Baurecht

Aktenzeichen  484 C 30422/14 WEG

Leitsatz

1 Räumt die Teilungserklärung ein umfassendes und großzügiges Sondernutzungsrecht ein, so ist darin regelmäßig keine Zustimmung zu baulichen Veränderungen der Sondernutzungsflächen zu sehen. (redaktioneller Leitsatz)
2 Jede nachfolgende Veränderung einer nicht legalisierten unzulässigen baulichen Veränderung stellt einen erneuten Eingriff dar, der erneut zu einem Beseitigungsanspruch des benachteiligten Eigentümers und einer eigenen Verjährung unterliegt. (redaktioneller Leitsatz)
3 Es gibt keinen allgemeinen Rechtssatz, dass nur derjenige Rechte geltend machen darf, der sich selbst rechtstreu verhält (Anschluss OLG München BeckRS 2007, 14002). (redaktioneller Leitsatz)

Tenor

1. Die Beklagten werden gesamtverbindlich verurteilt, die von ihnen aus Schalungsbrettern, Kanthölzern, Befestigungspfosten, Verankerungen und anderen Teilen erstellte Bretterwand entlang der Grenze zwischen der Zufahrt zu Haus C (S. Straße 16 in M.) und der Sondernutzungsfläche zu Haus D (S. Straße 14) auf dem Grundstück Fl.Nr. … der Gemarkung F. vollständig zu beseitigen.
2. Die Beklagten tragen gesamtverbindlich die Kosten des Rechtsstreits.
3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 5.000,00 €.
4. Der Streitwert wird auf 5.000,00 € festgesetzt

