Baurecht

Aktenzeichen  M 9 K 16.5051

Leitsatz

1 Mit einer Baugenehmigung wird nur die beantragte Nutzung genehmigt und keine, die über diese hinausgeht bzw. gegen diese verstößt. (Rn. 44) (red. LS Alexander Tauchert)
2 Eine gehmigte Ferienwohnung im Keller des Gebäudes (hier: eines Doppelhauses) auf dem Vorhabengrundstück ist im faktischen allgemeinen Wohngebiet zulässig; es handelt sich hier um einen sonstigen nicht störenden Gewerbebetrieb.  (Rn. 39) (red. LS Alexander Tauchert)
3 Die Nutzung einer unterirdischen Terrasse durch Gäste einer Ferienwohnung ist grundsätzlich nicht störender als eine Benutzung durch Personen, die dauernd dort leben.  (Rn. 44) (red. LS Alexander Tauchert)

Tenor

I. Die Klage wird abgewiesen.
II. Die Klägerin hat die Kosten des Verfahrens zu tragen. Die Beigeladenen tragen ihre außergerichtlichen Kosten selbst.
III. Die Kostenentscheidung ist vorläufig vollstreckbar. Der Kostenschuldner darf die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung oder Hinterlegung in Höhe des vollstreckbaren Betrags abwenden, wenn nicht der Kostengläubiger vorher Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

Gründe

Die Klage hat keinen Erfolg.
Die Klage ist zulässig. Zwar kann der Einwand der Höhenüberschreitung von vorneherein nicht zu einer Rechtsverletzung der Klägerin durch die angefochtene Tekturbaugenehmigung führen, da diese die Höhe des errichteten Gebäudes gar nicht regelt – weder im Bescheidstext noch in den genehmigten Bauvorlagen. Die anderen in der Klagebegründung angeführten Einwände gegen die Baugenehmigung, insbesondere die Nutzung des Untergeschosses als Ferienwohnung, genügen aber, um die Schwelle der Klagebefugnis gemäß § 42 Abs. 2 VwGO zu überschreiten.
Die Klage ist jedoch unbegründet. Die Klägerin wird durch die angefochtene Baugenehmigung nicht in ihren Rechten verletzt, § 113 Abs. 1 Satz 1 VwGO.
Ein baurechtlicher Nachbar wie hier die Klägerin kann, wie sich aus § 113 Abs. 1 Satz 1 VwGO ergibt, eine Baugenehmigung nur dann mit Erfolg anfechten, wenn er durch die Baugenehmigung in einem ihm zustehenden subjektiv-öffentlichen Recht verletzt wird. Es kommt nicht darauf an, ob die Baugenehmigung gegen Rechtsvorschriften des öffentlichen Rechts verstößt, die nicht – auch nicht teilweise – dem Schutz der Eigentümer benachbarter Grundstücke zu dienen bestimmt sind. Hinzukommen muss, dass die Baugenehmigung gerade deshalb rechtswidrig ist, weil Rechte, die dem individuellen Schutz Dritter, d.h. gerade dem Schutz des Klage führenden Nachbarn dienen, verletzt sind.
Die den Beigeladenen zu 1) und 2) erteilte Baugenehmigung verstößt nicht gegen nachbarschützende Rechtsvorschriften, die im bauaufsichtlichen Genehmigungsverfahren zu prüfen sind.
1. Der mit der Klage monierte Abstandsflächenverstoß, Art. 6 Abs. 1 BayBO, besteht nicht. Die Baugenehmigung regelt die Abstandsflächen nicht (1.1), unabhängig davon liegt kein Abstandsflächenverstoß vor (1.2).
