Baurecht

Aktenzeichen  Au 5 K 15.1257

Leitsatz

Ein Baugrundstück kann noch dem Innenbereich zuzuordnen sein, wenn es aufgrund der Nähe und Situierung der Bebauung auf den umliegenden Grundstücken von dieser wesentlich geprägt ist und die Ausdehnung der unbebauten Fläche 55 Meter beträgt. (redaktioneller Leitsatz)

Tenor

I.
Der Vorbescheid des Beklagten vom 06.08.2016 wird in Ziffer II aufgehoben. Der Beklagte wird verpflichtet, den beantragten Vorbescheid auch für das südliche Wohnhaus mit Garage zu erteilen.
II.
Die Kosten des Verfahrens hat der Beklagte zu tragen. Die Beigeladene trägt ihre außergerichtlichen Kosten selbst.
III.
Das Urteil ist hinsichtlich der Kosten vorläufig vollstreckbar. Der Beklagte darf die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe des zu vollstreckenden Betrages abwenden, wenn nicht der Kläger vorher Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

Gründe

1. Die zulässige Klage ist begründet.
Der Kläger hat einen Anspruch auf Erteilung des beantragten Vorbescheids auch bezüglich des im südlichen Teil des Grundstücks Fl.Nr. … geplanten Wohnhauses. Der Beklagte war daher unter Aufhebung der ablehnenden Entscheidung des Landratsamtes … in Ziffer II des Vorbescheids hierzu zu verpflichten (§113 Abs. 5 Satz 1 Verwaltungsgerichtsordnung – VwGO).
Rechtsgrundlage des beantragten Bauvorbescheids ist Art. 71 Satz 1 Bayerische Bauordnung (BayBO). Danach ist dem Bauherrn auf Antrag, vor Einreichung des Bauantrags, ein Vorbescheid bezüglich einzelner Fragen zu erteilen. Art. 68 Abs. 1 Satz 1 BayBO gilt gemäß Art. 71 Abs. 1 Satz 4 BayBO entsprechend. Das heißt, dem Bauherrn ist der Bauvorbescheid zu erteilen, wenn dem Vorhaben keine öffentlichrechtlichen Vorschriften entgegenstehen, die im bauaufsichtlichen Verfahren zu prüfen sind. Der Bauvorbescheid bewirkt keine Baufreigabe, er entfaltet jedoch im Umfang der Fragestellung Bindungswirkungen für das nachfolgende Baugenehmigungsverfahren. Die Geltungsdauer beträgt nach Art. 71 Satz 2 BayBO in der Regel drei Jahre.
Die Fragestellung des Klägers betrifft die Zulässigkeit der Bebauung mit zwei Wohnhäusern und Garagen auf dem Grundstück Fl.Nr. …. Damit ist die bauplanungsrechtliche Zulässigkeit des streitgegenständlichen Bauvorhabens zur Prüfung im Vorbescheidsverfahren gestellt.
2. Der beantragte Vorbescheid bezüglich des südlichen Wohnhauses mit Garage ist dem Kläger zu erteilen, weil dieses Bauvorhaben nach Maßgabe des Antrags – ebenso wie das nördlich gelegene Wohnhaus – bauplanungsrechtlich zulässig ist.
a) Das Vorhaben ist aus bauplanungsrechtlicher Sicht nach § 34 Baugesetzbuch (BauGB) zu beurteilen, da der fragliche Bereich des Grundstücks nach Auffassung der Kammer noch dem Innenbereich zuzuordnen ist. Das Vorhaben liegt innerhalb eines im Zusammenhang bebauten Ortsteils im Sinne des § 34 Abs. 1 BauGB. Dies haben die vorliegenden Pläne und Luftbilder sowie die beim Augenschein gewonnenen Erkenntnisse ergeben.
