mindestgewinn von 6% bzw. 8% haben, ist auf den Seiten 25, 79, 112 des Prospekts unmissverständlich dargestellt. Auf Seite 79 sind auch die von den Kommanditbeteiligungen abweichenden früheren Kündigungszeitpunkte für die stillen Gesellschafter zum 31.12.2008 bzw. 31.12.2011 dargestellt. In der Prognoserechnung wird unterstellt, dass 40% der stillen Gesellschafter ihren Kapitalanteil zum jeweils frühestens Fälligkeitszeitpunkt zurückfordern (S. 45 des Prospekts), der Abzug des gesamten Kapitals der stillen Gesellschafter zum jeweils frühestmöglichen Zeitpunkt wird als Einflussfaktor auf Seite 47 dargestellt.
6. Risiko und Haftung von stillen Gesellschaftern und Treuhandkommanditisten sind auf Seite 15 des Prospekts unter 9. dargestellt. Diese Hinweise sind weder unzureichend noch missverständlich. Es wird unter 9. c) ausdrücklich darauf hingewiesen, dass bei extrem negativer Entwicklung des Fonds Anzahler und Ratenzahler ggf. vor Fälligkeit der vereinbarten Raten die Hafteinlage aufbringen müssen und gegenüber der Gesellschaft bzw. dem Treuhandkommanditisten in jedem Fall haften, bis die von ihnen gezeichnete Einlage vollständig erbracht wurde. Damit können die Anleger entgegen der Ansicht der Berufung klar erkennen, dass die dargestellte Haftung „in jedem Fall“ und gerade auch „bei extrem negativer Entwicklung“, die zur Insolvenz führen kann, gilt. Weiter heißt es unter 9.d), dass Ausschüttungen auch zu einer teilweise Rückzahlung der Hafteinlage führen können mit der Folge, dass der Kommanditist in Höhe der zurückbezahlten Hafteinlage Dritten gegenüber haften kann. Dass mit dem Begriff „Kommanditist“ in 9. c) und d) auch der Treugeber gemeint ist, ergibt sich schon daraus, dass in 9.c) von der Haftung gegenüber der Gesellschaft „bzw. dem Treuhandkommanditisten“ die Rede ist.
7. Der Umstand, dass eine Erbringung der Einlage in Raten möglich ist, macht den Fonds nicht von vornherein ungeeignet zur Altersvorsorge. Ob ein Anleger den Anlagebetrag in einer Summe oder in Raten erbringt, hat ersichtlich keine Auswirkung auf die Werthaltigkeit seiner Geldanlage. Zudem kann auch ein geschlossener Immobilienfonds, wie bereits ausgeführt, zur ergänzenden Altersvorsorge geeignet sein (vgl. BGH Urteil vom 24.04.2014, III ZR 389/12 – juris Rn. 28).
8. Einer Vernehmung der vom Kläger angebotenen Zeugen bedarf es nicht, da, wie bereits ausgeführt, der diesbezügliche Sachvortrag des Klägers nicht entscheidungserheblich ist.
III.
Die weiteren Voraussetzungen für eine Zurückweisung der Berufung durch Beschluss gemäß § 522 Abs. 2 S. 1 ZPO sind ebenfalls gegeben: Der Rechtssache kommt keine grundsätzliche Bedeutung zu (§ 522 Abs. 2 S. 1 Nr. 2 ZPO) und weder die Fortbildung des Rechts noch die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung erfordern eine Entscheidung des Berufungsgerichts durch Urteil aufgrund einer mündlichen Verhandlung (§ 522 Abs. 2 S. 1 Nr. 3 und 4 ZPO).
IV.
Der Streitwert für das Berufungsverfahren bemisst sich nach §§ 47, 48 GKG, §§ 3, 4 ZPO.
V.
Der Senat weist darauf hin, dass eine Fristverlängerung nur gemäß § 224 Abs. 2 ZPO möglich ist und dass der Senat sowohl hinsichtlich der „erheblichen Gründe“ wie auch hinsichtlich des ggf. eröffneten Ermessens einen strengen Maßstab anlegt.
VI.
Abschließend regt der Senat an, die Berufung zur Reduzierung der Kosten (Wegfall von zwei Gerichtsgebühren) zurückzunehmen. Auf Nr. 1222 des Kostenverzeichnisses zum GKG wird hingewiesen.