1.1. Eine Baugenehmigung kann nur insoweit angefochten werden, als sie Regelungen trifft. Die Reichweite der Feststellungsbzw. Regelungswirkung einer erteilten Baugenehmigung wiederum hängt ab von dem jeweiligen Prüfprogramm. Hier ist das vereinfachte Baugenehmigungsverfahren, Art. 59 Satz 1 BayBO, einschlägig; davon ist auch das Landratsamt ausgegangen. Danach regelt die angegriffene Baugenehmigung die Abstandsflächen nicht; zwar tauchen die Abstandsflächen (nämlich der Umstand, dass sie eingehalten sind) in der Begründung der Baugenehmigung auf; jedoch liegt darin kein Gebrauchmachen von der Ablehnungsbefugnis wegen des Verstoßes gegen Vorschriften außerhalb des Prüfprogramms gemäß Art. 68 Abs. 1 Satz 1 Hs. 2 BayBO, da die Baugenehmigung ja erteilt wurde. Die Vorschrift des Art. 68 Abs. 1 Satz 1 Hs. 2 BayBO dagegen ermächtigt entsprechend ihrem Wortlaut nur dazu, einen Bauantrag abzulehnen. Die bloße Prüfung in der Bescheidsbegründung dagegen reicht nicht aus, um den Umstand der Einhaltung der Abstandsflächen zum Gegenstand der Baugenehmigung zu machen (BayVGH, B. v. 12.12.2013 – 2 ZB 12.1513 – juris Rn. 3; B. v. 28.03.2012 – 15 ZB 12.51 – juris Rn. 3; v. 08.02.2010 – 2 AS 09.2907 – juris Rn. 24); die einzige insoweit unter Zugrundelegung der Rechtsprechung des Bayerischen Verwaltungsgerichtshofs anerkannte Ausnahme (vgl. die o.g. Nachweise), nämlich die Feststellung der Übereinstimmung mit den Abstandsflächen im verfügenden Teil des Bescheids, d.h. im Tenor der Baugenehmigung, ist hier nicht gegeben.
1.2. Unabhängig davon sind die Abstandsflächenvorschriften nicht verletzt. Eine Verletzung der Klägerin insofern scheidet aus, weil die unter Geländeniveau errichtete Terrasse gar keine Abstandsflächen auslöst. Bereits der Wortlaut von Art. 6 Abs. 1 Satz 1 BayBO spricht von „oberirdisch“. Damit ist zwar begrifflich nicht das Gebäude (bzw. über Art. 6 Abs. 1 Satz 2 BayBO die Anlage mit gebäudegleicher Wirkung) gemeint, das Abstandsflächen auslöst, sondern das Gebäude, dem gegenüber die Abstandsflächen eingehalten werden sollen. Der Wortlaut zeigt aber trotzdem, dass die Vorschrift grundsätzlich nur von einer oberirdischen Betrachtung ausgeht. Das entspricht auch der soweit ersichtlich allgemeinen Meinung in Rechtsprechung (z.B. VGH Baden-Württemberg, B.v. 23.8.2012 – 3 S 1274/12 – juris Rn. 6ff. für einen sehr gut vergleichbaren Fall: auf unterirdisches Niveau verlagerter Lichthof) und Kommentarliteratur (z.B. Dhom/Franz/Rauscher in: Simon/Busse, Art. 6 BayBO, Rn. 20: „Anlagen, die nur bis zur Geländeoberfläche reichen, sind als ebenerdige oder unterirdische bauliche Anlagen unbeschränkt in den Abstandsflächen zulässig, z.B.[…] Terrassen […]. Sie sind abstandsflächenrechtlich ohne Bedeutung“). Deswegen verändert sich im Ergebnis auch nichts dadurch, dass die Oberkante der Abgrabungsbefestigung (eine umlaufende Gabionenmauer) geringfügig (siehe Sitzungsprotokoll S. 3) über der natürlichen Geländeoberfläche ist; diese Abstandsfläche ist minimal und ohne weiteres auf dem eigenen Grundstück eingehalten.
Wegen der fehlenden Abstandsflächenpflichtigkeit der Abgrabung bzw. der unterirdischen Terrasse kommt es nicht darauf an, dass nach den genehmigten Bauvorlagen die Abstandsflächen sogar eingehalten sind, wenn man die unterirdische Terrasse für abstandsflächenpflichtig halten würde.
1.3. Weil somit die Abstandsflächen nicht von der Feststellungswirkung der Baugenehmigung umfasst sind noch ein Verstoß in Betracht kommt, kann offen bleiben, ob sich die Klägerin wegen eines eigenen Abstandsflächenverstoßes zum Grundstück der Beigeladenen zu 1) und 2) überhaupt auf die Nichteinhaltung von Abstandsflächen berufen könnte oder ob ihr dieser Einwand deswegen zu versagen ist (§ 242 BGB; vgl. hierzu z.B. BayVGH, B.v. 01.09.2016 – 2 ZB 14.2605 – juris Rn. 15; U.v. 04.02.2011 – 1 BV 08.131 – juris Rn. 37). Dafür, dass auch die Bebauung auf dem Grundstück der Klägerin den Anforderungen des Art. 6 BayBO nicht entspricht, sprechen die Feststellungen im gerichtlichen Augenschein (vgl. Sitzungsprotokoll S. 2 unten und S. 3).