Gründe

Die Klage ist zulässig. Es ist das Wohnungseigentumsgericht zuständig.
Die von der Klagepartei mit Schriftsatz vom 12.01.2016 vorgenommene Klageerweiterung hinsichtlich der „Verankerungen“ ist zulässig, da gemäß § 263 ZPO sachdienlich. Es handelt sich hier nicht um einen neuen Klageantrag sondern der ursprüngliche Klageantrag wurde lediglich konkretisiert. Die mündliche Verhandlung endet gemäß § 128 Abs. II ZPO erst für die Klagepartei am 15.01.2016. Der diesbezügliche Klageerweiterungsschriftsatz wurde am 13.01.2016 eingereicht und ist somit rechtzeitig gestellt worden. Auch der Hilfsantrag wurde hier rechtzeitig vor Ende der mündlichen Verhandlung gemäß § 128 Abs. II ZPO (Zeitpunkt des 15.01.2016) eingereicht. Die Klageerweiterung ist auch sachdienlich im Sinne von § 263 ZPO, da die bisherigen Ergebnisse der Verhandlungen und der Beweisaufnahme verwertet werden können.
Die Klage ist auch begründet.
Den Klägern steht gemäß § 1004 BGB i.V.m. § 15 Abs. III WEG ein Anspruch auf Beseitigung des noch bestehenden Bauzauns (der aus Schalungsbrettern, Kanthölzern, Befestigungspfosten, Verankerungen u.a. Teilen besteht), zu. Bei der erstellten Bretterwand handelt es sich um eine bauliche Veränderung im Sinne von § 22 Abs. 1 WEG. Es handelt sich auch um eine dauerhafte Umgestaltung des Gemeinschaftseigentums. Die Beklagtenpartei trägt selbst vor, dass der Bauzaun im Jahre 2003 errichtet worden ist und nunmehr über 12 Jahre dort steht. Damit kann, aufgrund der langen Zeitdauer des Bestehens des Bauzauns nicht mehr davon gesprochen werden, dass es nicht eine auf Dauer angelegte Anlage handelt und es sich nur um einen vorübergehenden Sichtschutz handelt. Eine dauerhafte Umgestaltung ist auch gegeben, auch wenn es an einer festen Verbindung zum Gemeinschaftseigentum fehlen würde. Eine bauliche Veränderung ist jede Umgestaltung des Gemeinschaftseigentums, die vom Aufteilungsplan oder früheren Zustand des Gebäudes nach Fertigstellung abweicht und über die ordnungsgemäße Instandhaltung und Instandsetzung hinausgeht. Dies setzt eine auf Dauer angelegte gegenständliche Veränderung des Gemeinschaftseigentums voraus, die auf Veränderung des vorhandenen Zustandes gerichtet ist und zwar dadurch, dass Gebäudeteile verändert, Einrichtungen oder Anlagen neu geschaffen oder geändert werden. Auch wenn hier ggf. der Bauzaun keine feste Verbindung zum Gemeinschaftseigentum hat, was hier jedoch kaum vorstellbar ist, denn laut den Lichtbildern ist der Bauzaun im Boden des Gemeinschaftseigentums verankert, so handelt es sich doch um eine Umgestaltung des Gemeinschaftseigentums, nämlich optische wesentliche Veränderung, die vom Aufteilungsplan oder früheren Zustands des Gebäudes nach Fertigstellung abweicht und stellt damit eine bauliche Veränderung dar (Merle in Bärmann WEG Kommentar 13. Auflage § 22 Rdnr. 7 WEG).
Die Grundstücksflächen, an denen Sondernutzungsrechte begründet sind, sind auch entgegen dem Sachvortrag der Beklagtenpartei nicht als real geteilte Grundstücke zu behandeln. Auch wenn hier gemäß Ziffer II 1 lit c und d der Teilungserklärung das Haus C der Kläger einerseits und das Haus D der Beklagten andererseits jeweils eine selbstständige wirtschaftliche Einheit bildet, so bezieht sich das lediglich auf das Sondereigentum und nicht auf Gemeinschaftseigentum, das hier einem Sondernutzungsrecht unterliegt. Im Übrigen ist auch in der Teilungserklärung nicht erwähnt, dass die Häuser und die Grundstücksflächen an denen ein Sondernutzungsrecht besteht, als real geteilt gelten sollen und dass die Zustimmung der übrigen Miteigentümer an baulichen Veränderungen an der Gemeinschaftsfläche schon vorab in der Teilungserklärung gegeben wäre. Auch wenn gemäß Ziff. II 2. lit c und d jeweils ein umfassendes und großzügiges Sondernutzungsrecht den Häusern C und D eingeräumt worden ist, so bedeutet das noch nicht, dass die Wohnungseigentümer den baulichen Veränderungen an der Fläche die mit einem Sondernutzungsrecht belegt worden ist, vorab zustimmen. Solche Regelungen in der Teilungserklärung sind eng auszulegen und müssen inhaltlich ausreichend bestimmt sein. Wenn in der Teilungserklärung die Rede von Sondereigentum ist, dann bedeutet dies gleichzeitig auch, dass davon eine Gemeinschaftsfläche, die lediglich mit einem Sondernutzungsrecht belegt ist, nicht gemeint sein kann.
Auch die Regelung in Ziffer. III 3. lit c und d, wonach die Häuser C und D die in gemeinschaftlichen Eigentum stehenden Gebäudeteile samt Anlagen und Einrichtungen sowie die Grundstücksflächen selbst zu pflegen und instand zu halten haben, bedeutet nicht, dass die Wohnungseigentümer baulichen Veränderungen in der Teilungserklärung auf der Sondernutzungsfläche zugestimmt hätten. Eine bauliche Veränderung fällt auch nicht unter den Begriff „Pflegen“ und „Instand halten“. Auch die Regelung gemäß Ziff. II 5 der Teilungserklärung wonach in Angelegenheiten, die nur eine Wirtschaftseinheit betreffen die anderen Eigentümer kein Stimmrecht haben, ist hier nicht behilflich, denn es handelt sich hier bei der Wand um eine bauliche Anlage auf Gemeinschaftseigentum und diese betrifft nicht nur eine Wirtschaftseinheit sondern Gemeinschaftseigentum. Ein etwaiges Zustimmungserfordernis gemäß § 22 Abs. 1 WEG ist daher durch die Teilungserklärung nicht abgedungen und die Zustimmung der Kläger zur baulichen Veränderung ist hier notwendig. Der Bau einer solchen Bretterwand stellt auch keine gärtnerische Gestaltung des Sondernutzungsrechts der Beklagten dar.
