Aktenzeichen 29 O 4982/16
Leitsatz
Einem Anleger muss durch einen Emissionsprospekt für seine Beitrittsentscheidung ein zutreffendes Bild über das Beteiligungsobjekt vermittelt werden. Er muss über alle Umstände, die für seine Anlageentscheidung von wesentlicher Bedeutung sind oder sein können, insbesondere über die mit der angebotenen speziellen Beteiligungsform verbundenen Nachteile und Risiken, zutreffend, verständlich und vollständig aufgeklärt werden, wozu auch eine Aufklärung über Umstände gehört, die den Vertragszweck vereiteln können. Dies gilt insbesondere auch für die Risiken der steuerlichen Anerkennungsfähigkeit des konkreten Anlagemodells. (Rn. 34) (redaktioneller Leitsatz)
Tenor
1. Die Klage wird abgewiesen.
2. Der Kläger hat die Kosten des Rechtsstreits zu 75 %; die Beklagte zu 1) zu 25 % tragen. Im Übrigen bleibt es bei der Kostenregelung des Teil-Vergleichs.
3. Das Urteil ist für die Beklagte gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrags vorläufig vollstreckbar.
Beschluss:
Der Streitwert wird auf 30.000,00 € festgesetzt.
Gründe
Die zulässige Klage ist nicht begründet.
A.
Die Klage ist zulässig.
I. Insbesondere ist das Landgericht München I örtlich aufgrund des bindenden Verweisungsbeschlusses des Landgerichts Kaiserslautern vom 16.03.2016 gemäß § 281 Abs. 2 S. 4 ZPO zuständig.
II. Außerdem hat der Kläger das erforderliche Interesse an der Feststellung, dass die Beklagte zu 2) verpflichtet ist, ihn von sämtlichen Verbindlichkeiten aus seiner Beteiligung am streitgegenständlichen Fonds freizustellen. Für die Bejahung des Feststellungsinteresses genügt die nicht eben fernliegende Möglichkeit künftiger Verwirklichung der Schadensersatzpflicht durch das Auftreten weiterer Folgeschäden (BGH, Beschluss v. 28.1.2014, III ZR 423/12). Nach dem klägerischen Vortrag geht es vorliegend namentlich um die Freistellung von der noch bestehenden Pflicht zur weiteren Ratenzahlung sowie bestehenden Haftungsrisiken aufgrund der Kommanditistenstellung.
B.
Die Klage ist jedoch unbegründet. Der Kläger hat gegen die Beklagte zu 2) keinen Anspruch auf Schadensersatz.
I. Sämtliche in Betracht kommenden Schadensersatzansprüche, gleich aus welchem Rechtsgrund – ob aus Prospekthaftung weiteren Sinne oder vorvertraglicher Aufklärungspflichtverletzung – setzen nämlich voraus, dass der unbestritten die alleinige Beratungsgrundlage der Klagepartei bildende Emissionsprospekt in einem der klägerseits gerügten Punkten fehlerhaft ist und der Fehler kausal für die Anlageentscheidung der Klägerin war.
Der streitgegenständliche Emissionsprospekt ist jedoch bereits in den vorrangig gerügten Punkten nicht fehlerhaft oder unvollständig, da er nach Form und Inhalt geeignet war, den Anlegern die für ihre Beteiligung wesentlichen Informationen verständlich und wahrheitsgemäß zu vermitteln (vgl. BGH III ZR 17/08; BGH III ZR 145/06; BGH II ZR 140/03). Nach der ständigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs muss einem Anleger durch einen Emissionsprospekt für seine Beitrittsentscheidung ein zutreffendes Bild über das Beteiligungsobjekt vermittelt werden. Er muss über alle Umstände, die für seine Anlageentscheidung von wesentlicher Bedeutung sind oder sein können, insbesondere über die mit der angebotenen speziellen Beteiligungsform verbundenen Nachteile und Risiken, zutreffend, verständlich und vollständig aufgeklärt werden, wozu auch eine Aufklärung über Umstände gehört, die den Vertragszweck vereiteln können (st. Rspr., vgl. BGH II ZR 172/76 II ZR 9/12). Dies gilt insbesondere auch für die Risiken der steuerlichen Anerkennungsfähigkeit des konkreten Anlagemodells (BGH II ZR 202/02). Es muss aber nur über solche Risiken aufgeklärt werden, mit deren Verwirklichung ernsthaft zu rechnen ist oder die jedenfalls nicht nur ganz entfernt liegen (BGH II ZR 143/12; II ZR 149/03).
Die Haftungsgrundlage, insbesondere in welchem Umfang die Beklagte zu 2) als „bloße“ Treuhandkommanditistin haftet, kann daher dahin gestellt bleiben.