aa) Ein im Zusammenhang bebauter Ortsteil im Sinne von § 34 Abs. 1 Satz 1 BauGB ist jeder Bebauungsteil im Gebiet einer Gemeinde, der den Eindruck der Geschlossenheit und Zusammengehörigkeit erweckt, nach der Zahl der vorhandenen Bauten ein gewisses Gewicht besitzt und Ausdruck einer organischen Siedlungsstruktur ist (BVerwG, U.v. 6.11.1968, IV C 31/66, BVerwGE 31, 22). Ausschlaggebend ist, inwieweit die aufeinander folgende Bebauung trotz etwa vorhandener Baulücken nach der Verkehrsauffassung den Eindruck der Geschlossenheit und Zusammengehörigkeit vermittelt und die zur Bebauung vorgesehene Fläche noch diesem Zusammenhang angehört (vgl. BVerwG, B.v. 15.9.2005 – 4 BN 37/05, ZfBR 2006, 54; BVerwG, B.v. 18.6.1997 – 4 B 238.96, ZfBR 1997, 324). Wie eng die Aufeinanderfolge von Baulichkeiten sein muss, um noch als zusammenhängende Bebauung zu erscheinen, ist nicht nach geografischmathematischen Maßstäben, sondern aufgrund einer umfassenden Bewertung des konkreten Sachverhalts zu entscheiden (BVerwG, Urt.v. 15.9.2005 – 4 BN 37/05, ZfBR 2006, 54). Auf den Verlauf der Grundstücksgrenzen kommt es dabei nicht an (Söfker in Ernst/Zinkahn/Bielenberg, BauGB, Stand: November 2015, § 34 Rn. 25 f.). Grundlage und Ausgangspunkt dieser bewertenden Beurteilung sind dabei die tatsächlichen und örtlichen Gegebenheiten, also insbesondere die vorhandenen baulichen Anlagen, sowie darüber hinaus auch andere topografische Verhältnisse wie z. B. Geländehindernisse, Erhebungen oder Einschnitte (Dämme, Böschungen, Gräben, Flüsse und dergleichen) sowie Straßenzüge. Zu berücksichtigen sind dabei nur äußerlich erkennbare Umstände, d. h. mit dem Auge wahrnehmbare Gegebenheiten der vorhandenen Bebauung und der übrigen Geländeverhältnisse (BVerwG, B.v. 8.10.2015 – 4 BN 28/15 – ZfBR 2016, 67 = juris Rn. 5 u. 6; BVerwG, U.v. 12.12.1990 – 4 C 40/87 – NVwZ 1991, 879).
Ein Bebauungszusammenhang im Sinne von § 34 Abs. 1 BauGB reicht mithin nur so weit, wie die vorhandene Bebauung trotz vorhandener Baulücken den Eindruck der Geschlossenheit und Zusammengehörigkeit vermittelt. Der im Zusammenhang bebaute Ortsteil endet grundsätzlich mit dem letzten Baukörper, die sich hieran anschließenden Freiflächen gehören bereits zum Außenbereich (vgl. BVerwG, U.v. 17.1.2005 – 4 B 3/05 -, juris). Dadurch können sich im Einzelfall bei der Beurteilung des Grenzverlaufs zwischen Innen- und Außenbereich auch Vor- und Rücksprünge ergeben (vgl. Söfker in Ernst/Zinkahn/Bielenberg a. a. O., § 34 Rn. 25; OVG Saarlouis, B.v. 11. 1. 2007 – 2 Q 35/06). Es muss sich folglich um ein unbebautes Grundstück handeln, das den Bebauungszusammenhang jedoch nicht unterbricht. Die Merkmale Geschlossenheit und Zusammengehörigkeit sollen dabei eine gewisse bestehende räumliche Verklammerung kennzeichnen. Das unbebaute Grundstück muss gedanklich übersprungen werden können. Dies ist der Fall, wenn das unbebaute Grundstück nach der Verkehrsauffassung als eine sich zur Bebauung anbietende „Lücke“ erscheint (BVerwG, U.v. 19.9.1986 – 4 C 15/84 -, juris).
Die unbebaute Fläche ist nur dann als Baulücke Teil des Bebauungszusammenhangs, wenn sie von der angrenzend zusammenhängenden Bebauung so stark geprägt wird, dass die Errichtung eines Gebäudes auf dieser Fläche am vorgesehenen Standort als zwanglose Fortsetzung der bereits vorhandenen Bebauung erscheint. Diese Voraussetzung muss auch bei einer auf mehreren oder allen Seiten von zusammenhängender Bebauung umgebenden unbebauten Fläche erfüllt sein. Soweit eine Prägung durch die benachbarte Bebauung fehlt, handelt es sich bauplanungsrechtlich um Außenbereich. Ein Grundstück oder ein Grundstücksteil sind daher regelmäßig nur dann dem Innenbereich zuzuordnen, wenn sie mindestens an drei Seiten von Bebauung umgeben sind (BayVGH U.v. 16.2.2009 – 1 B 08.340 -, juris Rn. 15).
