Aktenzeichen RO 4 K 16.1290
Leitsatz
1. Soll der Erwerb einer Fläche im Rahmen der Ausübung des naturschutzrechtlichen Vorkaufsrechts in gleicher Weise dem Ausgleich der Realisierung eines Bebauungsplans dienen, verliert der naturschutzrechtliche Rechtfertigungsgrund seine Selbstständigkeit. Dies führt zur Rechtswidrigkeit der Vorkaufsrechtsausübung. (amtlicher Leitsatz)
2 Das naturschutzrechtliche Vorkaufsrecht ist als zulässige Inhalts- und Schrankenbestimmung des Eigentums verfassungsgemäß. (red. LS Andreas Decker)
3 Ein einmal entstandenes Vorkaufsrecht ist unabhängig vom Fortbestand des Kaufvertrags. Die Ausübung des Vorkaufsrechts lässt einen neuen, selbstständigen Kaufvertrag zwischen dem Verkäufer und dem Vorkaufsberechtigten entstehen. (red. LS Andreas Decker)
4 Die Ausübungsfrist nach Art. 39 Abs. 7 BayNatSchG beginnt erst mit der Mitteilung des wirksamen, vollständigen und richtigen notariellen Kaufvertrags. (red. LS Andreas Decker)
Tenor
I.
Der Bescheid des Landratsamts … vom 12.7.2016 wird aufgehoben.
II.
Der Beklagte trägt die Kosten des Verfahrens mit Ausnahme der außergerichtlichen Kosten der Beigeladenen.
III.
Die Kostenentscheidung ist vorläufig vollstreckbar.
Der Beklagte kann die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe der festgesetzten Kosten abwenden, wenn nicht der Kläger vor der Vollstreckung gleiche Sicherheit leistet.
IV.
Die Berufung wird zugelassen.
Gründe
Die zulässige Klage ist begründet. Der Bescheid des Landratsamts … vom 12.7.2016 ist rechtswidrig und verletzt den Kläger in seinen Rechten (§ 113 Abs. 1 Satz 1 VwGO). Er ist deshalb aufzuheben.
1. Die Einwendungen des Beigeladenen zu 2) gegen das naturschutzrechtliche Vorkaufsrecht im Allgemeinen sind unbegründet.
Das naturschutzrechtliche Vorkaufsrecht ist als zulässige Inhalts- und Schrankenbestimmung des Eigentums verfassungsgemäß (BayVGH, U.v. 11.5.1994 – 9 B 93.1514 -). Die Ausübung des Vorkaufsrechts wirkt sich für die Vertragspartner des Kaufvertrags nicht als Enteignung aus (BayVGH, U. v. 11.8.1989 – 9 B 86.02748 -). Vorkaufsrechte gestalten das Eigentum im Sinne des Art. 14 Abs. 1 Satz 2 GG, ihre Ausübung ist daher keine Enteignung (BVerfG, B. v. 10.1.2000 – 1 BvR 1268/99 -). Der Ausschluss des Vorkaufsrechts gemäß Art. 39 Abs. 9 BayNatSchG bei Veräußerung an den Ehegatten, eingetragenen Lebenspartner oder an eine Person, die mit dem Eigentümer des Grundstücks in gerader Linie verwandt ist, entspricht § 66 Abs. 3 Satz 5 BNatSchG. Mit dieser Regelung trägt das Gesetz der Tatsache Rechnung, dass unter Verwandten häufig Preise deutlich unterhalb des Verkehrswerts vereinbart werden und die Ausübung des Vorkaufsrechts zu diesen Preisen nicht angemessen wäre (vgl. Engelhardt/Brenner/Fischer-Hüftle/Egner/Meßerschmidt, Naturschutzrecht in Bayern, Art. 39 Rn. 41). Dass der Gesetzgeber nicht auch das hier zwischen dem Beigeladenen zu 2) und dem Kläger beschriebene Verwandtschaftsverhältnis – sie sind Cousins – in den Ausschluss einbezogen hat, ist nicht zu beanstanden.