II. Die von der Klagepartei gerügten Prospektfehler liegen nicht vor.
1. Soweit sich der Kläger darauf beruft, dass das Prospekt über die Möglichkeit eines Kapitalverlusts bis hin zum Totalverlust nicht aufkläre, kann dem nicht gefolgt werden.
Auf Seite 13 des Emissionsprospekt (Anlage K 2) befindet sich im Abschnitt „Risikohinweise“ u.a. folgende Ausführungen:
„Sollte bei einer künftigen Veräußerung des Erlenhofparks der Erlös unter den dann noch vorhandenen Verbindlichkeiten liegen, so könnte es im Extremfall zu einem Totalverlust der Kommanditeinlage kommen.#
Auf Seite 14 heißt es weiter:
„Falls von den dargestellten allgemeinen und besonderen Immobilienrisiken mehrere gleichzeitig eintreten sollten, könnte dies zu einem Totalverlust führen.”
Auf Seite 11 wird darauf hingewiesen:
„Sollte die Gesellschaft Eigenkapital durch Anleger oder Fremdkapital nicht in der angenommenen Höhe, zu den angenommenen Konditionen und Zeitpunkten erhalten und könnte dies nicht durch die Platzierungsgarantie … Kapitalerhöhungen oder durch andere Fremdmittel ausgeglichen werden, so kann dies zu einer Verminderung der Erträge und der prognostizierten Ausschüttungen auch der stillen Gesellschafter sowie zu Kapitalverlusten führen.”
Auf Seite 15 wird weiter angeführt:
„Dieses Angebot ist deshalb nicht geeignet für Anleger, die eine absolut sichere, fest verzinsliche Kapitalanlage mit einer der Höhe nach feststehenden und auch kurzfristig möglichen Rückzahlung des investierten Kapitals suchen.”
Das Gericht erachtet die Risikohinweise im Hinblick auf einen möglichen Kapitalverlust bis hin zum Totalverlust für ausreichend. Darauf wird an diversen Stellen eingegangen; dem durchschnittlich interessierten Leser war daher die Möglichkeit bewusst, dass er – im schlimmsten Fall – mit einem Kapitalverlust rechnen muss.
2. Ein Prospektfehler ist auch nicht darin zu sehen, weil der Emissionsprospekt über ein Wideraufleben der Haftung gem. §§ 171, 172 Abs. 4 HGB nicht aufklärt.
Im Rahmen der Risikohinweise wird auf Seite 15 des Emissionsprospekts darauf hingewiesen:
„Ausschüttungen können zu einer teilweisen Rückzahlung der Hafteinlage führen mit der Folge, dass der Kommanditist Dritten gegenüber für Verbindlichkeiten der Gesellschaft in Höhe der zurückbezahlten Hafteinlage haftet.#
Auf Seite 78 wird unter dem Abschnitt „8. Keine Nachschusspflicht, Haftungsbegrenzung“ angeführt:
„Der Gesellschafter ist nicht verpflichtet, über die in der Beitrittsvereinbarung bestimmte Kapitaleinlage (zuzüglich Abwicklungsgebühr) hinaus weitere Zahlungs- oder Nachschusspflichten zu übernehmen. Die gesetzliche Regelung über die Haftung der Kommanditisten gegenüber Gesellschaftsgläubigern bleibt hiervon unberührt.
Für nach Eintragung des Kommanditisten im Handelsregister begründete Verbindlichkeiten ist dessen Haftung auf die eingetragenen Haftungssumme (20 % der Kapitaleinlage) beschränkt. Ist die Einlage voll geleistet, kann die Haftung nur insoweit wieder aufleben, als den Anlegern Teilbeträge ihrer Einlagen im Rahmen von Ausschüttungen/Entnahmen zurückgewährt werden.”
Im Abschnitt „3. Haftung“ wird auf Seite 80 darauf hingewiesen:
„Der Treuhandkommanditist ist im Handelsregister als Kommanditist der Fondsgesellschaft eingetragen. Die Haftung der Treugeber beschränkt sich gegenüber dem Treuhandkommanditisten auf ihre Kapitaleinlage zzgl. Abwicklungsgebühr. Ist die Einlage voll geleistet, kann die Haftung nur insoweit wieder aufleben, als den Treugebern Teilbeträge ihrer Einlagen vom Treuhandkommanditisten zurückgewährt werden.”
Der durchschnittlich interessierte Leser wird im Prospekt mehrfach auf das Wiederaufleben der Haftung nach §§ 171 ff. HGB hingewiesen.