Sondern es handelt sich hierbei um eine optische Beeinträchtigung, die über das Maß in § 14 Nr. 1 WEG hinausgeht und die Kläger beeinträchtigt. Die Bretterwand wurde in der Sitzung des Amtsgerichts München vom 08.12.2015 in Augenschein genommen anhand der vorgelegten Lichtbilder gebommen. Die Bretterwand ist sehr groß und wuchtig und fällt sofort ins Auge. Es spielt dabei keine Rolle, dass früher die Bretterwand durch eine Betonwand verdeckt war, denn diese ist nicht mehr vorhanden und kann die Bretterwand nicht mehr verdecken. Vielmehr verändert die Bretterwand den optischen Gesamteindruck des gesamten Anwesens in erheblicher Art und Weise und stellt deshalb eine optische Beeinträchtigung dar.
Die Beklagten berufen sich noch auf Verjährung des diesbezüglichen Beseitigungsanspruches. Eine Verjährung konnte hier jedoch nicht eintreten. Die Beklagten haben nicht das Recht, den errichteten Zustand, des ursprünglichen Bauzaunes im Jahre 2003 weiter zu verändern, in dem sie den von ihnen geschaffenen baulichen Zustand modernisieren oder instanden (OLG Düsseldorf NZM 2009, 442; LG Frankfurt/Main Urteil v. 30.4.2014 – 2 – 13 S 38/13 in ZMR 2014, 821). Mangels einer Legalisierung der ursprünglichen baulichen Maßnahme stellt daher jede Veränderung, die an der baulichen Maßnahme vorgenommen wird, einen erneuten Eingriff dar, der erneut zu einem Beseitigungsanspruch des benachteiligten Miteigentümers führt. Es wurde auch entschieden, dass z.B. eine 25jährige Duldung einer baulichen Veränderung (Balkonverglasung) keinen Anspruch auf Wiedererrichtung nach sanierungsbedingter Entfernung begründe, weil die bloße Duldung den Beseitigungsanspruch nicht verwirken lässt (LG Lüneburg ZMR 2008, 486, (487); Suilmann in Bärmann a.a.O. § 14 Rdnr. 158 WEG).
Da hier die Beklagten dem Sachvortrag der Klagepartei, wonach im Jahre 2012 (also in unverjährbarer Zeit) eine Veränderung des Bauzauns insofern vorgenommen worden ist, als hier der Bauzaun mit 3 Flechtzaunpanellen erhöht worden ist und mit einem Rankengitter weiter gesteigert wurde, nicht entgegengetreten sind, ist dieser Sachvortrag unstreitig. Damit haben jedoch die Beklagten den Bauzaun im Jahre 2012 in erheblicher Art und Weise verändert. Die 3 Flechtzaunpanellen mit denen der Bauzaun erhöht worden ist, sind sehr groß und wuchtig und fallen stark ins Auge und erhöhen noch die optische Beeinträchtigung, die durch den Bauzaun bereits bestanden hat, in erheblicher Art und Weise. Ebenfalls sticht das Rankengitter, dass in weißer Farbe ausgeführt ist, erheblich ins Auge bereits durch die weiße Farbe gegenüber dem dunkelbraunen Bauzaun und stellt ebenfalls eine weitere erhebliche optische Beeinträchtigung dar.
Die Beklagtenpartei kann hier nicht damit gehört werden, dass es sich hierbei lediglich um geringfügige Änderungen und Modifikationen handelt und dass diese von untergeordneter Bedeutung sind. Die vorgenommenen Änderungen sind wie ausgeführt worden sind, erheblich und stechen sehr stark ins Auge. Damit beginnt die Verjährungsfrist im Jahre 2012 erneut zu laufen und die Klage, die mit Schriftsatz vom 29.12.2014 am selben Tag eingegangen bei Gericht, eingereicht worden ist, hat die 3jährige Verjährungsfrist des § 195 BGB unterbrochen. Eine Verjährung ist damit nicht eingetreten. Aufgrunddessen konnte auch keine Verwirkung eintreten, da das Zeitmoment (Veränderungen ab 2012) bereits nicht erfüllt ist.
Die Beklagten können sich auch nicht darauf berufen, dass die Kläger selbst sich nicht vertragstreu verhalten würden Es gibt keinen allgemeinen Grundsatz, dass nur derjenige Rechte geltend machen darf, der sich selbst rechtstreu verhalten würde (OLG München ZMR 2007, 884 (885). Es bedarf deshalb keiner Prüfung, ob die Kläger sich selbst vertragstreu verhalten oder nicht. Dies gilt auch für den Sachvortrag der Beklagten, dass die Sichtschutzwand erforderlich gewesen wäre, um die ständigen Belästigungen durch die Kläger abzuwehren. Es wäre den Beklagten unbenommen geblieben, die Belästigungen der Kläger durch Klageerhebung abzuwehren. Im übrigen würden solche Belästigungen keine Legitimation für die Errichtung eines solchen Bauzaunes geben.
Die Beklagten können auch nicht damit durchdringen, dass der im Jahre 2003 errichtete Bauzaun der Absicherung der Baustelle diene. Da die Beklagten kein Recht haben derzeit eine Garage dort zu bauen bedarf es auch keiner Baugrube und auch keiner Absicherung der Baustelle durch die streitgegenständliche Bretterwand.
Es kommt auch nicht darauf an, ob am 31.03.2015 oder am 02.09.2015 oder am 20.11.2015 weitere Veränderungen an der Bretterwand vorgenommen worden sind und ob diese von dem Kläger selbst verursacht worden seien, da bereits die unbestrittenen Veränderungen im Jahre 2012 durch Anbringung von 3 Flechtzaunpanellen und eines Rankgitters die Verjährung neu in Gang gesetzt haben. Aus diesem Grund kommt es auch nicht darauf an, ob die Beklagten bereits im Januar 2007 Änderungen in den Halterungen der Schalungsbretter vorgenommen haben ectra.
Der Klage war daher stattzugeben.
Da der Klage stattgegeben worden ist, kommt es auf den gestellten Hilfsantrag nicht mehr an.
Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 ZPO und die vorläufige Vollstreckbarkeit auf § 709 ZPO.
Mangels anderer Anhaltspunkte kommt hier der mittlere Regelstreitwert von 5.000,00 € zur Anwendung.