Baurecht

Aktenzeichen  AN 9 K 19.02139

Leitsatz

Ist ein Grundstück im unbeplanten Innenbereich gem. § 34 Abs. 1 BauGB durch zwei Straßen erschlossen, so ist die Frage, ob eine faktische hintere Baulinie bzw. eine faktische Bebauungstiefe einer Bebauung im rückwärtigen Grundstücksbereich (“in zweiter Reihe”) entgegensteht, von der jeweiligen Erschließung aus zu beurteilen. (Rn. 51 – 53) (redaktioneller Leitsatz)

Tenor

1. Die Beklagte wird unter Aufhebung ihres Bescheides vom 30. September 2019 – Az. … – verpflichtet, die beantragte Baugenehmigung zu erteilen.
2. Die Beklagte hat die Kosten des Verfahrens zu tragen.
3. Das Urteil ist wegen der Kosten vorläufig vollstreckbar gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110% des jeweils zu vollstreckenden Betrages.

Gründe

Die zulässige Klage ist begründet. Die Kläger haben einen Anspruch auf Erteilung der beantragten Baugenehmigung. Dem klägerischen Vorhaben stehen keine zu prüfenden öffentlich-rechtlichen Vorschriften entgegen, Art. 68 Abs. 1 Satz 1 Halbsatz 1 BayBO. Die Ablehnung durch die Beklagte am 30. September 2019 ist daher rechtswidrig und verletzt die Kläger in ihren Rechten, § 113 Abs. 5 Satz 1 VwGO.
I.
Das geplante Vorhaben der Kläger ist zulässig. Insbesondere fügt es sich hinsichtlich der überbaubaren Grundstücksfläche in die Eigenart der näheren Umgebung ein, § 34 Abs. 1 BauGB.
1. Das in einem im Zusammenhang bebauten Ortsteil liegende Vorhaben der Kläger befindet sich nicht im Geltungsbereich eines Bebauungsplans. Es ist daher nach § 34 Abs. 1 BauGB zu beurteilen. Dabei erweist es sich als planungsrechtlich zulässig, da es sich insbesondere mit Blick auf die überbaubare Grundstücksfläche in die Eigenart der näheren Umgebung einfügt.
a) Die für ein Bauvorhaben maßgebliche nähere Umgebung i.S.v. § 34 Abs. 1 Satz 1 BauGB ist der den Vorhabenstandort umgebende Bereich, soweit sich die Ausführung des Vorhabens auf ihn auswirken kann und soweit er seinerseits den bodenrechtlichen Charakter des Vorhabengrundstücks prägt oder doch beeinflusst. Die Grenzen der näheren Umgebung i.S.d. § 34 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Halbsatz 1 BauGB lassen sich nicht schematisch festlegen, sondern sind nach der tatsächlichen städtebaulichen Situation zu bestimmen, in die das für die Bebauung vorgesehene Grundstück eingebettet ist (vgl. BayVGH, U.v. 24.11.2010 – 9 B 10.363 – juris).
Damit sind die Grundstücke in der Umgebung insoweit zu berücksichtigen, als sich die Ausführung des Vorhabens auf sie auswirken kann und zum anderen insoweit, als die Umgebung ihrerseits den bodenrechtlichen Charakter des Baugrundstücks prägt oder doch beeinflusst. Eine Straße kann dabei trennendes oder verbindendes Element sein (BVerwG U.v. 25.5.1978, 4 C 9.77; Söfker in Ernst/Zinkahn/Bielenberg, BauGB, § 34 Rn. 36; VG Ansbach, U.v. 14.11.2018 – AN 9 K 16.641 – juris).
Maßstab für die Beurteilung von Vorhaben im unbeplanten Innenbereich ist nach § 34 Abs. 1 BauGB die Eigenart der näheren Umgebung. Entscheidend ist, ob sich der jeweils beachtlichen Umgebung ein Rahmen entnehmen lässt.