Aufgrund der gesetzlich vorgegebenen Beurteilung der Innen- oder Außenbereichslage nach den konkreten Gegebenheiten vor Ort, ist dabei jeweils insbesondere auf optisch wahrnehmbare Besonderheiten der Topografie zu achten (vgl. BayVGH, U.v. 9.2.2016 – 15 B 14.2139 -, juris Rn. 23; BVerwG, B.v. 8.10.2015 – 4 BN 28/15 – ZfBR 2016, 67 = juris Rn. 5 u. 6).
bb) Gemessen an diesen Maßstäben liegt der gegenständliche, südliche Bereich des Grundstücks Fl.Nr. … der Gemarkung … im Innenbereich und stellt eine sich zur Bebauung anbietende Baulücke dar. Zu diesem Ergebnis kommt die Kammer aufgrund der Pläne und Luftbilder, aber im Wesentlichen auch aufgrund des durchgeführten Augenscheins.
Der Bauplatz des streitigen Wohnhauses im südlichen Teil des Grundstücks Fl.Nr. … der Gemarkung … befindet sich noch im Innenbereich, weil er von der Bebauung auf den umliegenden Grundstücken wesentlich geprägt ist. Aufgrund der Nähe und Situierung auf Höhe des Wohngebäudes auf Grundstück Fl.Nr. …, der weiteren Prägung durch die Wohngebäude auf Grundstück Fl.Nr. … und … auf der nördlichen Seite und dem Zusammenhang mit den Gebäuden der Ziegelei an der westlichen Seite ergibt sich der Eindruck einer Geschlossenheit der Bebauung, die den fraglichen Teil des Baugrundstücks als Baulücke erscheinen lässt. Die gegenständliche unbebaute Fläche ist an drei Seiten von Bebauung umgeben.
Der Grenzverlauf zwischen Innen- und Außenbereich anhand des vorhandenen Bebauungszusammenhangs ist in Fortführung der faktischen Baulinie der Gebäude der Grundstücke mit den Fl.Nrn. …, entlang bis zu den Ziegeleigebäuden zu sehen. Der Abstand der vorhandenen Bebauung von Fl.Nr. … bis zu den Ziegeleigebäuden beträgt rund 55 Meter. Die maximale Ausdehnung einer Baulücke kann nicht anhand konkreter Maßstäbe bestimmt werden, da es sich um eine Beurteilung im Einzelfall handelt. Als Faustregel wird in Literatur und Rechtsprechung jedoch eine Ausdehnung der unbebauten Fläche von zwei bis drei der benachbarten Bebauungsstruktur entsprechenden Baugrundstücken, in der Regel damit 70 bis 80 Meter, in Ausnahmefällen auch von 90 Metern oder mehr, angenommen (vgl. Dürr in: Brügelmann, BauGB Kommentar, Stand: Dez. 2015, § 34 Rn. 12; BayVGH, U.v. 16.2.2009 – 1 B 08.340-, juris Rn. 16). Die maximale Ausdehnung, bei der noch von einer Baulücke gesprochen werden kann, wird damit vorliegend weit unterschritten.
Die vorstehende Einschätzung, die schon aufgrund der Pläne und Luftbilder gewonnen werden kann, hat sich durch den Augenscheinstermin bestätigt. Die konkreten Entfernungen erscheinen auch vor Ort als gering und die vorliegenden Sichtachsen auf die umgebende Bebauung vermitteln den Eindruck der Zugehörigkeit des Bauplatzes zum vorhandenen Bebauungskomplex. Diese Sichtweise wird verstärkt durch die vorhandene Böschung und den Geländesprung zwischen den Grundstücken Fl.Nr. … und … entlang der Grundstücksgrenze. Diese vom Wohngebäude des Grundstücks Fl.Nr. … nach Südosten ansteigende Böschung bildet den topografischen Abschluss des Grundstücks Fl.Nr. … Richtung Nordwesten. Damit wirkt schon diese Böschung als topografische Abgrenzung der unbebauten Fläche, was zu einer Verkleinerung der Ausdehnung der tatsächlichen Baulücke auf ungefähr 30 Meter führt. Ebenso führt diese topografische Besonderheit zu einer optisch wahrnehmbaren und sich aufdrängenden Zusammengehörigkeit des Baugrundstücks zur vorhandenen Bebauung entlang der faktischen Baulinie der Grundstücke mit den Fl.Nrn. …, Dadurch kann die Abgrenzung zum Außenbereich gerade nicht – wie vom Beklagten vorgetragen – entlang einer gedachten Linie zwischen den Wohngebäuden der Fl.Nrn. … und … erfolgen. Die konkreten topografischen Gegebenheiten lassen das Baugrundstück am Bebauungszusammenhang der vorhandenen Wohnbebauung teilnehmen. Die im Augenscheinstermin gewonnenen Erkenntnisse führen in Verbindung mit den vorliegenden Lageplänen und Luftbildern zu dem Ergebnis, dass das streitige Vorhaben im Innenbereich gelegen ist. Der Außenbereich beginnt erst hinter der weiter gedachten faktischen Baulinie der vorhandenen Bebauung auf den Grundstücken mit den Fl.Nrn. …, Diese gedachte Baulinie entlang der vorhandenen Bebauung reicht zumindest bis zu der Begrenzung des Baugrundstücks Fl.Nr. … durch die Böschung, wenn nicht sogar – aufgrund des nach den Vorgaben von Literatur und Rechtsprechung noch als gering zu bewertenden Abstands – bis zum Ziegeleigebäude, so dass das Bauvorhaben, das auf Höhe des benachbarten Wohngebäudes der Fl.Nr. … situiert ist und diese Bebauung in Richtung Ziegelei fortsetzt, sich innerhalb des im Zusammenhang bebauten Ortsteiles befindet.