Insoweit wird im Prospekt auch klargestellt, z.B. auf Seite 16 des Emissionsprospekts, dass Ausschüttungen nicht zwingend aus Gewinnen erfolgen müssen:
„Die vorgesehenen Ausschüttungen werden nicht garantiert und stehen jedenfalls zunächst in keiner direkten Beziehung zu den zu erwartenden Gewinnen, sondern erfolgen teilweise aus der Liquidität.#
Ein Prospektfehler liegt aufgrund der nach Überzeugung des Gerichts deutlichen Hinweise nicht vor.
3. Die Ausführungen des Klägers, dass der Emissionsprospekt nicht auf die fehlende Fungibilität der Fondsanteile hinweise bzw. diese irreführend als lediglich eingeschränkte Verfügbarkeit darstelle, ist nicht nachvollziehbar.
Der Kläger wurde bereits in dem von ihm unterschriebenen Beratungsprotokoll ausdrücklich darauf hingeweisen, dass die Beteiligung nicht für Anleger geeignet sei, die auf eine kurzfristige Verfügbarkeit der investierten Gelder angewiesen seien (Anlage B 16).
Weiterhin befindet sich im Emissionsprospekt im Abschnitt Risikohinweise unter „10. Verkauf der Beteiligung/vorzeitiges Ausscheiden“ klare Hinweise:
„Für den Handel mit stillen Beteiligungen und KG-Anteilen gibt es keinen öffentlichen Markt. Diese können deshalb nicht ohne weiteres verkauft werden.
[…]
Bei einem Verkauf des Kommanditanteils in den ersten Jahren oder einem vorzeitigen Ausscheiden ist deshalb nur mit einem Verkaufspreis bzw. einem Abfindungsguthaben unter der einbezahlten Einlagesumme zu rechnen.
Dieses Angebot ist deshalb nicht geeignet für Anleger, die eine absolut sichere, fest verzinsliche Kapitalanlage mit einer der Höhe nach feststehenden und auch kurzfristig möglichen Rückzahlung des investierten Kapitals suchen.”
Dem durchschnittlich interessierten Leser erschließt sich daher durch die Risikohinweise als auch das Beratungsprotokoll, dass ein vorzeitiger Verkauf der Beteiligung eingeschränkt bis unmöglich ist und dabei mit Abschlägen gerechnet werden muss. Das Gericht erachtet die erteilten Risikohinweise daher für ausreichend.
4. Ein Prospektfehler ist auch nicht darin zu sehen, dass die streitgegenständliche Beteiligung als für die Alterversorgung geeignet beschrieben ist, wie auf Seite 6 des Emissionsprospektes:
„Dieser Renditefonds stellt durch die Investition in eine etablierte, wertbeständige Immobilie eine ideale Form des Vermögensaufbaus und der Altersversorgung dar.#
sowie auf Seite 24 unter der Überschrift „Immo-Rente Plus (Kapital 3)“:
„Eine ideale Anlageform für junge Berufstätige mit mittlerem Einkommen, die eine zusätzliche Altersvorsorgung aufbauen möchten. Die geringe Anzahlung und die bequemen monatlichen Raten ermöglichen es vielen Anlegern, Vorteile zu nutzen, die sonst nur Großanlegern vorbehalten sind. Durch die hohen Barausschüttungen nach Volleinzahlung ergeben sich ein sinnvolles Zusatzeinkommen und ein respektables Polster für den Ruhestand.#
Die Darstellung der streitgegenständlichen Anlage als grundsätzlich für eine Altersversorgung geeignet, ist nicht fehlerhaft. Denn grundsätzlich sind Beteiligungen an geschlossenen Immobilienfonds durchaus für eine (ergänzende) Altersversorgung geeignet. Bei einem geschlossenen Immobilienfonds handelt es sich um eine Art der Unternehmensbeteiligung, bei der das Risiko eines hohen oder vollständigen Kapitalverlustes gering ist, weil selbst bei unzureichendem Mietertrag jedenfalls der Sachwert des Immobilienvermögens normalerweise erhalten bleibt (vgl. dazu BGH, Urteil vom 24.04.2014, III ZR 389/12). Das Vorliegen weiterer risikoerhöhende Umstände wie etwa ein überteuerter Erwerb der Immobilie, der Einsatz von Eigenkapital für investitionsfremde Zwecke oder der Verfall der betreffenden Immobilienpreise wird von der Klagepartei nicht vorgetragen und ist auch ansonsten nicht ersichtlich.
Eine darüber hinausgehende Aufklärung, bezogen auf die konkrete Beratungssituation der Klagepartei, durch die Beklagte war nicht erforderlich. Nach dem Klägervortrag lag lediglich eine Anlagevermittlung vor. Eine anlegergerechte Beratung war daher nicht geschuldet.
Vorliegend reicht die grundsätzliche Geeignetheit des Anlageobjektes aus, welche gegeben ist, so dass insoweit kein Prospektfehler vorliegt.