Dabei ist unter der „Eigenart“ die Summe der städtebaulich relevanten Aspekte zu verstehen, auf die sich die Zulässigkeitsbeurteilung nach § 34 bezieht. Dies setzt die Prüfung des räumlichen Umfangs der maßgeblichen Umgebung sowie der städtebaulichen Elemente voraus, nach denen sich die Beurteilung des Einfügens richtet. Festzustellen ist insbesondere auch die Eigenart der überbaubaren Grundstücksfläche der näheren Umgebung (st.Rspr., wonach die Eigenart der näheren Umgebung für jedes der Merkmale aus § 34 Abs. 1 Satz 1 BauGB gesonderten zu ermitteln ist, vgl u.a.: vgl. BVerwG, B.v. 6.11.1997 = NVwZ-RR 1998, 539; B.v. 13.5.2014 – 4 B 38.13, NVwZ 2014, 1246 = BeckRS 2014, 51700; U.v. 8.12.2015 – 4 C 5.14, ZfBR 2017, 263 = BeckRS 2016, 11376; BayVGH, U.v. 12.1.2012 – 2 B 11.2230 -, juris Rn. 20 – B.v. 28.11.2019 – 9 ZB 16.2300 – juris Rn. 6).
Bezüglich der überbaubaren Grundstücksfläche ist die nähere Umgebung im Regelfall enger zu ziehen, als etwa beim Merkmal der Art der baulichen Nutzung, da die von den überbaubaren Grundstücksflächen ausgehende Prägung in ihrer Reichweite im Allgemeinen hinter den von der Art der baulichen Nutzung ausgehenden Wirkungen zurückbleibt (i.d.S. OVG Münster U.v. 2.12.2014 – 2 A 1675.13, BeckRS 2015, 46310, in der Folge auch: BVerwG B.v. 18.3.2015 – 4 B 11.15, BeckRS 2015, 43966; BayVGH, B.v. 19.12.2006 – 1 ZB 05.1371 -, Rn. 19, juris).
Bei Wohnbauvorhaben inmitten eines Wohngebiets kann in der Regel das betreffende Straßengeviert und die gegenüberliegende Straßenseite als nähere Umgebung angesehen werden (BayVGH, U.v. 10.7.1998 – 2 B 96.2819 -, Rn. 25, juris; B.v. 27.9.2010 – 2 ZB 08.2775 – juris Rn. 4). Jedoch bildet die genannte Regel nur einen Ausgangspunkt. Entscheidend für die Bestimmung der näheren Umgebung ist stets eine einzelfallbezogene Würdigung der tatsächlichen Verhältnisse (vgl. BVerwG, B.v. 13.5.2014 – 4 B 38/13 – ZfBR 2014, 574 = juris Rn. 9; folgend: BayVGH, B.v. 3.3.2016 – 15 ZB 14.1542 -, Rn. 8, juris).
Unter Heranziehung des Akteninhalts – vor allem der Lagepläne – und unter Berücksichtigung der beim Augenschein gewonnenen Erkenntnisse ist hier das Geviert …straße (Süden), …straße (Osten); …straße – Stichweg (Norden) sowie bis zum westlich der Grundstücke …, … sowie … beginnenden Außenbereich als für die Bestimmung der Eigenart der überbaubaren Grundstücksfläche relevanter Bereich zugrunde zu legen.
Auch die Beklagte – wobei die Kläger nicht entgegentraten – legte ihrer Beurteilung im Ausgangspunkt die …straße im Süden, die …straße im Osten und die …straße (Stichstraße) im Norden des Vorhabengrundstücks zugrunde. Diese Annahme war auch sachgerecht, da eine etwaige faktisch bestehende überbaubare Grundstücksfläche sich über den genannten Bereich nicht auszuwirken vermag. Eine darüberhinausgehende gegenseitige Prägung scheidet aus – nicht nur, aber vor allem in optischer Hinsicht.
Entgegen den Ausführungen der Beklagten sind aber auch die Gebäude auf den Grundstücken …, … sowie … westlich des Vorhabengrundstücks bis zum Außenbereich angesichts der unmittelbaren Nähe und Blickmöglichkeit zum Baugrundstück zur näheren Umgebung zu rechnen. Dasselbe gilt für das Grundstück mit der Flurnummer … Denn auch insoweit besteht eine unmittelbar räumlich-funktionale Nähebeziehung. Daneben tritt die einheitliche Nutzungsstruktur als faktisches Wohngebiet. Zudem kann die …straße (beschränkt-öffentlicher Weg) südwestlich des Vorhabengrundstücks auch vor dem Hintergrund ihres Ausbaugrades sowie der geringen Breite keine funktionelle Trennung entfalten. Im Übrigen werden die von der Beklagten genehmigten Wohnnutzungen auf den Grundstücken … und …von der …straße (beschränkt-öffentlicher Weg) erschlossen; der beschränkt-öffentliche Weg ist aber nur über die südliche Kehre der …straße (Stichstraße) erreichbar. Folglich können sich beide Grundstücke auf die zur näheren Umgebung zu rechnenden Grundstücke … und … auswirken.