Der Einwand des Beigeladenen zu 2), er hätte das Grundstück an die Beigeladene zu 1) nicht zu diesem günstigen Preis verkauft, führt nicht dazu, am Vorliegen eines Kaufvertrags zu zweifeln. Eine gemischte Schenkung, bei deren Vorliegen das naturschutzrechtliche Vorkaufsrecht nicht ausgeübt werden könnte, wird nicht geltend gemacht. Eine derartige Vertragsgestaltung läge nur dann vor, wenn die Vertragsparteien das objektive Missverhältnis von Leistung und Gegenleistung kennen und sich darüber einig sind, dass ein Teil der Leistung nicht durch die Gegenleistung abgegolten, sondern unentgeltlich zugewendet werden soll (vgl. Engelhardt/Brenner/Fischer-Hüftle/Egner/Meßerschmidt a. a. O. Art. 39 Rn. 11 m. w. N.). Anhaltspunkte sind weder hinsichtlich eines objektiven Missverhältnisses zwischen Leistung und Gegenleistung noch hinsichtlich einer derartigen Kenntnis der Vertragsparteien gegeben.
Der vom Beigeladenen zu 2) angekündigte Rücktritt vom Kaufvertrag wirkt sich auf den Rechtsstreit nicht aus. Ein einmal entstandenes Vorkaufsrecht ist unabhängig vom Fortbestand des Kaufvertrags. Die Ausübung des Vorkaufsrechts lässt einen neuen, selbstständigen Kaufvertrag zwischen dem Verkäufer und dem Vorkaufsberechtigten entstehen (vgl. Engelhardt/Brenner/Fischer-Hüftle/Egner/Meßerschmidt a. a. O. Art. 39 Rn. 15).
2. Der Kläger kann sich nicht mit Erfolg auf die Verfristung der Ausübung des Vorkaufsrechts berufen. Sein Hinweis auf § 242 BGB trägt nicht.
Gemäß Art. 39 Abs. 7 BayNatSchG kann das Vorkaufsrecht nur innerhalb von zwei Monaten nach der Mitteilung des Kaufvertrags ausgeübt werden. Die Ausübungsfrist beginnt mit der Mitteilung des wirksamen, vollständigen und richtigen notariellen Kaufvertrags. Ausweislich der Akten ging die Ausfertigung der Kaufurkunde am 19.5.2016 bei der Unteren Naturschutzbehörde ein. Der streitgegenständliche Bescheid wurde am 12.7.2016 und damit innerhalb der gesetzlichen Ausschlussfrist erlassen.
Ein Verstoß gegen Treu und Glauben ist nicht darin zu sehen, dass das Landratsamt … erst am 12.5.2016 beim Notariat die Übersendung der vollständigen Ausfertigung des notariellen Kaufvertrags erbeten hatte, obwohl es bereits am 17.3.2016 vom Vertragsabschluss informiert worden war. Ein derartiger Verstoß läge nur dann vor, wenn in der Ausübung des Vorkaufsrechts eine mit dem Grundsatz von Treu und Glauben nicht zu vereinbarende unzulässige Rechtsausübung läge, was zum Beispiel dann anzunehmen wäre, wenn der Berechtigte (Landratsamt … für den Freistaat …) sich dazu verpflichtet hätte, dass er das Vorkaufsrecht nicht ausüben werde und insoweit für den Dritten (Käufer) ein Vertrauensschutz entstanden wäre. Hiermit ist das Vorgehen des Landratsamts … nicht vergleichbar. Allein der Zeitablauf von ca. zwei Monaten lässt kein schutzwürdiges Vertrauen dahingehend entstehen, dass das Vorkaufsrecht nicht – mehr – ausgeübt wird. Im Übrigen lässt die Bezugnahme auf § 469 Abs. 1 BGB den Schluss zu, dass der Beigeladene zu 2) als Verpflichteter, aber auch der Kläger als Dritter verpflichtet wäre, dem Vorkaufsberechtigten, dem Beklagten, den Inhalt des Kaufvertrags unverzüglich mitzuteilen. Auf den Fall des naturschutzrechtlichen Vorkaufsrechts übertragen, wird diese Verpflichtung in der Regel durch das zuständige Notariat übernommen. Eine unverzügliche Übermittlung der vollständigen Vertragsurkunde durch das Notariat an die Untere Naturschutzbehörde wäre auch ohne eine konkrete Anforderung möglich gewesen.