5. Soweit der Kläger einen Prospektfehler im Hinblick auf die Renditeprognose ableitet, weil der Bezugspunkt der Renditeaussage im Hinblick auf das gezeichnete Kapital oder das eingezahlte Kapital unklar bleibe und ein Fehler in der Verwendung der internen Zinsfußmethode liege, geht dies ins Leere.
Im Abschnitt „Annahme zur Prognoserechnung ab 01.01.2006“ (Emissionsprospekt S. 44) wird unter dem Punkt „13.-25. Ausschüttungen“ klargestellt, dass „die geplanten Barausschüttungen und die thesaurierten Ausschüttungen in Euro und % der Beteiligungssummen ohne Abwicklungsgebühr dargestellt“ werden.
Das Gericht kann auch keinen Fehler im Hinblick auf die Darstellung des Anteilswertes ab 2020 erkennen. Das Prospekt weist insoweit auf Seite 43 eindeutig darauf hin, dass die Darstellung erst ab 2020 erfolgt, da der 31.12.2020 der erst mögliche ordentliche Kündigungszeitpunkt der Anleger ist, vgl. § 27 Ziffer 1 des Gesellschaftsvertrages (Anlage K 2, Seite 104).
Das Gericht sieht auch keinen Prospektfehler durch Berechnung der Prognosen im Prospekt anhand der internen Zinsfussmethode. Insoweit wird auf die Rechtsprechung des OLG Hamburg, Urteil v. 17.01.2014, Az. 11 U 119/13 sowie OLG Köln, Urteil v. 30.08.2012, Az. 18 U 79/11 verwiesen:
„Dass die interne Zinsfußmethode in der Betriebswirtschaftslehre teilweise als taugliches Instrument von Investitionsplanung und Investitionsrechnung angezweifelt wird, führt gleichfalls nicht zu einem Prospektfehler. Es mag sein, dass andere Berechnungsarten generell oder im Einzelfall zu überzeugenderen Ergebnissen führen als der in dem Verkaufsprospekt gewählte Weg. Darauf kommt es indes nicht entscheidend an. Die Art der Renditeermittlung ist den Prospektherausgebern nicht vorgegeben, sie darf lediglich nicht auf der Grundlage unvertretbarer oder offenbar unsachlicher Erwägungen vorgenommen werden. Ferner dürfen wesentliche die Entscheidung bedingende Tatsachen nicht außer Acht bleiben. Diesen Anforderungen trägt die hier verwandte interne Zinsfußmethode hinreichend Rechnung. Ihre Problematik ist in der Fachliteratur beschrieben worden. Die bisweilen erhobenen und von der Klagepartei aufgegriffenen Bedenken gegen die Methode der Renditeermittlung (vgl. z.B. Jaeger, VW 2006, 1747 ff, 1847 ff) werden – unbeschadet von Streitfragen im Detail – im betriebswirtschaftlichen Schrifttum nicht allenthalben geteilt (vgl. etwa Laux, VW 2009, 1893 ff). Bei dieser Sachlage ist es den Prospektherausgebern nicht verwehrt, die interne Zinsfußmethode als Berechnungsgrundlage für die Beurteilung der Rentabilität des Fonds heranzuziehen, ohne dass die Unterschiede zu anderen finanzmathematischen Verfahren zur Beurteilung der Vorteilhaftigkeit einer Investition – etwa in Gestalt der Kapitalwertmethode, deren individuelle Berechnung auf Seite 42 des Verkaufsprospektes ausdrücklich angeboten wird – hätten besonders erläutert werden müssen.”
Dass die dargestellte Renditeprognose auf Grundlage unvertretbarer oder offenbar unsachlicher Erwägungen vorgenommen worden ist, trägt auch der Kläger nicht vor.
Ein Prospektfehler liegt auch insoweit nicht vor.
III. Die Frage nach einer Kausalität oder Verjährung kann genauso wie die Schadenshöhe dahin gestellt bleiben.
IV. Aus den vorgenannten Gründen haben auch die weiteren Klageanträge, v.a. die Feststellungsanträge keinen Erfolg.
C.
Die Kostenentscheidung folgt aus § 91 ZPO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit ergibt sich aus § 709 ZPO.
D.
Der Streitwert entspricht dem klägerischen Interesse. Dieser setzt sich aus dem Wert der Nominalbeteiligung (Ziffer 1 und Ziffer 2) sowie einem Wert von 5.000,00 Euro für den Feststellungsantrag zusammen. Zinsen und vorgerichtliche Anwaltsgebühren bleiben gem. §§ 4 Abs. 1 Halbs. 2 ZPO, 43 Abs. 1 GKG als Nebenforderungen außer Betracht.