Auf entferntere Bebauungszusammenhänge vermögen sich faktische Festsetzungen zur überbaubaren Grundstücksfläche im hiesigen kleineinteilig strukturierten, dicht besiedelten faktischen Wohngebiet allerdings nicht mehr auszuwirken. Das Vorhaben prägt nach dem Ergebnis des Augenscheins weder die Bebauung und Nutzung jenseits der …straße im Süden, der …straße im Osten, des nordöstlichen Teils der …straße (Stichstraße) sowie die an den Außenbereich grenzenden Grundstücke* …, … und* … im Westen des Vorhabengrundstücks, noch wird es selbst von dieser geprägt.
b. In diese beschriebene nähere Umgebung fügt sich das klägerische Vorhaben auch ein.
aa. Dabei liegt es angesichts der Vorhabenbezogenheit der Prüfung des § 34 Abs. 1 BauGB nahe, auf das konkrete Vorhabengrundstück der Kläger abzustellen – mithin den vom bisherigen Grundstück Flurnummer …, Gemarkung …, erst noch abzutrennenden Bereich.
Jedoch ist dieser Aspekt nicht endgültig zu entscheiden, da sich das klägerische Vorhaben auch unter Zugrundelegung des bisherigen Grundstücks Flurnummer … in die Eigenart der näheren Umgebung einfügt.
bb. Hält sich ein Vorhaben in jeder Hinsicht innerhalb des aus seiner Umgebung hervorgehenden, oben skizzierten Rahmens, so fügt es sich regelmäßig in seine Umgebung ein. Dem Einfügen geht es folglich weniger um Einheitlichkeit, als um Harmonie (BVerwG, Urteil vom 26. Mai 1978 – IV C 9.77 -, juris). Ein Vorhaben fügt sich grundsätzlich in die Eigenart der näheren Umgebung ein, wenn es der bestehenden städtebaulichen Situation entspricht (zum Ganzen: EZBK/Söfker, 140. EL Oktober 2020, BauGB § 34 Rn. 30, 31).
Bei der Beurteilung des Einfügens mit Blick auf die überbaubare Grundstücksfläche kann auf die planungsrechtlichen Instrumente zur Festsetzung der überbaubaren Grundstücksfläche im Bebauungsplan zurückgegriffen werden – § 23 BauNVO, Baugrenze, Baulinie und Bebauungstiefe, BVerwG B.v. 16.6.2009 – 4 B 50.08, BeckRS 2009, 35587- BayVGH, B.v. 19.12.2006 – 1 ZB 05.1371 -, juris. Demnach bestimmt sich die überbaubare Grundstücksfläche im unbeplanten Bereich aus faktischen Baulinien, Baugrenzen und Bebauungstiefen. Für das Einfügen kommt es hier darauf an, ob der Standort des Gebäudes auf dem Baugrundstück sich in einem Bereich befinden soll, der nach dem durch die Standorte der Gebäude in der Umgebung vorgegebenen Rahmen bebaubar ist (BVerwG, B.v. 16.6.2009 – 4 B 50/08 -, juris; BayVGH, B.v. 16.12.2009 – 1 CS 09.1774 -, Rn. 18, juris). Eine rückwärtige Bebauung ist etwa zulässig, wenn die maßstabsbildenden umliegenden Grundstücke eine rückwärtige Bebauung aufweisen (BVerwG Beschluss vom 6.11.1997 – 4 B 172.97; OVG Münster Urt. v. 20.1.2020 – 10 A 591.18, BeckRS 2020, 3991). Da nach § 23 Abs. 4 Satz 2 BauNVO die Bebauungstiefe von der Straßengrenze aus zu ermitteln ist, kommt es auf die Grenze der als Erschließungsanlage gewählten öffentlichen Straße an. Tatsächliche Straßengrenze ist dabei die Grenze der als Erschließungsanlage gewählten öffentlichen Straße (BVerwG, B.v. 12.8.2019 – 4 B 1/19 -, juris Ls. 2).