3.1. Der Kaufvertrag vom 15.3.2016 bezieht sich auf ein Grundstück, das an ein oberirdisches Gewässer, das keinen Be- und Entwässerungsgraben darstellt, angrenzt. Unter einem oberirdischen Gewässer versteht das Wasserhaushaltsgesetz (WHG) gemäß § 3 Nr. 1 WHG das ständig oder zeitweilig in Betten fließende oder stehende oder aus Quellen wild abfließende Wasser. Unter einem Be- und Entwässerungsgraben versteht man ein kleines, künstlich hergestelltes Gewässer mit kleinem Bett und geringer Wasserführung mit der Funktion der Be- und Entwässerung landwirtschaftlich genutzter oder sonstiger Grundstücke. Gräben sind nur die ausschließlich in einem künstlichen Bett fließenden (unbedeutenden) Gewässer, so dass ein Bach natürlichen Ursprungs und mit einer naturgegebenen Vorfluteigenschaft nicht dazugehört (vgl. Engelhard/Brenner/Fischer-Hüftle/Egner/Meßerschmidt a. a. O. Art. 39 Rn. 6 a). In der mündlichen Verhandlung hat der Vertreter des Wasserwirtschaftsamts … das an das streitgegenständliche Grundstück angrenzende Gewässer als ein nicht künstlich hergestelltes, also natürliches Gewässer, beschrieben, das als Vorflut für die östlich gelegene Teichanlage und verschiedene Drainagen dient. Dass dieser Bach nicht ständig Wasser führt, ist nach der o.g. Definition unschädlich. Damit handelt es sich bei dem streitgegenständlichen Grundstück um ein Grundstück im Sinne des Art. 39 Abs. 1 Nr. 1 BayNatSchG.
3.2. Fraglich ist der Umfang des Vorkaufsrechts, da das Grundstück nicht mit seiner ganzen (südlichen) Seitenlänge, sondern nur mit einer Länge von ca. 100 m am Gewässer anliegt.
Nach der Rechtsprechung des Bayerischen Verwaltungsgerichtshofs (vgl. U. v. 3.5.2016 – 14 B 15.205 -) sei trotz Art. 39 Abs. 1 Satz 3 BayNatSchG bei an oberirdische Gewässer angrenzenden Grundstücken das Vorkaufsrecht grundsätzlich nicht auf einen auf den Uferstreifen entfallenden Teil des Grundstücks beschränkt, sondern könne sich auf das gesamte Grundstück erstrecken. Bis zu welcher Größe bzw. Tiefe die an das Gewässer angrenzenden Landbereiche dem Vorkaufsrecht unterliegen, beurteile sich nach der ökologischen Verflechtung von Gewässer- und Uferbereich mit den weiteren Landflächen, also letztlich nach den Belangen, mit denen das Vorkaufsrecht gerechtfertigt werde. Ob es vorliegend gerechtfertigt ist, das Vorkaufsrecht auf die gesamte Fläche des über 14.539 m2 großen Grundstücks zu erstrecken, kann dahingestellt bleiben, da der Ausübung des Vorkaufsrechts im vorliegenden Fall entgegensteht, dass das Vorkaufsrecht (auch) der Verwendung des Grundstücks als Ausgleichsfläche durch die Beigeladene zu 1) dienen soll.
4. Gemäß Art. 39 Abs. 2 BayNatSchG darf das Vorkaufsrecht nur ausgeübt werden, wenn dies gegenwärtig oder zukünftig die Belange des Naturschutzes oder der Landschaftspflege oder das Bedürfnis der Allgemeinheit nach Naturgenuss und Erholung in der freien Natur rechtfertigen.
4.1 Der im Bescheid detailliert dargestellte Rechtfertigungsgrund für die Ausübung des gesetzlichen Vorkaufsrechts belegt, dass der Erwerb des Grundstücks vorteilhafte Auswirkungen auf die in Art. 39 Abs. 2 BayNatSchG genannten Belange hat. Die Einwendungen des Klägers hiergegen tragen nicht. Es kommt insbesondere nicht darauf an, welche Wertigkeit das auf der Fläche bestehende Dauergrünland hat. Auch der Umstand, dass der Kläger dieses Dauergrünland erst geschaffen hat, ist ohne Belang. Letztlich steht auch der Hinweis des Klägers, seine Nutzung des Grundstücks sei naturschutzfachlich nicht zu beanstanden, der Ausübung des Vorkaufsrechts nicht entgegen. Es ist eine allgemeine Erfahrungstatsache, das Grundstücke im Eigentum der öffentlichen Hand die Verwirklichung der Ziele von Naturschutz- und Landschaftspflege besser und sicherer gewährleisten als Grundstücke in der Hand von Privatpersonen, deren privatnützige Interessen leicht in Konflikt mit den Anforderungen von Naturschutz- und Landschaftspflege geraten können (vgl. Engelhardt/Brenner/Fischer-Hüftle/Egner/Meßerschmidt a. a. O. Art. 39 Rn. 21). Im Übrigen besteht beim Grunderwerb durch Private in der Regel nur ein Schutz gegen unzulässige Eingriffe, während Verbesserungsmaßnahmen zugunsten der Belange des Art. 39 Abs. 2 BayNatSchG regelmäßig nicht zu erwarten sind (vgl. Engelhardt/Brenner/Fischer-Hüftle/Egner/Meßerschmidt a. a. O. Art. 39 Rn. 21 a).