2. Die mit der Tekturgenehmigung erlaubte Nutzung des Untergeschosses als Ferienwohnung verletzt die Klägerin weder bezüglich eines Gebietserhaltungsanspruchs in ihren Rechten (2.1) noch ist die Tekturbaugenehmigung deswegen rücksichtslos (2.2).
2.1. Eine Verletzung in einem der Klägerin zukommenden Gebietserhaltungsanspruch liegt nicht vor. Die Klägerin kann zwar verlangen, dass auf den anderen Grundstücken im Gebiet die zulässige Art der baulichen Nutzung eingehalten wird, sog. Gebietserhaltungsanspruch; dieser Anspruch ist aber nicht verletzt.
Grundlage ist vorliegend § 30 Abs. 3 i.V.m. § 34 Abs. 2 Hs. 1 BauGB. Die Beteiligten gehen unter Zugrundelegung der Umgebungsbebauung und –nutzung von einem allgemeinen Wohngebiet aus, § 34 Abs. 2 Hs. 1 BauGB i.V.m. § 4 BauNVO. Diese Annahme kann als richtig unterstellt werden, so dass offen bleiben kann, ob sich dadurch etwas ändert, dass in der näheren Umgebung neben vielen Wohngebäuden auch ein Karosseriefachbetrieb (A.-Str. 15; vgl. hierzu und zu den übrigen Nutzungen Sitzungsprotokoll S. 3, fünfter Absatz von unten) und ein Auto-Reinigungsservice (K.-Str. 12) sowie diverse Ferienwohnungen (z.B. A.-Str. 12, K.-str. 9; vgl. Bl. 31 – 33 BA).
Denn die konkret genehmigte Ferienwohnung im Keller des Gebäudes auf dem Vorhabengrundstück ist im faktischen allgemeinen Wohngebiet zulässig. Nach Auffassung des Landratsamts besteht wegen der Betriebsbeschreibung eine ausnahmsweise Zulässigkeit nach § 31 Abs. 1 BauGB i.V.m. § 4 Abs. 3 Nr. 2 BauNVO (sonstige nicht störende Gewerbebetriebe), nicht dagegen als Betrieb des Beherbergungsgewerbes gemäß § 4 Abs. 3 Nr. 1 BauNVO. Diese Einschätzung trifft im Ergebnis zu. Nach der Rechtsprechung ist eine Ferienwohnung kein Wohnen i.S.v. § 4 Abs. 2 Nr. 1 BauNVO (BVerwG v. 11.7.2013 – 4 CN 7.12). Nach herrschender Meinung soll es sich in der Regel auch nicht um einen Beherbergungsbetrieb handeln, weil die für die Beherbergung erforderliche Gästebetreuung fehlt, wobei insofern auf den konkreten Einzelfall abzustellen ist. Vielmehr handelt es sich bei einzelnen Ferienwohnungen um sonstige nichtstörende Gewerbebetriebe, die daher auf der Grundlage von § 31 Abs. 1 BauGB i.V.m. § 4 Abs. 3 Nr. 2 BauNVO zulässig sind (Stock in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, § 4 BauNVO Rn. 122 m.w.N.; VGH Baden-Württemberg, B.v. 19.07.2016 – 5 S 2220/15; zur Gegenauffassung sogleich). Für die Richtigkeit dieser Auffassung spricht zunächst der Wortlaut von § 4 Abs. 3 Nr. 2 BauNVO, der ohne weiteres passt, da die Ferienwohnung natürlich bauplanungsrechtlich ein Gewerbebetrieb ist. Aber auch der systematische Zusammenhang mit § 4 Abs. 3 Nr. 1 BauNVO spricht für diese Auffassung. Denn auch wenn man eine Ferienwohnung regelmäßig als sonstigen nichtstörenden Gewerbebetrieb einordnet, zeigt die ausnahmsweise Zulässigkeit von Beherbergungsbetrieben, dass eine Ferienwohnungsnutzung, die grundsätzlich wesentlich weniger Störpotential hat als ein Beherbergungsbetrieb (sogar im reinen Wohngebiet wäre ein kleiner Beherbergungsbetrieb ausnahmsweise zulässig, § 3 Abs. 3 Nr. 1 a.E. BauNVO), erst recht ausnahmsweise zulassungsfähig ist. Die vom Klägerbevollmächtigten teilweise zitierte Gegenauffassung (z.B. VGH Kassel v. 5.2.2015 – 4 B 1576/14; OVG Lüneburg v. 15.1.2015 – 1 KN 61/14; OVG M-V v. 19.2.2014 – 3 L 212/12) dagegen vermag jedenfalls für den hier vorliegenden Fall nicht zu einem anderen Ergebnis zu führen. Denn diese Entscheidungen werden hauptsächlich darauf gestützt, dass § 10 BauNVO Ferienwohnungsnutzungen einem entsprechenden Sondergebiet zuweist. Das überzeugt für Ferienhäuser noch eher – und den genannten Entscheidungen lagen dementsprechend auch Sachverhalte zu Grunde, in denen es um Ferienhäuser bzw. Ferienhausgebiete ging –, dagegen aus den oben dargelegten Gründen nicht für einzelne Ferienwohnungen; zumal die einzelne Ferienwohnung vom Störpotenzial ohnehin unproblematisch ist.