Damit handelt es sich bei dem Bereich des streitigen Vorhabens um eine Baulücke, die von der Umgebung geprägt ist und deren Bebauung demzufolge der vorhandenen Siedlungsstruktur entspricht.
b) Gemessen an den Voraussetzungen des § 34 Abs. 1 bzw. 2 BauGB fügt sich das Vorhaben auch in die Eigenart der Umgebung ein. Das Vorhaben entspricht sowohl nach Art als auch Maß der baulichen Nutzung der Umgebungsbebauung. Ein Wohngebäude mit Garage in dem beantragten Maß entspricht dem Ausmaß der vorhandenen Wohnbebauung. Ebenso ist aus immissionsschutzrechtlicher Sicht auch im Hinblick auf die westlich gelegene Ziegelei mit keinen bodenrechtlichen Spannungen zu rechnen. Die einschlägigen Grenzwerte werden bereits am der Ziegelei näher gelegenen Wohngebäude auf Grundstück Fl.Nr. … eingehalten. Damit setzt sich das Vorhaben keinen unzumutbaren Beeinträchtigungen, die vom angrenzenden Ziegeleibetrieb ausgehen könnten, aus.
c) Des Weiteren ist nach Auffassung der Kammer von einer gesicherten Erschließung für das streitige Bauvorhaben auszugehen. Im Grundbuch von … (…) ist eine Grunddienstbarkeit zugunsten des Baugrundstücks Fl.Nr. … in der Form eines Geh- und Fahrtrechts auf dem Privatweg Grundstück Fl.Nr. … eingetragen. Die für die Fl.Nr. … eingetragene Dienstbarkeit besteht gemäß § 1025 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) nach der Teilung des Grundstücks Fl.Nr. … (alt) in die Grundstücke Fl.Nr. … (neu) und Fl.Nr. … für beide Teilgrundstücke fort. Maßgeblich ist dabei auf den Wortlaut der Grundbucheintragung und die in Bezug genommene Eintragungsbewilligung abzustellen (VG München, U.v. 19.12.2013 – M 11 K 12.5390 -, juris Rn. 21). Zudem besteht die Möglichkeit der Erschließung über die Grundstücke Fl.Nr. … und …, die im Eigentum des Klägers bzw. von Familienangehörigen des Klägers stehen. Es ist deshalb davon auszugehen, dass die Erschließung spätestens bei Inbetriebnahme ausreichend gesichert ist.
Die Beigeladene hat dem Vorhaben ihr gemeindliches Einvernehmen somit zu Unrecht verweigert. Dieses wird durch die gerichtliche Entscheidung ersetzt.
3. Die Kostenentscheidung folgt aus § 154 Abs. 1 VwGO. Als im Verfahren unterlegen hat der Beklagte die Kosten des Verfahrens zu tragen. Da die Beigeladene keinen Antrag auf Klageabweisung gestellt und sich somit auch keinem prozessualen Risiko aus § 154 Abs. 3 VwGO ausgesetzt hat, entspricht es billigem Ermessen, dass sie ihre außergerichtlichen Aufwendungen selbst zu tragen hat.