Soweit der Beigeladenen zu 1) vom Kläger die naturschutzfachliche Aufwertung der Fläche abgesprochen wird, weil sie in der Vergangenheit eine Streuobstwiese habe verkommen lassen und die Pflege einer Magerrasenwiese eingestellt habe mit der Konsequenz, dass eine Verwaldung eingetreten sei, hilft dies der Klage nicht zum Erfolg. Unabhängig vom Wahrheitsgehalt dieser Behauptungen obliegt es dem Landratsamt … – Untere Naturschutzbehörde – bei Wirksamwerden des Vorkaufsfalls, die zur Rechtfertigung angegebenen Verbesserungsmaßnahmen zu überwachen.
4.2 Nach der Bescheidsbegründung dient das Vorkaufsrecht jedoch gleichzeitig der Verwendung als Ausgleichs- bzw. Ersatzfläche durch die Beigeladene zu 1). Ausweislich des seit dem 16.12.2016 rechtsverbindlichen Bebauungsplans „… S… „ ist das streitgegenständliche Grundstück als Ausgleich für die Eingriffe durch die Bauleitplanung vorgesehen. Damit dient das Vorkaufsrecht nicht nur den Belangen des Naturschutzes, sondern in gleicher Weise der Realisierung der Bauleitplanung der Beigeladenen zu 1). Damit soll der Erwerb des Grundstücks die mit der Erstellung des Baugebiets verbundenen Eingriffe kompensieren. Damit ist der Rechtfertigungsgrund für das Vorkaufsrecht nicht selbstständig, sondern beschreibt die Art und Weise des Ausgleichs, zu dem sich die Beigeladene zu 1) durch den Bebauungsplan verpflichtet hat. Letztendlich dient das Vorkaufsrecht damit primär der Realisierung des Baugebiets (vgl. hierzu Engelhardt/Brenner/Fischer-Hüftle/Egner/Meßerschmidt a. a. O. Art. 39 Rn. 20). Dieses Ziel kann nicht mit Hilfe des naturschutzrechtlichen Vorkaufsrechts erreicht werden. Vielmehr müsste die Gemeinde die baurechtlichen Möglichkeiten zur Bereitstellung der erforderlichen Flächen gem. § 135 a Abs. 2 BauGB ergreifen.
Das Gericht verkennt nicht, dass diese Rechtsfrage vom Bayerischen Verwaltungsgerichtshof dahingehend beantwortet wird, dass bei Vorliegen eines Rechtfertigungsgrundes für die Ausübung des Vorkaufsrechts, dieser nicht dadurch in Frage gestellt werde, dass das Grundstück gleichzeitig zur Realisierung von ökologischen Ausgleichsmaßnahmen vorgesehen ist, da sowohl § 15 Abs. 2 BNatSchG als auch Art. 6 Abs. 2 BayNatSchG davon ausgingen, dass unvermeidbare Beeinträchtigungen von Natur und Landschaft durch Maßnahmen des Naturschutzes und der Landschaftspflege auszugleichen sind (vgl. B. v. 3.3.2016 – 14 ZB 15.2071 – Rn. 13). Im Urteil vom 3.5.2016 – 14 B 15.205 – Rn. 53 stellt der Bayerische Verwaltungsgerichtshof darauf ab, ob der Vorkaufsberechtigte eine ökologische Aufwertung durchführen werde, was zur Rechtfertigung der Ausübung des Vorkaufsrechts als ausreichend erachtet wird.
Diese Überlegungen berücksichtigen nach Ansicht des Gerichts die oben dargestellte Überlagerung des naturschutzrechtlichen Rechtfertigungsgrundes durch den Endzweck des Ausgleichs einer Bauplanung nicht zureichend. Deshalb ist die Berufung gemäß § 124 Abs. 2 Nr. 4 VwGO zuzulassen.