cc. Im relevanten Geviert besteht faktisch eine offene Bauweise i.S.v. § 22 Abs. 2 BauNVO. Die Betrachtung der Grundstücke zeigt, dass die Gebäude grundsätzlich mit seitlichem Grenzabstand errichtet wurden; dabei sind jeweils zwei Gebäude auf unterschiedlichen Grundstücken zu einer Hausgruppe aneinandergebaut.
Eine faktische hintere Baugrenze respektive eine faktische Bebauungstiefe besteht entgegen den Ausführungen der Beklagten bei Heranziehung des Akteninhalts und unter Berücksichtigung der beim Augenschein gewonnenen Erkenntnisse hier nicht. Letztlich muss hier aber keine vorbehaltlose Entscheidung erfolgen.
Es ist keine Bebauung feststellbar, aus der sich eine verfestigte städtebauliche Ordnung mit Blick auf die faktische überbaubare Grundstücksfläche im rückwärtigen Bereich ergibt. Die Bebauung im beschriebenen Geviert weist schon keine gemeinsamen hinteren Gebäudefluchten auf. Es fällt schwer, eine regelhafte Bebauung festzustellen: Schon beim Grundstück mit der Flurnummer … ist fraglich, ob es von der Erschließungsseite in der …straße aus betrachtet tatsächlich nicht über relevante Bebauung im rückwärtigen Bereich verfügt. Der nordöstliche Teil der Bebauung wurde nachträglich angebaut. Dabei dient der Anbau wohl ebenfalls Wohnzwecken, weshalb die Unterordnung i.S.v. § 14 Abs. 1 Satz 1 BauNVO fraglich ist. Hinzu kommt die Bebauung auf dem Grundstück mit der Flurnummer … Hier wurde auf dem von der Erschließung betrachtet rückwärtigen Grundstücksteil ein Anbau errichtet. Dieser hat für den Betrachter gegenüber dem zeitlich früher vorhandenen „Haupthaus“ angesichts seiner Breite, der geschätzten Grundfläche und der Kubatur (Ausführung mit einem Pultdach) eine dominierende Wirkung; er ist nicht untergeordnet i.S.v. § 14 Abs. 1 Satz 1 BaunNVO. Zuletzt ist auch das Grundstück Flurnummer … im rückwärtigen Grundstücksbereich bebaut.
dd. Doch selbst wenn man mit der Beklagten eine faktische Festsetzung erkennen wollte, die einer Bebauung im rückwärtigen Grundstücksbereich („in 2. Reihe“) entgegenstünde: Das geplante Vorhaben der Kläger würde nicht zur einer solchen rückwärtigen Bebauung führen. Es ist zu beachten, dass das Grundstück Flurnummer* …zweifach erschlossen ist. Insofern ist die „zweite Reihe“ aber von der jeweiligen Erschließung aus zu beurteilen.
Die Beklagte erkennt im klägerischen Vorhaben deshalb eine Bebauung in zweiter Reihe, weil sie auf dieses von der nördlich des Vorhabensgrundstücks gelegenen …straße (Stichstraße) und nicht von der …straße (beschränkt-öffentlicher Weg) im Westen blickt. Von diesem Standpunkt aus mag das das klägerische Vorhaben auf dem südwestlichen Teil des aktuell noch nicht aufgeteilten Grundstücks Flurnummer … als rückwärtig und in zweiter Reihe erscheinen. Jedoch ist auch die …straße (beschränkt-öffentlicher Weg) eine öffentliche Erschließungsanlage, von der aus die Gebäudefluchten zu bestimmen sein können.
Wie die Beklagte vorträgt, ist die überbaubare Grundstücksfläche im Sinne des § 23 Abs. 4 BauNVO von der tatsächlichen Straßengrenze aus zu ermitteln. Sie will aber dem beschränkt-öffentlichen Weg aber nicht die Qualität einer Straße in diesem Sinn beimessen.