Der Ausspruch hinsichtlich der vorläufigen Vollstreckbarkeit der Kostenentscheidung ergibt sich aus § 167 VwGO, §§ 708 Nr. 11, 711 Zivilprozessordnung (ZPO).
Rechtsmittelbelehrung:
Gegen dieses Urteil steht den Beteiligten die Berufung zu, wenn sie vom Bayerischen Verwaltungsgerichtshof zugelassen wird. Die Zulassung der Berufung ist innerhalb eines Monats nach Zustellung des vollständigen Urteils beim Bayerischen Verwaltungsgericht Augsburg, Hausanschrift: Kornhausgasse 4, 86152 Augsburg, oder Postfachanschrift: Postfach 11 23 43, 86048 Augsburg, schriftlich zu beantragen.
Der Antrag muss das angefochtene Urteil bezeichnen. Innerhalb von zwei Monaten nach Zustellung des vollständigen Urteils sind die Gründe darzulegen, aus denen die Berufung zuzulassen ist. Die Begründung ist, soweit sie nicht bereits mit dem Antrag vorgelegt worden ist, beim Bayerischen Verwaltungsgerichtshof, Hausanschrift in München: Ludwigstr. 23, 80539 München, oder Postfachanschrift in München: Postfach 34 01 48, 80098 München, Hausanschrift in Ansbach: Montgelasplatz 1, 91522 Ansbach einzureichen. Die Berufung ist nur zuzulassen, wenn
1. ernstliche Zweifel an der Richtigkeit des Urteils bestehen,
2. die Rechtssache besondere tatsächliche oder rechtliche Schwierigkeiten aufweist,
3. die Rechtssache grundsätzliche Bedeutung hat,
4. das Urteil von einer Entscheidung des Bayerischen Verwaltungsgerichtshofs, des Bundesverwaltungsgerichts, des gemeinsamen Senats der obersten Gerichtshöfe des Bundes oder des Bundesverfassungsgerichts abweicht und auf dieser Abweichung beruht oder
5. wenn ein der Beurteilung des Berufungsgerichts unterliegender Verfahrensmangel geltend gemacht wird und vorliegt, auf dem die Entscheidung beruhen kann.
Vor dem Bayerischen Verwaltungsgerichtshof müssen sich die Beteiligten durch einen Prozessbevollmächtigten vertreten lassen. Dies gilt auch für Prozesshandlungen, durch die ein Verfahren vor dem Bayerischen Verwaltungsgerichtshof eingeleitet wird. Als Bevollmächtigte sind die in § 67 Absatz 2 Satz 1 und Absatz 2 Satz 2 Nr. 3 bis 7 VwGO bezeichneten Personen und Organisationen zugelassen. Behörden und juristische Personen des öffentlichen Rechts einschließlich der von ihnen zur Erfüllung ihrer öffentlichen Aufgaben gebildeten Zusammenschlüsse können sich auch durch die in § 67 Abs. 4 Satz 4 VwGO genannten Personen vertreten lassen.
Beschluss:
Der Streitwert wird auf 10.000,00 EUR festgesetzt.
Gründe:
Die Streitwertfestsetzung beruht auf § 52 Abs. 1 Gerichtskostengesetz (GKG) i. V. m. Nr. 9.1.1.1 und 9.2 des Streitwertkataloges für die Verwaltungsgerichtsbarkeit.
Rechtsmittelbelehrung:
Gegen diesen Beschluss steht den Beteiligten die Beschwerde an den Bayerischen Verwaltungsgerichtshof zu, wenn der Wert des Beschwerdegegenstands 200,- EUR übersteigt oder die Beschwerde zugelassen worden ist.
Die Beschwerde ist innerhalb von sechs Monaten, nachdem die Entscheidung in der Hauptsache Rechtskraft erlangt oder das Verfahren sich anderweitig erledigt hat, beim Bayerischen Verwaltungsgericht Augsburg, Hausanschrift: Kornhausgasse 4, 86152 Augsburg, oder Postfachanschrift: Postfach 11 23 43, 86048 Augsburg, schriftlich einzureichen oder zu Protokoll der Geschäftsstelle einzulegen; § 129a der Zivilprozessordnung gilt entsprechend. Der Mitwirkung eines Bevollmächtigten bedarf es hierzu nicht.
Ist der Streitwert später als einen Monat vor Ablauf dieser Frist festgesetzt worden, kann die Beschwerde auch noch innerhalb eines Monats nach Zustellung oder formloser Mitteilung des Festsetzungsbeschlusses eingelegt werden.