5. Der Vollständigkeit halber ist anzuführen, dass das Landratsamt … bei Bescheidserlass sein Ermessen in nicht zu beanstandender Weise ausgeübt hat. Der erst vom Kläger in einem im gerichtlichen Verfahren eingereichten Schriftsatz vorgetragene Hinweis auf seine Existenz als Landwirt konnte bei Bescheidserlass nicht gewürdigt werden, da er nicht bekannt war. Auch in der mündlichen Verhandlung sah sich der Beklagtenvertreter verständlicherweise zu näheren Ausführungen hierzu nicht in der Lage, da der Kläger keine Angaben zu seiner betrieblichen Situation gemacht hat.
Der Klage war mit der Kostenfolge aus § 154 Abs. 1 VwGO stattzugeben. Die außergerichtlichen Kosten der Beigeladenen sind nicht erstattungsfähig, da mangels eigener Antragstellung es nicht geboten war, der unterliegenden Partei die Kosten aufzuerlegen (§ 162 Abs. 3 VwGO).
Vorläufige Vollstreckbarkeit: § 167 VwGO i. V. m. §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO.
Rechtsmittelbelehrung
Gegen dieses Urteil steht den Beteiligten die Berufung an den Bayerischen Verwaltungsgerichtshof zu. Die Berufung ist innerhalb eines Monats nach Zustellung des vollständigen Urteils beim Bayerischen Verwaltungsgericht Regensburg einzulegen (Hausanschrift: Haidplatz 1, 93047 Regensburg; Postfachanschrift: Postfach 110165, 93014 Regensburg). Sie muss das angefochtene Urteil bezeichnen.
Die Berufung ist innerhalb von zwei Monaten nach Zustellung des vollständigen Urteils zu begründen. Die Begründung ist, sofern sie nicht zugleich mit der Einlegung der Berufung erfolgt, beim Bayerischen Verwaltungsgerichtshof einzureichen (Hausanschrift: Ludwigstraße 23, 80539 München; Postfachanschrift: Postfach 340148, 80098 München). § 124 a Abs. 3 VwGO ist zu beachten.
Hinweis auf Vertretungszwang: Vor dem Bayerischen Verwaltungsgerichtshof müssen sich alle Beteiligten, außer im Prozesskostenhilfeverfahren, durch einen Prozessbevollmächtigten vertreten lassen. Dies gilt bereits für Prozesshandlungen, durch die ein Verfahren vor dem Bayerischen Verwaltungsgerichtshof eingeleitet wird, die aber noch beim Verwaltungsgericht vorgenommen werden. Als Bevollmächtigte sind Rechtsanwälte oder die anderen in § 67 Absatz 2 Satz 1 und Satz 2 Nr. 3 bis 7 VwGO sowie in §§ 3, 5 RDGEG bezeichneten Personen und Organisationen zugelassen. Behörden und juristische Personen des öffentlichen Rechts können sich auch durch Beschäftigte mit Befähigung zum Richteramt vertreten lassen; Einzelheiten ergeben sich aus § 67 Abs. 4 Satz 4 VwGO.
Beschluss:
Der Streitwert wird auf 5.452,12 € festgesetzt.
Gründe:
Die Festsetzung des Streitwerts beruht auf § 52 Abs. 1 Gerichtskostengesetz (GKG) i. V. m. Nr. 9.6 des Streitwertkatalogs für die Verwaltungsgerichtsordnung.
Rechtsmittelbelehrung
Gegen diesen Beschluss steht den Beteiligten die Beschwerde an den Bayerischen Verwaltungsgerichtshof zu, wenn der Wert des Beschwerdegegenstandes 200,- EUR übersteigt, oder wenn die Beschwerde zugelassen wurde.
Die Beschwerde ist innerhalb von sechs Monaten, nachdem die Entscheidung in der Hauptsache Rechtskraft erlangt oder das Verfahren sich anderweitig erledigt hat, beim Bayerischen Verwaltungsgericht Regensburg einzulegen (Hausanschrift: Haidplatz 1, 93047 Regensburg; Postfachanschrift: Postfach 110165, 93014 Regensburg). Ist der Streitwert später als einen Monat vor Ablauf dieser Frist festgesetzt worden, kann die Beschwerde auch noch innerhalb eines Monats nach Zustellung oder formloser Mitteilung des Festsetzungsbeschlusses eingelegt werden.