2.2. Die genehmigte Nutzung des Untergeschosses als Ferienwohnung führt auch nicht zu einer Rücksichtslosigkeit gegenüber der Klägerin.
Das Gebot der Rücksichtnahme zielt inhaltlich darauf ab, Spannungen und Störungen, die durch unverträgliche Grundstücksnutzungen entstehen, möglichst zu vermeiden. Welche Anforderungen das Gebot der Rücksichtnahme begründet, hängt im Wesentlichen von den jeweiligen Umständen des Einzelfalles ab. Für eine sachgerechte Bewertung des Einzelfalles kommt es wesentlich auf eine Abwägung zwischen dem, was einerseits dem Rücksichtnahmebegünstigten und andererseits dem Rücksichtnahmeverpflichteten nach Lage der Dinge zuzumuten ist, an (vgl. BVerwG, U.v. 18.11.2004 – 4 C 1/04 – juris Rn. 22; U.v. 29.11.2012 – 4 C 8/11 – juris Rn. 16; BayVGH, B. v. 12.09.2013 – 2 CS 13.1351 – juris Rn. 4).
Im Falle einer wie hier zugelassenen Ausnahme ist zu berücksichtigen, dass jedes Grundstück im entsprechenden Gebiet mit der Möglichkeit, mit einer ausnahmsweise zulässigen Nutzung nachbarschaftlich konfrontiert zu werden, gewissermaßen „belastet“ ist (Spieß in: Jäde/Dirnberger, BauGB, 8. Auflage 2017, § 29 Rn. 58 m.w.N.). Das gilt nicht nur für ein per Bebauungsplan festgesetztes Gebiet, sondern ebenso für ein faktisches Baugebiet, § 34 Abs. 2 Hs. 2 BauGB (vgl. auch Spieß in: Jäde/Dirnberger, BauGB, 8. Auflage 2017, § 34 Rn. 123). Die Ausnahme ist daher etwas, womit der Grundstückseigentümer rechnen muss und daher nicht in besonderer Weise dagegen geschützt ist; insoweit können die Vorschriften über die Ausnahme nur im Rahmen und unter den Voraussetzungen des Gebots der Rücksichtnahme und damit mittelbar drittschützend sein. Anders wäre es nur im Falle einer (generellen) Gebietsunverträglichkeit (zur Gebietsunverträglichkeit einer nur ausnahmsweise zulässigen Nutzung etwa BVerwG, U.v. 02.02.2012 – 4 C 14/10 –, juris Rn. 15 ff.), was nach der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts der Einzelfallprüfung auf der Grundlage des § 15 Abs. 1 Satz 1 BauNVO vorgelagert ist (vgl. BVerwG a.a.O., juris Rn. 17). Das lässt sich nach dem festgestellten Sachverhalt aber nicht annehmen, da sich aus der faktischen Zweckbestimmung des Gebiets nichts ergibt, was schlechthin zu einer Gebietsunverträglichkeit des Vorhabens führt. Für den Bereich der Baugebietsvorschriften der BauNVO ergibt sich eine auch für die Erteilung von Ausnahmen unmittelbar geltende Zulässigkeitsgrenze aus § 15 Abs. 1 BauNVO. Danach ist eine Ausnahme, auch wenn sie nach den Baugebietsvorschriften vorgesehen ist, unzulässig, wenn das Vorhaben der Eigenart des Baugebiets widerspricht (Satz 1) oder von ihm unzumutbare Belästigungen oder Störungen ausgehen oder es solchen ausgesetzt ist (Satz 2) (BVerwG, B.v. 13.05.2002 – 4 B 86/01 -, juris Rn. 7; U.v. 21.03.2002 – 4 C 1/02 -, juris Rn. 13; U.v. 25.01.2007 – 4 C 1/06 –, juris Rn. 10). Nach diesen Grundsätzen ist vorliegend ein Verstoß gegen das Gebot der Rücksichtnahme zu verneinen.