Jedoch ist auch die …straße (beschränkt-öffentlicher Weg) eine Straße. Dies folgt daraus, dass der Fußgängerbereich als beschränkt-öffentlicher Weg (Art. 53 Nr. 2 BayStrWG) – unabhängig von Ausbaugrad und Breite – schon nach der gesetzlichen Überschrift des Art. 53 BayStrWG eine Straße ist.
Darüber hinaus hat die Beklagte den beschränkt-öffentlichen Weg selbst für die Zufahrt durch Anlieger gewidmet. Ihm kommt erschließende Funktion zu. Folglich ist er für die Beurteilung der faktisch überbaubaren Grundstücksfläche heranzuziehen.
Ferner trägt die Beklagte für die westlich des Baugrundstücks gelegenen Flurnummern …und … vor, dass der beschränkt-öffentliche Weg zur Beurteilung der überbaubaren Grundstücksfläche heranzuziehen sei. Nur bei dieser Betrachtung trüge das auch von der Beklagten angeführte Argument einheitlicher Gebäudefluchten auf den Grundstücken.
Mit dem nunmehrigen Argument, wonach dieser beschränkt-öffentliche Weg zur Beurteilung einer Bebauungstiefe bzw. hinteren Baugrenze auf dem Grundstück …gerade nicht heranzuziehen sei, wäre es aber konsequent, die Bebauung der Grundstücke …und* …ebenfalls nicht vom beschränkt-öffentlichen Weg, sondern aus der Perspektive der …straße (Stichstraße) zu betrachten. Bei dieser Betrachtung hätte die Beklagte selbst eine Bebauung in zweiter Reihe genehmigt.
Ein sachgerechtes Argument dafür, weshalb der beschränkt-öffentliche Weg in einem Fall für die Beurteilung der überbaubaren Grundstücksfläche herangezogen werden kann und in einem Fall nicht, ist nicht erkennbar. Es besteht kein Anlass, danach zu differenzieren – wie es die Beklagte möchte – ob ein Grundstück – wie die Flurnummern …und … ausschließlich über den beschränkt-öffentlichen Weg oder wie das Baugrundstück zweiseitig – durch den beschränkt-öffentlichen Weg sowie die* …straße (Stichstraße) erschlossen ist.
Im Übrigen spricht auch der Sachverhalt der Beilage zur Einladung für die … Sitzung des Stadtplanungsausschusses, bei dem die Aufhebung des Bebauungsplans … der Beklagten im betreffenden Gebiet beschlossen wurde dafür, dass der Planungsgeber zweiseitig erschlossene Grundstücke wie hier für eine Verdichtung im Bestand im Auge hatte, ohne nach dem Ausbaugrad oder der Rechtsqualität der Erschließung zu unterscheiden.
Schließlich scheint die Beklagte selbst ihre eigene Argumentation zu konterkarieren, wenn sie im Verwaltungsverfahren erklärt, dass sie einen Anbau der Kläger an das Gebäude auf dem Grundstück … wohl für genehmigungsfähig hielte – offenbar ohne insoweit auf eine Unterordnung desselben zu beharren, was i.S.d § 23 Abs. 5 Satz 1 i.V.m. § 14 Abs. 1 Satz 1 BauNVO aber erforderlich wäre, um ihre eigene Argumentation hinsichtlich der Freiheit von Hauptnutzungen im rückwärtigen Bereich zu stützen.
2. Sonstige die Zulässigkeit des Vorhabens hindernde Aspekte sind weder ersichtlich, noch haben die Beteiligten solche vorgetragen. Insbesondere ist die Erschließung gesichert. Die Kläger haben jedenfalls mit Vorlage des Freiflächenplans am 17. Mai 2021 den erforderlichen Stellplatznachweis erbracht, Art. 47 BayBO i.V.m. der Satzung der Beklagten über die Herstellung und Bereithaltung von Kraftfahrzeugstellplätzen und Fahrradabstellplätze; insoweit besteht auch Einigkeit der Beteiligten.
Im Übrigen sind keine bauordnungsrechtlichen Gründe für eine Versagung der Baugenehmigung erkennbar.
II.
Die Kostenentscheidung ergibt sich aus § 154 Abs. 1 VwGO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus §§ 167 VwGO i.V.m. 708 ff ZPO.