Der Annahme eines Verstoßes gegen das Gebot der Rücksichtnahme steht hier die vom Landratsamt ausdrücklich ausgesprochene (vgl. Nr. 2.1.1 im Tenor des streitgegenständlichen Genehmigungsbescheids vom 13.10.2016) ausnahmsweise Zulassung auf der Grundlage von
§ 31 Abs. 1 BauGB i.V.m. § 4 Abs. 3 Nr. 2 BauNVO entgegen. Denn die für die zugelassene Ausnahme im Bescheid enthaltene Begründung (Seite 3, dritter Absatz des Bescheids, Bl. 49 BA), auf die insoweit Bezug genommen wird (§ 117 Abs. 5 VwGO), ist nicht zu beanstanden. Die im Gegensatz hierzu vom Klägerbevollmächtigten geltend gemachte Störung der Wohnruhe ist in tatsächlicher Hinsicht nur behauptet, aber nicht gegeben. Soweit in der Klagebegründung die Befürchtung geäußert wird, dass von der Nutzungsbzw. Betriebsbeschreibung abgewichen wird, verkennt dieser Einwand, dass mit der Baugenehmigung nur die beantragte Nutzung genehmigt wird und keine, die über diese hinausgeht bzw. gegen diese verstößt. Weshalb eine Benutzung der unterirdischen Terrasse durch Gäste der Ferienwohnung störender sein soll als eine Benutzung durch Personen, die dort dauernd wohnen, erschließt sich nicht, zumal die Klägerin durch die auf der fraglichen südöstlichen Grundstücksgrenze errichtete, mindestens 2 m hohe Holzwand bereits gegen etwaige Belästigungen Vorkehrung getroffen hat. Schließlich ist auch der häufigere Wechsel in einer Ferienwohnung für sich genommen, ohne dass besondere, hier nicht ersichtliche Umstände hinzutreten, nichts, was unter Berücksichtigung der ausnahmsweisen Zulassungsfähigkeit der Ferienwohnung im hiesigen Gebiet einen Verstoß gegen das Gebot der Rücksichtnahme begründet. Zuletzt ist auch die im Bescheid erfolgte Ermessensausübung (Bl. 49 BA) nicht zu beanstanden.
3. Schließlich führt die gerügte Wandhöhenüberschreitung nicht zur Rechtswidrigkeit der angefochtenen Baugenehmigung.
Das folgt schon daraus, dass die mit der Klage gerügte Wandhöhe durch die streitgegenständliche Änderungsbaugenehmigung nicht geregelt wird. Sie legalisiert vielmehr lediglich Änderungen bezüglich der Abgrabung sowie der Nutzung des Kellergeschosses, verhält sich aber zu den Wandhöhen gar nicht, weder im Bescheid noch in den Bauvorlagen ist diesbezüglich etwas dargestellt noch gar genehmigt. Im Übrigen wäre die Wandhöhenüberschreitung auch nicht drittschützend, eine sog. erdrückende Wirkung liegt insofern auch nicht vor (vgl. hierzu im Einzelnen das Urteil vom selben Tag zwischen denselben Beteiligten in der parallelen Verwaltungsstreitsache M 9 K 16.3039).
Nach alledem wird die Klage mit der Kostenfolge des § 154 Absatz 1 VwGO abgewiesen; die außergerichtlichen Kosten der Beigeladenen tragen diese billigerweise jeweils selbst, da sie keine Anträge gestellt und sich dadurch auch keinem Kostenrisiko ausgesetzt haben, § 154 Abs. 3 Hs. 1 sowie § 162 Absatz 3 VwGO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf § 167 Abs. 1 VwGO i.V.m. §§ 708 ff. ZPO.